LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le premier moyen :
Vu l'article 682 du code civil ;
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Poitiers, 30 novembre 2011), que M. Cédric X... et Mme Sabrina X... (les consorts X...), propriétaires d'une maison dotée d'un jardin arrière et comportant, au premier étage, un appartement et, au rez-de-chaussée, un magasin donnant sur la rue, donné à bail commercial puis vendu séparément du reste de la propriété, ont assigné M. Y..., leur voisin, aux fins, notamment, de se voir reconnaître un droit de passage sur son fonds, tel que mentionné dans leur acte de propriété, afin de permettre l'accès à l'appartement et au jardin ;
Attendu que pour accueillir la demande des consorts X..., l'arrêt, relève que leur fonds était enclavé et n'avait aucune issue sur la voie publique, qu'ils ne se sont pas enclavés volontairement puisqu'il n'est pas possible d'accéder à leur jardin avec une charrette en passant par le magasin du rez-de-chaussée et qu'ils sont fondés à se prévaloir d'un droit de passage sur le fonds de M. Y... en application de l'article 682 du code civil ;
Qu'en statuant ainsi, sans rechercher, comme il le lui était demandé, si l'enclave ne provenait pas de la division du fonds résultant de la vente du local commercial du rez-de-chaussée séparément du reste de la propriété, pouvant caractériser une enclave résultant du propre fait des consorts X..., la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision ;
PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur le second moyen :
CASSE ET ANNULE, en toutes ses dispositions l'arrêt rendu le 30 novembre 2011, entre les parties, par la cour d'appel de Poitiers ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Poitiers, autrement composée ;
Condamne les consorts X... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne les consorts X... à payer à M. Y... la somme de 2 500 euros ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du neuf avril deux mille treize.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits par la SCP Yves et Blaise Capron, avocat aux Conseils, pour M. Y...
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
Le pourvoi fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué D'AVOIR dit que M. Cédric X... et Mme Sabrina X..., en leur qualité de propriétaires de la parcelle cadastrée section AO n° 32, rue de Verdun à Vaux-sur-Mer (Charente-Maritime), étaient bénéficiaires, au départ de la rue de Verdun pour rejoindre leurs habitation et jardin, d'une servitude légale de passage d'une largeur de quatre mètres sur la parcelle contiguë cadastrée section AO n° 31 appartenant à M. Christian Y..., D'AVOIR condamné, en tant que de besoin, M. Christian Y..., sous une astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la signification de son arrêt et ce pendant six mois, à libérer le passage desservant l'habitation de M. Cédric X... et de Mme Sabrina X... et en cas de clôture, à leur remettre sous les mêmes conditions d'astreinte le code ou la clé permettant d'ouvrir la barrière et d'emprunter le passage aisément, D'AVOIR autorisé M. Cédric X... et Mme Sabrina X... à procéder aux travaux de canalisation en sous-sol sous le sol de l'assiette de la servitude dont ils ont été reconnus bénéficiaires, D'AVOIR condamné M. Christian Y... à payer à M. Cédric X... et à Mme Sabrina X... la somme de 1 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice matériel et économique et D'AVOIR débouté M. Christian Y... de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive ;
