LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le premier moyen, ci-après annexé :
Attendu qu'ayant retenu que la société Severini Pierres et loisirs affirmait mais ne justifiait pas de l'impossibilité technique de faire exécuter le diagnostic archéologique avant le 31 décembre 2008 et de la force majeure qu'elle invoquait, le seul courrier émanant d'elle-même visant une télécopie de l'INRAP non produite aux débats, n'administrant pas une telle preuve et qu'elle ne justifiait pas non plus de l'interdiction faite par le propriétaire de la laisser accéder au site, la cour d'appel, qui a effectué la recherche prétendument omise relative à la commune intention des parties et qui n'était pas tenue d'effectuer celle relative à la détermination de la partie qui avait la charge des diligences en vue de la purge des contraintes archéologiques, que ses constatations rendaient inopérante, a, par ces seuls motifs, légalement justifié sa décision ;
Sur le second moyen, ci-après annexé :
Attendu que par une interprétation souveraine, exclusive de dénaturation, que l'ambiguïté des termes de la clause rendait nécessaire, la cour d'appel a retenu que la stipulation d'une clause d'immobilisation destinée à indemniser le vendeur de son préjudice à compter du jour de son engagement au titre de l'immobilisation consécutive de l'immeuble en cas de défaillance de l'acquéreur, n'équivalait pas à une renonciation du vendeur à réclamer l'exécution forcée de la vente ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne la société Severini pierres et loisirs aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix-neuf mars deux mille treize.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen produit par la SCP Waquet, Farge et Hazan, avocat aux Conseils, pour la société Severini pierres et loisirs
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt attaqué D'AVOIR déclaré la vente parfaite et d'avoir condamné la société Severini Pierres et Loisirs à payer à la société Tilloy le montant du prix de vente ainsi que la somme de 20.000 € à titre de dommages et intérêts ;
AUX MOTIFS PROPRES QUE, par acte sous seing privé des 14 et 27 septembre 2006, la société Tilloy a vendu à la société Severini Pierres et Loisirs un terrain situé à Hénin Beaumont moyennant le prix de 1.175.300 € payable comptant le jour de la signature de l'acte authentique, sous la réserve de la réalisation de l'ensemble des conditions suspensives au nombre de 10, dans le délai de 10 mois à compter de la signature de l'acte sous seing privé ; qu'au nombre des conditions suspensives, figuraient notamment :« 6/ que soit obtenu par l'acquéreur, le permis de construire d'immeubles, une Surface Hors OEuvre nette (SHON) minimale de 10.000 m² » ; (…) « 8/ que la mairie d'Hénin-Beaumont ne demande à la société Severini Pierres et Loisirs aucune participation, soit financière soit sous la forme de travaux ;9/ que le terrain ne soit sujet à aucune nuisance anormale et que la nature du sol n'entraîne pour la société Severini Pierres et Loisirs aucun surcoût et notamment la nécessité de dépollution, fondations spéciales (pieux…) ;10/ que le terrain ne fasse pas l'objet de contraintes archéologiques de nature à mettre en cause les délais de réalisation et l'équilibre financier de l'opération envisagée par l'acquéreur » ; que, par avenant en date du 4 juin 2007, les parties sont convenues de proroger la convention jusqu'à l'obtention par la société Severini Pierres et Loisirs d'un permis de construire d'immeubles (…) au plus tard le 31 décembre ; que cette condition suspensive a fait l'objet, les 5 janvier et 20 février 2008, d'un second avenant de prorogation fixant le délai d'obtention du permis de construire, dans les mêmes termes, au plus tard le 31 décembre 2008 ; qu'il est produit aux débats un permis de construire délivré le 27 juin 2007 par la mairie d'Hénin-Beaumont conformément au projet présenté dans la demande présentée le 29 janvier 2007, complétée le 27 avril 2007 par la société Severini Pierres et Loisirs (…) ; qu'aucune condition suspensive n'est énoncée dans le permis pour sa délivrance, qui impose diverses prescriptions conditionnant seulement celle du certificat de conformité ; que l'appelante ne peut donc soutenir que la condition suspensive relative à l'obtention d'un permis de construire n'était pas réalisée ; que ce permis a été délivré au vu notamment de l'arrêté du 26 février 2007 prescrivant un diagnostic archéologique ; que ce diagnostic n'ayant pas été réalisé, la société Severini Pierres et Loisirs prétend que la condition suspensive relative aux contraintes archéologiques visées à la promesse de vente n'a pas été réalisée ; qu'elle soutient que la réalisation du diagnostic n'a pas été rendue possible en raison de l'impossibilité des services techniques compétents de l'effectuer avant 2009, donc postérieurement au 31 décembre 2008, date fixée dans le second avenant de prorogation de la réalisation de la vente ; que, toutefois, il convient de relever que les deux avenants n'ont concerné que la date de prorogation de l'obtention du permis de construire purgé de tout recours et en aucun cas la condition suspensive relative aux contraintes archéologiques alors qu'à la date où le second avenant a été signé, la société Severini Pierres et Loisirs, bénéficiaire des conditions suspensives, avait obtenu le permis de construire et pouvait faire viser