LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le premier moyen, ci-après annexé :
Attendu que la société de Développement économique de la Creuse n'ayant pas soutenu devant la cour d'appel la nullité de la clause du bail par laquelle elle avait renoncé à engager la responsabilité de la bailleresse en cas d'inondation des lieux loués et ne s'étant pas prévalue d'une renonciation de la société MMA à invoquer la prescription, le moyen est nouveau, mélangé de fait et de droit et, partant, irrecevable ;
Sur le second moyen, ci-après annexé :
Attendu que la société de Développement économique de la Creuse n'ayant pas soutenu, pour s'opposer au jeu de la clause de révision du loyer, que la défaillance du bailleur à son obligation de jouissance paisible des lieux loués faisait obstacle à sa demande en paiement du loyer complet, actualisé, le moyen est nouveau, mélangé de fait et de droit et, partant, irrecevable ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne la société de Développement économique de la Creuse aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la société de Développement économique de la Creuse à payer à la SCI GPE 12 la somme de 2 000 euros, à la société MMA la somme de 2 000 euros et à la société Aviva assurances la somme de 2 000 euros ; rejette la demande de la société de Développement économique de la Creuse ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix-neuf février deux mille treize.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits par la SCP Tiffreau, Corlay et Marlange, avocat aux Conseils, pour la société de Développement économique de la Creuse.
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
Le moyen reproche à l'arrêt attaqué d'AVOIR rejeté les demandes formées par la Société SDEC à l'encontre de la SCI GPE 12 et de l'assureur de cette dernière, la Société AVIVA ASSURANCES et déclaré irrecevable comme prescrite la demande formée par la Société SDEC à l'encontre de son assureur la Compagnie MUTUELLES DU MANS ASSURANCES ;
AUX MOTIFS QUE « sur la demande de la SDEC tendant à l'indemnisation de son préjudice :la SDEC demande la condamnation solidaire de la SCI GPE 12, de son assureur, la compagnie MMA, et de l'assureur de la SCI GPE 12, la société Aviva, à lui payer la somme de 1.115.645,29 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice ; que le bail du 30 décembre 2005 précise (p. 12) que "le locataire renonce expressément à tout recours en responsabilité contre le bailleur" notamment "en cas d'inondation par refoulement d'égouts, humidité, infiltrations, fuites, le bailleur n'étant aucunement responsable de tous dégâts ainsi occasionnés" ; qu'en l'état de cette clause, la demande de dommages-intérêts de la SDEC ne peut être accueillie en tant que dirigée contre la SCI GPE 12 et l'assureur de cette dernière, la société Aviva ; que s'agissant de la demande de réparation de la SDEC dirigée à l'encontre de son assureur, la compagnie MMA, que cette société oppose la prescription de cette demande par application de l'article L. 114-1 du code des assurances qui dispose "que toutes actions dérivant d'un contrat d'assurance sont prescrites par deux ans à compter de l'évènement qui y donne naissance" ; que les désordres affectant les locaux loués ont été révélés à la SDEC par le rapport d'expertise de M. Philippe X... déposé le 17 avril 2003 qui fixe le préjudice subi par cette société au montant de 25.691,23 euros, somme qui a été immédiatement réglée par la compagnie MMA à son assuré ; que rien dans le rapport de M. X... ou dans les pièces émanant de la compagnie MMA ne permet de déduire que l'indemnisation ainsi versée ne constitue qu'une simple provision ; que pour la période postérieure à celle concernée par le rapport de M. X..., la SDEC a adressé à M. Y..., préposé de la société AZUR aux droits de laquelle se trouve désormais la compagnie MMA, un courrier du 31 octobre 2003 par lequel elle réclame l'indemnisation de son nouveau dommage résultant de la persistance des infiltrations ; qu'il n'est pas justifié de la suite qui a été donnée par l'assureur à ce courrier du 31 octobre 2003 ; que la SDEC n'a pas assigné la compagnie MMA lors de l'instance en référé qui a donné lieu à l'ordonnance du 12 octobre 2004 désignant M. Z... en qualité d'expert ; que le dire adressé par l'avocat de la SDEC à M. Z... le 27 septembre 2005 au sujet de l'évaluation du préjudice subi par cette société ne peut constituer une réclamation faite à l'assureur ; que la première réclamation faite à la compagnie MMA postérieurement au courrier de la SDEC du 31 octobre 2003 est constituée par l'assignation qui lui a été délivrée à l'initiative de cette société le 7 décembre 2007 ; qu'en l'absence de toute réclamation de la SDEC entre le 31 octobre 2003 et le 7 décembre 2007, la compagnie MMA est fondée à opposer à son assuré la prescription de son action sur le fondement de l'article L. 114-1 du code des assurances" ;