AUX MOTIFS QUE « le lieu du litige se situe à Vaux-sur-Mer, rue de Verdun, section AO du cadastre communal ; que M. X... et Mme X... sont propriétaires d'un immeuble bâti n° 32 d'une superficie de 3 a 37 ca situé 25, rue de Verdun, comprenant une maison donnant sur la rue avec un jardin derrière ; que la maison est contiguë aux deux maisons voisines portant les numéros cadastraux 34 et 31 et les numéros de rue 27 et 23./ attendu que M. Cédric X... et Mme Sabrina X..., sa soeur, ont acquis de M. Christian X... et de Mme Viviane Z..., son épouse, la propriété bâtie cadastrée section AO n° 32 selon acte reçu le 5 novembre 2002 en l'office notarial de Royan ; qu'il est précisé que la maison comprend au rez-de-chaussée une poissonnerie, wc et garage et un appartement à l'étage avec cuisine, salle de séjour, une chambre, deux salles d'eau et wc et qu'il était précisé que le rez-de-chaussée était donné à bail commercial à M. A... ; qu'il n'est pas contesté que l'ensemble immobilier comprend un jardin située derrière la maison ; que l'acte mentionne en outre le bénéfice d'une servitude de puisage au puits se trouvant dans une cour appartenant à Mme B... et d'une servitude de 6 m de large contournant la maison Dupuis pour accéder au jardin vendu./ Attendu qu'il résulte de la configuration cadastrale des lieux que la maison cadastrée n° 31 est effectivement entourée d'un passage partant de la rue de Verdun (n° 23) orienté sud-nord et formant un angle droit derrière la maison à l'ouest pour aboutir à un portail ouvrant sur le jardin des consorts X..../ Attendu que les consorts X... ont divisé leur immeuble en deux lots comprenant d'une part le local à usage commercial du rez-de-chaussée ouvrant sur la rue de Verdun (n° 25) et d'autre part l'appartement du rez-de-chaussée avec le jardin derrière, auxquels on accède par le passage empruntant l'immeuble situé 23 rue de Verdun ; qu'après avoir vendu le magasin aux époux
A...
selon acte les 14 et 17 novembre 2003, ils ont conservé l'appartement du premier étage et le jardin auxquels ils accédaient par l'immeuble contigu (n° 23) mais qu'alors qu'ils tentaient de vendre le second lot, le propriétaire de l'immeuble voisin a posé une chaîne entravant le passage et aurait contesté le bénéfice du droit de passage auprès des acquéreurs éventuels./ Attendu que la maison désignée sous le nom C...appartient maintenant à M. Y... avec le numéro cadastral 31 ; qu'à l'origine, la maison appartenait aux époux C...-D...pour l'avoir acquise le 4 avril 1907 à la suite d'une adjudication intervenue à la requête des époux E...et que le bien était ainsi décrit : " … Une maison située au chef-lieu de la commune de Vaux … avec un chais et divers bâtiments de servitude, des quéreux et un jardin à la suite duquel est édifié un bâtiment en brique et pierre à usage de buanderie. Elle joint du levant à F..., du couchant à la route de Royan à Terre Naigre et à Bourdonneau, du Nord à une rue ou passage et à F..., du midi encore à F..." ; que Marcel C...a recueilli le bien de la succession de ses parents décédés le 16 avril 1936 et 16 juin 1944 et qu'il a revendu l'ensemble à Albert H...le 3 octobre 1953 en le décrivant comme " une maison d'habitation située au Bourg de la commune de Vaux sur Mer composée d'un rez-de-chaussée, de deux pièces, couloir, chais derrière, grenier au-dessus, jardin à la suite. Confrontant : du levant à Brillouet, du couchant à la route de Royan, du Nord à de Biras et du midi à une ruelle, droit de puisage à un puits commun "./ Attendu que les héritiers d'Albert H...ont revendu la maison à M. Y... en indiquant " une maison d'habitation composée d'un rez-de-chaussée, de deux pièces, couloir, chais derrière, grenier au-dessus. Jardin à la suite avec dépendance. Droit de puisage à un puits commun ", le tout cadastré " section A n° 31 pour 0 ha 4 a 55 ca " et maintenant section AO n° 31./ Attendu qu'en remontant dans le temps jusqu'aux auteurs des époux C..., il est établi que l'immeuble dépendait de la communauté Bourreau, demandeurs à l'adjudication du 4 avril 1907, qui en avait fait l'acquisition le 24 janvier 1885 des époux I...et que l'immeuble était décrit comme " une maison située au chef-lieu de la commune de Vaux comprenant une cuisine, une chambre, un chais, grenier au-dessus, hangar, parc à moutons, parc à porcs et parc à volailles, jardin à la suite, quéreu, à la suite quéreu aire à battre le blé, le tout joignant et confrontant du levant à M. F..., du couchant à la route de Royan à Terre Naigre et à Bourdonneau, du Nord à une