LA COUR DE CASSATION, CHAMBRE COMMERCIALE, a rendu l'arrêt suivant :
Donne acte à M. X... du désistement de son pourvoi ;
Sur le moyen unique :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Nancy, 5 janvier 2011), que M. Y... a vendu sous conditions suspensives à MM. Z... et X... un fonds de commerce, cette vente devant être réitérée par acte authentique avant le 31 décembre 2007 sous réserve de la levée des conditions suspensives ; qu'à défaut de réitération, M. Y... a fait sommation le 28 janvier 2008 aux acquéreurs de régulariser la vente avant le 30 janvier 2008 en précisant que, passé cette date, la cession serait considérée comme résolue ; que M. Y... a assigné MM. Z... et X... aux fins de résolution de la vente, paiement d'une clause pénale et dommages-intérêts ;
Attendu que M. Z... fait grief à l'arrêt d'avoir constaté la résolution de la vente du fonds de commerce conclue le 19 avril 2007 entre M. Y... et MM. Z... et X... et d'avoir fixé à 30 000 euros le montant de la clause pénale à la charge de MM. Z... et X..., dit que la somme de 20 000 euros versée à titre de garantie serait acquise à M. Y... et d'avoir condamné MM. Z... et X... à payer solidairement à M. Y... la somme de 10 000 euros, alors, selon le moyen :
1°/ que la sommation d'avoir à régulariser la cession par acte authentique doit être adressée à tous les coacquéreurs ; qu'en estimant que la sommation en date du 28 janvier 2008 avait été « valablement adressée à MM. Z... et X... », coacquéreurs, de sorte que le refus de déférer à cette sommation entraînait la résolution à leurs torts de la vente du fonds de commerce conclue le 19 avril 2007, tout en constatant que la sommation avait été adressée à M. Z... à une adresse qui n'était pas celle figurant dans le compromis, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses constatations et a violé les articles 1146, 1230, 1152 et 1184 du code civil ;
2°/ que la sommation d'avoir à régulariser la cession par acte authentique, sous peine de voir prononcer la résolution de la vente aux torts du destinataire, doit porter convocation de celui-ci devant le notaire à une date précise ; qu'en estimant que M. Y... avait pu se borner à mettre en demeure abstraitement MM. Z... et X... d'avoir à réitérer l'acte de cession devant notaire, et qu'il appartenait ensuite à ces derniers « de prendre contact avec le notaire afin de satisfaire l'obligation de réitérer l'acte contenue dans le compromis de vente », M. Y... n'étant « pas tenu de fixer lui-même un rendez-vous devant notaire pour faire constater par un procès-verbal de carence ou de difficultés le refus des acquéreurs de réitérer la vente dans les conditions prévues au compromis », cependant que la sommation devait comporter une convocation précise en vue de la régularisation de l'acte authentique, la cour d'appel a violé les articles 1146, 1230, 1152 et 1184 du code civil ;
3°/ que le vendeur a une obligation de délivrance conforme ; que la vente d'un fonds de commerce n'est valable que si ce fonds est en état d'être exploité dans des conditions conformes aux normes techniques et aux règles de sécurité en vigueur ; qu'en estimant que MM. Z... et X... ne pouvaient justifier leur refus de régulariser la cession du fonds de commerce en l'état en invoquant la nécessité qu'il y avait de procéder à des travaux de désamiantage, au motif que ces travaux incombaient au bailleur et non à M. Y..., locataire cédant, cependant que la seule nécessité d'un désamiantage suffisait à justifier l'attitude des cessionnaires, peu important le point de savoir à qui, du bailleur ou du locataire cédant, incombait les travaux de mise en conformité, la cour d'appel s'est déterminée par une motivation inopérante et a privé sa décision de base légale au regard des articles 1152 et 1184 du code civil ;
4°/ que les conventions doivent être exécutées de bonne foi, de sorte que les mécanismes contractuels qui produisent normalement un effet automatique doivent être paralysés lorsque la partie qui se retranche derrière cet effet le fait de mauvaise foi ; que pour prononcer la résolution de la vente du fonds de commerce aux torts de M. Z... et de M. X..., la cour d'appel s'est en définitive retranchée derrière le caractère automatique de la sommation du 28 janvier 2008, refusant de tenir compte des raisons légitimes pour lesquelles la réitération de la vente n'avait pu avoir lieu en l'état ; qu'en statuant ainsi, elle a violé l'article 1134 du code civil ;
Mais attendu, en premier lieu, qu'en ses deux premières branches, le moyen ne tend, sous le couvert de griefs non fondés de violation de la loi, qu'à remettre en discussion devant la Cour de cassation l'appréciation souveraine par laquelle la cour d'appel a estimé que l'adresse mentionnée dans le compromis de vente correspondant à un commerce qui n'était plus tenu par M. Z..., la sommation a été faite à l'adresse de celui-ci, et qu'il ressortait une interpellation suffisante des actes d'huissier délivrés par M. Y... en ces termes "je vous oblige à vous exécuter en régularisant l'acte de cession et vous acquitter du prix et des frais au plus tard pour le 30 janvier 2003 ; passé cette date, la cession sera considérée comme résolue" ;
Attendu, en second lieu, que l'arrêt retient, par des motifs non critiqués, que l'obligation de désamiantage ne constituait pas une condition suspensive dont le défaut de réalisation justifiait le refus de réitérer la vente du fonds de commerce ;
D'où il suit que le moyen n'est fondé en aucune de ses branches ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne M. Z... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette sa demande et le condamne à payer à M. Y... la somme de 2 500 euros ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, chambre commerciale, financière et économique, et prononcé par le président en son audience publique du douze mars deux mille treize.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen produit par Me Balat, avocat aux Conseils, pour M. Z...
