LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Montpellier, 27 octobre 2011), que la société civile immobilière Le Prado (la SCI) a vendu en l'état futur d'achèvement aux époux X... deux lots dans un ensemble immobilier constitués par un appartement et un emplacement de stationnement, lots qui ont été livrés le 30 mai 2006 à la société Gestrim représentant les acquéreurs ; que le 27 juin 2007, les époux X... ont assigné la SCI en résolution de la vente en se prévalant de la non-réalisation du balcon prévu dans l'acte notarié ;
Sur le moyen unique :
Attendu que les époux X... font grief à l'arrêt de les déclarer irrecevables en leur demande de résolution de la vente, alors, selon le moyen :
1°/ qu'est abusive et doit être réputée non écrite la clause insérée dans l'acte de vente portant décharge automatique de garantie du vendeur pour non-conformité apparente après expiration du délai d'un mois suivant la prise de possession du bien par l'acquéreur, cette stipulation ayant pour effet de supprimer ou réduire le droit à réparation du consommateur au prix d'un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties ; qu'en déclarant le contraire, la cour d'appel a violé les articles 1134 et 1642-1 du code civil, ensemble les articles L. 132-1 et R. 132-1 du code de la consommation ;
2°/ que l'acquéreur est recevable pendant un an à compter de la réception des travaux ou de la prise de possession des ouvrages à intenter contre le vendeur une action en garantie pour défauts de conformité apparents, même dénoncés postérieurement à l'écoulement du délai d'un mois après la prise de possession ; qu'en déclarant néanmoins que l'action des acquéreurs était irrecevable pour la raison que la non-conformité apparente avait été dénoncée plus d'un mois après leur prise de possession du bien, la cour d'appel a violé les articles 1642-1 et 1648, alinéa 2, du code civil ;
Mais attendu que les articles 1642-1 et 1648, alinéa 2, du code civil dans leur version applicable en la cause visent les vices de construction et non les défauts de conformité, la cour d'appel, qui a relevé que l'omission d'un balcon était une non-conformité immédiatement apparente, qui pouvait être constatée au premier coup d'oeil sans qu'il soit nécessaire de procéder à des vérifications approfondies et retenu qu'il n'était pas établi en quoi le délai d'un mois prévu par l'acte pour notifier une contestation relative à la conformité des biens supprimerait ou limiterait le droit à réparation du consommateur, a pu en déduire que la clause prévoyant ce délai n'avait pas un caractère abusif ;
D'ou il suit que le moyen n'est pas fondé ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne les consorts X... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt mars deux mille treize.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen produit par la SCP Masse-Dessen, Thouvenin et Coudray, avocat aux Conseils, pour les consorts X...
Le moyen reproche à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir déclaré l'acquéreur d'un immeuble en état futur d'achèvement (les consorts X..., les exposants) irrecevable en sa demande de résolution de la vente dirigée contre le vendeur (la SCI LE PRADO) pour manquement à son obligation de délivrance conforme ;
AUX MOTIFS QU'il n'était pas établi en quoi le délai d'un mois prévu à l'acte pour notifier une contestation relative à la conformité des biens livrés aurait supprimé ou réduit le droit à réparation du consommateur ; qu'en effet, l'omission d'un balcon était immédiatement apparente, pouvant être constatée au premier coup d'oeil, sans qu'il fût nécessaire de procéder à des vérifications approfondies ; qu'il s'agissait en l'espèce d'une non-conformité apparente ; qu'il s'ensuivait que le caractère abusif de la clause litigieuse n'était pas établi ; que si seul le délai d'un an pour l'exercice de l'action était prescrit à peine de forclusion, en l'espèce l'expiration du délai d'un mois pour notifier la non-conformité avait été soulevée par la partie adverse ; que la lettre du 27 avril 2006 avait bien précisé aux époux X... que les formalités de livraison du bien auraient lieu le 30 mai 2006 ; que ceux-ci ne pouvaient donc soutenir que le procès-verbal de constat des lieux à la livraison avait uniquement pour objet de relever contradictoirement les vices apparents et n'entraînait pas prise de possession ; que, par ailleurs, la même convocation comportait en pièce jointe un pouvoir permettant aux acquéreurs d'assurer la livraison de leur appartement en lieu et place ; qu'en l'espèce, les époux X... n'établissaient pas que le pouvoir donné à la société GESTRIM était restreint dans son étendue ; qu'enfin, si la lettre de la SCI LE PRADO en date du 16 mai 2007 rappelait simplement les dispositions qu'elle acceptait dans le cadre d'un règlement amiable du litige, elle ne pouvait être considérée comme une reconnaissance de responsabilité dans la mesure où la résolution amiable de la vente n'était pas proposée ; que la non-conformité relative à l'absence de balcon avait été dénoncée le 21 janvier 2007, soit plus d'un mois après le procès-verbal du 30 mai 2006 ; qu'il convenait dès lors de déclarer l'action irrecevable et de débouter les consorts X... de l'intégralité de leurs demandes ;
ALORS QUE, d'une part, est abusive et doit être réputée non écrite la clause insérée dans l'acte de vente portant décharge automatique de garantie du vendeur pour non-conformité apparente après expiration du délai d'un mois suivant la prise de possession du bien par l'acquéreur, cette stipulation ayant pour effet de supprimer ou réduire le droit à réparation du consommateur au prix d'un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties ; qu'en déclarant le contraire, la cour d'appel a violé les articles 1134 et 1642-1 du code civil, ensemble les articles L.132-1 et R.132-1 du code de la consommation ;
ALORS QUE, d'autre part, l'acquéreur est recevable pendant un an à compter de la réception des travaux ou de la prise de possession des ouvrages à intenter contre le vendeur une action en garantie pour défauts de conformité apparents, même dénoncés postérieurement à l'écoulement du délai d'un mois après la prise de possession ; qu'en déclarant néanmoins que l'action des acquéreurs était irrecevable pour la raison que la non-conformité apparente avait été dénoncée plus d'un mois après leur prise de possession du bien, la cour d'appel a violé les articles 1642-1 et 1648, alinéa 2, du code civil.
