LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Nîmes, 29 novembre 2011), que, par acte du 2 octobre 2000, la société civile immobilière Europe, ayant notamment pour associés les époux X..., a acquis une parcelle cadastrée 74 ; que, par acte du 26 avril 2002, les époux X...ont acquis une parcelle cadastrée 73 ; que les époux X...ont déposé une demande de permis de construire, les plans étant établis par M. Y..., architecte ; qu'après obtention du permis de construire, les époux X...ont, par acte reçu par la société civile professionnelle de notaires Z...et D... (la SCP), revendu la parcelle 74 à la société civile immobilière SMCG (la SCI), l'acte stipulant que " de convention expresse entre eux, la réalisation du projet des époux X...sur l'immeuble voisin du bien vendu devra être strictement conforme au texte du permis de construire " ; que, se plaignant d'un empiétement, la SCI a, après expertise, assigné en démolition et paiement de dommages-intérêts les époux X..., lesquels ont appelé en garantie M. Y...et la SCP ;
Sur le premier moyen :
Attendu que les époux X...font grief à l'arrêt de dire qu'ils devaient faire disparaître les empiétements par eux commis sur la parcelle 74, propriété de la SCI, par la démolition de la partie de l'escalier et reconstruction à l'identique de la partie démolie, conformément au descriptif détaillé des travaux dressé par l'expert, ce dans le délai de quatre mois de la signification du présent jugement, sous astreinte, passé ce délai, de 100 euros par jour de retard, et de les débouter de l'ensemble de leurs prétentions à l'encontre de la SCI, alors, selon le moyen :
1°/ que le juge ne peut dénaturer les documents soumis à son analyse ; qu'en considérant comme ambiguë la clause contractuelle insérée dans l'acte de vente conclu le 8 novembre 2002 entre la SCI Europe et la SCI SMCG, selon laquelle de convention expresse entre les époux X...d'une part et la SCI SMCG d'autre part, la réalisation du projet des époux X...sur l'immeuble voisin cadastré BD 73 devait être strictement conforme au texte du permis de construire désigné dans l'acte, dès lors qu'elle pouvait se comprendre comme concernant ce qui sera édifié " sur l'immeuble voisin du bien vendu " donc sur la parcelle BD 73 restant aux époux X...et qu'elle ne suffisait pas à révéler à l'acquéreur de la parcelle 74 qu'il autorisait le vendeur à démolir une partie de l'habitation qu'il achetait pour y édifier un escalier, quand cette clause, précisée dans l'acte comme une convention expresse entre les époux X...et la SCI SMCG, était nécessairement destinée à créer des effets de droit, et quand la SCI SMCG avait une parfaite connaissance tant du permis de construire déposé par les époux X...que de l'entier projet de construction en ce compris l'empiètement flagrant qu'elle acceptait tout en se mettant à l'abri d'éventuelles modifications ultérieures ou dérogations à ce permis de construire, ce dont il résultait que la clause susvisée était suffisamment claire et précise, la cour d'appel l'a dénaturée et, ce faisant, violé l'article 1134 du code civil ;
2°/ que le défaut de réponse à conclusions équivaut à un défaut de motif ; qu'en laissant sans réponses les écritures d'appel des époux X..., dans lesquelles ils sollicitaient la réformation du jugement entrepris en ce qu'il avait assorti leur condamnation à la disparition des empiètements litigieux d'une astreinte de 100 euros par jour de retard passé un délai de quatre mois à compter de la signification du jugement, ou à tout le moins d'en différer le point de départ passé un délai suffisant à compter
de la signification de l'arrêt à intervenir, compte tenu du nombre des intervenants à ces opérations de remise en état, la cour d'appel a violé l'article 455 du Code de procédure civile ;
Mais attendu qu'ayant relevé, par une interprétation souveraine, exclusive de dénaturation, des termes de la clause litigieuse que leur ambiguïté rendait nécessaire, que cette clause pouvait se comprendre comme concernant ce qui sera édifié " sur l'immeuble voisin du bien vendu ", donc sur la parcelle 73 restant aux époux X..., et ne suffisait pas à révéler à l'acquéreur de la parcelle 74 qu'il autorisait le vendeur à démolir une partie de l'habitation qu'il achetait pour y édifier un escalier, la cour d'appel a répondu aux conclusions en confirmant le jugement ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
Sur le deuxième moyen, ci-après annexé :
Attendu qu'ayant relevé, d'une part, que le projet architectural avait été conçu par M. Y...en un temps où les associés de la SCI familiale propriétaire de la parcelle 74 pouvaient parfaitement accepter qu'y soient réalisés des travaux composant une réorganisation de l'implantation de leur corps de bâtiment sur l'une ou l'autre parcelle et qu'il n'était pas établi qu'il ait jamais été avisé par les associés de la société civile immobilière Europe de leur intention, après obtention du permis de construire, de revendre la parcelle 74 et d'y réaliser les travaux dont ils l'avaient chargé de dresser les plans, d'autre part, que le notaire pouvait, comme les acquéreurs, comprendre la clause litigieuse comme imposant au vendeur de se conformer strictement au permis de construire sur le fonds lui restant et non comme l'autorisant à empiéter sur le fonds de l'acquéreur, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de suivre les parties dans le détail de leur argumentation, a pu rejeter les demandes en garantie dirigées contre l'architecte et le notaire ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