Il est reproché à l'arrêt attaqué d'avoir constaté la résolution de la vente du fonds de commerce conclue le 19 avril 2007 entre M. Y... et MM. Z... et X... et d'avoir fixé à 30.000 € le montant de la clause pénale à la charge de MM. Z... et X..., dit que la somme de 20.000 € versée à titre de garantie serait acquise à M. Y... et d'avoir condamné MM. Z... et X... à payer solidairement à M. Y... la somme de 10.000 € ;
AUX MOTIFS QUE par acte en date du 19 avril 2007, M. Y... a vendu sous conditions suspensives à MM. Z... et X... un fonds de commerce de café hôtel bar situé à Nancy pour un prix de 250.000 €, outre les frais et honoraires ; qu'il n'est pas contesté devant la cour que les conditions suspensives prévues au compromis de vente ont été levées antérieurement au 31 décembre 2007, date convenue pour la réitération de la vente devant le notaire, Maître A... ; que la réitération de la vente par acte authentique devant Maître A... n'a pas eu lieu au 31 décembre 2007 ; qu'il ressort des attestations produites que M. Z... a averti M. Y... le 21 décembre 2007 qu'il entendait reculer au 18 janvier 2008 la date de signature de la vente devant notaire ; que M. Y... reconnaît avoir consenti au report de quelques jours de la date de signature de l'acte authentique, sous réserve du versement d'une somme de 20.000 €, somme qui a été versée par les acquéreurs le 24 décembre 2007 et le 7 janvier 2008 ; qu'à défaut de réitération de la vente dans le délai convenu, M. Y... a fait sommation à MM. Z... et X..., par actes d'huissier du 28 janvier 2008, de réitérer la vente devant notaire dans les termes suivants : « je vous oblige à vous exécuter en régularisant l'acte de cession et vous acquitter du prix et des frais au plus tard pour le 30 janvier 2008 ; passé cette date, la cession sera considérée comme résolue » ; que le compromis de vente contenait la clause suivante, insérée dans le paragraphe « réitération authentique » : « la date d'expiration de ce délai ou de sa prorogation... n'est pas extinctive, mais constitutive du point de départ de la période à partir de laquelle l'une des parties pourra obliger l'autre à s'exécuter » ; qu'il suit que M. Y... était en droit de faire sommation aux acquéreurs de régulariser la cession, puisque la date de prorogation du délai convenu était expirée ; que M. Z... conteste la régularité de cette sommation dans la mesure où elle n'a pas été notifiée à l'adresse indiquée par le compromis de vente, mais à une adresse correspondant à un bureau occupé occasionnellement, de sorte qu'il n'en a eu connaissance que postérieurement au 30 janvier 2008 ; que cependant, M. Y... démontre que l'adresse mentionnée dans le compromis de vente correspond à un commerce de fleur qui, selon M. B..., n'était plus tenu à compter du 7 novembre 2007 par M. Z... et que l'adresse à laquelle la sommation a été faite est celle de M. Z... ; qu'il produit un extrait des pages jaunes et diverses attestations confirmant ces affirmations et se prévaut de la mention de l'huissier, qui précise dans l'acte que le nom de M. Z... figure sur la boîte aux lettres ; qu'en conséquence, la sommation en date du 28 janvier 2008 a valablement été adressée à MM. Z... et X... ; que cependant, ceux-ci font encore valoir qu'ils ne pouvaient pas réitérer la vente dans un délai aussi bref que celui de deux jours figurant dans la sommation ; que la sommation du 28 janvier 2008 valait mise en demeure de réitérer la vente devant notaire, de sorte que MM. Z... et X... étaient tenus de prendre position en contactant le notaire en vue de fixer un rendez-vous pour la réitération de la vente, ou en protestant auprès du vendeur en vue d'obtenir un délai raisonnable pour réitérer la vente ; que Maître A... confirme, dans une lettre du 18 octobre 2010 adressée à MM. Z... et X..., avoir été informé par M. et Mme Y... de la sommation qui leur a été faite le 28 janvier 2008 afin de régulariser l'acte de cession, en payer le prix et les frais pour le 30 janvier 2008 au plus tard ; qu'il déclare que MM. Z... et X... ne l'ont pas contacté au reçu de cette convocation pour convenir d'un rendez-vous de signature, de sorte qu'il n'a pas fixé et retenu personnellement de rendez-vous ; qu'il résulte de ce faits que MM. Z... et X... ne se sont pas déterminés après avoir reçu la sommation du 28 janvier 2008 alors qu'ils avaient été sommés