LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique, ci-après annexé :
Attendu, d'une part, que M. X... n'ayant pas soutenu dans ses conclusions que la commune avait manqué à son obligation de délivrance, le moyen est, de ce chef, nouveau, mélangé de fait et de droit ;
Attendu, d'autre part, qu'ayant relevé que le bail prévoyait que les aménagements du preneur devaient être approuvés par la mairie et l'Office national des forêts, que les parcelles données à bail étaient partiellement boisées et devaient continuer à être exploitées au profit exclusif de la commune, que, situées en dehors du périmètre urbanisé de la commune, elles n'étaient constructibles que par dérogation, conformément au règlement national d'urbanisme alors en vigueur et constaté que le plan d'occupation des sols approuvé par la commune distinguait, s'agissant des parcelles objet du bail, trois zones qui prenaient en considération l'état d'aménagement existant, dont une zone ND inconstructible pour être située dans un environnement boisé sensible aux incendies, la cour d'appel a pu en déduire, sans être tenue d'effectuer une recherche qui ne lui était pas demandée, que la commune, qui ne pouvait s'engager à autoriser tous les projets du preneur ni à maintenir les règles d'urbanisme en vertu desquelles celui-ci avait obtenu divers permis et autorisations pour réaliser le circuit automobile actuellement exploité, n'avait commis aucune faute et a, par ce seul motif, abstraction faite du motif surabondant critiqué par les cinquième, sixième et septième branches du moyen, légalement justifié sa décision ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne M. X... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne M. X... à payer à la commune de Lédenon la somme de 2 500 euros ; rejette la demande de M. X... ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-trois avril deux mille treize.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen produit par la SCP Lyon-Caen et Thiriez, avocat aux Conseils, pour M. X...
Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir débouté Monsieur X... de ses demandes tendant à la réparation de son préjudice, AUX MOTIFS QU'Il est constant et établi par les productions : que les parcelles louées objet du bail emphytéotique consenti par la Commune à Monsieur X... par l'acte authentique du 26 novembre 1970 sont décrites à cet acte comme des landes ou bois (page 2 "Désignation") et sont d'une superficie totale de l'ordre de 85 ha ; que leur location était consentie en vue de la construction et l'exploitation d'un circuit automobile (page 3 "destination") ; que pour ce faire le preneur avait la faculté de faire édifier toutes installations et constructions nécessaires à l'exploitation des biens loués mais que les travaux devaient être approuvés par le Maire de LEDENON et l'Office national des Forêts (page 3 "Conditions") ; que le preneur devait laisser les agents de l'O.N.F. accéder en tous temps aux parcelles louées pour l'application du régime forestier et que la Commune de LEDENON continuait à son profit exclusif, pendant toute la durée du bail, l'exploitation forestière des terrains loués, ce qui atteste encore de l'état d'origine de partie des parcelles louées. Il est constant par ailleurs : qu'à la date où elle a consenti le bail emphytéotique, la Commune de LEDENON ne disposait d'aucun document d'urbanisme couvrant son territoire et qu'elle se trouvait dès lors soumise au Règlement national d'Urbanisme, de sorte que les parcelles louées, situées en dehors du périmètre urbanisé de la Commune, n'étaient constructibles que par dérogation dans le respect des règles du Code de l'Urbanisme alors en vigueur, dont l'appréciation, pour la délivrance des permis de construire, ne relevait pas des pouvoirs du Maire, mais de celui du représentant de l'état ; que par délibération en date du 24 janvier 2001, le Conseil Municipal a approuvé le Plan d'Occupation de la Commune de LEDENON qui, s'agissant des parcelles objets du bail emphytéotique, a distingué trois zones, qui prennent en considération l'état d'aménagement existant, dont une zone ND inconstructible pour être située dans un environnement boisé sensible aux incendies ; (et) que par arrêt du 3 mai 2007, la Cour administrative d'appel de Montpellier a rejeté