LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique, ci-après annexé :
Attendu, d'une part, qu'ayant retenu, par motifs adoptés, qu'il résultait de l'un des documents produits par la SCI de la Poudrière (la SCI) que le schlupf pouvait être considéré comme l'espace nécessaire au débord de toiture, ce qui contredisait la thèse selon laquelle cet espace devait rester dégagé, et, par motifs propres, que la disposition du plan local d'urbanisme invoquée par la SCI, selon laquelle " en cas d'existence d'un schlupf entre deux propriétés, la façade des bâtiments donnant sur celui-ci pourra se substituer à la limite séparative ", ne présentait aucun caractère impératif, la cour d'appel a pu en déduire, sans contradiction, que l'usage local n'interdisait pas la construction d'un ouvrage en surplomb du schlupf ;
Attendu, d'autre part, qu'interprétant les plans annexés à la demande de permis de construire, au vu des conclusions de l'expert, des photographies produites par la SCI et de la configuration irrégulière du schlupf, la cour d'appel, sans dénaturation, a souverainement retenu que la seule limite de propriété figurant sur les plans du dossier de permis de construire ne pouvait être que celle tracée par l'expert, soit l'axe médian bétonné dans le schlupf servant de ligne de partage des eaux et que cette limite n'était pas dépassée par la construction réalisée par M. X... ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne la SCI de la Poudrière aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la SCI de la Poudrière à payer à M. X... la somme de 2 500 euros ; rejette la demande de la SCI de la Poudrière ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-trois avril deux mille treize.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen produit par la SCP Laugier et Caston, avocat aux Conseils, pour la société de la Poudrière
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR déclaré irrecevable la demande de paiement d'une indemnité de 20. 377 € au titre d'un préjudice commercial et d'AVOIR déclaré mal fondé le surplus des prétentions de la SCI LA POUDRIERE tendant en principal à voir constater l'empiètement de la construction de Monsieur X... sur le schlupf, voir condamner celui-ci sous astreinte à enlever cet empiètement, et à titre subsidiaire, le voir condamner au paiement de la somme de 10. 000 € pour trouble anormal de voisinage ;
AUX MOTIFS QU'en premier lieu, le géomètre expert désigné par le Tribunal d'instance de RIBEAUVILLE a, dans son rapport du 16 janvier 2007, déterminé la limite divisoire séparant les propriétés respectives des parties selon l'axe du caniveau bétonné dans le « Schlupf », servant de ligne de partage des eaux ; que le dépassement de deux centimètres de la construction de Monsieur X... sur la propriété de la S. C. I. LA POUDRIERE, uniquement côté Est du « Schlupf » et qualifié de « négligeable » par l'expert, a fait l'objet d'une reprise dès le 21 avril 2008 à l'initiative de Monsieur X..., lequel a également fait procéder à l'enlèvement de la partie de la gouttière qui dépassait sur la propriété voisine pour lui substituer un chéneau restant dans les limites de sa propriété ; que la S. C. I. LA POUDRIERE ne remet en cause ni les constatations de l'expert, ni les travaux de mise en conformité réalisés par Monsieur X... en fonction de ces constatations, mais soutient qu'il existe un débordement du solivage de la véranda et de la terrasse couverte que le défendeur a fait construire, ainsi qu'un débordement de la toiture de cette construction, qui, bien que restant dans les limites de la propriété de Monsieur X... telles que déterminées par l'expert géomètre côté « Schlupf », constituent un empiétement sur ledit « Schlupf » dont elle est fondée à demander l'enlèvement ; que la S. C. I. LA POUDRIERE prétend pouvoir se fonder sur une violation du permis de construire accordé à Monsieur X... pour édifier l'extension constituée par la véranda et la terrasse couverte, en se référant aux plans annexés à la demande d'autorisation marquant les limites de la construction ; que, ce faisant, la demanderesse dénature la situation