ALORS QUE 1°) le bailleur est obligé, par la nature du contrat de bail, de délivrer la chose louée de façon à en permettre un usage conforme à la destination du bail et d'assurer au preneur une jouissance paisible de la chose louée pendant la durée du bail ; qu'il a été relevé, sur les désordres affectant le local donné à bail par la SCI GPE 12 à la Société SDEC (v. p. 4) « il résulte du rapport d'expertise de M. Z... que les lieux loués à la SDEC sont affectés des désordres suivants : - écoulements d'eau souillant les marchandises et le sol du magasin, - infiltrations d'eau ponctuelles dans la réserve ; que l'expert considère que les inondations dans le magasin trouvent leur origine pour 75% dans un phénomène de condensation et pour le surplus dans l'absence de compléments d'étanchéité sur la couverture des locaux » ; qu'il était établi que la Société GPE 12 avait manqué à son obligation d'assurer au preneur la jouissance paisible des lieux donnés à bail ; que sa responsabilité se trouvait engagée pour indemniser le préjudice en résultant et supporté par la Société SDEC ; que toute clause exclusive de responsabilité à cet égard devait être déclarée nulle en ce qu'elle contrevenait à l'exécution de l'objet même du bail ; qu'en statuant en sens contraire en disant qu'en l'état de la clause du bail prévoyant l'absence de responsabilité du bailleur « en cas d'inondation par refoulement d'égouts, humidité, infiltrations, fuites, le bailleur n'étant aucunement responsable de tous dégâts ainsi occasionnés », la demande de dommages et intérêts de la SDEC devait être rejetée en ce qu'elle était dirigée à l'encontre de la Société GPE 12 et de son assureur, la Société AVIVA, la Cour d'appel a violé l'article 1719 du Code civil ;
ALORS QUE 2°) renonce à la prescription, l'assureur qui a procédé à une indemnisation partielle du dommage subi par l'assuré ; qu'il a été relevé que la Compagnie MMA a indemnisé le dommage résultant des désordres d'infiltrations d'eau affectant les locaux loués à hauteur de la somme de 25.691,23 € à la suite du rapport d'expertise de Monsieur X... ; qu'une telle indemnisation valait renonciation de l'assureur à invoquer la prescription pour l'indemnisation du préjudice complémentaire subi ayant pour origine les mêmes désordres affectant les locaux loués à l'assuré ; qu'il est constant que la Société SDEC a demandé le 31 octobre 2003 l'indemnisation du dommage « résultant de la persistance des infiltrations » ; que la Société MMA à la suite de l'indemnisation partielle précédemment intervenue ne pouvait opposer la prescription de l'action de son assurée ; qu'en statant en sens contraire, la Cour d'appel a violé l'article L. 114-1 du Code des assurances.
SECOND MOYEN DE CASSATION :
Le moyen reproche à l'arrêt attaqué d'AVOIR condamné la Société SDEC à payer à la SCI GPE 12 la somme de 14.206,13 € au titre de la révision du loyer et dit que cette somme s'entend d'une somme hors taxes ;
AUX MOTIFS PROPRES QUE « le réajustement du loyer : le bail commercial du 22 août 2001 et celui du 30 décembre 2005 comportent une clause de révision annuelle de plein droit du loyer en fonction de la variation de l'indice trimestriel du coût de la construction, cette révision intervenant automatiquement ; que pour s'opposer aux prétentions de la SCI GPE 12 fondées sur cette clause de révision, la SDEC fait valoir qu'en acceptant une résiliation du bail initial du 30 décembre 2005 avec signature concomitante d'un nouveau bail, la SCI a manifestement renoncé à réclamer l'application de cette clause ; mais que la résiliation anticipée du bail initial et la signature concomitante d'un nouveau bail ne permettent pas de caractériser une volonté claire et non équivoque de la SCI bailleresse de renoncer au bénéfice de la clause de révision du loyer ; que les premiers juges ont exactement retenu, par des motifs pertinents que la cour d'appel adopte, que, compte tenu de la prescription quinquennale, la SCI GPE 12 ne pouvait réclamer, pour la première révision au titre du bail initial, qu'une somme de 265,30 euros HT pour le seul mois de juillet 2003 ; que, pour les trois révisions suivantes, la SCI bailleresse admet le calcul du tribunal de grande instance, soit : - 1.680 euros HT pour la période comprise entre le 1er août 2003 et le 1er août 2004, - 3.248,10 euros HT pour la période comprise 1er août 2004 et le 1er août 2005, - 2.208,96 euros HT pour la période comprise entre le 1er août 2005 et le 30 décembre 2005, date de la résiliation du bail initial ; que s'agissant de la révision du loyer du nouveau bail commercial conclu le 30 décembre 2005, que c'est à juste titre que le tribunal de grande instance a décidé que l'indice de base à retenir pour cette révision devait être celui du 4ème trimestre 2004, soit 1269, dernier indice commun lors de l'entrée en jouissance du preneur stipulée dans le bail du 30 décembre 2005 ; qu'en effet aucune clause de ce bail ne prévoit que l'indice de base