Sur le troisième moyen, en ce qu'il fait grief à l'arrêt de condamner les époux X...à payer à la SCI la somme de 7 000 euros et à M. Y...la somme de 4 902, 09 euros, ci-après annexé :
Attendu, d'une part, qu'ayant relevé que les époux X...avaient construit leur immeuble en empiétant sur la parcelle de la SCI, la cour d'appel a souverainement apprécié le préjudice subi par cette dernière du fait de ces agissements ;
Attendu, d'autre part, que la cour d'appel a répondu aux conclusions en relevant que la facturation établie par M. Y...démontrait qu'il restait créancier des époux X...de la somme de 4 902, 09 euros au titre du solde de ses honoraires ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
Mais sur le troisième moyen, en ce qu'il fait grief à l'arrêt de condamner les époux X...à payer à M. Y...et à la SCP, chacun, la somme de 2 000 euros :
Vu l'article 1382 du code civil ;
Attendu que pour condamner les époux X...à payer à M. Y...et à la SCP, chacun, la somme de 2 000 euros, l'arrêt retient, par motifs adoptés, que leur mise en cause abusive leur cause un préjudice à la fois d'ordre moral et d'ordre matériel en ayant à supporter les inconvénients d'une longue procédure ;
Qu'en statuant par de tels motifs qui ne suffisent pas à caractériser une faute faisant dégénérer en abus le droit d'agir en justice, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;
Et vu l'article 627 du code de procédure civile ;
PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il a condamné les époux X...à payer à M. Y...et à la SCP, chacun, la somme de 2 000 euros, l'arrêt rendu le 29 novembre 2011, entre les parties, par la cour d'appel de Nîmes ;
DIT n'y avoir lieu à renvoi ;
Déboute M. Y...et la SCP de leur demande de dommages-intérêts complémentaires ;
Condamne les époux X...aux dépens du présent arrêt ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne les époux X...à payer à M. Y...la somme de 2 500 euros ; rejette la demande des époux X...;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt mars deux mille treize ;
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits par la SCP Peignot, Garreau et Bauer-Violas, avocat aux Conseils, pour les époux X...
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
.Le moyen reproche à l'arrêt attaqué d'avoir, par confirmation du jugement entrepris, dit et jugé que les époux X...devaient faire disparaître les empiétements par eux commis sur la parcelle sise à BAGNOLS-SUR-CEZE, cadastrée section BD n° 74, propriété de la SCI SMCG, par la démolition de la partie de l'escalier et reconstruction à l'identique de la partie démolie, conformément au descriptif détaillé des travaux dressé par l'expert A..., ce dans le délai de quatre mois de la signification du présent jugement, sous astreinte, passé ce délai, de 100 euros par jour de retard, et d'avoir débouté les époux X...de l'ensemble de leurs prétentions à l'encontre de la SCI SMCG,
AUX MOTIFS QUE l'empiétement est parfaitement démontré par le rapport de l'expert judiciaire et n'est pas contesté par Monsieur et Madame X...qui prétendent qu'il était autorisé par la clause contractuelle susvisée prévoyant que la réalisation du projet de M. et Mme X...sur l'immeuble voisin du bien vendu devra être strictement conforme au texte du permis de construire, clause ambiguë dont le tribunal a tiré les exactes conséquences ; qu'en effet, elle peut se comprendre comme concernant ce qui sera édifié " sur l'immeuble voisin du bien vendu " donc sur la parcelle 73 restant aux époux X...; qu'elle ne suffit pas à révéler à l'acquéreur de la parcelle 74 qu'il autorise le vendeur à démolir une partie de l'habitation qu'il achète pour y édifier un escalier ; que le jugement entrepris, qui procède d'une parfaite appréhension de l'économie de l'opération, doit être confirmé en ce qu'il a ordonné la cessation de l'empiétement et la reconstruction de la partie de l'habitation SMCG démolie aux frais de Monsieur et Madame X...,
ET AUX MOTIFS ADOPTÉS QUE, le 2 octobre 2000, la SCI EUROPE, animée par les époux X..., se rendait propriétaire d'une parcelle sise à BAGNOLS-SUR-CEZE cadastrée section BD n° 74 ; que le 26 avril 2002, les époux X...en leur nom propre se rendaient acquéreur d'une parcelle attenante cadastrée section BD n° 73, sous clause suspensive d'obtention d'un permis de construire dont la demande avait déjà été déposée le 17 juillet 2001 ; que la finalité de l'achat de cette deuxième parcelle était d'assortir la demande de permis de construire d'une superficie de terrain plus grande et de bénéficier ainsi de l'octroi d'un permis portant sur une surface habitable ; donc commercialisable, supérieure à ce qu'elle aurait pu être sur une superficie plus réduite en application du COS ; que Maître Z..., de la SCP
Z...
