LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Montpellier, 25 octobre 2010), rendu en matière de référé, que Mme X..., propriétaire de locaux commerciaux donnés à bail à Mme Y..., a délivré à la locataire un commandement de payer les loyers restant dus d'août à novembre 2009, visant la clause résolutoire, puis l'a assignée en constatation de la résiliation du bail, expulsion, paiement des loyers et fixation d'une indemnité d'occupation ;
Attendu que Mme Y... fait grief à l'arrêt d'accueillir ces demandes, alors, selon le moyen :
1°/ que les juges du fond ne peuvent accueillir ou rejeter les demandes dont ils sont saisis sans examiner tous les éléments de preuve qui leur sont fournis par les parties au soutien de leurs prétentions ; qu'en se bornant, pour dire que l'obligation de Mme Y... au paiement des causes du commandement n'était pas sérieusement contestable, à retenir que l'acceptation par cette dernière d'un plan d'apurement de sa dette locative proposé par la société Espace immobilier, mandataire de la bailleresse, le 20 janvier 2010, contredisait sa thèse déduite de l'existence d'un accord verbal la dispensant du paiement des loyers d'août à décembre 2009, sans même analyser le courrier adressé le 29 janvier 2010 par la locataire à l'agence immobilière, dans lequel la première expliquait les raisons pour lesquelles elle tenait à régler les loyers demandés malgré l'existence de l'accord verbal précité, la cour d'appel a méconnu les exigences de l'article 455 du code de procédure civile ;
2°/ qu'en se bornant de la même manière, pour dire que l'obligation de Mme Y... au paiement des causes du commandement n'était pas sérieusement contestable, à retenir que cette dernière ne rapportait pas la preuve de la cessation d'activité du fonds de commerce de restauration rapide pendant la période d'août à décembre 2009, sans même analyser les photos des travaux effectués à la suite du dégât des eaux du 25 juin 2009, la facture de remise en état des locaux et l'attestation de M. Z..., commerçant voisin de Mme Y..., tous documents témoignant de la fermeture du commerce de cette dernière pendant la durée des travaux d'août à décembre 2009, la cour d'appel a de nouveau méconnu les exigences de l'article 455 du code de procédure civile ;
3°/ que l'obligation de motivation posée à l'article 455 du code de procédure civile impose également aux juges du fond de procéder à une analyse, même succincte, des documents au vu desquels ils ont formé leur conviction, avant de préciser pour quelles raisons ils les admettent ou ils les estiment non probants ; que la cour d'appel qui, pour juger qu'il ne pouvait être déduit des éléments produits par les parties que l'existence de l'accord verbal de la bailleresse à la dispense de paiement des loyers avait toutes les apparences de la réalité, s'est bornée à énoncer que M. A... « était également présent lors de l'engagement sur la garantie des travaux pris par Mme X... et son fils », sans même procéder à la moindre analyse de l'attestation de ce dernier, fût-ce sommairement, ni expliquer les raisons pour lesquelles elle décidait de l'écarter, n'a pas mis la Cour de cassation en mesure d'exercer son contrôle et a ainsi, une fois de plus, méconnu les exigences de l'article 455 du code de procédure civile ;
Mais attendu qu'ayant retenu, appréciant souverainement la valeur et la portée des éléments de preuve produits, que l'existence d'un accord verbal de dispense des loyers d'août à décembre 1989 n'était pas établie et que la preuve de la cessation d'activité du fonds de commerce durant cette période n'était pas rapportée, et ayant relevé que Mme Y... n'avait pas formé de demande de suspension des effets de la clause résolutoire, la cour d'appel, qui a constaté le défaut de payement des causes du commandement dans le mois, en a exactement déduit que la clause résolutoire était acquise ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne Mme Y... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de Mme Y... et la condamne à payer 2 500 euros à Mme X... ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du cinq mars deux mille treize.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen produit par la SCP Lyon-Caen et Thiriez, avocat aux Conseils, pour Mme Y...
