LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le premier moyen, ci-après annexé :
Attendu qu'ayant retenu, par une appréciation souveraine des éléments de preuve produits, qu'il ressortait de la lettre adressée le 7 janvier 2003 par la préfecture de police, que les travaux de remise en état de l'immeuble avaient été terminés le 16 décembre 2002 et que M. X... ne justifiait pas qu'après l'exécution de ces travaux attestée par la préfecture de police, les locaux n'étaient toujours pas en état, la cour d'appel a pu, sans inverser la charge de la preuve, en déduire que M. X... ne pouvait opposer une exception d'inexécution ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
Sur le second moyen, ci-après annexé :
Attendu qu'ayant retenu que M. X... n'établissait pas que les travaux qu'il avait fait exécuter en 2004, après achèvement des travaux de remise en état de l'immeuble fin 2003, avaient été rendus nécessaires par une vétusté dont Mme Y... serait tenue, la cour d'appel a pu en déduire que sa demande en paiement des travaux devait être rejetée ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne M. X... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne M. X... à payer à Mme Y... la somme de 2 500 euros ; rejette la demande de M. X... ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-trois avril deux mille treize.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits par Me Balat, avocat aux Conseils, pour M. X...
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
Il est reproché à l'arrêt attaqué, infirmatif de ce chef, d'avoir condamné M. X... à payer à Mme Y... la somme totale de 27. 368, 85 € au titre des loyers et indemnités d'occupation dus pour la période du 1er janvier 2003 au 30 septembre 2011, avec intérêts au taux légal à compter du 11 avril 2008 sur la somme de 17. 003, 10 €, du 18 mai 2009 sur la somme de 4. 436, 30 € et du 28 juillet 2011 pour le surplus, et d'avoir ordonné l'expulsion de M. X... des locaux loués ;
AUX MOTIFS QUE Mme Y... est recevable à demander le paiement de l'arriéré locatif postérieur au 31 décembre 2002 ; que M. X... oppose à cette demande en paiement l'exception d'inexécution par Mme Y... de son obligation de délivrance de locaux que selon lui Mme Y... n'a pas remis en état et qu'il n'a pu occuper ni totalement exploiter ; qu'il ressort de la lettre adressée le 7 janvier 2003 par la préfecture de police, avant qu'elle n'abroge, le 27 janvier 2003, les arrêtés de périls, que les travaux de remise en état de l'immeuble ont été terminés le 16 décembre 2002 ; que M. X... ne justifie nullement qu'après l'exécution de ces travaux attestées par la préfecture de police, les locaux n'étaient toujours pas en état ; que les simples photographies qu'il produit sont sans pertinence ; que le procès-verbal dressé le 26 septembre 2008 par la préfecture de police qu'il communique se borne à rappeler les dispositions de l'article R. 123-43 du code de la construction et de l'habitation et le fait que le « chef d'établissement reste seul responsable de la sécurité de ses locaux » sans poser aucune préconisation ni relever d'infraction ; que la feuille qu'il annexe à ce procès-verbal constitue la page 4 d'un autre document dont la nature est ignorée et concerne des travaux de mise en sécurité par encloisonnement de l'escalier de l'hôtel et non du café de M. X... ainsi que l'isolement des logements du premier étage ; que M. X... n'établit donc pas le manquement de Mme Y... à ses obligations notamment de délivrance ; que la mesure d'expertise qu'il réclame ne saurait pallier sa carence et ne sera pas ordonnée ; que Mme Y... était en conséquence bien fondée à obtenir paiement des loyers pour la période de 2003 au 31 décembre 2007, soit la somme de 17. 003, 10 € comprise dans le commandement de payer visant la clause résolutoire du 11 avril 2008 ; que M. X... n'ayant procédé à aucun paiement dans le mois, la clause résolutoire s'est trouvée acquise le 12 mai 2008 ; qu'en l'absence de tous règlements même partiel des loyers impayés depuis 2003, la demande de délai de M. X... sera rejetée ainsi que, par voie de conséquence, celle tendant à la suspension des effets de la clause résolutoire ; que le sous-bail étant résilié et M. X... occupant sans droit ni titre depuis le 12 mai 2008, son expulsion sera ordonnée dans les termes du dispositif sans qu'il y ait lieu d'assortir cette mesure d'une astreinte ; que M. X... est débiteur d'une indemnité d'occupation à compter du 12 mai 2008 jusqu'à libération complète des lieux et remise des clés ; que cette indemnité d'occupation sera fixée au montant du loyer courant plus les taxes et les charges ; que M. X... sera en conséquence condamné au paiement de la somme de 17. 