LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Bordeaux, 31 janvier 2012), que par acte authentique du 18 août 2005 les époux X... ont vendu aux époux Y... une maison d'habitation ; que les époux X... ont assigné les acquéreurs en paiement d'une certaine somme représentant leur quote-part de taxe foncière pour l'année 2005 ; que les époux Y... ont formé des demandes reconventionnelles fondées sur le vice caché et le défaut de délivrance conforme ;
Sur le second moyen, ci-après annexé :
Attendu qu'ayant retenu, par motifs adoptés, qu'il n'était pas démontré, s'agissant du vice caché relatif à la toiture, que les époux X... aient été de mauvaise foi, la cour d'appel en a exactement déduit que la clause de non-garantie des vices prévue à l'acte de vente devait s'appliquer ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
Mais sur le premier moyen :
Vu l'article 4 du code de procédure civile ;
Attendu que pour dire irrecevable la demande des époux Y... formée au titre des vices rédhibitoires, l'arrêt retient qu'ils ont découvert le vice tenant au défaut de raccordement de l'immeuble au réseau public d'assainissement à la réception d'un courrier des services de la communauté d'agglomération du Grand Angoulême du 4 octobre 2005, qu'ils ont pour la première fois formé une demande au titre d'un vice afférent à ce défaut, par voie reconventionnelle à l'audience qui s'est tenue le 10 octobre 2007, qu'en conséquence la demande a été formée plus de deux ans après la découverte du vice ;
Qu'en statuant ainsi, alors que le courrier de la Communauté d'agglomération du Grand Angoulême date du 4 octobre 2006, la cour d'appel, qui a dénaturé ce courrier, a violé le texte susvisé ;
PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il déclare irrecevable la demande des époux Y... au titre des vices rédhibitoires résultant du non raccordement de l'immeuble au réseau public d'assainissement, condamne les époux Y... à payer aux époux X... la somme de 1 467,96 euros avec intérêts au taux légal à compter du 14 février 2006 jusqu'à parfait paiement, dit que ces intérêts seront capitalisés en application de l'article 1154 du code civil, l'arrêt rendu le 31 janvier 2012, entre les parties, par la cour d'appel de Bordeaux ; remet, en conséquence, sur ces points, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Bordeaux, autrement composée ;
Condamne M. et Mme X... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix-neuf mars deux mille treize.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits par la SCP Yves et Blaise Capron, avocat aux Conseils pour M. et Mme Y...
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
Le pourvoi fait grief à l'arrêt attaqué D'AVOIR déclaré irrecevable la demande formée par de M. et Mme Arnaud Y... au titre des vices rédhibitoires pour avoir été formée à l'expiration du délai de deux ans prévu par les dispositions de l'article 1648 du code civil en sa rédaction issue de l'ordonnance du 17 février 2005, D'AVOIR condamné M. et Mme Arnaud Y... à payer à M. et Mme Olivier X... la somme de 1 467,96 euros, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 14 février 2006 et D'AVOIR dit que ces intérêts seraient capitalisés en application des dispositions de l'article 1154 du code civil ;
AUX MOTIFS QUE « la demande des appelants qui concerne le défaut de raccordement de la maison au réseau public d'assainissement est en premier lieu fondée sur le garantie des vices cachés. / Les époux X... leur opposent l'obligation d'agir à bref délai en relevant que plus de deux ans se sont écoulés entre la découverte du vice et leur première demande qui a été formée, de manière reconventionnelle, à l'audience du juge de proximité du 10 octobre 2007. / En réalité, le régime est celui de la nouvelle rédaction de l'article 1648 du code civil qui est issue de l'ordonnance du 17 février 2005 puisque ces dispositions sont entrées en vigueur le 18 février 2005, date de leur publication au Journal officiel, et que les conventions en litige sont postérieures à cette date, l'acte authentique ayant été signé le 18 août 2005 et le compromis de vente le 20 mai 2005. / Or, dans sa nouvelle rédaction, applicable en l'espèce, l'article 1648 du code civil dispose que l'action résultant d'un vice rédhibitoire doit être intentée par l'acquéreur dans un délai de deux ans à compter de la découverte du vice. / Il résulte des explications des époux Y... qu'ils auraient découvert le vice à la réception d'un courrier des services de la Communauté d'agglomérations du grand Angoulême (Comaga) du 4 octobre 2005 qui, en réponse à leur interrogation du 29 septembre 2005, leur a confirmé que l'immeuble n'était pas raccordé et les a invités à effectuer ce raccordement à peine de doublement du montant de la redevance d'assainissement. / Les appelants qui ont été mis en demeure par les vendeurs de payer leur quote-part de la taxe foncière 2005 par courrier recommandé du 13 février 2006 et prétendent aujourd'hui pouvoir opposer à cette réclamation l'exception d'inexécution n'ont