à prendre en considération pour la révision du loyer sera déterminé au regard de l'entrée dans les lieux en vertu du bail initial ; que, s'agissant d'une révision annuelle, les premiers juges ont exactement déduit qu'aucune révision ne pouvait intervenir au titre de l'année 2006 puisqu'une année devait nécessairement s'écouler pour déterminer la variation de l'indice du coût de la construction ; que les calculs opérés par les premiers juges pour la révision de l'année 2007, soit 2.725,49 euros HT et de l'année 2008 (et non 2007 comme indiqué par suite d'une erreur de plume dans les motifs du jugement), soit 4.078,28 euros HT, ne souffrent pas de critique et sont adoptés par la cour d'appel ; que le tribunal de grande instance a exactement décidé que le montant total des sommes dues par la SDEC à la SCI GPE 12 au titre de la révision du loyer s'établit au montant de 14.206,13 euros, sauf à préciser que cette somme s'entend hors taxes»
ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE « sur la demande relative à l'indexation du loyer : le contrat de bail du 22 août 2001 contient une clause de révision du loyer qui n'a pas été appliquée, alors qu'elle est stipulée "automatique" ; qu'il convient de considérer que, néanmoins, même si les parties n'ont pas procédé à la révision et ont mis fin à ce bail, la SCI GPE 12 est en droit de demander la révision du loyer, sauf application de la prescription quinquennale ; qu'or, la SCI GPE 12 a demandé pour la première fois la révision du loyer aux termes de ses conclusions déposées le 25 juin 2008 ; qu'elle ne peut donc réclamer la réévaluation du loyer pour la période antérieure au 25 juin 2003 ; qu'aux termes du contrat de bail du 22 août 2001, la révision s'effectue, chaque année au 1er août, sur la base du loyer initial, soit 276.000 francs, sur la base de l'indice de base de 1127 par rapport au nouvel indice ; qu'en conséquence, - en ce qui concerne le mois de juillet 2003, la révision s'établit à la somme de 265,30 €, - en ce qui concerne la période du 1er août 2003 au 1er août 2004, le montant de la révision s'établit à : 1.680 €, - en ce qui concerne la période du 1er août 2004 au 1er août 2005, le montant de la révision s'établit à : 3.248,10 €, - en ce qui concerne la période du 1er août 2005 au 30 décembre 2005, soit cinq mois, la révision s'établit à 2.208,96 € ; qu'aux termes du contrat de bail du 30 décembre 2005, le loyer est révisé de plein (droit), à l'expiration de chaque année, pour être augmenté, suivant la variation de l'indice du coût de la construction du trimestre de l'année de révision, considérée par rapport à l'indice de base consistant dans le dernier indice connu à la date de l'entrée en jouissance du preneur ; qu'il convient de considérer que : - la date d'entrée en jouissance du preneur est, pour ce nouveau bail, la date du 30 décembre 2005 (page 3 du bail), date de prise d'effet du bail ; l'indice connu au 4ème trimestre 2004, soit 1269, est donc l'indice de base ; - le loyer de la première année ne saurait être révisé puisqu'il est nécessaire qu'au moins une année s'écoule pour apprécier et déterminer sa variation ; qu'en conséquence, du 1er janvier 2007 au 31 décembre 2007, la révision doit être calculée de la façon suivante : 25.245,56 € x 1406/1269 = 27.971,05 €, 27971,05 € - 25.245,56 € = 2.725,49 € ; qu'en conséquence, du 1er janvier 2007 au 31 décembre 2007, la révision doit être calculée de la façon suivante : 25.245,56 € x 1474/1269 = 29.323,84 €, 29.323,84 € - 25.245,56 € = 4.078,28 € ; qu'au total, il convient de condamner la société SDEC à payer à la SCI GPE 12 la somme de 14.206,13 € au titre du loyer»
ALORS QUE le bailleur ne peut demander le paiement complet du loyer en cas de défaillance à son obligation tenant à assurer une jouissance paisible des lieux loués au preneur ; qu'une telle défaillance justifie une créance de dommages et intérêts venant nécessairement se compenser avec le montant du loyer complet dont il est réclamé le paiement ; qu'il a été relevé que (v. p. 4) « il résulte du rapport d'expertise de M. Z... que les lieux loués à la SDEC sont affectés des désordres suivants : - écoulements d'eau souillant les marchandises et le sol du magasin, - infiltrations d'eau ponctuelles dans la réserve ; que l'expert considère que les inondations dans le magasin trouvent leur origine pour 75 % dans un phénomène de condensation et pour le surplus dans l'absence de compléments d'étanchéité sur la couverture des locaux» ; qu'en se contentant d'accorder à la Société GPE 12 le montant réclamé de réajustement du loyer au titre des années 2003 à 2005, sans rechercher si la défaillance avérée du bailleur à son obligation de jouissance paisible des lieux loués au cours de cette même période ne faisait pas obstacle à sa demande en paiement du loyer complet, actualisé, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard ensemble de l'article 1134 et de l'article 1184 du Code civil.