à l'avenant la prorogation de la condition relative au diagnostic archéologique dont l'arrêté avait été rendu depuis le mois de février 2007 ; que, de surcroît, elle affirme mais ne justifie pas de l'impossibilité de faire exécuter le diagnostic avant le 31 décembre 2008 et de la force majeure qu'elle invoque, le seul courrier émanant d'elle-même visant une télécopie de l'INRAP, non produite aux débats, n'administrant pas une telle preuve ; qu'elle ne justifie pas non plus de l'interdiction faite par le propriétaire de la laisser accéder au site ; que la clause suspensive litigieuse est libellée dans le sens où le terrain ne fasse l'objet de contraintes archéologiques de nature à mettre en cause les délais de réalisation et l'équilibre financier de l'opération envisagée par l'acquéreur ; qu'ainsi, à compter du jour où l'expiration du délai de cette condition, à savoir au terme des 10 mois à compter de la signature de la promesse, cette condition est réputée accomplie, aucune contrainte archéologique de nature à mettre en cause l'équilibre financier du projet et ses délais de réalisation n'étant avérée et aucune preuve n'étant rapportée que la réalisation de la condition ait été empêchée par le fait d'un tiers ; que les conditions étant réputées accomplies, la promesse de vente vaut vente et la victime de son inexécution peut demander son exécution en nature ; (…) ; qu'il résulte de ce qui précède que le jugement mérite d'être confirmé en toutes ses dispositions ;
Et AUX MOTIFS EVENTUELLEMENT ADOPTES DES PREMIERS JUGES QU' il ressort des conditions suspensives n°8, 9 et 10 que les parties n'ont mis à la charge de la venderesse aucune obligation ni garantie particulière, celle-ci n'étant ni citée dans ses clauses, ni indirectement visée par elles ;qu'en effet, ces clauses contractuelles prévoient l'hypothèse, soit du fait d'un tiers (que la mairie d'Hénin-Beaumont réclame une participation financière), soit la révélation de contraintes liées au terrain dont l'acquisition est envisagée, sans qu'il soit expressément prévu que la demanderesse ait des diligences à effectuer (…) ; que ces clauses s'analysent en une obligation d'acheter sous la condition, notamment, que les trois évènements qui y sont prévus ne se produisent pas dans le délai de 10 mois précité (…) ; qu'en conséquence, par application de l'article 1177 du code civil, les conditions litigieuses sont réputées accomplies dès lors que le délai de dix mois a expiré sans que les évènements redoutés ne se soient produits ;(…) ; que (par ailleurs) la société Tilloy a subi un préjudice du fait du retard dans la réalisation de la vente immobilière causé par l'interprétation délibérément erronée qui a été faite par la défenderesse des termes de la promesse de vente (…), ce qui justifie qu'il lui soit alloué la somme de 20.000 € à titre de dommages et intérêts ;
ALORS, D'UNE PART, QUE toute condition doit être accomplie de la manière que les parties ont vraisemblablement voulu qu'elle le fût ; qu'en l'espèce, en présence des deux conditions suspensives relatives à l'obtention d'un « permis de construire d'immeubles (pour) une Surface Hors OEuvre nette (SHON) minimale de 10.000 m² » (n°6), d'une part, et à l'absence de « contraintes archéologiques de nature à mettre en cause les délais de réalisation et l'équilibre financier de l'opération envisagée par l'acquéreur » (n°10), d'autre part, la Cour d'appel devait rechercher si, dans l'intention commune des parties, l'octroi d'un permis de construire assorti de la prescription d'une fouille archéologique susceptible de révéler l'existence de vestiges importants modifiant la surface constructible réalisable ne caractérisait pas un événement remettant nécessairement en cause la réalisation de la condition d'un permis de construire conforme aux prévisions contractuelles ; qu'en relevant qu' « aucune condition suspensive (n'était) énoncée dans le permis pour sa délivrance » et que les prescriptions du permis de construire conditionnaient « seulement (la délivrance) du certificat de conformité » en sorte que la société Severini Pierres et Loisirs ne pouvait « donc soutenir que la condition suspensive relative à l'obtention d'un permis de construire n'était pas réalisée », au lieu de procéder à la recherche de l'intention commune des parties qu'exigeait le rapprochement des clauses précitées, ainsi que l'y invitait la société Severini Pierres et Loisirs dans ses conclusions d'appel, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des dispositions combinées des articles 1175 et 1134 du code civil ;
ALORS, D'AUTRE PART, QUE, lorsque la condition suspensive réside dans un événement dont la réalisation ou la non réalisation ne dépend pas expressément de l'initiative de l'une des parties, il appartient à chacune d'elle d'accomplir les diligences nécessaires et qu'en l'absence de diligences des deux parties, la condition est défaillie et l'accord sous condition suspensive caduc ; qu'en l'espèce, la Cour d'appel qui n'a pas recherché, dans le silence du compromis quant à la partie ayant la charge de diligences particulières en vue de purger les contraintes d'ordre archéologique, si l'absence de diligences de l'une et l'autre parties à cet égard dans le délai de prorogation expirant le 31 décembre 2008, ne rendait pas nécessairement le compromis caduc, a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1177 du code civil.