rue et à M. F...et du midi aux mêmes. Les murs joignant à la maison de Bourdonneau sont mitoyens. Ensemble tout droit de puisage attaché au puits commun du village ainsi que tout droit de lavage aux timbres communs … ". Qu'il est également mentionné parmi les conditions de la vente, " celle de souffrir notamment l'exercice du droit de passage pour aller au puits commun du audit sieur G..., la largeur duquel passage de 3 m " ; que les époux I...avaient acquis cet immeuble le 18 mars 1876 des consorts J...dont Elizée J...et Zélie J...donataires de Suzanne K...en vertu d'un acte du 6 octobre 1870 décrivant l'immeuble comme " une maison située à Vaux avec grenier, un chai avec quéreu attenant au bâtiment, confrontant au sud-ouest à la rue, du nord-ouest à Bourdonneau, mur mitoyen entre les bâtiments, du sud-ouest à un passage commun entre divers et par les quéreux à Savineau, du nord-est à F...-par suite du partage des quéreux qui autrefois étaient communs et dépendaient par moitié de la maison vendue et de la maison Bourdonneau, le propriétaire de cette dernière a un droit de passage avec les charrettes sur les quéreux de la maison vendue … Ladite maison a un droit de puisage au puits qui est devant la maison des héritiers Savineau et le droit de boire près de ce puits "./ Attendu que les actes concernant les auteurs de M. Y... lui sont opposables et qu'il en résulte que le passage litigieux était considéré comme une rue puis une ruelle à laquelle les charrettes avaient accès ; que ce passage n'était pas mentionné comme faisant partie de la propriété vendue jusqu'à l'acte du 3 octobre 1953 et qu'en conséquence il s'agissait d'une passage commun aux riverains selon une pratique communautaire charentaise courante ; que si l'acte de vente par les consorts H...à M. Y... ne mentionne plus la ruelle, il est incontestable que le passage existait toujours puisqu'ils conduisaient à un portail ouvrant sur l'actuelle propriété des consorts X... et que M. Y... ne s'est jamais opposé au passage jusqu'à ce que ses voisins envisagent de vendre leur propriété à un tiers./ Attendu qu'il est certain qu'au vu des actes qui précèdent, les consorts X... ne peuvent se prévaloir d'aucune servitude conventionnelle formelle puisqu'il s'agissait d'un usage commun à l'ensemble du voisinage sur un chemin qui n'avait pas été inclus dans une parcelle privative ; qu'en raison de l'insertion du jardin des consorts X... entre des propriétés bâties il résulte de la configuration des lieux que la seule voie d'accès au jardin est bien le passage revendiqué ainsi que cela résulte des titres de propriété antérieurs ; qu'il est certain que le jardin est enclavé puisqu'il n'a pas d'accès direct à la voie publique permettant le passage des charrettes comme cela était d'usage aux siècles précédents ; que pour désenclaver ledit jardin, le passage le plus court et le moins dommageable est celui qui, depuis la rue de Verdun, contourne la maison de M. Y... jusqu'au portail ouvrant sur le jardin des consorts X... ; que les consorts X... ne se sont nullement enclavés volontairement dans la mesure où il n'était pas possible d'accéder à leur jardin avec une charrette en passant par le magasin du rez-de-chaussée ; qu'il convient en conséquence, en raison de la configuration cadastrale qui maintenant inclut l'assiette du passage dans la parcelle n° 31, de consacrer une servitude de passage légale au profit de la parcelle numéro 32, actuellement propriété des consorts X... conformément au plan qui sera annexé à la minute du présent arrêt ; que si M. Y... entend poser une barrière, il doit favoriser le passage des bénéficiaires de la servitude légale en leur remettant tous les code ou clé permettant d'ouvrir la barrière et de franchir aisément l'obstacle ; que le jugement entrepris sera réformé en ce sens./ Attendu que pour les mêmes raisons, il convient de consacrer le droit pour les consorts X... d'effectuer tous les travaux de canalisation dans le sous-sol de l'assiette du droit de passage mais que le refus de M. Y... n'ouvre pas droit à