LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Constate la déchéance du pourvoi de Mme X... en ce qu'il est dirigé contre Mme Nicole Y..., Mme Chantal Y..., épouse Z..., Mme France Y..., épouse A..., M. Alain Y..., M. Joël Y... et M. Christian Y... ;
Sur le premier moyen, ci-après annexé :
Attendu qu'ayant retenu, par motifs propres et adoptés, d'une part, que le pacte formé entre les indivisaires le 17 décembre 2006 devait être exécuté de bonne foi, ce qui excluait l'adjonction de conditions contre et outre son contenu, de sorte que M. Alain Y... ne pouvait pas fixer de nouvelles conditions le 9 juin 2007 en demandant aux enchérisseurs s'ils acceptaient avant le 16 juin 2007 d'acheter la propriété à un prix supérieur à leur dernière offre d'un montant de 305 000 euros, alors qu'il les avait informés le 24 avril 2007 que s'il n'avait pas une offre d'un montant supérieur il remettrait le dossier à leur notaire pour qu'il organisât la vente et, d'autre part, qu'en faisant une proposition à 335 000 euros par courrier du 21 décembre 2007, Mme X... avait nécessairement renoncé à se prévaloir de la cession à 320 000 euros et avait relancé les enchères et que M. Patrick Y... avait accepté cette relance puisqu'il avait offert 350 000 euros le 14 mai 2008 par l'intermédiaire de son notaire, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de procéder à une recherche que ses constatations rendaient inopérante, a, par une motivation suffisante, légalement justifié sa décision de ce chef ;
Sur le second moyen, ci-après annexé :
Attendu qu'ayant souverainement retenu que les enchères fermées avaient été décidées afin que la propriété n'échût pas à un tiers étranger à la famille de sorte que l'offre faite pour une acquisition en indivision par Mmes X... et B... ne pouvait être homologuée dans le cadre de la cession amiable engagée à la suite de la lettre du 17 décembre 2006, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de suivre les parties dans le détail de leur argumentation, a pu en déduire, abstraction faite de motifs surabondants relatifs à l'application de l'article 814-15 du code civil, que M. Patrick Y... devait être déclaré cessionnaire des droits indivis détenus par les parties dans l'immeuble ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne Mme X... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne Mme X... à payer à Mme Andrée C..., veuve Y..., M. Jean-Charles Y..., M. Patrick Y... et Mme Axelle Y..., épouse D... la somme globale de 2 500 euros ; rejette la demande de Mme X... ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du douze février deux mille treize.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits par la SCP Waquet, Farge et Hazan, avocat aux Conseils, pour Mme X...
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir dit que Patrick Y... est cessionnaire des droits indivis détenus par Chantal, Nicole, France, Alain Joël, Christian, Andrée C..., Jean-Charles et Axelle Y... dans la propriété située à... et cadastrée section BI..., n° 176, 182, 183, 184, 185, 186, 212 et 461 moyennant le prix de 350. 000 € ;
Aux motifs que dans sa lettre du 17 décembre 2006, dont les termes ont été acceptés par tous les indivisaires, Alain Y... indiquait : « avant de la mettre en vente à ce prix, nous vous demandons si l'un d'entre les membres de l'indivision est intéressé pour un achat à ce prix … » et « chacun des 7 enfants est prioritaire pour cet achat … » ; qu'il s'agissait à l'origine d'enchères fermées réservées aux indivisaires ; que Jean-Patrick Y... a cédé son droit d'acquérir à son fils Patrick et Nicole Y... en a fait de même à sa fille Laurence sans opposition des autres indivisaires, la volonté de tous étant manifestement le maintien de cette propriété familiale au sein de la famille ; que par lettre recommandée avec accusé réception du 9 juin 2007 adressée à Laurence et Patrick, Alain Y... indiquait : « pour sortir du face à face entre vous qui s'éternise, nous vous demandons donc : de nous faire savoir d'urgence et avant samedi prochain 16 juin … si vous acceptez d'acheter la propriété au prix net de 320. 