LA COUR DE CASSATION, DEUXIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Orléans, 12 décembre 2011), que M. et Mme X... ont fait l'acquisition le 7 juin 2001 d'une maison de maître avec jardin d'agrément ; que les sociétés Eprim, devenue Exeo gestion, et Le 35 Faubourg (les sociétés) ont fait édifier un immeuble collectif de quatre étages sur une parcelle de terrain jouxtant la propriété de M. et Mme X... ; que ces derniers ont assigné les sociétés en réparation du préjudice subi du fait du trouble anormal de voisinage causé par cette construction ; qu'un jugement, devenu irrévocable, a dit que la construction de l'immeuble sis... a causé un trouble anormal de voisinage à M. et Mme X... et a ordonné avant dire droit une expertise à l'effet de déterminer l'incidence de l'édification de l'immeuble sur la valeur vénale de la propriété de ces derniers ;
Attendu que le moyen unique du pourvoi principal n'est pas de nature à permettre l'admission du pourvoi ;
Et sur le moyen unique du pourvoi incident :
Attendu que les sociétés font grief à l'arrêt de les condamner in solidum à payer à M. et Mme X... la somme de 54 000 euros à titre de dommages-intérêts, alors, selon le moyen, que seul le propriétaire ou l'occupant du fonds voisin de celui de la partie alléguant être victime d'un trouble anormal de voisinage est susceptible de voir rechercher sa responsabilité du chef de ce trouble ; qu'en les condamnant in solidum à réparer le trouble anormal de voisinage subi par M. et Mme X..., tout en constatant qu'elles n'étaient plus, ni l'une ni l'autre, à la date de la décision, propriétaires de l'immeuble litigieux, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses constatations au regard de l'article 32 du code de procédure civile et du principe selon lequel nul ne doit causer à autrui un trouble de voisinage ;
Mais attendu que l'arrêt retient, par motifs propres et adoptés, que, si l'immeuble construit par les sociétés est désormais vendu, il n'en demeure pas moins que les troubles allégués par M. et Mme X... résultent, d'une part, de l'octroi d'un permis accordé à la société Eprim de construire un immeuble ayant la taille et l'implantation critiquées, d'autre part, de la rétrocession de ce permis de construire par la société Eprim à la société Le 35 Faubourg, enfin de la construction de l'immeuble par cette dernière société ; que les permis de construire sont toujours accordés sous réserve qu'ils ne nuisent pas aux droit des tiers et que le fait que l'immeuble soit conforme aux plans annexés au permis est sans incidence sur la solution du litige ; que la responsabilité d'un trouble anormal de voisinage étant une responsabilité autonome détachée de toute faute, les appelantes, qui ont toutes deux contribué à l'élaboration des plans et à la construction de l'immeuble litigieux, sont tenues de plein droit, en leurs qualités de promoteur et de maître de l'ouvrage, de réparer les troubles occasionnés par l'édification qu'elles ont décidée et dont il résulte une diminution de l'ensoleillement, et surtout une atteinte radicale à l'intimité de l'habitation de M. et Mme X... et du jardin ;
Que de ces constatations et énonciations procédant de son appréciation souveraine de la valeur et de la portée des éléments de preuve, la cour d'appel a pu déduire que le trouble excédant les inconvénients normaux de voisinage causé à la propriété de M. et Mme X... par l'implantation et l'édification de l'immeuble voisin de leur propriété incombait, en dépit de sa vente ultérieure à un tiers, aux seules sociétés ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
PAR CES MOTIFS :
DECLARE non admis le pourvoi principal ;
REJETTE le pourvoi incident ;
Laisse à chaque partie la charge de ses propres dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, deuxième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-huit mars deux mille treize.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen produit au pourvoi principal par la SCP Didier et Pinet, avocat aux Conseils pour M. et Mme X...,
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR limité à 54. 000 euros le montant de la condamnation en paiement de dommages-intérêts mise à la charge de la société Exeo gestion et de la société « Le 35 faubourg » au profit des époux X... en réparation d'un trouble de voisinage ;