dommages-intérêts dans la mesure où la justice lui avait donné raison en première instance./ Attendu en revanche que les consorts X... justifient des interventions malveillantes de M. Y... lorsqu'ils cherchaient à vendre leur propriété ainsi que l'attestent les candidats acquéreurs Pouclet et l'agence immobilière Bamaflor Immo ; que l'attitude fautive de M. Y... a causé un préjudice manifeste aux consorts X... puisqu'ils n'ont pas pu concrétiser leurs projets de vente de l'immeuble en raison des difficultés de voisinage ayant dissuadé les acquéreurs de réaliser le projet ; que le préjudice causé sera compensé par le paiement par M. Y... aux consorts X... d'une somme de 1 000 € à titre de dommages-intérêts./ Attendu que le droit d'agir en justice, y compris en appel, ne dégénère en abus pouvant donner naissance à une dette de dommages-intérêts que dans le cas de malice, de mauvaise foi ou d'erreur grossière équipollente au dol, ce qui n'est pas démontré en l'espèce ; qu'il convient de rejeter la demande de dommages-intérêts pour procédure abusive » (cf., arrêt attaqué, p. 3 à 5) ;
ALORS QUE, de première part, le propriétaire d'un fonds n'a le droit de réclamer, en application des dispositions de l'article 682 du code civil, un passage sur le fonds de son voisin que si le fonds de ce propriétaire est enclavé et n'a sur la voie publique aucune issue ou qu'une issue insuffisante pour l'utilisation normale de ce fonds ; qu'en énonçant, par conséquent, pour dire que M. Cédric X... et Mme Sabrina X..., en leur qualité de propriétaires de la parcelle cadastrée section AO n° 32, rue de Verdun à Vaux-sur-Mer, étaient bénéficiaires, au départ de la rue de Verdun pour rejoindre leurs habitation et jardin, d'une servitude légale de passage d'une largeur de quatre mètres sur la parcelle contiguë cadastrée section AO n° 31 appartenant à M. Christian Y..., que le jardin de M. Cédric X... et de Mme Sabrina X... était enclavé, puisqu'il n'avait pas d'accès direct à la voie publique permettant le passage des charrettes comme cela était d'usage aux siècles précédents, sans caractériser que l'utilisation normale du fonds de M. Cédric X... et de Mme Sabrina X... impliquait le passage de charrettes, la cour d'appel a violé les dispositions de l'article 682 du code civil ;
ALORS QUE, de deuxième part, le propriétaire d'un fonds enclavé n'a le droit de réclamer un passage sur le fonds de son voisin que si l'état d'enclave de son fonds ne résulte pas de son propre fait ; que l'état d'enclave d'un fonds résulte du propre fait de son propriétaire dès lors que celui-ci a, par l'un quelconque de ses actes, fait perdre à son fonds une issue sur la voie publique ou a rendu celle-ci insuffisante pour l'utilisation normale de ce fonds ; qu'en énonçant, par conséquent, pour dire que M. Cédric X... et Mme Sabrina X..., en leur qualité de propriétaires de la parcelle cadastrée section AO n° 32, rue de Verdun à Vaux-sur-Mer, étaient bénéficiaires, au départ de la rue de Verdun pour rejoindre leurs habitation et jardin, d'une servitude légale de passage d'une largeur de quatre mètres sur la parcelle contiguë cadastrée section AO n° 31 appartenant à M. Christian Y..., après avoir relevé que M. Cédric X... et Mme Sabrina X... avaient divisé l'ensemble immobilier leur appartenant en deux lots et avaient vendu à un tiers celui, composé d'un magasin situé au rez-de-chaussée, ayant une issue sur la voie publique, que M. Cédric X... et Mme Sabrina X... ne se sont nullement enclavés volontairement dans la mesure où il n'était pas possible d'accéder à leur jardin avec une charrette en passant par le magasin du rez-de-chaussée, sans caractériser que l'utilisation normale du fonds de M. Cédric X... et de Mme Sabrina X... impliquait le passage d'une charrette, la cour d'appel a violé les dispositions de l'article 682 du code civil ;
