LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique, ci-après annexé :
Attendu, d'une part, que la cour d'appel n'ayant pas relevé que M.
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ne contestait pas la présomption de mitoyenneté, le moyen manque en fait en sa première branche ;
Et attendu, d'autre part, qu'ayant relevé, par motifs propres et adoptés, que les parties ne contestaient pas sérieusement qu'il n'y avait, dans leurs titres respectifs, aucune indication sur le statut du mur séparatif et que la présence d'une porte désormais murée ne faisait qu'indiquer que les deux immeubles appartenant actuellement aux parties faisaient à l'origine partie d'un immeuble unique et retenu souverainement qu'aucun élément précis ne permettait de combattre la présomption de mitoyenneté, la cour d'appel, qui a procédé à la recherche prétendument omise, a pu, sans dénaturation, en déduire le caractère mitoyen du mur litigieux ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne M.
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aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne M.
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à payer aux époux Y...la somme de 2 500 euros ; rejette la demande de M.
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Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix-neuf février deux mille treize.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen produit par la SCP Tiffreau, Corlay et Marlange, avocat aux Conseils, pour M.
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Le moyen reproche à l'arrêt attaqué d'AVOIR confirmé le jugement entrepris en ce qu'il a dit que le mur qui sépare les parcelles cadastrées Section AC n° 247 et 544 appartenant que époux Y...d'une part et les parcelles cadastrées section AC n° 249 et 543 appartenant à Monsieur Robert
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d'autre part au lieu-dit « ...», commune de RETAUD, est mitoyen ; condamné Monsieur Robert
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à faire procéder à la modification de l'exhaussement du mur mitoyen et de la toiture au droit du conduit de la cheminée de l'immeuble de Monsieur et Madame Y...dans le délai de deux mois suivant signification de la décision, condamné Monsieur Robert
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à payer à Monsieur et Madame Y...la somme de 833, 45 € en réparation des désordres et celle de 2. 500 € au titre des travaux de remise en état de la cheminée ;
AUX MOTIFS QUE « (…) le lieu du litige se situe à Retaud (Charente-Maritime), lieu-dit chez ..., section AC du cadastre communal ; que selon acte reçu le 5 juillet 2000 par Me Z..., notaire à Saintes, les époux Y...ont acquis un ténement immobilier portant les numéros 247, 544, 585, 601 et 603 ainsi que des droits non délimités dans un bien numéroté 250 ; qu'en vertu d'un acte de donation-partage établi le 19 décembre 1997 par Me A..., notaire à Saujon, M.
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est propriétaire d'un immeuble à usage d'habitation construit sur la parcelle n° 249 jouxtant la parcelle n° 247 des époux Y...ainsi que d'une parcelle n° 543, outre des droits de propriété indivise sur la parcelle n° 250 à usage de passage ; que le litige concerne les maisons d'habitation proprement dites des parties, lesquelles se touchent et sont reliées par un mur commun que M.
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qualifie de privatif et les époux Y...de mitoyen ; que la photographie des lieux datant d'avril 2004, révèle qu'à l'origine la partie construite de M.
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n'était qu'un chai non habitable en forme d'appentis dont la toiture prolongeait celle de l'habitation principale et que de toute évidence, l'ensemble formait une seule unité architecturale avec, à droite la maison principale comportant un étage et toit à double pente et à gauche le chai dont le toit prolongeait la partie gauche de la toiture principale ; que dans ces conditions le mur séparant l'habitation du chai faisait partie de la même construction et assurait la liaison entre les deux parties de l'immeuble construit ; que dans ce contexte, après division de l'immeuble en deux parties, M.
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a transformé le chai en maison d'habitation par la création d'un étage dont le toit est plus élevé que celui de l'ancien appentis mais qu'incontestablement le mur séparant les deux habitations est mitoyen ; que le fait que des poutres de l'habitation
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traversent ledit mur séparatif ou qu'on retrouve dans le mur la trace d'une porte et d'une niche traversante ne constituent pas des éléments de non mitoyenneté mais confirment l'origine commune des deux bâtiments et traduisent en outre, après division de l'immeuble, la complaisance des propriétaires voisins et leur esprit de tolérance dans le cadre des relations de bon voisinage ; que les parties ne contestent pas que dans leurs titres respectifs il n'y a aucune indication relative au statut du mur séparatif et que le premier juge a retenu à bon droit que les deux entités actuelles faisaient partie d'un immeuble unique, séparés en deux à l'occasion d'un partage et qu'aucun élément précis ne permettait de combattre la présomption de mitoyenneté ; qu'en conséquence la mitoyenneté du mur sera confirmée Attendu que par des motifs précis et pertinents que la cour adopte, le premier juge a également retenu que les travaux effectués par M.