D..., était le Notaire des époux X...; que l'architecte ayant dressé les plans de demande de permis de construire était Monsieur Y...; qu'après obtention du permis de construire correspondant aux desiderata des époux X..., le " supplément " de terrain devenait inutile, aussi les époux X...signaient le 22 juillet 2002 un compromis aux termes duquel ils revendaient la parcelle BD n° 74 à la SCI SMCG ; qu'ils se réservaient cependant sur cette parcelle n° 74 un droit de passage permettant l'accès à la parcelle n° 73 sur laquelle leur ensemble immobilier devait être édifié ; que le 14 novembre 2002, la SCI SMCG se plaignait d'un empiètement sur sa parcelle n° 74 de la construction réalisée par les époux X...sur la 73 ; que par ordonnance du 26 juin 2003, le juge des référés du tribunal de grande instance de NÎMES ordonnait une mesure d'expertise confiée à Monsieur B..., remplacé ensuite par Monsieur A... ; que la mission initialement confiée à l'expert judiciaire se voyait étendue par ordonnance du 29 septembre 2004 à l'évaluation de la moins-value éventuellement subie par le projet immobilier X...du fait de l'empiétement et des vues invoquées par la SCI SMCG, à celle du coût financier de l'immobilisation de ce projet, ainsi que l'évaluation de tout préjudice éventuellement subi par les époux X...; que constatant l'existence d'un différend relatif aux limites de propriété, l'expert judiciaire s'adjoignait un sapiteur géomètre-expert en la personne de Monsieur C...; qu'après rapport de ce géomètre déposé le 13 juin 2005, Monsieur A... procédait à sa propre expertise et déposait un pré-rapport le 30 octobre 2005, puis un rapport définitif le 20 septembre 2006 ; que le géomètre-expert C..., sapiteur dont les conclusions ne sont pas sérieusement critiquées des parties, établit clairement qu'en l'état actuel l'immeuble édifié par les époux X...sur leur parcelle BD 73 empiète sur la parcelle BD 74 propriété de la SCI SMCG ; qu'en effet, en se référant au plan établi par cet expert, la ligne séparative des deux parcelles peut être matérialisée par le tracé A-B-C-DE-F-H ; que l'empiétement commis par les époux X...sur la propriété adverse est représenté par le polygone J-Y-C-D-E-G-H-L-K-J ; que cet empiétement recouvre en fait deux composantes : un simple empiétement de terrain constitué par la construction partielle d'un escalier sur la cour (non-bâtie) de l'immeuble SMCG et représentant une surface de 7, 31 m2 et un empiétement de terrain doublé de la démolition partielle en rez-dechaussée et en étage de la construction qu'il supportait, d'une surface au sol de 3, 24 m2 ; qu'en synthèse, il ressort de la conjugaison du rapport du sapiteur géomètre-expert C...et de celui de Monsieur A...que l'empiétement commis par les époux X...sur la propriété de la SCI SMCG représente une perte de terrain totale de étages) ; que les époux X...ne contestent aucunement la réalité de cet empiètement ; qu'ils excipent d'une disposition prévue dans l'acte de vente authentique de la parcelle BD 74, en date du 8 novembre 2002, par la SCI EUROPE (X...) à la SCI SMCG, aux termes de laquelle il est rappelé que les époux X...sont propriétaires de la parcelle BD 73 sur laquelle ils ont un projet de construction qui a déjà donné lieu à délivrance d'un permis de construire ; qu'il est notamment stipulé : " Il est ici précisé pour ordre entre M. et Mme. X...d'une part et l'acquéreur d'autre part, que, de convention expresse entre eux, la réalisation du projet de M. et Mme. X...sur l'immeuble voisin du bien vendu devra être strictement conforme au texte du permis de construire susvisé. " ; que les époux X...en déduisent que cette stipulation s'analyse comme une obligation de faire pesant sur la SCI SMCG, consistant en l'obligation d'autoriser les X...