pas fait état, à cette époque, d'un vice afférent au défaut de raccordement de l'immeuble. / Ils ont pour la première fois formé une demande à ce titre, par voie reconventionnelle, à l'audience qui s'est tenue le 10 octobre 2007 devant le juge de proximité que les époux X... avaient saisi pour obtenir leur condamnation au paiement de ladite quote-part et dont ils ont soulevé l'incompétence. / La demande est irrecevable en ce qu'elle est fondée sur la garantie des vices cachés (vices dits rédhibitoires) pour avoir été formée plus de deux ans après la découverte du vice. / … Les époux Y... qui échouent dans leurs demandes reconventionnelles ne sont pas en droit d'opposer l'exception d'inexécution. / Ils ne contestent pas être redevables à hauteur de 1 467,91 euros de leur quote-part dans la taxe foncière de 2005, année de la vente. / Il y a lieu de confirmer le jugement en ce qu'il les a condamnés au paiement de cette somme avec intérêts au taux légal à compter du 14 février 2006, date de la mise en demeure » (cf., arrêt attaqué, p. 6 et 7 ; p. 8) ;
ALORS QUE, de première part, en énonçant, pour déclarer irrecevable la demande formée par de M. et Mme Arnaud Y... au titre des vices rédhibitoires et pour retenir, en conséquence, que M. et Mme Arnaud Y... n'étaient pas en droit d'opposer l'exception d'inexécution à la demande de paiement de la quote-part de la taxe foncière relative à l'année 2005 formée contre eux par M. et Mme Olivier X..., qu'il résultait des explications de M. et Mme Arnaud Y... que ceux-ci avaient découvert le vice affectant leur maison tenant à l'absence de raccordement de cette maison au réseau public d'assainissement à la réception d'un courrier des services de la communauté d'agglomération du Grand Angoulême du 4 octobre 2005, répondant à leur interrogation du 29 septembre 2005 et que M. et Mme Arnaud Y... avaient formé, pour la première fois, le 10 octobre 2007, une demande fondée sur l'existence de ce vice, quand, dans leurs conclusions d'appel, M. et Mme Arnaud Y... soutenaient avoir découvert le vice affectant leur maison tenant à l'absence de raccordement de cette maison au réseau public d'assainissement à la réception d'un courrier des services de la communauté d'agglomération du Grand Angoulême du 4 octobre 2006, la cour d'appel a dénaturé les termes clairs et précis des conclusions d'appel de M. et Mme Arnaud Y..., en violation des dispositions de l'article 4 du code de procédure civile ;
ALORS QUE, de seconde part, en énonçant, pour déclarer irrecevable la demande formée par de M. et Mme Arnaud Y... au titre des vices rédhibitoires et pour retenir, en conséquence, que M. et Mme Arnaud Y... n'étaient pas en droit d'opposer l'exception d'inexécution à la demande de paiement de la quote-part de la taxe foncière relative à l'année 2005 formée contre eux par M. et Mme Olivier X..., qu'il résultait des explications de M. et Mme Arnaud Y... que ceux-ci avaient découvert le vice affectant leur maison tenant à l'absence de raccordement de cette maison au réseau public d'assainissement à la réception d'un courrier des services de la communauté d'agglomération du Grand Angoulême du 4 octobre 2005, répondant à leur interrogation du 29 septembre 2005 et que M. et Mme Arnaud Y... avaient formé, pour la première fois, le 10 octobre 2007, une demande fondée sur l'existence de ce vice, quand la lettre des services de la communauté d'agglomération du Grand Angoulême informant M. et Mme Arnaud Y... de ce que leur maison n'était pas raccordée au réseau public des eaux usées datait du 4 octobre 2006, la cour d'appel a dénaturé les termes clairs et précis de la lettre adressée, le 4 octobre 2006, par les services de la communauté d'agglomération du Grand Angoulême à M. et Mme Arnaud Y..., en violation des dispositions de l'article 4 du code de procédure civile ;
SECOND MOYEN DE CASSATION :
Le pourvoi fait grief à l'arrêt attaqué D'AVOIR débouté M. et Mme Arnaud Y... de leurs demandes de réduction du prix de vente et de condamnation de M. et Mme Olivier X... à leur payer des dommages et intérêts, D'AVOIR condamné M. et Mme Arnaud Y... à payer à M. et Mme Olivier X... la somme de 1 467, 96 euros, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 14 février 2006 et D'AVOIR dit que ces intérêts seraient capitalisés en application des dispositions de l'article 1154 du code civil ;