ALORS QUE, de troisième part, si l'enclave résulte de la division d'un fonds par suite d'une vente, d'un échange, d'un partage ou de tout autre contrat, le passage ne peut être demandé que sur les terrains qui ont fait l'objet de ces actes ; que ce n'est que si un passage suffisant pour l'utilisation normale du fonds enclavé ne pourrait être établi sur les fonds divisés que l'assiette du passage doit être fixée en application des dispositions des articles 682 et 683 du code civil ; qu'en énonçant, dès lors, pour dire que M. Cédric X... et Mme Sabrina X..., en leur qualité de propriétaires de la parcelle cadastrée section AO n° 32, rue de Verdun à Vaux-sur-Mer, étaient bénéficiaires, au départ de la rue de Verdun pour rejoindre leurs habitation et jardin, d'une servitude légale de passage d'une largeur de quatre mètres sur la parcelle contiguë cadastrée section AO n° 31 appartenant à M. Christian Y..., après avoir relevé que M. Cédric X... et Mme Sabrina X... avaient divisé l'ensemble immobilier leur appartenant en deux lots et avaient vendu à un tiers celui, composé d'un magasin situé au rez-de-chaussée, ayant une issue sur la voie publique, que, pour désenclaver le jardin de M. Cédric X... et de Mme Sabrina X..., le passage le plus court et le moins dommageable est celui qui, depuis la rue de Verdun, contourne la maison de M. Christian Y... jusqu'au portail ouvrant sur le jardin de M. Cédric X... et de Mme Sabrina X... et qu'il n'était pas possible d'accéder à ce jardin avec une charrette en passant par le magasin du rez-de-chaussée, sans caractériser que l'utilisation normale du fonds de M. Cédric X... et de Mme Sabrina X... impliquait le passage d'une charrette, la cour d'appel a violé les dispositions de l'article 684 du code civil.
SECOND MOYEN DE CASSATION :
Le pourvoi fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué D'AVOIR autorisé M. Cédric X... et Mme Sabrina X... à procéder aux travaux de canalisation en sous-sol sous le sol de l'assiette de la servitude dont ils ont été reconnus bénéficiaires, D'AVOIR condamné M. Christian Y... à payer à M. Cédric X... et à Mme Sabrina X... la somme de 1 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice matériel et économique et D'AVOIR débouté M. Christian Y... de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive ;
AUX MOTIFS QUE « le lieu du litige se situe à Vaux-sur-Mer, rue de Verdun, section AO du cadastre communal ; que M. X... et Mme X... sont propriétaires d'un immeuble bâti n° 32 d'une superficie de 3 a 37 ca situé 25, rue de Verdun, comprenant une maison donnant sur la rue avec un jardin derrière ; que la maison est contiguë aux deux maisons voisines portant les numéros cadastraux 34 et 31 et les numéros de rue 27 et 23./ attendu que M. Cédric X... et Mme Sabrina X..., sa soeur, ont acquis de M. Christian X... et de Mme Viviane Z..., son épouse, la propriété bâtie cadastrée section AO n° 32 selon acte reçu le 5 novembre 2002 en l'office notarial de Royan ; qu'il est précisé que la maison comprend au rez-de-chaussée une poissonnerie, wc et garage et un appartement à l'étage avec cuisine, salle de séjour, une chambre, deux salles d'eau et wc et qu'il était précisé que le rez-de-chaussée était donné à bail commercial à M. A... ; qu'il n'est pas contesté que l'ensemble immobilier comprend un jardin située derrière la maison ; que l'acte mentionne en outre le bénéfice d'une servitude de puisage au puits se trouvant dans une cour appartenant à Mme B... et d'une servitude de 6 m de large contournant la maison Dupuis pour accéder au jardin vendu./ Attendu qu'il résulte de la configuration cadastrale des lieux que la maison cadastrée n° 31 est effectivement entourée d'un passage partant de la rue de Verdun (n° 23) orienté sud-nord et formant un angle droit derrière la maison à l'ouest pour aboutir à un portail ouvrant sur le jardin des consorts X..../ Attendu que les consorts X... ont divisé leur immeuble en deux lots comprenant d'une part le local à usage commercial du rez-de-chaussée ouvrant sur la rue de Verdun (n° 25) et d'autre part l'appartement du rez-de-chaussée avec le jardin derrière, auxquels on accède par le passage empruntant l'immeuble situé 23 rue de Verdun ; qu'après avoir vendu le magasin aux époux
A...