AUX MOTIFS PROPRES QUE l'exercice, par un propriétaire, du droit de construire ne devient générateur de responsabilité que lorsque le trouble qui en résulte pour autrui dépasse la mesure des obligations ordinaires du voisinage ; que c'est avec une certaine mauvaise foi que les appelantes prétendent que l'immeuble litigieux s'intègre parfaitement dans le tissu urbain environnant alors qu'il n'est pas contesté que, lorsque monsieur et madame X... ont acquis leur propriété, elle n'était environnée que de pavillons individuels d'un ou deux étages entourés de grands jardins ; que la construction décidée par Eprim et réalisée par la SCCV sur une parcelle à cheval entre la zone UA (centre ville) et la zone UB (zone intermédiaire entre le centre ville et les zones pavillonnaires) est très différente de l'existant voisin puisqu'il s'agit d'un immeuble moderne de trois étages avec combles ; que les époux X... ne pouvaient pas s'attendre à ce qu'un ensemble immobilier édifié à côté de leur propriété ne soit pas implanté parallèlement à la rue mais perpendiculairement à celle-ci, ce qui fait ouvrir une trentaine de fenêtres avec balcons, non sur la voie publique mais directement sur leur fonds ; que même si les distances légales sont respectées, il résulte de l'expertise judiciaire que les très nombreuses vues sur le jardin et la terrasse de l'immeuble X... entraînent des restrictions non négligeables à la jouissance des lieux, tant à l'intérieur qu'à l'extérieur de la maison, et que la hauteur et la longueur du nouvel immeuble sont à l'origine d'une importante perte d'ensoleillement ; que ces éléments caractérisent bien un trouble anormal de voisinage que les appelantes doivent intégralement réparer ; que monsieur et madame X... ne réclament pas réparation directe de ces troubles mais en sollicitent l'indemnisation uniquement en ce qu'ils conduisent à une perte de valeur de leur bien ; que les appelantes critiquent l'estimation réalisée par l'expert judiciaire en soutenant que les intimés ne pouvaient faire état d'une prétendue plus value escomptée pour justifier un préjudice financier ; mais que l'expert judiciaire n'a pas recherché quelle plus value aurait pu être réalisée par les époux X... mais, retenant qu'aucune réhabilitation n'avait été réalisée dans le bien dont l'intérieur est défraîchi et nécessite des réaménagements, a uniquement vérifié la valeur actuelle de l'immeuble en appliquant à son prix d'achat la variation des prix du marché immobilier à Pithiviers ; que le faible montant des loyers (750 euros mensuels) reçus par les époux X... qui ont donné leur immeuble à bail s'explique par l'absence de travaux réalisés à l'intérieur de la maison et l'absence de reprise du défaut d'étanchéité affectant la piscine mais que ces loyers ne sauraient démontrer une perte de valeur vénale de l'immeuble qui, ainsi que l'a noté monsieur Y... et que le démontrent les photographies versées aux débats, présentait un certain charme puisqu'il s'agit d'une maison de maître du XVIIIème siècle implantée dans un parc d'agrément ; qu'il résulte des éléments de comparaison versés aux débats tant par l'expert judiciaire que par les appelantes que les prix de l'immobilier à Pithiviers ont augmenté pendant 9 années et stagnent depuis, sans qu'une régression de la valeur des immeubles n'ait cependant été constatée, et qu'il convient, ainsi que font fait les premiers juges, de fixer à ce jour la valeur de l'immeuble X... à 360. 000 euros, montant retenu par l'expert à la date du 20 février 2009 ; que les sociétés Exeo gestion et le 35 faubourg ne démontrent nullement qu'ainsi qu'elles le soutiennent, la construction de leur immeuble n'aurait pas fait perdre de valeur aux autres immeubles voisins puisque les pièces qu'elles versent aux débats concernent uniquement des ventes réalisées ... à Pithiviers et qu'il résulte du plan reproduit par l'expert en page 21 de son rapport que cette voie est située à bonne distance de l'ensemble immobilier édifié par les appelantes ; que ces dernières ne font dès lors état d'aucun élément justifiant l'organisation d'une nouvelle mesure d'expertise et que cette demande, qui ne saurait être considérée comme une prétention nouvelle soumise aux dispositions de l'article 654 du code de procédure civile, sera déclarée recevable mais rejetée ; que l'expert a répondu aux questions qui lui étaient posées par le tribunal en tenant compte de l'intégralité de la perte de valeur subie par l'immeuble X..., perte de valeur qu'il a chiffrée à 108. 