SECOND MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt attaqué D'AVOIR déclaré la vente parfaite et d'avoir condamné la société Severini Pierres et Loisirs à payer à la société Tilloy le montant du prix de vente ainsi que la somme de 20.000 € à titre de dommages et intérêts ;
AUX MOTIFS PROPRES QUE la stipulation d'une clause d'immobilisation destinée à indemniser le vendeur de son préjudice à compter du jour de son engagement au titre de l'immobilisation consécutive de l'immeuble en cas de défaillance de l'acquéreur n'équivaut pas à une renonciation du vendeur à demander l'exécution forcée de la vente ; que la validité du procès-verbal de carence du notaire chargé de recevoir l'acte de vente ne peut donc être contestée ; que le jugement mérite d'être confirmé en toutes ses dispositions y compris en ce qu'il a, retenant l'erreur grossière équipollente au dol commise par la société Severini Pierres et Loisirs au soutien de son refus de réitérer la vente, condamné l'appelante à verser des dommages et intérêts à l'intimée en réparation de son préjudice du fait du retard dans la réalisation de la vente immobilière, à juste titre fixés à 20.000 € ;
Et AUX MOTIFS ADOPTES DES PREMIERS JUGES QUE l'acte sous seing privé signé les 14 et 27 septembre 2006, intitulé « compromis de vente avec indemnité d'immobilisation » stipule en préambule que : « Par ces présentes, le vendeur vend en s'obligeant à toutes les garanties ordinaires de fait et de droit en pareille matière, et sous les conditions suspensives ci-après stipulées, à l'acquéreur qui accepte le bien ci-après désigné » ; qu'il prévoit en son article « CONDITIONS SUSPENSIVES » que : « Les présentes sont expressément soumises aux conditions suspensives ci-après au profit de l'ACQUEREUR seul, sans lesquelles ce dernier n'aurait pas contracté : (…). A défaut (de réalisation de ces conditions), si bon semble à l'ACQUEREUR, les présentes seront considérées comme nulles et non avenues, sans indemnité de part et d'autre » ; (…) ; que l'article « REGULARISATION AUTHENTIQUE » stipule que : « sous la seule réserve de la réalisation de l'ensemble des conditions suspensives ci-dessus stipulées, les présentes conventions lient les parties définitivement. La réalisation, si elle a lieu, sera constatée par acte authentique qui sera reçu par Maître X..., notaire à Lens (62300), au ..., au plus tard dans le délai d'un mois à compter de la réalisation de l'ensemble des conditions suspensives » ; que ces stipulations permettent de qualifier l'acte sous seing privé intitulé « compromis de vente avec indemnité d'immobilisation » signé les 14 et 27 septembre 2006 par les parties, de promesse synallagmatique de vente valant vente conditionnelle, sous la seule réserve de la réalisation des conditions suspensives mentionnées dans l'acte, à l'exclusion de toute faculté de dédit de l'acheteur, la régularisation par acte authentique ne visant qu'à constater que la vente est intervenue ; que, dans ces conditions, face au refus de réitérer l'acte devant notaire, le vendeur disposait du choix, soit de poursuivre l'exécution de la vente, comme c'est le cas en l'espèce, soit d'y renoncer, auquel cas l'alinéa 3 prévoyant que « l'indemnité d'immobilisation sera acquise de plein droit au vendeur si l'ensemble des conditions suspensives ci-avant énoncées était réalisé, l'acquéreur ne réalisait pas la vente promise » serait demeuré valable et la somme fournie en caution aurait été acquise au vendeur ; que l'alinéa 1er de l'article « INDEMNITE D'IMMOBILISATION » qui prévoit que la caution bancaire fournie par l'acheteur vise non seulement à garantir ses engagements (c'est à dire sa promesse d'achat) mais encore à compenser « le préjudice qui pourrait résulter pour le vendeur de la non réalisation de la vente promise, si toutes les conditions suspensives sont réalisées » vise justement cette seconde hypothèse ; que, pour faire échec à cette analyse, la défenderesse soutient que l'article « INDEMNITE D'IMMOBILISATION » interdirait qu'elle soit « forcée de signer l'acte authentique » dès lors que cette clause prévoit la possibilité de ne pas réaliser la vente promise, y compris dans l'hypothèse de la réalisation de l'ensemble des conditions suspensives ; qu'il