la requête présentée par la S.A.R.L. CIRCUIT DE LEDENON dirigée contre l'arrêté du 28 janvier 2002 par lequel le Maire de la Commune de LEDENON a refusé le permis de construire qu'elle sollicitait en vue de l'extension du circuit automobile et que par un arrêt du même jour la même juridiction s'est prononcée sur la légalité du plan d'occupation des sols approuvé le 24 janvier 2001 par le Conseil Municipal de LEDENON, en retenant notamment que les auteurs de la révision de ce plan d'urbanisme n'avaient commis aucune erreur manifeste d'appréciation en classant le circuit automobile dans sa majeure partie en zone ND. L'appelant qui recherche la responsabilité pour faute de la Commune de LEDENON, en sa qualité de bailleur, sur le fondement des dispositions des articles 1147 et suivants du Code civil, soutient que sa faute résulte de sa décision d'approbation le 24 janvier 2001 du Plan d'Occupation des Sols, qui a modifié unilatéralement les conditions du contrat de bail les liant, en classant en zone ND près de la moitié de la superficie des terrains objet du bail emphytéotique, et que cette faute est la cause de son préjudice qui résulte du changement définitif de la nature de l'occupation du sol des terrains loués, ce qui lui interdit toute activité normale, annexe ou complémentaire, conforme à la destination des lieux loués sur près de 50 % de leur superficie. Comme il a été rappelé plus haut, les parcelles visées au bail emphytéotique ne pouvaient être aménagées et construites qu'après l'obtention, auprès de l'autorité administrative alors compétente, des autorisations requises dans le respect du Règlement National d'Urbanisme, la Commune de LEDENON, alors dépourvue de P.O.S., ne pouvant en sa qualité de bailleur prendre à l'égard du preneur aucun engagement à ce titre, et ne pouvant pas plus s'engager au maintien pour l'avenir des règles d'urbanisme alors applicables en vertu desquelles divers permis et autorisations ont pu être obtenus pour réaliser des constructions et le circuit automobile actuellement exploité. La Commune de LEDENON oppose donc à juste titre à Monsieur X..., preneur, que l'approbation régulière par le Conseil Municipal le 24 janvier 2001 du Plan d'Occupation des Sols de la Commune dans le respect des règles d'urbanisme qui s'imposent à tous, ne peut caractériser un comportement fautif susceptible d'engager sa responsabilité en qualité de bailleur des parcelles concernées par l'approbation critiquée de ce P.O.S., dès lors qu'elle ne pouvait en tout état de cause s'engager lors de la signature du bail au maintien des règles légales d'urbanisme en vigueur, ni s'engager à autoriser tous les projets du preneur, et qu'enfin il n'établit pas que les règles d'urbanisme alors susceptibles d'être appliquées à cette zone déjà boisée, depuis classée ND par le P.O.S. approuvé en 2001, lui auraient permis d'obtenir les autorisations administratives nécessaires pour réaliser l'extension du circuit et son aménagement, de sorte qu'il ne démontre pas que la décision du Conseil Municipal d'approbation du P.O.S. l'a privé de la possibilité de réaliser l'extension du circuit et de ses installations ;
Alors, d'une part, que le bailleur est obligé, par la nature du contrat, de délivrer au preneur la chose louée ; que le bailleur doit, notamment, délivrer des locaux permettant l'exercice de l'activité prévue par le bail ; qu'en l'espèce, la convention intitulée « bail emphytéotique », constatée par acte notarié du 26 novembre 1970, par laquelle la commune de LEDENON consentait à Monsieur X... un bail portant sur diverses parcelles de terrain, d'une surface d'environ 84 hectares, situées dans la forêt communale, pour une durée de 99 années à compter du 1° avril 1970, indique, en ce qui concerne la « destination des terrains loués », que « la présente location est faite en vue de l'installation de divers aménagements sportifs, en particulier de la construction et de l'exploitation ultérieure sur ces parcelles d'un circuit automobile qui sera ultérieurement ouvert au public", le preneur se voyant conférer, à cet effet, « la faculté de faire édifier toutes installations et constructions qui seront nécessaires à l'exploitation des biens loués " ; qu'en déboutant Monsieur X... de ses demandes aux motifs que la commune de LEDENON n'avait pas commis de faute, de nature à engager sa responsabilité en sa qualité de bailleur, « dès lors qu'elle ne pouvait en tout état de cause s'engager lors de la signature du bail au maintien des règles légales d'urbanisme en vigueur, ni s'engager à autoriser tous les projets du preneur », la Cour d'appel, qui s'est déterminée à partir de motifs impropres à exonérer la bailleresse de ses obligations de délivrance, a violé l'article 1719 1° du code civil ;
