LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le premier moyen, ci-après annexé :
Attendu qu'ayant relevé, par motifs propres et adoptés, qu'il résultait de plaintes et de témoignages circonstanciés que les gardiennes avaient été, à plusieurs reprises, violemment prises à partie, dans la loge ou dans les parties communes de l'immeuble, par Mme X... et son fils, M. Y..., qui avait également agressé un voisin et retenu que le conflit les opposant à ce voisin ne privait pas les faits de leur gravité et que ni les provocations alléguées par M. Y..., ni les manquements reprochés au bailleur par Mme X... n'étaient démontrés, la cour d'appel en a souverainement déduit que ces manquements graves et répétés à l'obligation de jouissance paisible des lieux justifiaient la résiliation du bail aux torts exclusifs de la locataire ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
Sur le second moyen, ci-après annexé :
Attendu qu'ayant souverainement retenu que Mme X... ne prouvait pas la faute reprochée au bailleur, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de procéder à une recherche que ses constatations rendaient inopérante, en a exactement déduit que le bailleur n'avait pas manqué à son obligation de délivrance et a légalement justifié sa décision ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne Mme X... et M. Y... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne Mme X... et M. Y... à payer à l'établissement Paris Habitat OPH EPIC la somme de 2 500 euros ; rejette la demande de Mme X... et de M. Y... ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du cinq mars deux mille treize.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits par Me Haas, avocat aux Conseils, pour Mme X... et M. Y...
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt attaqué D'AVOIR confirmé le jugement en ce qu'il a prononcé la résiliation judiciaire du bail en date du 7 septembre 2005 liant Paris Habitat OPH et Mme X..., autorisé l'expulsion de Mme X... dans les conditions prévues aux articles 61 et 62 de la loi du 9 juillet 1991 ainsi que celle de tous occupants de son chef et notamment de celle de M. Y... avec l'assistance de la force publique si besoin était, fixé l'indemnité mensuelle d'occupation au montant du loyer contractuel, majoré de 20 % charges locatives en sus, condamné Mme X... en son paiement jusqu'à la libération effective des lieux, D'AVOIR rejeté les demande de réintégration et de dommages-intérêts formées par Mme X... et M. Y... ;
AUX MOTIFS PROPRES QU'il résulte des plaintes circonstanciées des gardiennes de l'immeuble des 22 janvier 2009 (Mme A...), 17 septembre 2009 (Mme B...), 30 octobre 2009 (Mme A...), 18 décembre 2009, (Mme B...), 12 février 2010 (Mme B...), 10 mai 2010 (Mme B...) que les intéressées ont été violemment prises à partie, verbalement voire physiquement, dans la loge ou dans les parties communes de l'immeuble par Mme X... ou par M. Y...; que M. C..., voisin, a été agressé le 29 décembre 2009 (plainte du 4 janvier 2010) par M. Y... ; que M. Y... ne prouve pas avoir été l'objet de provocations ni que ses interlocuteurs aient été encouragés par le bailleur à l'insulter; que les agissements commis par la locataire, ou par l'occupant de son chef dont elle doit répondre, constituent, indépendamment de toute condamnation pénale, des manquements caractérisés à l'obligation de jouir paisiblement des lieux qui s'étend tant à l'appartement loué qu'aux parties communes dont il dépend, peu important, s'agissant des gardiennes de l'immeuble, agressées sur leur lieu de travail et dans l'exercice de leurs fonctions, que celles-ci n'aient pas la qualité de locataires; que la circonstance qu'un conflit de voisinage oppose Mme X... et son fils à M. C... et à sa mère ne prive pas les faits reprochés à Mme X... et à M. Y... de leur gravité; que contrairement à ce que soutiennent Mme X... et M. Y..., les manquements commis se situent postérieurement à 2006, époques