LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le premier moyen, ci-après annexé :
Attendu qu'ayant relevé qu'il résultait de l'origine de propriété rappelée dans le titre de la société civile immobilière Terau que les chemins de celle-ci faisaient l'objet d'une servitude de passage en ce qu'ils prééxistaient à la cession de 1993, et constaté, par une appréciation souveraine des éléments de preuve produits, que la société civile immobilière Terau n'établissait pas que le trafic routier critiqué empruntait des voies créées postérieurement à l'achat de 1993, et qui ne seraient pas astreintes à la servitude de passage, la cour d'appel a pu rejeter la demande de la société civile immobilière Terau tendant à ce que ses voies privées ne soient plus utilisées par les propriétaires riverains ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
Sur le second moyen, ci-après annexé :
Attendu qu'ayant relevé que l'acte de cession de 1993 ne comportait aucune obligation à la charge du vendeur relative à l'alimentation en eau de la propriété cédée, et qu'il ne lui appartenait pas de se substituer à l'administration, qui tenait de l'article D. 114-12 du code d'aménagement de la Polynésie française, la simple faculté, qu'elle n'a pas exercé, d'imposer au lotisseur, qu'était en application de ce texte la société civile agricole Mahuru, un règlement particulier portant, notamment, sur l'alimentation en eau des parcelles loties, la cour d'appel a pu rejeter la demande de la société civile immobilière Terau tendant à ce que soit prises toutes dispositions nécessaires à l'installation d'une alimentation en eau de sa propriété, et en paiement de dommages-intérêts ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne la société Terau aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la société Terau à payer à la société Mahuru une somme de 2 500 euros ; rejette la demande de la société civile immobilière Terau ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-six mars deux mille treize.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits par la SCP Waquet, Farge et Hazan, avocat aux Conseils, pour la société Terau.
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir débouté la société Terau de sa demande tendant à voir condamner la société Mahuru à prendre toutes dispositions pour que ses voies privées ne soient plus utilisées et en paiement de dommages et intérêts ;
Aux motifs qu'il résulte de l'origine de propriété rappelée par le notaire instrumentaire que la parcelle vendue qui est issue d'un ensemble plus important a pour origine antérieure un acte de cession en date du 20 mars 1962 établi entre les consorts X... et la SCA Marumarutua ; qu'au titre du rappel de servitude il est mentionné relativement à cet acte que « les différentes parcelles de propriété ci-dessus désignées et d'autres parcelles restant appartenir aux consorts X... ou déjà aliénées par eux au profit d'autres acquéreurs sont desservies depuis la voie publique et reliées entre elles par un réseau de chemins privés que les parties aux présentes conviennent de laisser subsister pour en avoir et conserver l'usage à titre de servitude réciproque aussi longtemps que ces chemins lui seront nécessaires pour accéder à leurs fonds respectifs » ; qu'il s'ensuit que les chemins privés de la SCI font l'objet d'une servitude de passage en ce qu'ils préexistaient à la cession de 1993 ; qu'il est vrai que la SCI prétend que le trafic dont elle se plaint concerne la voirie constituée en 1993 et non celle préexistante à son acquisition ; que cependant, procédant par voie d'affirmation, elle ne justifie pas de la nature des voies empruntées par les personnes étrangères au lotissement ; que ce partant elle ne saurait prétendre obtenir la sanction d'une prétendue méconnaissance de son droit de propriété ; que pour ces mêmes motifs, la société Terau ne peut utilement poursuivre la société Mahuru en paiement de dommages et intérêts du fait des passages répétées de voitures sur sa propriété ;
Alors qu'il appartient à celui qui prétend avoir un droit de passage sur la propriété privée d'un tiers de démontrer qu'il dispose d'un titre de servitude dont l'assiette porte sur le passage revendiqué ; qu'en l'espèce, c'est à la société Mahuru qui revendiquait un droit de passage pour elle et ses ayants droit sur la propriété privée de la société Terau, de démontrer l'existence d'une servitude de passage sur l'assiette des voies empruntées ; qu'en faisait peser la charge de la preuve sur la société Terau, la Cour d'appel a violé les articles 544 et 1315 du Code civil.