Alors, d'autre part et en toute hypothèse, que la convention, intitulée « bail emphytéotique », constatée par acte notarié du 26 novembre 1970, par laquelle la commune de LEDENON consentait à Monsieur X... un bail portant sur diverses parcelles de terrain, d'une surface d'environ 84 hectares, situées dans la forêt communale, pour une durée de 99 années à compter du 1° avril 1970 "en vue de l'installation de divers aménagements sportifs, en particulier de la construction et de l'exploitation ultérieure sur ces parcelles d'un circuit automobile qui sera ultérieurement ouvert au public", moyennant une redevance annuelle, qui prévoit que "le preneur aura la faculté de faire édifier toutes installations et constructions qui seront nécessaires à l'exploitation des biens loués ", sauf à en faire approuver les plans et caractéristiques, imposait à la commune de LEDENON de ne pas créer les conditions qui lui permettent de s'affranchir de ses obligations contractuelles ; qu'en déboutant Monsieur X... de ses demandes, après avoir constaté qu'« à la date où elle a consenti le bail emphytéotique… les parcelles louées, situées en dehors du périmètre urbanisé de la Commune… étaient constructibles… par dérogation dans le respect des règles du Code de l'Urbanisme alors en vigueur » et que « par délibération en date du 24 janvier 2001, le Conseil Municipal a approuvé le Plan d'Occupation de la Commune de LEDENON qui, s'agissant des parcelles objets du bail emphytéotique, a distingué trois zones, qui prennent en considération l'état d'aménagement existant, dont une zone ND inconstructible pour être située dans un environnement boisé sensible aux incendies », dans laquelle était incluse le circuit automobile dont l'extension avait été sollicitée, ce qui avait conduit la commune de LEDENON à refuser le permis de conduire correspondant, la Cour d'appel n'a pas tiré de ses propres énonciations les conséquences qui s'en évinçaient nécessairement au regard des articles 1134 alinéas 1 et 3 du code civil, ensemble les articles 1719 3° et 1723 du même code, qu'elle a ainsi violés,
Alors, de troisième part, qu'en se déterminant à partir de motifs inopérants tirés de ce que « les parcelles visées au bail emphytéotique ne pouvaient être aménagées et construites qu'après l'obtention, auprès de l'autorité administrative alors compétente, des autorisations requises dans le respect du Règlement National d'Urbanisme, la Commune de LEDENON, alors dépourvue de P.O.S., ne pouvant en sa qualité de bailleur prendre à l'égard du preneur aucun engagement à ce titre, et ne pouvant pas plus s'engager au maintien pour l'avenir des règles d'urbanisme alors applicables en vertu desquelles divers permis et autorisations ont pu être obtenus pour réaliser des constructions et le circuit automobile actuellement exploité » et que la commune de LEDENON « ne pouvait en tout état de cause s'engager lors de la signature du bail au maintien des règles légales d'urbanisme en vigueur, ni s'engager à autoriser tous les projets du preneur », sans rechercher, ainsi qu'elle y était invitée, si la commune de LEDENON n'avait pas commis une faute, dont elle devait réparer les conséquences dommageables, en adoptant un plan d'occupation des sols ne lui permettant pas de respecter ses obligations contractuelles, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1134 alinéas 1 et 3 du code civil, ensemble les articles 1719 3° et 1723 du même code,
