LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Nancy, 15 septembre 2011), que, par acte du 29 juin 2006, Mme X..., locataire de locaux à usage commercial appartenant à Mme Y..., aux droits de laquelle vient M. Y..., a cédé son fond de commerce à Mme Z... ; que la bailleresse est intervenue à l'acte ; qu'alléguant d'un défaut d'entretien des locaux par la cédante, Mme Y... l'a assignée en défaut de restitution des locaux loués en bon état de réparations locatives, et payement d'une provision ;
Attendu que M. Y... fait grief à l'arrêt de rejeter les demandes, alors, selon le moyen :
1°/ que le bail initial en date du 8 juin 1966 contenait une clause selon laquelle dans tous les cas, la société preneuse demeure garante et solidaire de ses cessionnaires ou sous-locataires pour le paiement et l'exécution des charges et conditions du présent bail. Cette obligation s'étendra à tous les cessionnaires et sous-locataires successifs occupant ou non les lieux loués et ce, solidairement entre eux ; qu'à l'égard du bailleur, les preneurs successifs étaient donc tenus solidairement entre eux à l'exécution des charges et conditions du bail, de sorte que le bailleur pouvait poursuivre l'un quelconque d'entre eux pour réclamer le montant des réparations locatives ; que, pour statuer comme elle l'a fait, la cour d'appel s'est fondée sur l'acte de cession du 29 juin 2006, jugeant que si celui-ci « stipulait que le vendeur restait garant et répondant solidaire de l'acquéreur pour l'exécution vis-à-vis du propriétaire de toute les clauses et conditions du bail cédé, notamment pour le paiement du loyer et des charges, force est de relever que cette clause ne s'impose que dans les seuls rapports entre le cédant et le cessionnaire et non à l'égard des bailleurs, et qu'elle ne dispensait donc nullement ces derniers de mettre en cause le cessionnaire pour en déduire que la subrogation stipulée à l'acte de cession était opposable au bailleur de sorte que l'absence de mise en cause de Mme Z..., dernier preneur en date, rendait irrecevable la demande à l'encontre de Mme X..., ancienne locataire ; qu'en statuant ainsi, la cour d'appel a dénaturé, par omission, la clause de l'acte du bail initial, qui stipulait une obligation solidaire des preneurs entre eux à l'égard du bailleur, en violation de l'article 1134 du code civil ;
2°/ qu'en ne recherchant pas comme elle y était invitée, si la question de l'entretien des locaux donnés à bail, contrepartie du droit de jouissance conféré par ledit bail, ne devait pas s'apprécier au jour où avait pris fin le droit de jouissance de Mme X..., c'est-à-dire au jour où celle-ci a quitté les lieux, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1730 et 1731 du code civil ;
3°/ qu'en toute hypothèse, il était soutenu que le locataire devait effectuer les réparations nécessaires pendant la jouissance même des lieux, de sorte que Mme X... était tenue, pendant le cours même du bail, d'effectuer les réparations nécessaires ; qu'en délaissant purement et simplement ce moyen, la cour d'appel a violé l'article 455 du code civil.
Mais attendu d'une part, que la cour d'appel ne s'étant pas fondée sur les stipulations du bail initial du 8 juin 1996, le moyen tiré d'une dénaturation par omission de cet acte est inopérant ;
Attendu d'autre part, qu'ayant relevé, par des motifs non critiqués, que l'acte de cession du fonds de commerce auquel la bailleresse était intervenue, sans émettre de réserve, stipulait que la cessionnaire était subrogée à la cédante dans tous les droits et obligations nés du bail, la cour d'appel a pu, sans être tenue de procéder à des recherches que ses constatations rendaient inopérantes, en déduire que Mme Y... était irrecevable, en ses demandes dirigées contre la seule cédante du fonds de commerce ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne M. Y... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de M. Y... et le condamne à payer à Mme X... la somme de 2 500 euros ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du cinq mars deux mille treize.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen produit par la SCP Thouin-Palat et Boucard, avocat aux Conseils pour M. Y...