selon acte les 14 et 17 novembre 2003, ils ont conservé l'appartement du premier étage et le jardin auxquels ils accédaient par l'immeuble contigu (n° 23) mais qu'alors qu'ils tentaient de vendre le second lot, le propriétaire de l'immeuble voisin a posé une chaîne entravant le passage et aurait contesté le bénéfice du droit de passage auprès des acquéreurs éventuels./ Attendu que la maison désignée sous le nom C...appartient maintenant à M. Y... avec le numéro cadastral 31 ; qu'à l'origine, la maison appartenait aux époux C...-D...pour l'avoir acquise le 4 avril 1907 à la suite d'une adjudication intervenue à la requête des époux E...et que le bien était ainsi décrit : " … Une maison située au chef-lieu de la commune de Vaux … avec un chais et divers bâtiments de servitude, des quéreux et un jardin à la suite duquel est édifié un bâtiment en brique et pierre à usage de buanderie. Elle joint du levant à F..., du couchant à la route de Royan à Terre Naigre et à Bourdonneau, du Nord à une rue ou passage et à F..., du midi encore à F..." ; que Marcel C...a recueilli le bien de la succession de ses parents décédés le 16 avril 1936 et 16 juin 1944 et qu'il a revendu l'ensemble à Albert H...le 3 octobre 1953 en le décrivant comme " une maison d'habitation située au Bourg de la commune de Vaux sur Mer composée d'un rez-de-chaussée, de deux pièces, couloir, chais derrière, grenier au-dessus, jardin à la suite. Confrontant : du levant à Brillouet, du couchant à la route de Royan, du Nord à de Biras et du midi à une ruelle, droit de puisage à un puits commun "./ Attendu que les héritiers d'Albert H...ont revendu la maison à M. Y... en indiquant " une maison d'habitation composée d'un rez-de-chaussée, de deux pièces, couloir, chais derrière, grenier au-dessus. Jardin à la suite avec dépendance. Droit de puisage à un puits commun ", le tout cadastré " section A n° 31 pour 0 ha 4 a 55 ca " et maintenant section AO n° 31./ Attendu qu'en remontant dans le temps jusqu'aux auteurs des époux C..., il est établi que l'immeuble dépendait de la communauté Bourreau, demandeurs à l'adjudication du 4 avril 1907, qui en avait fait l'acquisition le 24 janvier 1885 des époux I...et que l'immeuble était décrit comme " une maison située au chef-lieu de la commune de Vaux comprenant une cuisine, une chambre, un chais, grenier au-dessus, hangar, parc à moutons, parc à porcs et parc à volailles, jardin à la suite, quéreu, à la suite quéreu aire à battre le blé, le tout joignant et confrontant du levant à M. F..., du couchant à la route de Royan à Terre Naigre et à Bourdonneau, du Nord à une rue et à M. F...et du midi aux mêmes. Les murs joignant à la maison de Bourdonneau sont mitoyens. Ensemble tout droit de puisage attaché au puits commun du village ainsi que tout droit de lavage aux timbres communs … ". Qu'il est également mentionné parmi les conditions de la vente, " celle de souffrir notamment l'exercice du droit de passage pour aller au puits commun du audit sieur G..., la largeur duquel passage de 3 m " ; que les époux I...avaient acquis cet immeuble le 18 mars 1876 des consorts J...dont Elizée J...et Zélie J...donataires de Suzanne K...en vertu d'un acte du 6 octobre 1870 décrivant l'immeuble comme " une maison située à Vaux avec grenier, un chai avec quéreu attenant au bâtiment, confrontant au sud-ouest à la rue, du nord-ouest à Bourdonneau, mur mitoyen entre les bâtiments, du sud-ouest à un passage commun entre divers et par les quéreux à Savineau, du nord-est à F...