des premières plaintes de la famille C... et manifestent la permanence, jusqu'à l'expulsion de Mme X... et de M. Y..., des troubles causés par leur fait; que Mme X... ne prouve pas la voie de fait ou la faute qu'elle reproche en cause d'appel à Paris Habitat OPH (présence de colle dans sa serrure) ; que pour ces motifs, ajoutés aux motifs pertinents du premier juge, que la cour adopte, le jugement sera confirmé dans toutes ses dispositions y compris celles rejetant les demandes de dommages-intérêts et de remboursement de frais de Mme X..., celleci ne prouvant pas la faute de Paris Habitat OPH à avoir poursuivi l'exécution de l'expulsion (frais d'hôtel, frais de garde-meubles, frais postaux, frais de repas, préjudice moral) ; que la demande de réintégration de Mme X... et de M. Y... sera en conséquence rejetée ; qu'il en sera de même de la demande de dommages-intérêts formées par M. Y... en cause d'appel qui ne prouve pas la faute de Paris Habitat OPH ;
ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE, pour réclamer la résiliation judiciaire du bail en date du 7 septembre 2005, liant les parties, le bailleur invoque à l'encontre de Mme X... différents griefs et soutient qu'il a été porté atteinte par la défenderesse à la jouissance paisible des lieux et que ces faits constituent un manquement grave à ses obligations ; qu'à cet égard, il verse différents documents: des mains courantes, des plaintes remontant pour certaines à l'années 2006, trois plaintes émanant du locataire M. C... en date des 24 mars et 25 mars 2006 et 9 et 14 novembre 2006 qui ne sauraient, au regard de leur ancienneté caractériser à eux seuls, le manquement de la locataire ; qu'il résulte, cependant, notamment des plaintes déposées les 22 janvier 2009 et 17 septembre 2009 par les gardiennes de l'immeuble à l'encontre de M. Y... qu'elles se prévalent de faits survenus dans l'exercice de leur fonction dans l'enceinte des lieux loués ; que ces nouveaux faits corroborent ainsi les incidents précédents en s'inscrivant dans un même contexte de violences et de menaces de la part de M. Y..., fils de Mme X..., locataire en titre ; que ce comportement particulièrement violent est également établi par les déclarations du médecin urgentiste appelé au chevet de l'un des locataires le 10 novembre 2006 ; que nonobstant les propres dires de Mme X..., il résulte de l'ensemble de ces éléments et dépositions concordants ainsi que des attestations produites qu'est incontestablement établi un lien entre les troubles constatés et un manquement à son obligation par le preneur d'user paisiblement de la chose louée et de ses accessoires ; qu'en l'espèce, le fils de Mme X... occupant de son chef les lieux loués, a manifesté un comportement tel que la violence des faits et des propos constituent un manquement suffisamment grave pour que soit prononcée la résiliation judiciaire du bail, ce aux torts de Mme X... ; qu'il échet d'autoriser son expulsion ainsi que celles de tous occupants de son chef, dans les termes du dispositif ci-après ; qu'il convient de fixer l'indemnité mensuelle d'occupation au montant du loyer contractuel, majoré de 20 % charges locatives en sus et de condamner Mme X... en son paiement jusqu'à la libération effective des lieux ;
ALORS, 1°), QUE seuls des faits commis à l'encontre d'autres locataires du bailleur sont de nature à caractériser un manquement du preneur à son obligation d'user paisiblement de la chose louée ; qu'en énonçant que les agissements commis par la locataire, ou par l'occupant de son chef dont elle doit répondre, constituaient des manquements caractérisés à l'obligation de jouir paisiblement des lieux, peu important, s'agissant des gardiennes de l'immeuble, agressées sur leur lieu de travail et dans l'exercice de leurs fonctions, que celles-ci n'aient pas la qualité de locataires, la cour d'appel a violé les articles 1728 et 1184 du code civil, ensemble les articles 1 er et 7 b) de la loi du 6 juillet 1989 ;