Le moyen fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR constaté le jeu de la clause résolutoire au 26 décembre 2009 et ordonné l'expulsion de Madame Y... ;
AUX MOTIFS PROPRES QUE l'appelante ne conteste pas le non paiement des causes du commandement du 26 novembre 2009 dans le mois de la délivrance de cet acte, mais soutient que la clause résolutoire n'a pu produire ses effets, dès lors que la bailleresse, dans le cadre d'un accord verbal, l'a dispensée du paiement des loyers d'août à novembre 2009 visés au commandement, aux fins de compenser la cessation d'activité du fonds de commerce pendant la durée des travaux de remise en état des locaux objet du bail ; qu'il n'entre pas dans les pouvoirs du juge des référés, juge de l'évidence de se prononcer sur l'existence d'un accord verbal, contesté par l'une des parties ; qu'il lui appartient seulement de vérifier si, tenant les pièces produites par celui qui l'invoque, un tel accord présente les apparences de la réalité, de sorte que l'obligation au paiement des causes du commandement serait alors sérieusement contestable ; que l'imputabilité du dégât des eaux survenu au mois de décembre 2008 et longuement débattue par les parties est en l'espèce inopérante dès lors que, à supposer que le sinistre fut imputable à un manquement de la bailleresse à ses obligations contractuelles, il incombait à la locataire, qui n'est pas autorisée à cesser, de sa propre initiative de payer le loyer, de saisir la juridiction compétente aux fins d'obtenir la suspension du paiement du loyer à raison de la défaillance de sa co-contractante dans son obligation de délivrance ; qu'au demeurant le coût de remise en état des lieux, soit 32. 155, 90 euros prétendument exposé par Mounira Y... aux lieux et place de la bailleresse est sans commune mesure avec la valeur des loyers (1. 400 euros) dont elle soutient avoir été dispensée ; que de plus l'acceptation par Mounira Y... d'un plan d'apurement de sa dette locative proposé par la société Espace Immobilier, mandataire de la bailleresse, le 20 janvier 2010, contredit sa thèse ; que l'attestation délivrée le 8 avril 2010 par l'agence immobilière affirmant le respect par Mounira Y... des termes du plan d'apurement est seulement susceptible d'étayer une demande de suspension des effets de la clause résolutoire que l'appelante ne formule pas dans ses conclusions soumises à la cour ; que la locataire ne rapporte pas, de plus, la preuve de la cessation d'activité du fonds de commerce de restauration rapide pendant la période d'août à décembre 2009 ; que s'agissant des attestations produites par l'appelante, émanant de diverses personnes qui aurait assisté à l'accord verbal, il peut être relevé que : Z... Haddou indique, le 23 août 2009, qu'il était présent sur les lieux, au mois de juin 2009 lors de la réunion organisée par l'assureur, mais « n'a rien entendu de ce qui se passait entre eux » ; que Abdelkader B..., dont l'attestation n'est pas datée, était également présent lors de « l'accord sur la gratuité des loyers » ; que ce témoin indique être locataire de Madame X... avec laquelle, il pourrait être en litige, indiquant qu'elle « refuse toujours des travaux » ; que C... a également assisté à l'accord bénéficiant à Mounira Y..., dont il est le compagnon depuis plusieurs années ; que Hichem A... était également présent lors de l'engagement sur la garantie des travaux pris par Madame X... et son fils ; que Gilles D..., assureur de Mounira Y..., atteste, le 27 août 2010, d'un accord verbal conclu entre les parties sur la gratuité des loyers le 25. 06. 2009 en sa présence sur les lieux ; que ce témoin est cependant l'assureur de la locataire, et à l'examen des pièces produites, relatives aux causes du sinistre un différend existe manifestement entre les parties et leurs assureurs respectifs, quant à la prise en charge des travaux de réfection, la Compagnie Générali, assureur de la bailleresse, l'ayant informée le 16 juin 2010 que les dégâts des eaux provenant d'ouvrages réalisés par la locataire où d'équipements du bar relèvent de la garantie de la Compagnie Swisslife, dont Gille D... est l'agent général ; que la sincérité des témoignages relatée dans les attestations produites est donc sujette à caution ; qu'enfin Mouldjilali X... produit deux déclarations de main courante auprès des services de police de Perpignan dont l'une, effectuée le 12 mai 2009, relate des menaces de sa locataire à laquelle elle réclamait le paiement de loyers ; qu'il ne peut être déduit des éléments produits par les parties que l'existence de l'accord verbal de la bailleresse à la dispense de paiement des loyers a toutes les apparences de la réalité ; qu'il s'ensuit que l'obligation de Mounira Y... au paiement des causes du commandement n'est pas sérieusement contestable, et que ledit commandement, dont l'appelante n'a pas réglé les causes dans le mois de sa délivrance, a produit ses effets ; que la décision déférée mérite dès lors confirmation ;
ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE Madame Mouldilali E... épouse X... a donné bail à Mademoiselle Mounira Y... un local commercial situé ... par acte du 25 février 2004 ; que cet acte prévoit à titre de clause résolutoire qu'à défaut d'exécution par le preneur d'une quelconque obligation mise à sa charge par le contrat de bail et un mois après un commandement contenant déclaration par le bailleur de son intention d'user du bénéfice de cette clause résolutoire, le bail sera résilié de plein droit, une simple ordonnance de référé suffisant à contraindre le locataire à quitter les lieux loués ; qu'un tel commandement a été délivré au preneur ; qu'il a été notifié par acte laissé à l'étude d'huissier après vérification de l'adresse ; qu'il n'est pas justifié de ce que la somme de 1. 400 euros, arriéré de loyers d'août 2009 à novembre 2009, ait été payée dans le délai imparti, et il y a lieu de constater la résiliation du bail, conformément aux dispositions de l'article L. 145-41 du code de commerce dès lors qu'aucune demande de délais n'a pas été déposée dans les formes et conditions prévues par les articles 1244-1 et 1244-3 du code civil ; que la résiliation prend effet le 26 décembre ; qu'il en résulte que jusqu'à cette date le loyer est dû ; que postérieurement est due une indemnité d'occupation destinée à dédommager le propriétaire du préjudice que lui cause l'occupation illicite de son bien ; que cette indemnité quasi-délictuelle doit correspondre au dommage subi, ledit dommage étant quasiment équivalent à la perte de loyer et au paiement des charges ; qu'il y a, donc, lieu d'allouer une indemnité d'occupation mensuelle et provisionnelle de 350 euros ;
1°) ALORS QUE les juges du fond ne peuvent accueillir ou rejeter les demandes dont ils sont saisis sans examiner tous les éléments de preuve qui leur sont fournis par les parties au soutien de leurs prétentions ; qu'en se bornant, pour dire que l'obligation de Madame Y... au paiement des causes du commandement n'était pas sérieusement contestable, à retenir que l'acceptation par cette dernière d'un plan d'apurement de sa dette locative proposé par la société Espace Immobilier, mandataire de la bailleresse, le 20 janvier 2010, contredisait sa thèse déduite de l'existence d'un accord verbal la dispensant du paiement des loyers d'août à décembre 2009, sans même analyser le courrier adressé le 29 janvier 2010 par la locataire à l'agence immobilière, dans lequel la première expliquait les raisons pour lesquelles elle tenait à régler les loyers demandés malgré l'existence de l'accord verbal précité, la cour d'appel a méconnu les exigences de l'article 455 du code de procédure civile ;
2°) ALORS QU'en se bornant de la même manière, pour dire que l'obligation de Madame Y... au paiement des causes du commandement n'était pas sérieusement contestable, à retenir que cette dernière ne rapportait pas la preuve de la cessation d'activité du fonds de commerce de restauration rapide pendant la période d'août à décembre 2009, sans même analyser les photos des travaux effectués à la suite du dégât des eaux du 25 juin 2009, la facture de remise en état des locaux et l'attestation de monsieur Z..., commerçant voisin de Madame Y..., tous documents témoignant de la fermeture du commerce de cette dernière pendant la durée des travaux d'août à décembre 2009, la cour d'appel a de nouveau méconnu les exigences de l'article 455 du code de procédure civile ;
3°) ALORS QUE l'obligation de motivation posée à l'article 455 du code de procédure civile impose également aux juges du fond de procéder à une analyse, même succincte, des documents au vu desquels ils ont formé leur conviction, avant de préciser pour quelles raisons ils les admettent ou ils les estiment non probants ; que la cour d'appel qui, pour juger qu'il ne pouvait être déduit des éléments produits par les parties que l'existence de l'accord verbal de la bailleresse à la dispense de paiement des loyers avait toutes les apparences de la réalité, s'est bornée à énoncer que Monsieur A... « était également présent lors de l'engagement sur la garantie des travaux pris par Madame X... et son fils », sans même procéder à la moindre analyse de l'attestation de ce dernier, fût-ce sommairement, ni expliquer les raisons pour lesquelles elle décidait de l'écarter, n'a pas mis la Cour de cassation en mesure d'exercer son contrôle et a ainsi, une fois de plus, méconnu les exigences de l'article 455 du code de procédure civile.