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR par confirmation, déclaré les demandes formées par Jeanne Y..., aux droits de laquelle vient désormais Monsieur Y..., irrecevables ;
AUX MOTIFS PROPRES QUE : « par acte notarié des 31 août et 1er septembre 2000, Madame X... est devenue cessionnaire de l'officine de pharmacie et du droit au bail nécessaire à son exploitation ; Qu'à son tour, Mme X... a cédé cette officine à Melle Z..., selon acte notarié du 29 juin 2006 qui stipule en page 5 que le vendeur fait les déclarations suivantes : " Subroger purement et simplement l'acquéreur qui déclare accepter, dans tous les droits, procédures, actions, obligations, droit à renouvellement du bail ou à l'indemnité d'éviction, pouvant résulter des faits et actes sus énoncés et de tous autres, sans exception ni réserve ". Qu'il résulte donc de cette stipulation que le cessionnaire, à savoir Melle Z..., subroge le cédant, à savoir, Mme X..., dans tous les droits, procédures et actions résultant du bail d'origine et des actes de renouvellement ; Que par ailleurs il importe de relever que Mme Y..., propriétaire des locaux, est intervenue à l'acte de cession de droit au bail du 29 juin 2006, et a déclaré " agréer la cession de droit au bail qui résulte des présentes et accepter le cessionnaire comme nouveau locataire " ; Qu'il est donc constant qu'à la date de l'assignation, soit le 1er avril 2008, la locataire n'était plus Mme X... mais Melle Z... ; Qu'il ressort de ce qui précède que Mme Y... n'est pas fondée à soutenir qu'elle n'aurait pas accepté la subrogation stipulée à l'acte notarié du 29 juin 2006 en faisant valoir qu'elle avait fait adresser un constat d'état des lieux le 21 juin 2006 et qu'elle aurait manifesté son intention d'obtenir de Mme X... qu'elle procède à la réparation des obligations locatives ; Que tout aussi vainement Mme Y... fait-elle état d'un premier acte avant autorisation préfectorale du 8 février 2006 pour lequel elle ne serait pas intervenue de sorte que la clause de subrogation ne saurait lui être opposée, alors même que l'acte de cession enregistré du 29 juin 2006 entre les parties, et régularisé devant notaire a bien été paraphé par les époux Y... qui étaient présents et sont intervenus à cet acte ; Qu'à juste titre Mme X... fait-elle valoir que l'acte notarié du 29 juin 2006 ne saurait être scindé en trois parties au motif que les époux Y... ont formulé certaines observations et fait valoir notamment d'éventuels recours qu'ils engageraient à l'encontre du cédant ; Qu'en effet si réellement Mme Y... avait voulu refuser la subrogation stipulée en page 5 de l'acte, elle l'aurait fait savoir au notaire et aurait fait mentionner son refus ou ses réserves dans l'acte ; Qu'or, force est de constater qu'il est mentionné en page 9 de l'acte du 29 juin 2006 que les bailleurs agréent la cession de droit au bail résultant de cet acte et acceptent la cessionnaire comme nouveau locataire ; Qu'il est en outre stipulé dans cet acte que les bailleurs dispensaient expressément que soit faite au cessionnaire la signification prévue par l'article 1690 du code civil, voulant considérer les présentes comme bien et valablement signifiées, et qu'en outre ils faisaient réserve de tous droits et recours contre le cédant notamment pour tout loyers et charges pouvant lui être dus ; Que rien dans les déclarations faites par les époux Y... dans l'acte du 29 juin 2006 ne les dispensaient de mettre en cause le cessionnaire ; Que si cet acte stipulait que le vendeur restait garant et répondant solidaire de l'acquéreur pour l'exécution vis à vis du propriétaire, de toutes les clauses et conditions du bail cédé, notamment pour le paiement du loyer et des charges, force est de relever que cette clause ne s'impose que dans les seuls rapports entre le cédant et le cessionnaire et non à l'égard des bailleurs, et qu'elle ne dispensait donc nullement ces derniers de mettre en cause le cessionnaire ; Attendu qu'il résulte ainsi de tout ce qui précède que la clause de subrogation stipulée en page 5 de l'acte du 29 juin 2006 est parfaitement opposable aux bailleurs, de sorte que l'absence de mise en cause de Melle Z... dans le présent litige, rend irrecevable leur demande dirigée A l'encontre de la seule Mme X... » (arrêt pp. 6-7) ;
