LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique, ci-après annexé :
Attendu qu'ayant, par motifs propres et adoptés, relevé que M. X... ne pouvait ignorer l'absence de permis de construire pour la transformation du garage en habitation et l'absence de régularisation au vu des prescriptions d'urbanisme puisqu'il s'agissait d'un bien immobilier donné par ses parents, la cour d'appel, qui a souverainement retenu qu'il avait dissimulé ces éléments à l'acheteur qui, s'il en avait eu connaissance, n'aurait pas contracté ou à un prix moindre, a pu en déduire l'existence d'une réticence dolosive imputable au vendeur ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne M. X... et M. Y..., ès qualités, aux dépens ;
Vu les articles 37, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1991 et 700 du code de procédure civile, condamne M. X... et M. Y..., ès qualités, à payer la somme globale de 2 500 euros à la SCP Célice, Blancpain et Soltner ; rejette les autres demandes ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-six février deux mille treize.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen produit par la SCP Boutet, avocat aux Conseils, pour MM. X... et Y...
Le moyen reproche à l'arrêt attaqué d'avoir dit que Monsieur Sébastien X..., vendeur d'un bien immobilier à usage d'habitation avait commis une réticence dolosive envers son acquéreur et de l'avoir, en conséquence, condamné in solidum avec Maîtres A..., B... et la SCP C..., notaires ainsi que la société COFIM agence IMMOGROUP à indemniser le préjudice subi par l'acquéreur de ce bien en lui versant la somme de 159. 250, 81 euros de dommages et intérêts ;
AUX MOTIFS PROPRES QU'à l'erreur sur la consistance du bien vendu s'ajoute la transformation sans autorisation administrative d'un garage en habitation ; que s'agissant d'un bien immobilier donné par ses parents, le Tribunal relève à juste titre que Monsieur X... ne pouvait ignorer l'absence de permis de construire pour la transformation d'un garage en habitation et l'absence de régularisation au vu des prescriptions d'urbanisme ; que l'expert souligne qu'une demande d'agrandissement de ce qui a toujours été présenté à l'acquéreur comme étant une villa, dans le cadre d'une déclaration de travaux ou d'une demande de permis de construire serait vouée à l'échec car le bien est actuellement considéré comme un garage par le service d'urbanisme de la commune et donc sans droits résiduels à construire, la déclaration fiscale, seule démarche effectuée par les consorts X... n'ayant pas pour effet de modifier la nature du bien au regard des règles d'urbanisme d'une commune ; que l'absence d'information de Monsieur Z... sur ce point est imputable en premier lieu au vendeur, constituant de sa part une réticence dolosive dissimulant à son cocontractant un élément qui, s'il l'avait connu, l'aurait empêché de contracter ou à un prix moindre ;
ET AUX MOTIFS ADOPTES QU'il appartient au demandeur de justifier du dol imputé au vendeur ou à son représentant, et de l'intention dolosive c'est-à-dire des manoeuvres destinées à provoquer une erreur de nature à vicier le consentement du contractant ; que si, concernant la parcelle manquante dans l'acte de vente, il n'est pas justifié par les documents produits que le vendeur ait été averti par le notaire ou l'agent immobilier, avant l'acte authentique, et seulement par sa lecture, de la modification des parcelles figurant dans l'acte de donation, même s'il connaissait l'étendue du bien qui appartenait depuis longtemps à sa famille, il en est autrement sur la destination du bien vendu ; que le relevé de propriété demandé par l'expert note qu'il n'existe qu'un garage de 60 m ² que la mairie a précisé le 13 mars 2006 qu'aucun permis de construire n'avait été déposé concernant le changement de destination du bien, pour lequel l'expert indique qu'il n'aurait pu aboutir au regard des dispositions du POS ; que s'agissant d'un bien immobilier donné par ses parents, Monsieur Sébastien X... ne pouvait ignorer l'absence de permis de construire, la transformation d'un garage en habitation et l'absence de régularisation au vu des prescriptions d'urbanisme, l'expert notant à juste titre que la difficulté dans ce dossier réside dans le fait qu'une demande d'agrandissement de cette villa dans le cadre d'une déclaration de travaux ou d'une demande de permis de construire se serait vue refusée au motif que ce bien est actuellement considéré comme un garage par le service d'urbanisme de la commune, donc sans droits résiduels à construire, la déclaration fiscale n'ayant pas pour effet de modifier la destination du bien ; que la lettre du maire en date du 13 mars 2006, indique qu'aucun permis de construire pur changement de destination n'a été déposé pour les parcelles vendues ; qu'en conséquence, l'absence d'information sur ce point peut être reprochée au vendeur, et est constitutive d'un dol dissimulant à son contractant un élément qui s'il l'avait connu l'aurait empêché de contracter ou un prix moindre ; qu'en conséquence cette abstention qui peut être considérée comme une réticence dolosive ou, à tout le moins comme un manquement à l'obligation précontractuelle d'information de la part du vendeur a généré pour Monsieur Z... un préjudice en découlant directement ;
ALORS D'UNE PART QUE le dol repose sur une faute intentionnelle et suppose que l'auteur des manoeuvres ait agi intentionnellement pour tromper son contractant ; que dès lors, en décidant que le défaut d'information par Monsieur X... de son acquéreur sur l'absence de permis de construire et de régularisation au vu des prescriptions d'urbanisme constituait une réticence dolosive sans rechercher si ce défaut d'information avait été fait intentionnellement pour tromper le contractant et le déterminer à conclure la vente, la Cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision au regard de l'article 1116 du Code civil ;
ALORS D'AUTRE PART QUE le dol, qui ne se présume pas, suppose que le contractant ait eu connaissance de la circonstance qu'on lui reproche d'avoir tue ; que la Cour d'appel, tenue, pour retenir l'existence d'une résistance dolosive de Monsieur X... envers son acquéreur, de constater qu'il avait connaissance, antérieurement à la vente, de la situation du bien vendu au regard des règles de l'urbanisme et qu'il aurait sciemment dissimulé cette situation à l'acquéreur, ne pouvait déduire cette connaissance du seul fait qu'il s'agissait d'un bien immobilier donné à Monsieur X... par ses parents, cette circonstance étant insuffisante à établir qu'il avait eu connaissance de la situation du bien et, notamment de l'absence de permis de construire ; qu'en décidant néanmoins le contraire, Cour d'appel a violé l'article 1116 du Code civil.