à réaliser leur construction conformément au permis obtenu, sans s'opposer à l'empiètement qui figure dans le plan qui sous-tend le permis de construire ; que rappelons pour mémoire qu'il est normal que le permis de construire ait été accordé avec un tel empiètement dans la mesure où à l'époque du dépôt de la demande de permis les époux X...étaient propriétaires des deux parcelles, l'une personnellement, l'autre sous couvert de la SCI EUROPE ; mais qu'un empiétement, emportant par définition atteinte définitive à l'exercice paisible du droit de propriété, ne peut résulter d'une convention imprécise en l'espèce la stipulation susvisée fait explicitement référence au projet immobilier des époux X..." sur l'immeuble voisin du bien vendu ", définition qui exclut tout empiètement en cantonnant la construction à l'immeuble voisin sans référence à la parcelle acquise par la SCI SMCG elle-même ; qu'il n'y a dès lors jamais eu d'acceptation claire et sans équivoque d'un empiètement de la part de la SCI SMCG, et il ne peut être exigé de cette SCI la précaution de s'entourer des avis d'un géomètre-expert ou d'un architecte qui auraient pour mission de dire si d'éventuels empiètements sont à redouter ; qu'il convient dès lors de dire et juger que les consorts X...ont édifié partiellement leur immeuble sur la propriété de la SCI SMCG et qu'il doit être mis fin à cet empiètement conformément à la solution décrite par l'expert judiciaire Monsieur A... …, ceci incluant l'obligation de reconstruire à l'identique la portion d'immeuble démolie par les défendeurs, le tout aux frais des auteurs de l'empiètement, les époux X...,
ALORS, D'UNE PART, QUE le juge ne peut dénaturer les documents soumis à son analyse ; qu'en considérant comme ambiguë la clause contractuelle insérée dans l'acte de vente conclu le 8 novembre 2002 entre la SCI EUROPE et la SCI SMCG, selon laquelle de convention expresse entre les époux X...d'une part et la SCI SMCG d'autre part, la réalisation du projet des époux X...sur l'immeuble voisin cadastré BD 73 devait être strictement conforme au texte du permis de construire désigné dans l'acte, dès lors qu'elle pouvait se comprendre comme concernant ce qui sera édifié " sur l'immeuble voisin du bien vendu " donc sur la parcelle BD 73 restant aux époux X...et qu'elle ne suffisait pas à révéler à l'acquéreur de la parcelle 74 qu'il autorisait le vendeur à démolir une partie de l'habitation qu'il achetait pour y édifier un escalier, quand cette clause, précisée dans l'acte comme une convention expresse entre les époux X...et la SCI SMCG, était nécessairement destinée à créer des effets de droit, et quand la SCI SMCG avait une parfaite connaissance tant du permis de construire déposé par les époux X...que de l'entier projet de construction en ce compris l'empiètement flagrant qu'elle acceptait tout en se mettant à l'abri d'éventuelles modifications ultérieures ou dérogations à ce permis de construire, ce dont il résultait que la clause susvisée était suffisamment claire et précise, la Cour d'appel l'a dénaturée et, ce faisant, violé l'article 1134 du Code civil,
ALORS, D'AUTRE PART, QUE le défaut de réponse à conclusions équivaut à un défaut de motif ; qu'en laissant sans réponses les écritures d'appel des époux X..., dans lesquelles ils sollicitaient la réformation du jugement entrepris en ce qu'il avait assorti leur condamnation à la disparition des empiètements litigieux d'une astreinte de 100 euros par jour de retard passé un délai de quatre mois à compter de la signification du jugement, ou à tout le moins d'en différer le point de départ passé un délai suffisant à compter de la signification de l'arrêt à intervenir, compte tenu du nombre des intervenants à ces opérations de remise en état, la Cour d'appel a violé l'article 455 du Code de procédure civile.
DEUXIEME MOYEN DE CASSATION :
.Le moyen reproche à l'arrêt attaqué d'avoir, par confirmation du jugement entrepris, débouté les époux X...de leur action en garantie formée à l'encontre de Monsieur Christophe Y..., leur architecte, et de la SCP
Z...