Alors, de quatrième part, qu'en relevant « que par arrêt du 3 mai 2007, la Cour administrative d'appel de Montpellier (en réalité Marseille) a rejeté la requête présentée par la S.A.R.L. CIRCUIT DE LEDENON dirigée contre l'arrêté du 28 janvier 2002 par lequel le Maire de la Commune de LEDENON a refusé le permis de construire qu'elle sollicitait en vue de l'extension du circuit automobile et que par un arrêt du même jour la même juridiction s'est prononcée sur la légalité du plan d'occupation des sols approuvé le 24 janvier 2001 par le Conseil Municipal de LEDENON, en retenant notamment que les auteurs de la révision de ce plan d'urbanisme n'avaient commis aucune erreur manifeste d'appréciation en classant le circuit automobile dans sa majeure partie en zone ND », sans rechercher si, nonobstant la légalité du plan d'occupation des sols du 24 janvier 2001, la commune de LEDENON n'aurait pas été en mesure d'adopter des règles d'urbanisme qui lui permettent de se conformer à ses obligations contractuelles, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles L 110, L 121-1, L 130-1 et R 123-4 du code de l'urbanisme, dans leur version applicable en la cause,
Alors, de cinquième part, qu'en retenant également, pour débouter Monsieur X... de ses demandes, «qu'enfin il n'établit pas que les règles d'urbanisme alors susceptibles d'être appliquées à cette zone déjà boisée, depuis classée ND par le P.O.S. approuvé en 2001, lui auraient permis d'obtenir les autorisations administratives nécessaires pour réaliser l'extension du circuit et son aménagement, de sorte qu'il ne démontre pas que la décision du Conseil Municipal d'approbation du P.O.S. l'a privé de la possibilité de réaliser l'extension du circuit et de ses installations », après avoir constaté que « (la) location était consentie en vue de la construction et l'exploitation d'un circuit automobile (page 3 "destination") » et « que pour ce faire le preneur avait la faculté de faire édifier toutes installations et constructions nécessaires à l'exploitation des biens loués mais que les travaux devaient être approuvés par le Maire de LEDENON et l'Office national des Forêts (page 3 "Conditions") », moyennant le paiement d'une redevance annuelle, ce qui interdisait à la commune de LEDENON de pouvoir prétendre que les règles d'urbanisme en vigueur lors de la conclusion du contrat n'auraient pas permis à Monsieur X... d'obtenir les autorisations administratives nécessaires à l'extension et à l'aménagement du circuit, la Cour d'appel n'a pas tiré de ses propres énonciations les conséquences qui s'en évinçaient nécessairement au regard de l'article 1134 alinéa 3 du code civil, qu'elle a ainsi violé,
Alors, de sixième part, qu'en retenant également, pour débouter Monsieur X... de ses demandes, « qu'enfin il n'établit pas que les règles d'urbanisme alors susceptibles d'être appliquées à cette zone déjà boisée, depuis classée ND par le P.O.S. approuvé en 2001, lui auraient permis d'obtenir les autorisations administratives nécessaires pour réaliser l'extension du circuit et son aménagement, de sorte qu'il ne démontre pas que la décision du Conseil Municipal d'approbation du P.O.S. l'a privé de la possibilité de réaliser l'extension du circuit et de ses installations », après avoir relevé qu'en vertu des règles d'urbanisme alors applicables, « divers permis et autorisations ont pu être obtenus pour réaliser des constructions et le circuit automobile actuellement exploité », la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1134 et 1147 du code civil,
Alors, de septième part, qu'en retenant également, pour débouter Monsieur X... de ses demandes, « qu'enfin il n'établit pas que les règles d'urbanisme alors susceptibles d'être appliquées à cette zone déjà boisée, depuis classée ND par le P.O.S. approuvé en 2001, lui auraient permis d'obtenir les autorisations administratives nécessaires pour réaliser l'extension du circuit et son aménagement, de sorte qu'il ne démontre pas que la décision du Conseil Municipal d'approbation du P.O.S. l'a privé de la possibilité de réaliser l'extension du circuit et de ses installations », après avoir relevé qu'en vertu des règles d'urbanisme alors applicables, « divers permis et autorisations ont pu être obtenus pour réaliser des constructions et le circuit automobile actuellement exploité », de sorte que c'est à la commune de LEDENON qu'il incombait de démontrer que les règles d'urbanisme antérieures n'auraient pas permis à Monsieur X... d'obtenir les autorisations administratives nécessaires pour réaliser l'extension du circuit et son aménagement, la Cour d'appel, qui a inversé la charge de la preuve, a violé l'article 1315 du code civil.
