LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Basse-Terre, 5 septembre 2011) que Mme X... a donné à bail aux époux Y... une maison ; qu'après avoir délivré aux locataires un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail, Mme X... les a assignés en constatation de l'acquisition de cette clause, en expulsion et en condamnation au paiement d'une indemnité d'occupation, de dommages-intérêts et d'un arriéré de loyers après indexation conformément à l'accord intervenu sur le montant du loyer du bail renouvelé ; que les époux Y..., contestant un tel accord et une renonciation de leur part à se prévaloir des dispositions protectrices relatives à la fixation de ce loyer ont contesté les sommes réclamées et ont sollicité la répétition des sommes versées au titre de l'indexation du loyer ;
Sur le premier moyen :
Vu l'article 17 c) de la loi du 6 juillet 1989 ;
Attendu que pour accueillir la demande d'acquisition de la clause résolutoire, l'arrêt retient qu'il ressort des éléments communiqués que les époux Y... se sont comportés, tout au long des relations contractuelles, comme des locataires avertis, parfaitement au courant des dispositions légales applicables aux baux d'habitation, que l'initiative de M. Y... qui a écrit la lettre datée du 15 mars 2001 aux termes de laquelle le loyer est augmenté démontre que l'augmentation de loyer, loin d'avoir été imposée procédait d'un accord entre les parties, que les époux Y... n'ont jamais contesté cette augmentation de loyer ; qu'ils ont ainsi renoncé à se prévaloir du non-respect des règles prévues par l'article 17 c de la loi du 6 juillet 1989 ;
Qu'en statuant ainsi, par des motifs impropres à caractériser la renonciation sans équivoque de chacun des époux Y... à se prévaloir du non-respect des règles protectrices en matière de renouvellement de bail, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard du texte susvisé ;
Sur le second moyen :
Vu l'article 2277 du code civil dans sa rédaction antérieure à la loi du 17 juin 2008 ;
Attendu que se prescrivent par cinq ans les actions en paiement des loyers et généralement de tout ce qui est payable par année ou à des termes périodiques plus courts ;
Attendu que pour accueillir la demande en paiement de Mme X..., l'arrêt retient qu'il n'est pas contesté que l'indexation prévue au bail n'a pas été appliquée depuis le 1er mars 2003 et que Mme X... produit un décompte qui tient compte du montant du loyer indexé pour la période du 1er mars 2003 au 1er mars 2006 puis, sur la base d'un autre indice, jusqu'au 1er septembre 2009 ;
Qu'en statuant ainsi, alors qu'elle avait relevé que le commandement de payer avait été délivré le 3 juillet 2009, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;
PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 5 septembre 2011, entre les parties, par la cour d'appel de Basse-Terre ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Basse-Terre, autrement composée ;
Condamne Mme X... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne Mme X... à payer aux époux Y... la somme de 2 500 euros ; rejette la demande de Mme X... ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du six mars deux mille treize.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits par la SCP Le Bret-Desaché, avocat aux Conseils, pour les époux Y...
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
:- IL EST FAIT GRIEF A l'arrêt attaqué d'avoir confirmé le jugement entrepris en ce qu'il avait constaté la résiliation de plein droit du bail d'habitation liant une propriétaire (Mme X...) à des locataires (M. et Mme Y...) et d'avoir, en conséquence, condamné ces derniers à régler la somme de 17.861,65 € représentant la différence entre le loyer indexé et le loyer encaissé, ainsi qu'une indemnité d'occupation de 1.718,43 € par mois à compter du 4 septembre 2009 jusqu'à libération effective des lieux et d'avoir, enfin, prononcé l'expulsion des locataires,
- AUX MOTIFS QUE, le 1er mars 1995, un bail non meublé avait été conclu, par Mme X..., bailleur, et les époux Y..., preneurs, pour une durée de trois ans et pour un loyer mensuel de 6.000 F, soit juillet 1989, lors du renouvellement du contrat, le loyer ne donne lieu à réévaluation que s'il est manifestement sous-évalué ; que, dans ce cas, le bailleur peut proposer au locataire, au moins six mois avant le terme du contrat et dans les conditions de formes prévues par l'article 15 de la loi, soit l'envoi d'une lettre recommandée avec accusé de réception, un nouveau loyer fixé par référence aux loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des logements comparables ; qu'il n'était pas contesté que Mme X... n'avait pas proposé l'augmentation de loyer par lettre recommandée adressée aux locataires six mois avant le renouvellement du contrat ; que l'accord des parties concernant le montant du loyer à compter du 1er mai 2001, s'était manifesté par une lettre rédigée par Mme Y... pour le compte de Mme X... et signée tant par le bailleur que par M. Y..., aux