et D..., leur notaire, et de leur demande tendant à les condamner, in solidum avec la SCI SMCG à payer aux époux X...les sommes de 84. 000 €, au titre du préjudice inhérent aux intérêts supportés depuis mars 2003 sur le remboursement du prêt souscrit auprès du Crédit Foncier de France, 19. 583, 30 euros, au titre du coût des travaux de mise en conformité et 67. 200 €, à titre de préjudice de jouissance et moral,
AUX MOTIFS QUE le projet architectural a été conçu par Monsieur Y...en un temps où les associés de la SCI familiale propriétaire de la parcelle 74 pouvaient parfaitement accepter qu'y soient réalisés des travaux composant une réorganisation de l'implantation de leur corps de bâtiment sur l'une et l'autre parcelles ; qu'il n'est ni prétendu ni établi qu'il ait jamais été avisé par les associés de la SCI EUROPE de leur intention, après obtention du permis de construire, de revendre la parcelle 74
et d'y réaliser néanmoins les travaux dont ils l'avaient chargé de dresser les plans ; que c'est par une exacte analyse des éléments de fait de la cause que le tribunal a jugé qu'il n'avait commis aucune faute, a débouté Monsieur et Madame X...de leur action en garantie et les a condamnés au paiement du solde de ses honoraires,
AUX MOTIFS ENCORE QUE le notaire pouvait, comme les acquéreurs, comprendre la clause susvisée comme imposant au vendeur de se conformer strictement au permis de construire sur le fonds lui restant et non comme l'autorisant à empiéter sur le fonds de l'acquéreur, que seul l'acquéreur, qui l'exclut expressément, pourrait se plaindre de l'ambiguïté introduite dans la formulation de cette clause par renvoi au permis de construire ; que c'est encore par une exacte analyse des éléments de fait de la cause que le tribunal a écarté la faute du notaire et débouté Monsieur et Madame X...de leur action en garantie contre la SCP
Z...
D... ; que le jugement entrepris doit être confirmé, sauf en ce qu'il a donné à l'expert une mission de bonne fin, laquelle, empruntant à la maîtrise d'oeuvre, est étrangère à la mission légale de l'expert judiciaire qui est de procéder à des opérations, constatations et explications techniques destinées à éclairer le juge ; qu'il appartiendra à Monsieur et Madame X...de faire réaliser, dans les règles de l'art et sous leur responsabilité, les travaux imposés par le jugement confirmé ; qu'il est loisible à la SCI SMCG, s'agissant de travaux qui doivent être réalisés sur sa propriété, de désigner tel homme de l'art de son choix, fût-il inscrit sur la liste des experts près une cour d'appel, pour surveiller lesdits travaux et dresser constat de tout manquement afin de leur permettre d'engager toute action pour la protection de leurs droits ; que sur ce seul point, le jugement entrepris doit être réformé ;
ET AUX MOTIFS ADOPTÉS QUE l'architecte chargé de la conception du projet immobilier, Christophe Y..., a été amené à intervenir à un moment où les époux X...étaient propriétaires, personnellement ou sous couvert de la SCI EUROPE, des deux parcelles n° 73 et 74 ; que dès lors, il est normal que, pour parvenir à occuper au maximum l'espace disponible par l'édification d'appartements vendables tout en restant dans le respect du COS, il ait réalisé un escalier en empiètement sur la parcelle n° 74, une simple rectification de la limite séparative suffisant pour permettre la revente de la parcelle 74 amputée de quelques mètres carrés ; qu'il convient de remarquer que le plan proposé par Monsieur Y...a été accepté par les époux X..., qui n'ont pu que constater à sa lecture un déplacement de la ligne divisoire ; que si réellement se posait à ce moment la question d'une imprécision de cette ligne divisoire, il suffisait aux propriétaires des deux parcelles de faire procéder à un bornage avant revente de la 74 ; que l'architecte était chargé de la conception d'un plan adapté aux desiderata de ses clients, et non de la revente de la parcelle 74, il ne peut lui être reproché d'avoir optimisé l'utilisation de l'espace disponible ; qu'il y a lieu en outre de remarquer que la demande de permis de construire a été déposée sur la base des plans dressés par Monsieur Y...antérieurement à la revente de la parcelle 74 ; qu'en l'état de cette demande de permis de construire déposée, la vente de la parcelle 74 a eu lieu en l'étude de Maître F...
...le 8 novembre 2002 ; qu'un procès-verbal de réunion sur les lieux en date du 5 novembre 2002 fait état de ce que Monsieur X...demande l'intervention de l'architecte pour la vente de son immeuble voisin, l'acheteur discutant des m2 de cour intérieure en moins ; qu'en sa qualité d'architecte, Monsieur Y...n'était fondé qu'à apporter un avis technique et non un conseil juridique : il pouvait dérouler les plans qu'il avait établis et évaluer l'emprise de la construction, mais il ne lui appartenait pas de conseiller les parties sur la nécessité de surseoir à la vente en cas de désaccord, dans la mesure où un accord sur la réelle limite séparative et le prix relevait uniquement de l'accord de volontés de celles-ci ; qu'aucun manquement à son obligation de conseil n'est caractérisée vis-à-vis de ses clients les époux X..., qui auraient pu consulter un professionnel du droit s'ils l'avaient estimé utile ; qu'il en est de même quant à la création de vues droites sur la propriété d'autrui : lors de l'élaboration des plans, la parcelle 74 n'était pas propriété d'autrui mais devait être prise en compte en tant que propriété des époux X..., qui pouvaient disposer de vues droites sur leur propre terrain ; qu'il ne peut dès lors être reproché à Christophe Y...de faute à l'égard de ses clients, qui ont entendu gagner sur les deux tableaux. obtenir le permis de construire un maximum de logements puis revendre une partie de la surface en considération de laquelle le permis de construire avait été délivré, contournant ainsi sciemment les limitations imposées par le COS,
ET AUX MOTIFS ÉGALEMENT ADOPTÉS QUE le notaire chargé de la vente par les époux X...à la SCI SMCG de la parcelle n° 74, la SCP
Z...