SECOND MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir débouté la SCI Terau de sa demande tendant à voir condamner la société Mahuru à prendre les dispositions nécessaires à l'installation d'une alimentation en eau de sa propriété et en paiement de dommages et intérêts ;
Aux motifs propres que l'acte de cession en dates des 19 et 24 mai 1993 ne comporte aucune obligation à la charge du vendeur relativement à l'alimentation en eau de la propriété cédée ; que c'est en vain que l'appelant excipe de l'existence de versements de fonds pour assurer la desserte d'eau alors que les actes produits au soutien de ses prétentions, qui concernent deux compromis de vente entre Mme Y... es qualité de gérante de la SCA Mahuru et les époux Z... n'ont pas été suivis d'effet ainsi qu'elle le reconnaît elle-même dans sa requête d'appel ; que sans doute par application de l'article D 114-12 dernier alinéa du Code de l'aménagement de la Polynésie française en vigueur au jour de la conclusion du contrat de vente, la SCA Mahuru doit être réputée lotisseur ; que cependant cette seule affirmation ne saurait être de nature à justifier la condamnation de la société venderesse à prendre toutes dispositions pour que soit installée une alimentation en eau de la propriété de la SCI Terau ; qu'en effet la réalisation d'un lotissement est soumise aux règles édictées par le code de l'aménagement de la Polynésie française ; qu'en particulier l'article D 114-12 précité souligne la nécessité d'une autorisation administrative qui peut imposer un cahier des charges ou un règlement particulier, notamment en ce qui concerne l'alimentation en eau ; que ce partant il n'appartient pas à la Cour de se substituer à l'administration pour définir les prescriptions applicables au lotissement ; que pour ces mêmes motifs, la société Terau ne peut utilement poursuivre la société Mahuru en paiement de dommages et intérêts du fait de la privation d'eau ;
Et aux motifs éventuellement adoptés du jugement que l'article D 114-2 du Code de l'aménagement issu de la délibération du 12 avril 1984 et du 26 juin 1986 applicable à la vente des 19 et 24 mai 1993 dispose que toute opération foncière de vente d'un terrain à un groupe de personnes organisées en société civile en vue de l'attribution de parts concrétisée par la propriété ou la jouissance de parcelles distinctes d'un nombre supérieur à trois est assimilé à un lotissement ; que l'article D 114-12 détaille les formalités à accomplir pour la création d'un lotissement notamment la conformité au plan d'aménagement et l'autorisation de l'autorité désignée qui pourra imposer un cahier des charges en matière d'alimentation en eau ; que ces obligations par référence à « une opération foncière de vente » s'imposent au vendeur ; que ces dispositions sont sanctionnées pénalement ; que l'acte des 19 et 24 mai prévoit la vente du terrain et sa description suivant fiche de renseignement et d'aménagement utilisable pour trois lots suivant plan du géomètre Grand ; que les parties malgré les 13 attributaires de la SCI Terau ont manifestement souhaité voir échapper cette vente aux formalités requises en matière de lotissement ; que leurs obligations respectives ne peuvent résulter que de l'acte de vente conclu ; qu'aucune mention ne met à la charge du vendeur la viabilisation du terrain vendu ;
Alors d'une part, que toute opération de vente d'un terrain à un groupe de personnes organisé en société civile en vue de l'attribution de parts concrétisée par la propriété ou la jouissance de parcelles distinctes d'un nombre supérieur à trois est assimilée à un lotissement ; que le vendeur ne saurait déroger à cette disposition d'ordre public ; qu'en l'espèce, ainsi que le constatent les juges du fond, la vente litigieuse avait été consentie à une société civile en vue de l'attribution des parcelles en propriété ou en jouissance à treize attributaires et constituait par conséquent une opération de lotissement, nonobstant la prétendue volonté des parties de faire échapper la vente aux formalités requises en matière de lotissement ; qu'en décidant le contraire, la Cour d'appel a violé l'article D 114-12 du Code de l'aménagement de la Polynésie française issu de la délibération du 12 avril 1984 et du 26 juin 1986 applicable à la cause ;
Alors d'autre part, qu'ayant réalisé une opération de lotissement et ayant ainsi la qualité de lotisseur, la société Mahuru était tenue nonobstant l'absence d'obligation de viabilisation mise expressément à sa charge par le contrat de vente, d'exécuter ses obligations légales de lotisseur et notamment d'effectuer toutes les démarches y compris administratives nécessaires à la mise en place d'une alimentation en eau des parcelles vendues ; qu'ainsi l'arrêt attaqué a violé l'article D 114-12 du Code de l'aménagement de la Polynésie française issu de la délibération du 12 avril 1984 et du 26 juin 1986 applicable à la cause ;
Alors en outre, que la SCI Terau ne demandait pas à la Cour d'appel de définir les prescriptions applicables au lotissement et de se substituer ainsi à l'administration qui peut imposer un cahier des charges ou un règlement particulier notamment en ce qui concerne l'alimentation en eau, mais de condamner la société Mahuru à prendre toutes dispositions pour que soit installée une alimentation en eau de sa propriété et partant de la condamner à réaliser l'ensemble des démarches matérielles mais aussi administratives nécessaires à l'installation d'une alimentation en eau de la parcelle, conformément à ses obligations de lotisseur ; qu'en se déterminant comme elle l'a fait en raison de la nécessité d'une autorisation administrative, la Cour d'appel a statué par un motif inopérant, privant sa décision de base légale au regard de l'article D 114-12 du Code de l'aménagement de la Polynésie française issu de la délibération du 12 avril 1984 et du 26 juin 1986 applicable à la cause ;
Alors enfin, que commet une faute le lotisseur qui n'exécute pas ses obligations légales de viabilisation de la parcelle vendue ; qu'en refusant de faire droit à la demande de la SCI Terau tendant à voir condamner la société Mahuru ont elle admet la qualité de lotisseur, à réparer le préjudice résultant de l'absence d'alimentation en eau de la parcelle litigieuse, la Cour d'appel a violé l'article 1382 du Code civil.