003, 10 € au titre des loyers pour la période du 1er janvier 2003 au 31 décembre 2007 ainsi que, suivant le décompte dressé par Mme Y... dans ses conclusions, au montant des loyers dus pour la période du 1er janvier 2008 au 12 mai 2008 et de l'indemnité d'occupation ci-dessus fixée pour la période du 13 mai 2008 au 30 septembre 2011 soit à la somme totale de 27. 368, 85 € (17. 003, 10 € + 10. 365, 75 €) ; que cette somme portera intérêts au taux légal à compter du 11 avril 2008, date du commandement valant mise en demeure, sur la somme de 17. 003, 10 €, du 18 mai 2009, date des conclusions de Mme Y... en première instance, sur la somme de 4. 446, 30 € et du 28 juillet 2011, date de ses conclusions d'appel, pour le surplus ;
ALORS QUE le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière, de délivrer au preneur la chose louée, d'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée, et d'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ; que c'est au bailleur, tenu de délivrer au preneur la chose louée, qu'il appartient de prouver qu'il s'est libéré de cette obligation ; qu'en constatant que des arrêtés de périls avaient été pris par la préfecture de police en raison de l'état de dégradation avancé de l'immeuble dans lequel se trouvait le local donné à bail, puis en faisant peser sur M. X... la charge d'établir que, postérieurement à l'abrogation de ces arrêtés, le local qu'il occupait restait inhabitable, cependant qu'il incombait à la bailleresse de démontrer que les travaux réalisés avaient rendus à nouveau habitable le local donné à bail et qu'elle satisfaisait ainsi à son obligation de délivrance, la cour d'appel a inversé la charge de la preuve et a violé l'article 1315 du code civil, outre les articles 1719 et 1720 du même code.
SECOND MOYEN DE CASSATION :
Il est reproché à l'arrêt attaqué, infirmatif de ce chef, d'avoir débouté M. X... de sa demande tendant à la condamnation de Mme Y... à lui payer la somme de 30. 606, 83 € au titre du remboursement des travaux indispensables qu'il a été contraint d'effectuer dans les locaux litigieux ;
AUX MOTIFS QUE M. X... demande la condamnation de Mme Y... à lui payer la somme de 30. 606, 83 €, montant TTC d'une facture établie le 21 décembre 2004 par la société Aetm pour des travaux effectués dans la partie commerciale de ses locaux ainsi que dans l'appartement du premier étage ; qu'aux termes du contrat de sous-bail, M. X..., par ailleurs tenu « de prendre les lieux loués dans leur état actuel sans pouvoir exiger du locataire principal aucune réparation de quelque nature que ce soit », s'est engagé à « entretenir les lieux loués pendant toute la durée du bail en bon état de réparation locatives et d'entretien, notamment le sous-locataire aura à sa charge l'entretien et le remplacement, si besoin est, des devantures et fermetures de la boutique … » ; que cependant, alors qu'il est entré dans les lieux en février 1995, il ne se prévaut pas de travaux d'entretien qu'il aurait fait réaliser dans ses locaux au titre de son obligation contractuelle ; qu'il n'établit pas que les travaux qu'il a fait exécuter en 2004, après les travaux de remise en état de l'immeuble achevés fin 2003, avaient été rendus nécessaires, non pas par l'absence totale d'entretien de sa part, mais par une vétusté dont Mme Y... serait tenue ; qu'il sera en conséquence débouté de sa demande en paiement ;
ALORS QUE la clause selon laquelle le locataire prend les lieux en l'état où ils se trouvent ne décharge pas le bailleur de son obligation de les maintenir en cours de bail en état de servir à l'usage auquel ils sont destinés ; qu'en déboutant M. X... de sa demande tendant à la condamnation de Mme Y... à lui rembourser le montant des travaux qu'il a dû faire réaliser pour maintenir le local en état d'être occupé, au motif qu'aux termes du contrat de sous-bail, M. X... était tenu « de prendre les lieux loués dans leur état actuel sans pouvoir exiger du locataire principal aucune réparation de quelque nature que ce soit » (arrêt attaqué, p. 6 § 4), la cour d'appel a violé les articles 1719 et 1720 du code civil.