000 euros ; mais que monsieur et madame X... ayant choisi d'acquérir en milieu urbain et sachant que le parc jouxtant leur immeuble était constructible et mis en vente, ne pouvaient ignorer qu'ils devraient supporter une construction sur la parcelle mitoyenne à la leur ; qu'ils font état d'appréciations toutes personnelles pour critiquer l'aspect du nouvel immeuble qui n'apparaît cependant ni particulièrement original, ni particulièrement laid et qu'ils ne pouvaient exclure la possibilité que soit édifié, sur la parcelle mitoyenne à la leur et sans qu'ils puissent faire état d'un trouble particulier, un ensemble immobilier moderne de plusieurs étages ayant plusieurs ouvertures en face de leur propriété et occasionnant une perte modérée d'ensoleillement ; que leur immeuble ayant ainsi, en tout état de cause, été déprécié par une construction normalement implantée sur la parcelle voisine constructible, il convient de ne réparer que le préjudice financier subi par eux en raison du trouble anormal qui leur est causé par les appelantes et qui résulte, non de l'intégralité de la construction, mais de son implantation particulière qui fait ouvrir une façade de 42 mètres de longueur, de 16 mètres de hauteur et d'une trentaine de fenêtres et balcons sur leur fonds ; qu'il sera retenu que ces troubles anormaux sont responsables d'une dépréciation de l'immeuble appartenant à monsieur et madame X... à hauteur de la moitié de la perte de la valeur vénale de leur immeuble, ce qui conduit à infirmer partiellement le jugement déféré et à réparer le préjudice subi par les intimés en condamnant in solidum les appelantes à leur verser la somme de 54. 000 euros à titre de dommages et intérêts ;
ET AUX MOTIFS ADOPTES QU'il ressort de la note de présentation du projet émanant du maître d'oeuvre que l'immeuble édifié par la société Eprim centre est, au sein de l'agglomération de Pithiviers, à cheval sur deux zones, la zone UA (centre ville avec une forte densité) et la zone UB (intermédiaire entre centre ville et zone pavillonnaire) ; qu'il est venu en lieu et place de maisons anciennes (cf. photographies) à un étage, sises le long de la voie publique ; qu'il ressort du plan cadastral (pièce 2 des demandeurs) que l'immeuble litigieux a été construit dans un environnement où le bâti n'occupait qu'une portion relativement réduite des surfaces parcellaires ; qu'il ressort du plan de masse que contrairement aux constructions qui préexistaient, l'immeuble d'Eprim Centre est implanté de façon presque perpendiculaire à la voie publique, et des photographies versées qu'il déploie une de ses façades tout au long de la propriété des époux X..., et ce sur trois étages avec combles, façade équipée de nombreuses ouvertures donnant accès à des balcons ; qu'il en résulte pour cette propriété une diminution de l'ensoleillement, et surtout une atteinte radicale à l'intimité de leur habitation et du jardin ceint de murs qui s'étend à la fois côté rue et à l'arrière de la maison ; que ces modifications des caractéristiques initiales constituent un trouble anormal de voisinage, et ne peuvent qu'avoir affecté la valeur vénale du bien des demandeurs dans une proportion qui sera à déterminer dans le cadre d'une mesure d'instruction ;
1) ALORS QU'il résulte du rapport d'expertise de monsieur Alazard (p. 20) que le montant de 108. 000 € correspondait aux préjudices résultant de l'implantation particulière de l'immeuble construit par la société Eprim centre, soit « les restrictions non négligeables à la jouissance des lieux tant à l'extérieur de l'habitation (restriction à la liberté d'aller et venir dans le jardin hors la vue de quiconque) qu'à l'intérieur de celle-ci (vues biaises par les ouvertures donnant non seulement sur le jardin mais également sur la façade est et dans les pièces d'habitation donnant de ce côté), et la perte d'ensoleillement générée par cette nouvelle construction, c'est-à-dire précisément les troubles anormaux du voisinage que la cour d'appel entendait réparer ; qu'en retenant que l'évaluation de l'expert visait l'intégralité de la perte de valeur de la maison des époux X..., pour limiter ensuite cette évaluation au préjudice résultant de l'implantation particulière de la construction, la cour d'appel a dénaturé les termes clairs et précis du rapport d'expertise, et a violé l'article 1134 du code civil ;