D..., était chargé de procéder à une vente immobilière et, partant, de vérifier l'existence du bien vendu, ses références cadastrales, ses origines, le fait qu'il appartienne bien au vendeur et qu'il n'existe aucun empêchement à la vente, l'existence éventuelle de servitudes, etc... il ne lui appartenait en aucun cas de vérifier si les vendeurs avaient d'ores et déjà prévu des travaux ayant pour effet d'empiéter dans le futur sur la parcelle vendue ; que le devoir de conseil du Notaire s'exerce dans le domaine qui est le sien, l'aspect juridique, financier et fiscal de la vente, et non dans l'expertise sur le terrain des limites de propriété ou de l'existence d'un empiétement éventuel ; que le fait que le Notaire ait introduit la stipulation rappelée supra : « la réalisation du projet de M. et Mme X...sur l'immeuble voisin du bien vendu devra être strictement conforme au texte du permis de construire susvisé » ; que relève de la formulation d'une condition exigée par les parties et ne saurait engager une quelconque responsabilité du Notaire rédacteur dans la mesure où cette condition concerne " l'immeuble voisin ", donc par définition ne grève aucunement le bien vendu lui-même ; que la rédaction de la clause prévoyant une servitude de passage conventionnelle ne saurait se confondre avec l'autorisation de construire un escalier sur le fonds servant, il n'appartenait pas au Notaire chargé de rédiger une telle clause de l'adapter en fonction d'un permis de construire concernant une parcelle étrangère à celle dont il avait la charge de rédiger l'acte de vente ; qu'il n'est dès lors caractérisé aucune faute commise par la SCP
Z...
D... de nature à engager la responsabilité de celle-ci à l'égard des époux X...,
ALORS, D'UNE PART, QUE l'architecte est tenu, à l'égard du maître d'ouvrage d'une obligation de renseignements et de conseils ; de sorte qu'en retenant, par motifs adoptés des premiers juges, qu'une simple rectification de la limite séparative suffisait pour permettre la revente de la parcelle BD 74 amputée de quelques mètres carrés et que si réellement se posait à ce moment la question d'une imprécision de cette ligne divisoire, il suffisait aux propriétaires des deux parcelles de faire procéder à un bornage avant revente de la BD 74, ce que l'architecte, qui connaissait parfaitement l'existence de l'empiètement de la construction litigieuse pour en être à l'origine, n'a pourtant pas proposé aux époux X..., ses clients, afin de sécuriser leur projet, ne respectant pas dès lors son devoir de conseil à l'égard de ses clients, la Cour d'appel a violé l'article 1147 du Code civil,
ALORS, D'AUTRE PART, QUE l'architecte est tenu d'un devoir de conseil envers le maître de l'ouvrage ; qu'en écartant la responsabilité de l'architecte à l'égard des époux X..., ses maîtres d'ouvrage, aux motifs inopérants " qu'il n'est ni prétendu ni établi qu'il ait jamais été avisé par les associés de la SCI EUROPE de leur intention, après obtention du permis de construire, de revendre la parcelle 74 et d'y réaliser néanmoins les travaux dont ils l'avaient chargé de dresser les plans ", quand pourtant ce n'est pas tant le projet de construction sur la parcelle 73 empiétant sur la parcelle 74 qui posait difficulté mais le fait qu'à l'occasion de la vente de la parcelle 74 dont il avait une parfaite connaissance, l'architecte n'avait délivré aucun conseil à ses clients et notamment pas celui de modifier la limite divisoire des deux parcelles, la Cour d'appel a, derechef, violé l'article 1147 du Code civil,
ALORS, EN OUTRE, QUE l'architecte est tenu d'un devoir de conseil envers le maître de l'ouvrage ; qu'en relevant, par motifs adoptés des premiers juges, qu'un procès-verbal de réunion sur les lieux en date du 5 novembre 2002 faisait état de ce que Monsieur X...demandait l'intervention de l'architecte pour la vente de l'immeuble voisin appartenant à la SCI EUROPE, dont il était le gérant, l'acheteur discutant des m ² de cour intérieure en moins, mais qu'en sa qualité d'architecte, Monsieur Y..." pouvait dérouler les plans qu'il avait établis et évaluer l'emprise de la construction, mais il ne lui appartenait pas de conseiller les parties sur la nécessité de surseoir à la vente en cas de désaccord, dans la mesure où un accord sur la réelle limite séparative et le prix relevait uniquement de l'accord de volontés de celles-ci " (jugement, p. 7), quand il relevait pourtant du devoir de conseil de l'architecte de suggérer à tout le moins aux époux X...de suspendre la vente et de régler les difficultés résultant de ce projet de vente et déjà avérées avec la SCI SMCG avant toute concrétisation de cette vente, la Cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations et violé une nouvelle fois l'article 1147 du Code civil,
ALORS, ENCORE, QUE le notaire est quant à lui tenu d'un devoir de conseil, constitué d'une obligation d'information, mais également de vérification et d'efficacité de l'acte qu'il rédige ; si bien qu'en déboutant les époux X...de leur action en garantie à l'encontre de la SCP
Z...