de réitérer l'acte de cession devant notaire ; qu'il leur appartenait de prendre contact avec le notaire afin de satisfaire l'obligation de réitérer l'acte contenue dans le compromis de vente ; qu'en effet, M. Y... n'était pas tenu de fixer lui-même un rendez-vous devant notaire pour faire constater par un procès-verbal de carence ou de difficultés le refus des acquéreurs de réitérer la vente dans les conditions prévues au compromis ; qu'en les mettant en demeure, il a fait application de la clause prévue au contrat qui l'autorisait à obliger les acquéreurs à s'exécuter, à défaut de quoi il entendait voir prononcer la résolution de la vente ; que MM. Z... et X... prétendent cependant que M. Y... a fait preuve de mauvaise foi, de sorte qu'ils n'ont pas été mis en mesure de réitérer la vente ; qu'ils font valoir que l'inventaire ne pouvait pas être réalisé dans un délai aussi bref, que le cédant ne leur a pas dans les faits consenti de prorogation de délai au-delà du 31 décembre 2007 alors que leurs diligences démontraient leur volonté d'acquérir ; que cependant, la réalisation de l'inventaire des marchandises au jour de la vente n'a pas été rendue impossible du fait de M. Y..., puisqu'à la suite de la sommation du 28 janvier 2008, MM. Z... et X... n'ont pas pris position et n'ont pas contacté le notaire ; qu'en outre, s'il n'est pas contesté que M. Y... a consenti un report du délai de réitération au 18 janvier 2008, il était en droit, passé cette date, de faire sommation aux acquéreurs de régulariser la vente devant notaire ; que MM. Z... et X... se fondent sur les dispositions de l'article 1135 du code civil pour prétendre que M. Y... n'a pas satisfait à ses obligations, qui sans être mentionnées dans le compromis de vente, l'obligent par application de ce texte ; que M. Y... a satisfait aux obligations légales en indiquant dans l'acte les chiffres d'affaires et les bénéfices commerciaux réalisés durant les trois exercices comptables précédant la vente ; que s'il a remis les bilans des années antérieures, il n'a pas pu transmettre le bilan 2006 - 2007, qui en raison de la vente devait être arrêté le 31 décembre 2007, puisqu'il n'était pas encore établi ; qu'il n'était également pas en mesure de fournir les bilans des années postérieures dont la communication est aujourd'hui réclamée ; que MM. Z... et X... ont produit très tardivement une lettre de la caisse de crédit mutuel en date du 27 novembre 2007 leur demandant la communication du dernier bilan comptable de l'exploitant ; qu'ils ne démontrent pas cependant avoir sollicité de M. Y... la communication de ce document ou d'une situation comptable à cette date ; que M. Y... déclare, sans être contredit, qu'il était disposé à fournir tous renseignements sur la situation comptable de son entreprise par l'intermédiaire de son comptable ; qu'en tout cas, l'obtention d'un prêt par les acquéreurs n'avait pas été érigée en condition suspensive, de sorte que ceux-ci ne peuvent pas se prévaloir de difficultés dans le financement du fonds pour justifier leur refus de réitérer la vente ; que l'inventaire prévu au compromis de vente ne pouvait être réalisé qu'à une date la plus proche de la date de cession du fonds, puisqu'il portait sur le stock de marchandises au jour de la vente qui devait être repris par le cessionnaire ; qu'en tout cas, l'absence d'inventaire ne constitue pas une condition suspensive de nature à justifier un refus de réitérer la vente ; que M. Y... démontre en produisant une transaction la résiliation d'un contrat à durée indéterminée datée du 31 octobre 2007 que le contrat de travail le liant à une femme de ménage avait été résilié antérieurement au 31 décembre 2007 conformément aux mentions contenues dans le contrat ; que MM. Z... et X... ne peuvent donc pas se prévaloir de l'existence de ce contrat ou du risque contentieux lié à la rupture de ce contrat pour refuser de réitérer la vente ; qu'en outre, M. Y..., locataire cédant, n'a pas pu s'engager à faire réaliser des travaux de désamiantage dans l'immeuble, puisque ces travaux incombent au bailleur, la SCI EC Immobilier ; que la preuve d'un tel engagement ne résulte d'ailleurs d'aucune pièce du dossier ; qu'en tout cas, cette obligation ne constitue pas une condition suspensive dont la non réalisation justifierait le refus de réitérer la vente du fonds de commerce ; qu'en