termes de laquelle il était indiqué : « votre loyer, à partir du 1er mai 2001, sera de neuf mille francs mensuels et pour une durée de un an et six mois » ; qu'il ressortait clairement des éléments communiqués par les parties que M. et Mme Y... qui exploitent un fonds de commerce à Saint Barthélémy, s'étaient comportés, tout au long des relations contractuelles, comme des locataires avertis, parfaitement au courant des dispositions légales applicables aux baux d'habitation ; qu'ils avaient régulièrement rappelé à bon escient à Mme X..., qui avait manifesté la volonté de récupérer la jouissance de son bien dès 1998, qu'elle n'avait pas respecté le formalisme prévu par les textes ; qu'ainsi, ils avaient fait valoir leur droit au renouvellement du bail, en 2004, parce que Mme X... leur avait adressé un congé tardif comme n'ayant pas été délivré dans les six mois précédant la fin du bail ; qu'ils avaient soulevé l'inopposabilité du congé délivré le 20 mars 2006, comme n'ayant pas été signifié à l'épouse ; qu'ils avaient, par la suite, opposé à Mme X... le caractère frauduleux du congé délivré pour la reprise du bien ; que cette connaissance de la loi ressortait également, si besoin en était, des termes d'une lettre écrite par M. Y... et signifiée à Mme X... par un huissier de justice le 12 mars 2007, alors que la propriétaire avait délivré un congé pour reprise du logement : « … je vous invite donc à reconsidérer la situation et à renoncer à ce projet de reprise du logement qui est voué à l'échec si le dossier vient à prendre un tour contentieux », « sachez que mon épouse et moi-même sommes disposés, alors qu'en droit le bail déjà reconduit ne le permet plus, à convenir avec vous d'un loyer de renouvellement qui permette de poursuivre paisiblement cette location, le temps que nous puissions organiser notre départ en retraite… » ; qu'ainsi, s'agissant de l'augmentation du loyer intervenue le 1er mai 2001, qu'ils n'avaient jamais contestée, et qui se justifiait au regard des loyers habituellement pratiqués à Saint Barthélémy pour ce type de bien, les appelants ne pouvaient valablement prétendre, qu'ils ne l'avaient pas acceptée en renonçant de façon certaine et non équivoque aux dispositions d'ordre public prévues par l'article 17 c) de la loi du 6 juillet 1989, dont ils avaient connaissance ; qu'en outre, si les appelants indiquaient que M. Y... avait écrit la lettre datée du 15 mars 2001 et aux termes de laquelle le loyer avait été augmenté, car Mme X... souffrait du poignet, il n'en demeurait pas moins que cette initiative de M. Y... dont il venait d'être vu qu'il était un justiciable averti, démontrait que cette augmentation de loyer, loin d'avoir été imposée par Mme X..., procédait d'un accord entre les parties ; qu'au demeurant, le fait qu'il était mentionné sur cette correspondance « pour une durée de un an et six mois », accréditait l'affirmation du bailleur selon laquelle les époux Y... eux-mêmes avaient proposé une augmentation de loyer afin de se maintenir dans les lieux, en s'engageant à quitter le logement dans un délai de dix-huit mois ; qu'ainsi, les époux Y... qui devaient être considérés comme des personnes ayant des connaissances juridiques certaines en matière de baux d'habitation, avaient accepté l'augmentation de loyer pratiquée à compter du 1er mai 2001 en renonçant à se prévaloir du non-respect du formalisme légal, étant précisé que le droit à se prévaloir du respect des règles prévues par l'article 17 c) de la loi du 6 juillet 1989, est acquis dès le terme du bail, soit en l'espèce, dès le 28 février 2001, la renonciation, lors de l'augmentation décidée le 15 mars 2001, étant intervenue postérieurement à l'acquisition du droit ; qu'il s'ensuivait que le loyer dû par les locataires et sur lequel l'indexation devait être calculée, pour les cinq dernières années, était bien le loyer tel qu'augmenté en 2001 ; qu'il n'était pas contesté que l'indexation prévue au bail n'avait pas été appliquée depuis le 1er mars 2003 ; que la créance de Mme X... s'élevait donc au 1er mars 2009 à la somme de 14.277,24 €, au titre de l'indexation des cinq dernières années ; que Mme Anne-Marie X..., par lettre recommandée du 14 avril 2009, avait réclamé cette somme à M. et Mme Y... ; que cette mise en demeure n'ayant été suivie d'aucun effet, elle avait fait délivrer, le 3 juillet 2009, un commandement de payer visant la clause résolutoire prévue au bail ; que ce commandement de payer n'ayant pas été suivi d'effet et ne pouvant être déclaré nul comme portant sur des sommes non dues, c'était à bon droit que le juge du premier degré avait considéré que la clause résolutoire était acquise au bailleur depuis le 4 septembre 2009 et avait ordonné l'expulsion des époux Y... et de tous occupants de leur chef, les appelants étant sans droit ni titre depuis la résiliation du bail intervenue le 4 septembre 2009,