AUX MOTIFS PROPRES QUE « les époux Y... forment une deuxième demande reconventionnelle relative à la toiture de l'immeuble, fondée cette fois sur l'obligation de délivrance conforme dans la mesure où les vendeurs s'étaient engagés dans le compromis de vente à intervenir sur la toiture dont un rapport de la société Socotec avait constaté certains défauts. / Toutefois, ils connaissaient parfaitement l'état de vétusté de la toiture puisqu'il était décrit dans le rapport sus visé et l'engagement des vendeurs ne portait pas sur la réfection de cette dernière. / Il était seulement stipulé dans le compromis de vente que la couverture serait " révisée avant la signature aux frais du vendeur ", que les tuiles " éventuellement déplacées seraient remises en place " et que les chevrons seraient " éventuellement changés". / Les époux X... ont exécuté cet engagement puisque des travaux de révision de l'ensemble de la toiture leur ont été facturés le 13 juillet 2005 par l'entreprise Z... pour un total de 942,32 euros ttc. / Le second rapport de la société Socotec a été établi plus d'un an après l'exécution de ces travaux puisqu'il est daté du 6 mars 2007 et rien ne démontre que les infiltrations relevées sur la toiture, très ancienne, puissent être imputés à l'insuffisance de la simple révision que les vendeurs avaient effectuée en 2005 en exécution de l'engagement pris dans l'acte sous seing privé de vente. / Il y a lieu de confirmer le jugement en ce qu'il a débouté les époux Y... de leur demande relative à la réfection de la toiture et, ces derniers ayant été informés avant la signature de l'acte authentique de la vétusté de cette dernière, de rejeter leur demande subsidiaire d'expertise. / … Les époux Y... qui échouent dans leurs demandes reconventionnelles ne sont pas en droit d'opposer l'exception d'inexécution. / Ils ne contestent pas être redevables à hauteur de 1 467,91 euros de leur quote-part dans la taxe foncière de 2005, année de la vente. / Il y a lieu de confirmer le jugement en ce qu'il les a condamnés au paiement de cette somme avec intérêts au taux légal à compter du 14 février 2006, date de la mise en demeure » (cf., arrêt attaqué, p. 7 et 8) ;
ET AUX MOTIFS ADOPTÉS QUE « l'acte de vente stipule que " l'acquéreur prendra l'immeuble dans son état au jour de l'entrée en jouissance, sans recours contre le vendeur pour quelque cause que ce soit ". / Cette clause vaut également pour la toiture. / Il est établi que Monsieur et Madame Y... ont fait procéder à un examen visuel de l'immeuble par la Socatec en mai 2005 ; / il était alors constaté : " les tuiles présentent des zones où le recouvrement (tuiles courant) n'est pas assuré ; nous avons noté que l'intervention d'une entreprise de couverture est prévue (travaux d'entretien et de révision). Le remplacement des chevrons est à prévoir ". / Il a également été constaté la présence de traces d'une fuite au plafond de la cage d'escalier. / L'état parasitaire a fait également état d'infiltrations d'eau dans la dépendance. / Monsieur Z..., couvreur zingueur, a facturé aux époux X..., le 13 juillet 2005, " la remise en place tuiles avec révision de l'ensemble de la toiture, un petit raccord solive, fourniture et livraison de tuiles" pour un montant de 942, 32 €. / Monsieur et Madame Y... indiquent que depuis, des fuites sont apparues dans la toiture, dans la cage d'escalier, au 2ème étage et dans les dépendances ; / ils ont fait procéder à une nouvelle visite des lieux par la Socatec qui, dans un rapport du 6 mars 2007, indique " des tuiles courant présentent des recouvrements insuffisants voire inexistants ; les chevrons présentent des fléchissements. À noter que nous avons attiré l'attention de ces deux aspects dans notre rapport précédent ". / Une intervention d'un couvreur a bien eu lieu (nouvelles tuiles constatées) sans remédier pour autant aux problèmes constatés (absence de recouvrement et chevrons déformés). / Monsieur et Madame Y... soutiennent donc que les vendeurs n'ont pas remis le toit en l'état comme ils s'étaient engagés à le faire et sont donc de mauvaise foi. / Cependant, les époux X... s'étaient engagés à faire réviser la toiture et Monsieur Z... a facturé une révision totale ; les époux X... ont donc respecté leur obligation. / Il n'est pas démontré qu'ils aient été de mauvaise foi et en conséquence que le travail de Monsieur Z... n'ait pas été satisfaisant, ou que entre 2005 et 2007 des tuiles se soient à nouveau déplacées ; la clause de non garantie prévue à l'acte de vente doit s'appliquer. / Monsieur et Madame Y... seront donc déboutés de leurs demandes au titre de la garantie des vices cachés » (cf., jugement entrepris, p. 5 et 6) ;
ALORS QUE le vendeur qui, ayant connaissance d'un vice lors de la conclusion du contrat de vente, stipule qu'il ne le garantira pas, est tenu à garantie, nonobstant cette clause ; qu'en faisant application de la clause du contrat de vente excluant la garantie par le vendeur des vices cachés, pour débouter M. et Mme Arnaud Y... de leurs demandes fondées sur la garantie des vices cachées relatives à la toiture de la maison vendue et pour retenir, en conséquence, que M. et Mme Arnaud Y... n'étaient pas en droit d'opposer l'exception d'inexécution à la demande de paiement de la quote-part de la taxe foncière relative à l'année 2005 formée contre eux par M. et Mme Olivier X..., sans caractériser que ces derniers n'avaient pas connaissance, avant la conclusion de la vente, des vices affectant la toiture de la maison vendue, ni qu'ils pouvaient légitimement penser que les simples travaux de révision auxquels ils ont fait procéder avaient parfaitement remédié à ces vices, la cour d'appel a violé les dispositions de l'article 1643 du code civil.