2) ALORS SUBSIDIAIREMENT QUE les juges doivent suffisamment motiver leurs décisions ; qu'en retenant que les troubles anormaux du voisinage litigieux avaient entraîné une dépréciation de l'immeuble appartenant aux époux X... à hauteur de la moitié de la perte de la valeur vénale, sans s'expliquer, fût-ce sommairement, sur les critères ou les éléments permettant de retenir cette proportion plutôt qu'une autre, la cour d'appel a violé l'article 455 du code civil. Moyen produit au pourvoi incident par la SCP de Chaisemartin et Courjon, avocat aux Conseils pour les sociétés Exeo gestion et Le 35 Faubourg
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir condamné, in solidum la société EXEO GESTION et la société civile immobilière de construction vente « Le 35 faubourg » à payer à Monsieur et Madame X... la somme de 54. 000 euros à titre de dommages-intérêts ;
AUX MOTIFS QUE les appelantes indiquent elles-mêmes qu'elles ne sont plus propriétaires de l'immeuble litigieux ; qu'elles ne pouvaient donc procéder ni à des plantations ni à l'implantation de pare vues qu'elles n'ont d'ailleurs jamais proposé au cours des réunions d'expertise et que, faute pour elles d'avoir appelé en la cause le syndicat des copropriétaires désormais seul habilité à procéder à de tels aménagements, elles ne peuvent reprocher à l'expert de ne pas avoir recherché s'ils auraient pu diminuer le préjudice qu'elles avaient elles-mêmes causé aux intimés ; (…) que, si l'immeuble construit par les appelantes est désormais vendu, il n'en demeure pas moins que les troubles allégués par les époux X... résultent, d'une part de l'octroi d'un permis accordé à la société EPRIM de construire un immeuble ayant la taille et l'implantation critiquées, d'autre part de la rétrocession de ce permis de construire par la société EPRIM à la SCCV le 35 faubourg, enfin de la construction de l'immeuble par cette dernière société ; que les permis de construire sont toujours accordés sous réserve qu'ils ne nuisent pas aux droits des tiers et que le fait que l'immeuble soit conforme aux plans annexés au permis est sans incidence sur la solution du litige ; que la responsabilité d'un trouble anormal de voisinage étant une responsabilité autonome détachée de toute faute, les appelantes, qui ont toutes deux contribué à l'élaboration des plans et à la construction de l'immeuble litigieux, sont tenues de plein droit, en leurs qualités de promoteur et de maître de l'ouvrage, de réparer les troubles occasionnés par l'édification qu'elles ont décidée ; que le jugement sera, en conséquence également confirmé en ce qu'il a déclaré recevables les demandes formées à l'encontre de EXEO GESTION venant aux droits de EPRIM ; (…) que la construction décidée par EPRIM et réalisée par la SCCV sur une parcelle à cheval entre la zone UA (centre ville) et la zone UB (zone intermédiaire entre le centre ville et les zones pavillonnaires) est très différente de l'existant voisin puisqu'il s'agit d'un immeuble moderne de trois étages avec combles ; (…) que l'immeuble de M. et Mme X... ayant ainsi, en tout état de cause, été déprécié par une construction normalement implantée sur la parcelle voisine constructible, il convient de ne réparer que le préjudice financier subi par eux en raison du trouble anormal qui leur est causé par les appelantes et qui résulte, non de l'intégralité de la construction, mais de son implantation particulière qui fait ouvrir une façade de 42 mètres de longueur, de 16 mètres de hauteur et d'une trentaine de fenêtres et de balcons sur leur fonds ;
ALORS QUE seul le propriétaire ou l'occupant du fonds voisin de celui de la partie alléguant être victime d'un trouble anormal de voisinage est susceptible de voir rechercher sa responsabilité du chef de ce trouble ; qu'en condamnant in solidum la société EPRIM devenue EXEO GESTION et la SCCV « Le 35 faubourg », à réparer le trouble anormal de voisinage subi par M. et Mme X..., tout en constatant qu'elles n'étaient plus, ni l'une ni l'autre, à la date de la décision, propriétaires de l'immeuble litigieux, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses constatations au regard de l'article 32 du code de procédure civile et du principe selon lequel nul ne doit causer à autrui un trouble de voisinage.