- ALORS QUE D'UNE PART les dispositions de l'article 17 c) de la loi du 6 juillet 1989 sont d'ordre public, de sorte que les locataires ne peuvent renoncer à la protection qui leur est conférée par la loi ; qu'en l'espèce, la cour, qui a estimé que M. et Mme Y... avaient pu renoncer aux dispositions protectrices de l'article 17 c) de la loi du 6 juillet 1989 et avaient ainsi pu convenir amiablement d'un nouveau loyer du bail renouvelé sans respect du formalisme légal, a violé le texte susvisé ;
- ALORS QUE D'AUTRE PART la renonciation de locataires à se prévaloir du défaut de respect, par le bailleur, des formalités légales de réévaluation du loyer du bail renouvelé, ne peut se déduire que d'actes non-équivoques ; qu'en l'espèce, la cour, qui a décidé que M. et Mme Y... avaient renoncé à se prévaloir du défaut de respect, par Mme X..., des formalités légales requises pour proposer aux locataires une augmentation du loyer du bail renouvelé, s'est fondée sur un courrier de Mme X... du 15 mars 2001 annonçant un nouveau loyer, ainsi que sur la qualité de « locataires avertis » de M. et Mme Y..., ensemble de leur absence de contestation du nouveau loyer et sur un courrier de M. Y... du 12 mars 2007 postérieur aux faits, a violé l'article 17 c) de la loi du 6 juillet 1989 ;
- ALORS QU'EN OUTRE la renonciation à se prévaloir du défaut de respect, par le bailleur, des formalités légales de réévaluation du loyer du bail renouvelé, doit émaner de tous les locataires signataires du bail ; qu'en l'espèce, la cour, qui a admis que M. et Mme Y... avaient renoncé à se prévaloir du défaut de respect, par Mme X..., des formalités légales requises pour l'augmentation de leur loyer au 1er mai 2001, alors que Mme Y... n'avait jamais signé la lettre du 15 mars 2001 censée formaliser l'accord des parties sur l'augmentation de loyer, a violé l'article 17 c) de la loi du 6 juillet 1989 ;
- ALORS QUE PAR AILLEURS la réévaluation du loyer du bail renouvelé n'est possible que si le loyer perçu jusque-là était inférieur aux loyers pratiqués habituellement pour des biens immobiliers équivalents ; qu'en l'espèce, la cour, qui s'est bornée à affirmer péremptoirement, sans autrement en justifier, que « l'augmentation de loyer intervenue le 1er mai 2001… se justifiait au regard des loyers habituellement pratiqués à Saint Barthélémy pour ce type de bien », a méconnu les prescriptions de l'article 455 du code de procédure civile ;
- ALORS QUE DE PLUS un bail ne peut être résilié sur la base d'une clause résolutoire acquise par suite du défaut de paiement d'une indexation de loyers calculée de manière erronée ; qu'en l'espèce, la cour qui a constaté l'acquisition de la clause résolutoire au préjudice de M. et Mme Y..., sans répondre à leurs conclusions ayant fait valoir (conclusions d'appel, p. 10 à 12) que la somme qui leur était réclamée au titre de l'indexation était fondée sur un indice erroné, a méconnu les prescriptions de l'article 455 du code de procédure civile ;
- ALORS QU'ENFIN la clause résolutoire d'un bail doit être invoquée de bonne foi ; qu'en l'espèce, la cour, qui a constaté l'acquisition de la clause résolutoire visée dans le commandement délivré par Mme X..., sans rechercher si cette clause n'avait pas été mobilisée de mauvaise foi par la propriétaire, à la suite d'un congé de reprise que les locataires avaient contesté, a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1184 du code civil.
SECOND MOYEN DE CASSATION :
- IL EST FAIT GRIEF A l'arrêt attaqué d'avoir confirmé le jugement entrepris en ce qu'il condamné des locataires (M. et Mme Y...) à régler à leur propriétaire (Mme X...), la somme de 17.861,65 € représentant la différence entre le loyer indexé et le loyer encaissé,
- AUX MOTIFS QUE Mme X... avait produit aux débats un décompte qui tenait compte du montant du loyer de 9.000 F, soit 1.372,04 €, indexé sur l'indice du coût de la construction pour la période du 1er mars 2003 au 1er mars 2006, puis sur celui de l'indice de base des loyers conformément à la loi du 26 juillet 2005, jusqu'au 1er septembre 2009 ; que M. et Mme Y... étaient redevables, à l'égard de leur bailleresse, de la somme de 17.861,65 €, représentant la différence entre le loyer indexé et le loyer encaissé,
ALORS QUE D'UNE PART comme le rappelait les exposants dans leurs conclusions (p.10), les actions en paiement d'arriérés de loyers se prescrivent par cinq ans à compter de la demande ; qu'en l'espèce, la cour, qui a fait droit à la demande de Mme X... en paiement des arriérés d'indexations de loyers depuis le 1er mars 2003 jusqu'au 1er septembre 2009, a violé l'article 2277 du code civil.
ALORS QUE D'AUTRE PART le défaut de réponse à conclusions équivaut à un défaut de motifs ; qu'en l'espèce, la cour, qui a condamné M. et Mme Y... à régler à M. et Mme X... la somme de 17.861,65 € représentant la différence entre le loyer indexé et le loyer encaissé, sans répondre à leurs conclusions (p. 10 à 12) faisant valoir que l'indice d'indexation que leur propriétaire voulait faire appliquer était erroné, a méconnu les prescriptions de l'article 455 du code de procédure civile.