-par suite du partage des quéreux qui autrefois étaient communs et dépendaient par moitié de la maison vendue et de la maison Bourdonneau, le propriétaire de cette dernière a un droit de passage avec les charrettes sur les quéreux de la maison vendue … Ladite maison a un droit de puisage au puits qui est devant la maison des héritiers Savineau et le droit de boire près de ce puits "./ Attendu que les actes concernant les auteurs de M. Y... lui sont opposables et qu'il en résulte que le passage litigieux était considéré comme une rue puis une ruelle à laquelle les charrettes avaient accès ; que ce passage n'était pas mentionné comme faisant partie de la propriété vendue jusqu'à l'acte du 3 octobre 1953 et qu'en conséquence il s'agissait d'une passage commun aux riverains selon une pratique communautaire charentaise courante ; que si l'acte de vente par les consorts H...à M. Y... ne mentionne plus la ruelle, il est incontestable que le passage existait toujours puisqu'ils conduisaient à un portail ouvrant sur l'actuelle propriété des consorts X... et que M. Y... ne s'est jamais opposé au passage jusqu'à ce que ses voisins envisagent de vendre leur propriété à un tiers./ Attendu qu'il est certain qu'au vu des actes qui précèdent, les consorts X... ne peuvent se prévaloir d'aucune servitude conventionnelle formelle puisqu'il s'agissait d'un usage commun à l'ensemble du voisinage sur un chemin qui n'avait pas été inclus dans une parcelle privative ; qu'en raison de l'insertion du jardin des consorts X... entre des propriétés bâties il résulte de la configuration des lieux que la seule voie d'accès au jardin est bien le passage revendiqué ainsi que cela résulte des titres de propriété antérieurs ; qu'il est certain que le jardin est enclavé puisqu'il n'a pas d'accès direct à la voie publique permettant le passage des charrettes comme cela était d'usage aux siècles précédents ; que pour désenclaver ledit jardin, le passage le plus court et le moins dommageable est celui qui, depuis la rue de Verdun, contourne la maison de M. Y... jusqu'au portail ouvrant sur le jardin des consorts X... ; que les consorts X... ne se sont nullement enclavés volontairement dans la mesure où il n'était pas possible d'accéder à leur jardin M. Christian Y... c. M. Cédric X... et avec une charrette en passant par le magasin du rez-de-chaussée ; qu'il convient en conséquence, en raison de la configuration cadastrale qui maintenant inclut l'assiette du passage dans la parcelle n° 31, de consacrer une servitude de passage légale au profit de la parcelle numéro 32, actuellement propriété des consorts X... conformément au plan qui sera annexé à la minute du présent arrêt ; que si M. Y... entend poser une barrière, il doit favoriser le passage des bénéficiaires de la servitude légale en leur remettant tous les code ou clé permettant d'ouvrir la barrière et de franchir aisément l'obstacle ; que le jugement entrepris sera réformé en ce sens./ Attendu que pour les mêmes raisons, il convient de consacrer le droit pour les consorts X... d'effectuer tous les travaux de canalisation dans le sous-sol de l'assiette du droit de passage mais que le refus de M. Y... n'ouvre pas droit à dommages-intérêts dans la mesure où la justice lui avait donné raison en première instance./ Attendu en revanche que les