réelle des lieux, alors qu'il ressort tant du rapport du géomètre expert que des photographies produites par la S. C. I. LA POUDRIÈRE que s'il peut être tracé sur le « Schlupf » une ligne divisoire marquant la limite des propriétés respectives des parties, l'espace constitué par le « Schlupf » ne présente aucune régularité, étroit côté Ouest, rue ... (moins de 40 centimètres) où se trouve le bâtiment d'origine de Monsieur X..., et nettement plus large vers l'extrémité opposée du « Schlupf », côté Est (environ 90 centimètres), au niveau de la nouvelle construction litigieuse qui a été réalisée à une hauteur située entre 2, 20 mètres et 4 mètres au-dessus du sol du « Schlupf » au vu des plans produits, avec le solivage et le débordement de toit mis en cause par la demanderesse ; que la seule limite de propriété figurant sur les plans du dossier de permis de construire de Monsieur X..., façade Ouest et façade Est, ne peut être que celle tracée par le géomètre expert et il est désormais établi que, depuis les travaux de reprise du 21 avril 2008, cette limite n'est pas dépassée ; que la S. C. I. LA POUDRIÈRE ne peut donc arguer d'une prétendue violation du permis de construire, au demeurant non constatée par l'autorité qui a délivré cette autorisation ; que les préjudices énumérés par la demanderesse, comme résultant du non-respect du permis de construire ne peuvent donc être retenus ; qu'en outre, ces préjudices sont inexistants en fait, la S. C. I. LA POUDRIÈRE n'apportant pas la moindre preuve d'une difficulté d'accès au « Schlupf » plus importante après les travaux qu'avant ceux-ci, notamment pour effectuer les travaux nécessaires au fonctionnement de son système de chauffage (raccordement de la chaudière aux conduits de cheminée ou à toute autre sortie), ou pour entretenir les gouttières et la toiture de son immeuble, la demanderesse paraissant considérer que le seul accès possible à son toit passe nécessairement par le « Schlupf » ; quant à l'aggravation du risque de propagation des incendies, elle n'est nullement démontrée par la seule affirmation de l'appelante, pas plus que le risque d'insalubrité, l'évacuation de l'eau au sol par le caniveau n'étant en rien compromise par la construction de Monsieur X..., pas plus que la récupération des eaux pluviales par un chéneau ; que la S. C. I. LA POUDRIÈRE évoque encore « l'obstruction de la lumière » causée par la construction de Monsieur X..., qui surplomberait un soupirail situé au niveau du caniveau du « Schlupf » ouvrant sur le local de chaufferie de la demanderesse, sans expliquer en quoi le « Schlupf » avait vocation à illuminer ledit local par ce soupirail, ni en quoi cet éclairage a été compromis par les travaux réalisés par le défendeur ; que, s'agissant du préjudice commercial invoqué par la S. C. I. LA POUDRIÈRE-estimé à 20. 377 € par celle-ci-en conséquence des « problèmes de raccordement de chaudière » dont elle a fait état, il y a lieu de constater que la demande de condamnation de Monsieur X... au paiement de cette somme à titre de dommages et intérêts, présentée pour la première fois en appel, est irrecevable comme étant nouvelle au sens de l'article 564 du Code de procédure civile ; qu'en second lieu, sur la demande subsidiaire fondée sur le trouble anormal de voisinage, que celle-ci est recevable comme constituant un fondement juridique nouveau au soutien de la demande initiale de la S. C. I. LA POUDRIÈRE ; que l'appelante la motive en l'espèce par les affirmations selon lesquelles elle ne peut plus accéder à la façade Sud de son bâtiment, que ses possibilités d'exploitation commerciale ont été réduites à néant, qu'elle a été privée des garanties de lutte contre les incendies offertes par le « Schlupf », que Monsieur X... a fautivement violé le permis de construire ; qu'il ressort cependant des développements qui précèdent qu'aucune de ces affirmations n'est justifiée, ce qui conduit à écarter l'existence du trouble anormal de voisinage que la S. C. I. LA POUDRIERE prétend fonder sur lesdites affirmations ; qu'en troisième lieu, que la S. C. I. LA POUDRIERE ne peut, comme elle le fait dans ses