1°/ ALORS QUE : le bail initial en date du 8 juin 1966 contenait une clause selon laquelle « dans tous les cas, la société preneuse demeure garante et solidaire de ses cessionnaires ou sous-locataires pour le paiement et l'exécution des charges et conditions du présent bail. Cette obligation s'étendra à tous les cessionnaires et sous-locataires successifs occupant ou non les lieux loués et ce, solidairement entre eux » ; qu'à l'égard du bailleur, les preneurs successifs étaient donc tenus solidairement entre eux à l'exécution des charges et conditions du bail, de sorte que le bailleur pouvait poursuivre l'un quelconque d'entre eux pour réclamer le montant des réparations locatives ; que, pour statuer comme elle l'a fait, la cour d'appel s'est fondée sur l'acte de cession du 29 juin 2006, jugeant que si celui-ci « stipulait que le vendeur restait garant et répondant solidaire de l'acquéreur pour l'exécution vis-à-vis du propriétaire de toute les clauses et conditions du bail cédé, notamment pour le paiement du loyer et des charges, force est de relever que cette clause ne s'impose que dans les seuls rapports entre le cédant et le cessionnaires et non à l'égard des bailleurs, et qu'elle ne dispensait donc nullement ces derniers de mettre en cause le cessionnaire », pour en déduire que la subrogation stipulée à l'acte de cession était opposable au bailleur de sorte que l'absence de mise en cause de Mme Z..., dernier preneur en date, rendait irrecevable la demande à l'encontre de Mme X..., ancienne locataire ; qu'en statuant ainsi, la cour d'appel a dénaturé, par omission, la clause de l'acte du bail initial, qui stipulait une obligation solidaire des preneurs entre eux à l'égard du bailleur, en violation de l'article 1134 du code civil ;
ET AUX MOTIFS EVENTUELLEMENT ADOPTES QUE : « par ailleurs que le bail en cause a stipulé que le preneur " rendrait les locaux en fin de bail en bon état de réparations locatives et d'entretien " ; Qu'en application de ces dispositions l'éventuelle obligation à des réparations locatives s'apprécie au moment de la restitution des locaux ce qu'admet au demeurant Mme Y... en demandant expressément au Tribunal de " constater que Mme X... n'a pas restitué à la fin de son bail les lieux loués en bon état de réparation locative " ; Qu'aucune restitution des locaux loués n'est cependant intervenue en la cause où, ainsi que précédemment exposé, le bail en litige n'a pas pris fin au jour de la cession de l'officine pharmaceutique mais à été transféré à Melle Z..., agréée par Mme Y... en qualité de locataire ; Que la demande principale de Mme Y... sera dès lors déclarée irrecevable » (jugement, p. 7) ;
2°/ ALORS QU': en ne recherchant pas comme elle y était invitée (cf. conclusions, p. 7 in fine et p. 8 al. 1er et s.), si la question de l'entretien des locaux donnés à bail, contrepartie du droit de jouissance conféré par ledit bail, ne devait pas s'apprécier au jour où avait pris fin le droit de jouissance de Mme X..., c'est-à-dire au jour où celle-ci a quitté les lieux, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1730 et 1731 du code civil ;
3°/ ALORS QU': en toute hypothèse, il était soutenu que le locataire devait effectuer les réparations nécessaires pendant la jouissance même des lieux, de sorte que Mme X... était tenue, pendant le cours même du bail, d'effectuer les réparations nécessaires (cf. conclusions, p. 8, al. 4 et s.) ; qu'en délaissant purement et simplement ce moyen, la cour d'appel a violé l'article 455 du code civil.