consorts X... justifient des interventions malveillantes de M. Y... lorsqu'ils cherchaient à vendre leur propriété ainsi que l'attestent les candidats acquéreurs Pouclet et l'agence immobilière Bamaflor Immo ; que l'attitude fautive de M. Y... a causé un préjudice manifeste aux consorts X... puisqu'ils n'ont pas pu concrétiser leurs projets de vente de l'immeuble en raison des difficultés de voisinage ayant dissuadé les acquéreurs de réaliser le projet ; que le préjudice causé sera compensé par le paiement par M. Y... aux consorts X... d'une somme de 1 000 € à titre de dommages-intérêts » (cf., arrêt attaqué, p. 3 à 5) ;
ALORS QUE, de première part, une servitude de passage ne confère pas, par elle-même, le droit de faire passer des canalisations dans le sous-sol de l'assiette de la servitude ; qu'en énonçant, par conséquent, pour autoriser M. Cédric X... et Mme Sabrina X... à procéder aux travaux de canalisation en sous-sol sous le sol de l'assiette de la servitude dont ils ont été reconnus bénéficiaires, qu'il convenait de consacrer le droit de M. Cédric X... et Mme Sabrina X... d'effectuer tous les travaux de canalisation dans le sous-sol de l'assiette du droit de passage dont ils étaient reconnus bénéficiaires pour les raisons pour lesquelles elle avait dit que M. Cédric X... et Mme Sabrina X... étaient titulaires d'une telle servitude de passage, la cour d'appel a violé les dispositions de l'article 682 du code civil ;
ALORS QUE, de deuxième part et à titre subsidiaire, une servitude légale de passage résultant d'un état d'enclave ne confère le droit de faire passer des canalisations dans le sous-sol de l'assiette de la servitude que si la pose de ces canalisations est nécessaire à l'utilisation normale du fonds dominant ; qu'en autorisant, dès lors, M. Cédric X... et Mme Sabrina X... à procéder aux travaux de canalisation en sous-sol sous le sol de l'assiette de la servitude dont ils ont été reconnus bénéficiaires, sans constater que la pose de canalisations était nécessaire à l'utilisation normale du fonds de M. Cédric X... et Mme Sabrina X..., la cour d'appel a violé les dispositions de l'article 682 du code civil ;
ALORS QUE, de troisième part et à titre subsidiaire, si l'enclave résulte de la division d'un fonds par suite d'une vente, d'un échange, d'un partage ou de tout autre contrat, le passage ne peut être demandé que sur les terrains qui ont fait l'objet de ces actes ; que ce n'est que si un passage suffisant pour l'utilisation normale du fonds enclavé ne pourrait être établi sur les fonds divisés que l'assiette du passage doit être fixée en application des dispositions des articles 682 et 683 du code civil ; qu'en autorisant, dès lors, M. Cédric X... et Mme Sabrina X... à procéder aux travaux de canalisation en sous-sol sous le sol de l'assiette de la servitude dont ils ont été reconnus bénéficiaires, après avoir relevé que M. Cédric X... et Mme Sabrina X... avaient divisé l'ensemble immobilier leur appartenant en deux lots et avaient vendu à un tiers celui, composé d'un magasin situé au rez-de-chaussée, ayant une issue sur la voie publique, sans constater que les canalisations dont elle autorisait la pose ne pouvaient être installées dans le sous-sol du fonds, issu de la division opérée par M. Cédric X... et Mme Sabrina X... et que ceux-ci avaient vendu à un tiers, la cour d'appel a violé les dispositions de l'article 684 du code civil.