et D..., après avoir pourtant relevé que la clause insérée dans l'acte de vente du 8 novembre 2012, censée régler la question de l'empiètement sur la parcelle BD 74 de la construction située sur la parcelle BD 73, était ambiguë et partant dépourvue de toute efficacité, la Cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations et violé l'article 1147 du Code civil,
ALORS, ÉGALEMENT, QUE le notaire, qui ne s'assure pas de la validité et de l'efficacité de l'acte qu'il rédige, commet une faute et doit réparer le préjudice qui en résulte pour les parties à l'acte ; qu'en écartant la responsabilité du notaire dans la rédaction défectueuse de la clause susvisée, aux motifs inopérants que " le notaire pouvait, comme les acquéreurs, comprendre la clause susvisée comme imposant au vendeur de se conformer strictement au permis de construire sur le fonds lui restant et non comme l'autorisant à empiéter sur le fonds de l'acquéreur ", et erronés que " seul l'acquéreur, qui l'exclut expressément, pourrait se plaindre de l'ambiguïté introduite dans la formulation de cette clause par renvoi au permis de construire " (arrêt p. 8), la Cour d'appel a violé derechef l'article 1147 du code civil,
ALORS, AU SURPLUS, QUE le défaut de réponse à conclusions équivaut à un défaut de motif ; qu'en ne répondant pas au moyen développé par les époux X...dans leurs conclusions d'appel, selon lequel l'architecte avait parfaitement caractérisé sa faute dans un courrier adressé le 12 février 2003 au conseil des époux X..., en indiquant que d'aucune manière il ne pouvait y avoir " erreur " de sa part au moment de la demande de permis de construire, ni même au début des travaux puisqu'à ces deux moments, Monsieur X...était propriétaire des deux parcelles visées, l'une via une SCI, l'autre en nom propre, ce qui n'était pas le cas puisque la SCI EUROPE était une personne morale distincte et devait être traitée comme tel, la Cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile.
ALORS, ENFIN, QUE le défaut de réponse à conclusions équivaut à un défaut de motif ; qu'en laissant sans réponse les écritures d'appel des époux X..., dans lesquelles ils soutenaient que M. Y..., architecte, ainsi que la SCP
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et D..., notaire, étaient tenus du contrôle des servitudes créées ce qui n'avait pas été le cas en la cause, la Cour d'appel a violé derechef l'article 455 du Code de procédure civile.