convient donc d'analyser les termes de cette clause rédigée comme suit : « En garantie des engagements pris par l'acquéreur envers le vendeur et en contrepartie du préjudice qui pourrait résulter pour le vendeur de la non-réalisation de la vente promise si toutes les conditions suspensives sont réalisées, la société Severini Pierres et Loisirs s'engage à fournir au vendeur une caution bancaire d'un montant de 58.765 €, soit 5% du prix H.T. maximum, au plus dans le délai de 45 jours à compter de la signature des présentes par les deux parties.A défaut, la présente promesse deviendrait caduque et les parties déliées de tous engagements sans indemnité de part ni d'autre.L'indemnité d'immobilisation sera acquise de plein droit au vendeur si l'ensemble des conditions suspensives ci-avant énoncées étant réalisé, l'acquéreur ne réalisait pas la vente promise. » ; qu'il ressort du premier alinéa que « les engagements pris par l'acquéreur envers le vendeur » visés dans cette clause correspondent bien à une promesse d'achat du terrain litigieux de la part de la société Severini Pierres et Loisirs en garantie de laquelle elle s'engage à fournir une caution bancaire ; que la promesse de vente est donc bien synallagmatique dès lors qu'aux termes du préambule le vendeur s'engage réciproquement à lui céder le terrain ; qu'au troisième alinéa de cet article, la caution bancaire fournie par l'acheteur est improprement qualifiée dans le contrat d'indemnité d'immobilisation alors que, s'agissant d'une promesse synallagmatique de vente valant vente, elle s'analyse en une garantie consentie pour assurer le versement de ce qui constitue un acompte sur le prix de vente ; que, par application des dispositions de l'article 1156 du code civil, le juge doit dans les conventions rechercher la commune intention des parties contractantes plutôt que de s'arrêter au sens littéral des termes ; que (par ailleurs) la société Tilloy a subi un préjudice du fait du retard dans la réalisation de la vente immobilière causé par l'interprétation délibérément erronée qui a été faite par la défenderesse des termes de la promesse de vente (…), ce qui justifie qu'il lui soit alloué la somme de 20.000 € à titre de dommages et intérêts ;
ALORS, D'UNE PART, QUE la faculté de dédit qui permet aux parties de se repentir est compatible avec la perfection du contrat de vente et que son exercice exclut la poursuite de l'exécution forcée de ce dernier ; qu'en l'espèce, la Cour d'appel a constaté que la clause « INDEMNITE D'IMMOBILISATION » stipulait que « L'indemnité d'immobilisation sera acquise de plein droit au vendeur si, l'ensemble des conditions suspensives ci avant énoncées étant réalisé, l'acquéreur ne réalisait pas la vente promise » ; qu'en refusant de déduire de cette clause qu'elle ouvrait une faculté de dédit à l'acquéreur et que son exercice par l'acquéreur excluait en conséquence l'exécution forcée du contrat de vente à l'initiative du vendeur, la Cour d'appel en a dénaturé la portée en violation de l'article 1134 du code civil ;
ALORS, D'AUTRE PART, QU' il ressort du premier alinéa de la clause « INDEMNITE D'IMMOBILISATION » que la somme versée par la société Severini Pierres et Loisirs lors de la promesse, sous la forme d'une « caution bancaire d'un montant de 58.765 €, soit 5% du prix H.T.maximum » avait pour objet non seulement de garantir ses « engagements envers le vendeur », mais aussi, le cas échéant, d'indemniser le vendeur du « préjudice qui pourrait résulter de la non réalisation de la vente promise »; que si la Cour d'appel a, par motif éventuellement adopté (jugement, p.6 alinéa 3), affirmé que « la caution bancaire fournie par l'acheteur (avait été) improprement qualifiée dans le contrat d'indemnité d'immobilisation » et que « s'agissant d'une promesse synallagmatique de vente », elle s'analysait en « une garantie consentie pour assurer le versement de ce qui constitue un acompte sur le prix de vente », la Cour d'appel a alors dénaturé la clause « INDEMNITE D'IMMOBILISATION » par omission de la partie de son alinéa 1er attribuant en outre à la somme versée au moyen de la caution bancaire le rôle d'une indemnité d'immobilisation ; qu'elle a alors à nouveau violé l'article 1134 du code civil.