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lors de l'exhaussement du mur mitoyen avaient nécessité de la part des époux Y...une remise en état de la toiture et qu'en outre l'exhaussement entraînait des frais supplémentaires à la charge des époux Y...pour remettre en service une cheminée à bois ; que les sommes de 833, 45 € et 2 500 € retenues par le premier juge seront donc confirmées pour couvrir les travaux incombant aux époux Y...mais que cette dernière somme n'a pas été reprise dans le dispositif du jugement entrepris ; que s'il est vrai que les époux Y...ont subi un retard en ce qui concerne la remise en place de leur cheminée, le préjudice subi sera largement réparé par l'attribution à titre de dommages-intérêts d'une somme de 500 € seulement et que sur ce point le jugement sera réformé »
ALORS QUE 1°) les juges ne peuvent dénaturer les écritures des parties ; qu'en l'espèce Monsieur B...faisait précisément valoir dans ses conclusions d'appel signifiées le 28 mars 2011 que la présomption de mitoyenneté devait s'effacer aux motifs que le mur litigieux se trouvait (p. 7) « traversé par les poutres principales du chai appartenant à Monsieur Robert
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, comportant la trace d'une porte murée et d'une niche traversante ouverte côté X..., une porte façade dont les jambages en ogive occultent la totalité de l'épaisseur du mur, enfin les différences de superficie dont l'excédent de la parcelle Y...correspond pratiquement au déficit de la parcelle
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ce qui n'est contesté par personne et ne peut être un simple hasard ; qu'à l'évidence tout ceci permet de renverser la présomption légale issue des dispositions de l'article 653 du Code civil » ; qu'en disant que « les parties ne contestent pas que (…) aucun élément précis ne permettait de combattre la présomption de mitoyenneté », la Cour d'appel a méconnu les écritures de l'exposant en violation des articles 4 et 5 du Code de procédure civile ;
ALORS QUE 2°) la présomption de mitoyenneté d'un mur peut être écartée par toute trace matérielle contraire ; que Monsieur
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faisait également valoir, par conclusions régulièrement signifiées le 28 mars 2011, que dans le mur litigieux se trouvait « une porte de façade dont les jambages en ogive occultent la totalité de l'épaisseur du mur », porte d'entrée du terrain de Monsieur
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; qu'il s'en évinçait que le mur sur lequel se trouvait cette porte ne pouvait être considéré comme un mur mitoyen ; qu'en ne recherchant pas si l'existence de la porte dans ce mur n'était pas une marque de non-mitoyenneté, la Cour d'appel a manqué de base légale au regard des articles 653 et 654 du Code civil ;
ALORS QUE 3°) les pièces versées au débat ne peuvent être dénaturées ; qu'il ressortait d'un acte notarié du 2 mai 1919 régulièrement produit au débat sur lequel s'appuyait Monsieur
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que, avant l'élévation des bâtiments appartenant aujourd'hui aux époux Y...dans les années 1873/ 1975, les bâtiments qui se trouvaient sur cette parcelle n° 247 accolées au mur n'étaient que des dépendances, basses dont certaines en ruine et que la maison d'habitation se trouvait plus au Nord, sans lien avec ces bâtiments ; qu'en retenant « que la photographie des lieux datant d'avril 2004, révèle qu'à l'origine la partie construite de M.
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n'était qu'un chai non habitable en forme d'appentis dont la toiture prolongeait celle de l'habitation principale et que de toute évidence, l'ensemble formait une seule unité architecturale avec, à droite la maison principale comportant un étage et toit à double pente et à gauche le chai dont le toit prolongeait la partie gauche de la toiture principale ; que dans ces conditions le mur séparant l'habitation du chai faisait partie de la même construction et assurait la liaison entre les deux parties de l'immeuble construit ; que dans ce contexte, après division de l'immeuble en deux parties, M.
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a transformé le chai en maison d'habitation par la création d'un étage dont le toit est plus élevé que celui de l'ancien appentis mais qu'incontestablement le mur séparant les deux habitations est mitoyen », la Cour d'appel a manifestement dénaturé ledit acte et son plan, en violation de l'article 1134 et du principe selon lequel les pièces versées au débat ne peuvent être dénaturées.