TROISIEME MOYEN DE CASSATION :
.Il est fait grief à l'arrêt confirmatif attaqué d'avoir condamné solidairement les époux X...à payer, à titre de dommagesintérêts, les sommes de 7. 000 euros à la SCI SMCG, 2000 euros à M. Christophe Y...et 2000 euros à la SCP
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et D... et à payer à M. Christophe Y...la somme de 4. 902, 09 euros au titre du reliquat restant dû sur ses honoraires, outre les intérêts au taux légal sur cette somme à compter du 23 décembre 2008 et jusqu'à parfait paiement, avec capitalisation desdits intérêts en application des dispositions des articles 1153 et suivants du Code Civil,
AUX MOTIFS ADOPTÉS DES PREMIERS JUGES QUE le préjudice subi par la SCI SMCG du fait des agissements des époux X...est de deux ordres : un préjudice lié à la privation d'une surface modeste de locaux annexes démolis et d'une surface de 10, 55 m2 de terrain en nature de Cour, le préjudice lié à la nécessité de recourir à une longue et coûteuse procédure en raison de la carence des époux X..., qui se sont montrés beaucoup plus concernés par l'objectif de faire supporter les coûts risquant de leur incomber par l'un ou l'autre des intervenants au projet immobilier que par la nécessité de mettre fin au trouble anormal subi par la SCI SMCG ; que l'ensemble de ce préjudice sera compensé par l'allocation de la somme forfaitaire de 7. 000 euros de dommages et intérêts ; … que la facturation établie par Christophe Y...démontre que celui-ci reste créancier des époux X...de la somme de 4. 902, 09 euros au titre du solde de ses honoraires ; que les époux X...répondent que le contrat les liant à l'architecte n'est pas résilié en sorte qu'il est prématuré de solder les comptes entre parties : cet élément ne fait pas obstacle à la présentation de sa facture par Monsieur Y..., le paiement d'une situation n'étant pas conditionné par la fin du lien contractuel unissant les parties ; qu'il y a donc lieu de condamner les époux X...à payer ladite somme à Monsieur Y..., augmentée des intérêts au taux légal, capitalisés, à compter du 23 décembre 2008, date de formulation de sa demande par voie de conclusions ; que la mise en cause abusive de Christophe Y...a causé à celui-ci un préjudice, à la fois d'ordre moral et d'ordre matériel en ayant à supporter les inconvénients d'une longue procédure ; que cette mise en cause génère dès lors un préjudice, qui sera réparé par l'allocation d'une somme de 2. 000, 00 euros de dommages et intérêts ; … que la mise en cause abusive de la SCP
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D... a causé à celle-ci un préjudice, à la fois d'ordre moral et d'ordre matériel en ayant à supporter les inconvénients d'une longue procédure ; que cette mise en cause génère dès lors un préjudice, qui sera réparé par l'allocation d'une somme de 2. 000, 00 euros de dommages et intérêts,
ALORS, D'UNE PART, QUE celui qui exerce son droit d'agir en justice n'engage sa responsabilité civile à ce titre que s'il commet une faute faisant dégénérer cet exercice en abus ; qu'en condamnant les époux X...à verser à la SCI SMCG une somme forfaitaire conséquente de 7. 000 euros à titre de dommages-intérêts pour réparer notamment " le préjudice lié à la nécessité de recourir à une longue et coûteuse procédure en raison de la carence des époux X..., qui se sont montrés beaucoup plus concernés par l'objectif de faire supporter les coûts risquant de leur incomber par l'un ou l'autre des intervenants au projet immobilier que par la nécessité de mettre fin au trouble anormal subi par la SCI SMCG " (jugement, p. 6), motifs pourtant impropres à caractériser un abus dans l'exercice du droit d'agir en justice et de former un recours, étant par ailleurs observé que les prétentions des époux X...étaient tout autant dirigées contre la SCI SMCG, sur le fondement de la clause insérée dans l'acte de vente et du comportement déloyal de cette dernière dans cette affaire, que contre leur architecte et leur notaire, qu'ils avaient été contraints d'appeler en garantie dans l'hypothèse de condamnations prononcées à leur encontre, compte tenu de leur manquement respectif à leur obligation de conseil, la Cour d'appel a violé l'article 1382 du code civil,
ALORS, D'AUTRE PART QUE celui qui exerce son droit d'agir en justice n'engage sa responsabilité civile à ce titre que s'il commet une faute faisant dégénérer cet exercice en abus ; qu'en condamnant les époux X...à verser à Monsieur Christophe Y...et à la SCP
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et D... une somme de 2. 000 euros chacun aux motifs d'une mise en cause abusive leur ayant causé un préjudice, à la fois moral et d'ordre matériel en leur faisant supporté une longue procédure, motifs pourtant impropres à caractériser un abus des époux X...dans l'exercice du droit d'agir en justice et de former un recours, étant observé que l'appel en garantie formé par les époux X...à leur encontre se fondait sur des éléments solides en droit et en fait, la Cour d'appel a, derechef, violé l'article 1382 du Code civil,
ALORS, ENFIN, QUE le défaut de réponse à conclusions équivaut à un défaut de motif ; qu'en laissant sans réponse les écritures d'appel des époux X..., dans lesquelles ils soutenaient d'une part que le Tribunal de grande instance de NIMES avait statué ultra petita sur les demandes de Monsieur Y...en lui accordant une indemnité de 2. 000 € à titre de préjudice moral, indemnité qui n'était pas demandée (conclusions d'appel, p. 13) et d'autre part qu'il n'était nullement justifié d'une quelconque créance de l'architecte d'un montant de 4. 902, 09 euros (conclusions d'appel, p. 13), la Cour d'appel a violé l'article 455 du Code de procédure civile.