dernières conclusions, invoquer une disposition du P. L. U. de RIBEAUVILLÉ selon laquelle, « en cas d'existence d'un « Schlupf » entre deux propriétés, la façade des bâtiments donnant sur celui-ci pourra se substituer à la limite séparative », alors que cette prévision ne présente aucun caractère impératif ; et que la demanderesse ne peut sans contradiction admettre dans ses conclusions que l'empiétement sur sa propriété au-delà de la limite divisoire tracée par l'expert n'est plus en cause, tout en revendiquant une nouvelle limite séparative se substituant à cette limite divisoire ; quant à la pétition de principe de la S. C. I. LA POUDRIÈRE selon laquelle l'usage local des « Schlupf » doit être maintenu, force est de constater que Monsieur X... n'a pas exprimé de conviction contraire à cet usage, ni n'a méconnu celui-ci par les travaux qu'il a réalisés (arrêt attaqué p. 5 à 7) ;
ET AUX MOTIFS EVENTUELLEMENT ADOPTES QUE les propriétés des parties au litige sont voisines et, d'un côté, séparées par un « schlupf », c'est-à-dire un espace, généralement inférieur à un mètre, entre deux bâtiments, en l'espèce encore plus étroit semble-t-il ; que Monsieur X... qui avait pour ce faire déposé une demande d'autorisation a, courant 2005 procédé, sur sa propriété, à la construction d'une véranda et d'une terrasse couverte ; qu'il résulte du rapport d'expertise judiciaire dressé par Monsieur Y..., géomètre expert, le 16 janvier 2007, et au demeurant, non contesté sur ce point, que la gouttière et le plancher de la nouvelle construction dépassaient légèrement la limite divisoire que l'expert a tracée ; qu'il ressort cependant des attestations de l'entreprise MISTER BOIS ayant effectué les travaux initiaux, que cet empiétement a été repris ainsi, au demeurant, que l'admet la demanderesse qui reconnaît, dans ses dernières conclusions, que la gouttière a été décalée et le plancher découpé de deux centimètres sur 2 mètres ; que la SCI de la Poudrière prétend à présent obtenir la démolition de l'intégralité de la partie de construction de Gilbert X... qui surplombe « le schulpf » et qui est constitué du solivage de la charpente de la terrasse couverte ; qu'elle ne se fonde pour cela sur aucune qualité juridique personnelle, semblant admettre que le « schlupf » n'est pas indivis, sur aucune disposition légale ou réglementaire mais sur une « tradition locale bien établie » qui veut que « le schlupf » soit toujours dégagé ; que cependant, elle n'apporte aucune justification de la tradition ainsi alléguée mais s'agissant du surplomb, il résulte au contraire de l'un des documents qu'elle produit, (PLU Kirchheim 2007), schéma à l'appui, que le Schlupf peut également être considéré comme l'espace nécessaire au débord de toiture, ce qui contredit totalement la thèse avancée ; qu'en conséquence et dès lors qu'il n'est pas établi que le surplomb dépasse la limite de propriété, la demande de la requérante ne peut prospérer sur les fondements allégués (jugement p. 3) ;
1°) ALORS QUE le juge ne peut statuer par des motifs contradictoires ; qu'en affirmant tout à la fois que la nouvelle construction litigieuse avait été réalisée à une hauteur située entre 2, 20 mètres et 4 mètres au-dessus du sol du schlupf et que les travaux réalisés par Monsieur X... ne méconnaissaient pas l'usage de ce schlupf consistant à ne pas déborder sur la surface de cette venelle, la Cour d'appel a entaché son arrêt d'une contradiction de motifs et a violé l'article 455 du Code de procédure civile ;
2°) ALORS QU'il le plan soumis pour le dépôt du permis de construire porte l'indication que le solivage de la terrasse à créer ne devait pas dépasser le mur existant, respectant le schlupf ; que la Cour d'appel, qui a affirmé que la SCI ne pouvait arguer d'une violation du permis de construire, tout en constatant, conformément aux photos annexées au procès-verbal de constat dressé le 18 juillet 2008, que le solivage dépassait de plusieurs centimètres sur le mur préexistant et empiétait donc sur le schlupf, a dénaturé le plan de coupe sur véranda annexé au permis de construire et partant, a violé l'article 1134 du Code civil.