ALORS, 2°),QUE le comportement du locataire ne peut entraîner la résiliation du bail, s'il a été provoqué ; qu'en l'espèce, la cour d'appel, qui a prononcé la résiliation du bail aux torts de la locataire, Mme X..., sans rechercher si le voisin, M. C..., et les deux gardiennes de l'immeuble n'avaient pas eux-mêmes tenu des propos extrêmement injurieux à l'endroit de M. Y..., ce qui aurait expliqué le comportement de celui-ci, tout en atténuant sa portée, a privé sa décision de base légale au regard au regard des articles 1728 et 1184 du code civil, ensemble les articles 1er et 7 b) de la loi du 6 juillet 1989 ;
ALORS, 3°), QUE la résiliation judiciaire ne peut être prononcée aux torts exclusifs d'une partie sans examiner les manquements commis par l'autre; que les troubles du preneur ne sont susceptibles de fonder la résiliation du bail que s'ils sont constitutifs de manquements suffisamment graves à l'obligation d'user paisiblement de la chose louée, cette gravité s'appréciant au regard des manquements du bailleur à sa propre obligation de garantir une jouissance paisible ; qu'en prononçant la résiliation du bail aux torts exclusifs de Mme X..., sans examiner, comme elle y était invitée, les manquements de Paris habitat OPH à ses propres obligations contractuelles, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1728 et 1184 du code civil, ensemble les articles 1er et 7 b) de la loi du 6 juillet 1989.
SECOND MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt attaqué D'AVOIR rejeté les demandes de dommages-intérêts formées par Mme X... et M. Y... ;
AUX MOTIFS QUE la circonstance qu'un conflit de voisinage oppose Mme X... et son fils à M. C... et à sa mère ne prive pas les faits reprochés à Mme X... et à M. Y... de leur gravité ; que Mme X... ne prouve pas la voie de fait ou la faute qu'elle reproche en cause d'appel à Paris Habitat OPH (présence de colle dans sa serrure) ; que pour ces motifs, ajoutés aux motifs pertinents du premier juge, que la cour adopte, le jugement sera confirmé dans toutes ses dispositions y compris celles rejetant les demandes de dommages-intérêts et de remboursement de frais de Mme X..., celle-ci ne prouvant pas la faute de Paris Habitat OPH à avoir poursuivi l'exécution de l'expulsion (frais d'hôtel, frais de garde-meubles, frais postaux, frais de repas, préjudice moral) ; que la demande de dommages-intérêts formée par M. Y... en cause d'appel qui ne prouve pas la faute de Paris Habitat OPH sera rejetée;
ALORS, 1°), QUE le bailleur est tenu de faire jouir paisiblement le preneur de la chose louée pendant la durée du bail; que Mme X... faisait valoir (conclusions récapitulatives p.6) qu'avant son expulsion, elle avait été victime de voies de fait, notamment que de la colle «glu» avait été insérée dans la serrure de sa porte, l'empêchant d'entrer dans son domicile; qu'en retenant, pour débouter Mme X... et M. Y... de leur demande de dommages et intérêts, que le conflit de voisinage opposant Mme X... et son fils à M. C... ne privait pas les faits reprochés de leur gravité, la cour d'appel, qui a statué par des motifs impropres à exclure la responsabilité de la société Paris Habitat OPH, a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1719 du code civil ;
ALORS, 2°), QUE les juges du fond sont tenus d'examiner tous les éléments de preuve soumis à leur appréciation ; que Mme X..., pour justifier de sa demande de dommages-intérêts, faisait valoir qu'elle avait été victime de voie de fait, notamment que de la colle « glu » avait été insérée dans la serrure de sa porte l'ayant contraint à la remplacer pour un montant de 270 euros et avait produit la facture du serrurier ; qu'en retenant que Mme X... ne prouvait pas la voie de fait ou la faute de Paris Habitat OPH sans s'expliquer sur cette facture de nature à établir que Mme X... avait été victime de voie de fait, la cour d'appel n'a pas satisfait aux exigences de l'article 455 du code de procédure civile.