conséquence, MM. Z... et X... ne démontrent aucun fait susceptible de justifier leur refus de réitérer la vente par acte authentique ; qu'ainsi, en refusant sans motifs légitimes la régularisation de la vente, malgré la sommation qui leur a été faite, ont commis une faute qui justifie l'action en résolution de la vente diligentée par M. Y... ; qu'en effet, MM. Z... et X... ne peuvent demander l'exécution du compromis de vente signé le 19 avril 2007 et ajouter à ce contrat des conditions suspensives qui n'y sont pas mentionnées ; qu'au surplus, les conditions dont ils exigent la réalisation ne relèvent pas des dispositions de l'article 1135 du code civil ; que la vente étant résolue aux torts de MM. Z... et X..., M. Y... est en droit de solliciter l'attribution de la clause pénale prévue au contrat ; qu'aucune circonstance particulière ne justifie que le montant de cette indemnité soit modulé par application des dispositions de l'article 1152 du code civil ;
ALORS, EN PREMIER LIEU, QUE la sommation d'avoir à régulariser la cession par acte authentique doit être adressée à tous les coacquéreurs ; qu'en estimant que la sommation en date du 28 janvier 2008 avait été « valablement adressée à Messieurs Z... et X... », coacquéreurs, de sorte que le refus de déférer à cette sommation entraînait la résolution à leurs torts de la vente du fonds de commerce conclue le 19 avril 2007, tout en constatant que la sommation avait été adressée à M. Z... à une adresse qui n'était pas celle figurant dans le compromis (arrêt attaqué, p. 4 § 6 et 7), la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses constatations et a violé les articles 1146, 1230, 1152 et 1184 du code civil ;
ALORS, EN DEUXIEME LIEU, QUE la sommation d'avoir à régulariser la cession par acte authentique, sous peine de voir prononcer la résolution de la vente aux torts du destinataire, doit porter convocation de celui-ci devant le notaire à une date précise ; qu'en estimant que M. Y... avait pu se borner à mettre en demeure abstraitement MM. Z... et X... d'avoir à réitérer l'acte de cession devant notaire, et qu'il appartenait ensuite à ces derniers « de prendre contact avec le notaire afin de satisfaire l'obligation de réitérer l'acte contenue dans le compromis de vente », M. Y... n'étant « pas tenu de fixer lui-même un rendez-vous devant notaire pour faire constater par un procès-verbal de carence ou de difficultés le refus des acquéreurs de réitérer la vente dans les conditions prévues au compromis » (arrêt attaqué, p. 5 § 2 et 3), cependant que la sommation devait comporter une convocation précise en vue de la régularisation de l'acte authentique, la cour d'appel a violé les articles 1146, 1230, 1152 et 1184 du code civil ;
ALORS, EN TROISIEME LIEU, QUE le vendeur a une obligation de délivrance conforme ; que la vente d'un fonds de commerce n'est valable que si ce fonds est en état d'être exploité dans des conditions conformes aux normes techniques et aux règles de sécurité en vigueur ; qu'en estimant que MM. Z... et X... ne pouvaient justifier leur refus de régulariser la cession du fonds de commerce en l'état en invoquant la nécessité qu'il y avait de procéder à des travaux de désamiantage, au motif que ces travaux incombaient au bailleur et non à M. Y..., locataire cédant (arrêt attaqué, p. 6 § 2), cependant que la seule nécessité d'un désamiantage suffisait à justifier l'attitude des cessionnaires, peu important le point de savoir à qui, du bailleur ou du locataire cédant, incombait les travaux de mise en conformité, la cour d'appel s'est déterminée par une motivation inopérante et a privé sa décision de base légale au regard des articles 1152 et 1184 du code civil ;
ET ALORS, EN DERNIER LIEU, QUE les conventions doivent être exécutées de bonne foi, de sorte que les mécanismes contractuels qui produisent normalement un effet automatique doivent être paralysés lorsque la partie qui se retranche derrière cet effet le fait de mauvaise foi ; que pour prononcer la résolution de la vente du fonds de commerce aux torts de M. Z... et de M. X..., la cour d'appel s'est en définitive retranchée derrière le caractère automatique de la sommation du 28 janvier 2008, refusant de tenir compte des raisons légitimes pour lesquelles la réitération de la vente n'avait pu avoir lieu en l'état ; qu'en statuant ainsi, elle a violé l'article 1134 du code civil.