000 € paiement cash ….. » ; que par lettre recommandée avec accusé de réception du 12 juin 2007, Patrick Y... a contesté cette date limite décidée de façon unilatérale par Alain Y... et a demandé qu'un accord écrit et précis de tous les co-indivisaires soit requis afin de déterminer la méthode pour départager les acheteurs, pour fixer les conditions financières et pour fixer une limite des enchères dans le temps ; qu'Alain Y... ne pouvait fixer des conditions le 9 juin 2007 alors que par courrier du 24 avril 2007, il avait informé Patrick et Laurence de ce que s'il n'avait pas une offre supérieure à 305. 000 €, il remettrait le dossier à leur notaire pour qu'il organise la vente ; que par ailleurs, comme le Tribunal l'a relevé à bon droit, en faisant une proposition à 335. 000 € par courrier du 21 décembre 2007, Laurence X... a nécessairement renoncé à se prévaloir de la cession à 320. 000 € et a relancé les enchères et Patrick Y... a accepté cette relance puisqu'il a offert 350. 000 € le 14 mai 2008 par l'intermédiaire de son notaire ;
ALORS D'UNE PART QUE tout jugement doit être motivé ; qu'en l'espèce, la cour d'appel a retenu qu'Alain Y... ne pouvait fixer des conditions à l'expression de leurs enchères par Patrick Y... et Laurence X..., le 9 juin 2007, alors que par courrier du 24 avril 2007, il avait informé Patrick et Laurence qu'il remettrait le dossier au notaire s'il n'avait pas une offre supérieure à 305. 000 € ; qu'en se fondant sur une telle affirmation péremptoire, sans préciser ce qui interdisait à Alain Y... de procéder de la sorte, la cour d'appel a privé sa décision de motif et a violé l'article 455 du code de procédure civile ;
ALORS D'AUTRE PART QUE les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites et ne peuvent être révoquées que de leur consentement mutuel ou pour les causes que la loi autorise ; que la promesse de vente vaut vente lorsqu'il y a accord sur la chose et sur le prix ; qu'en l'espèce, l'offre d'acquérir au prix de 320. 000 € le bien indivis, formulée par Laurence X... en juin 2007, constituant l'enchère la plus haute formulée dans les termes de la lettre du 17 décembre 2006 qui engageaient l'ensemble des indivisaires, a réalisé l'accord sur la chose et sur le prix rendant la vente parfaite, en l'état du refus d'enchérir exprimé par Patrick Y... ; que Laurence X... ne pouvait valablement renoncer seule à cette vente, sans le consentement des indivisaires vendeurs ; qu'en affirmant cependant qu'en faisant une proposition à 335. 000 €, Laurence X... avait nécessairement renoncé à se prévaloir de la cession, sans constater l'accord des vendeurs pour remettre en cause la vente parfaite conclue en juin 2007, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1583 et 1134 du Code civil.
SECOND MOYEN DE CASSATION :
IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'avoir infirmé le jugement en ce qu'il a déclaré Mme X... (en concours avec Mme B...) cessionnaire de la propriété de... pour le prix de 365. 000 € et d'avoir dit que Patrick Y... est cessionnaire des droits indivis détenus par Chantal, Nicole, France, Alain Joël, Christian, Andrée C..., Jean-Charles et Axelle Y... dans la propriété située à... et cadastrée section BI..., n° 176, 182, 183, 184, 185, 186, 212 et 461 moyennant le prix de 350. 000 € ;
Aux motifs que dans sa lettre du 17 décembre 2006, dont les termes ont été acceptés par tous les indivisaires, Alain Y... indiquait : « avant de la mettre en vente à ce prix, nous vous demandons si l'un d'entre les membres de l'indivision est intéressé pour un achat à ce prix … » et « chacun des 7 enfants est prioritaire pour cet achat … » ; qu'il s'agissait à l'origine d'enchères fermées réservées aux indivisaires ; que Jean-Patrick Y... a cédé son droit d'acquérir à son fils Patrick et Nicole Y... en a fait de même à sa fille Laurence sans opposition des autres indivisaires, la volonté de tous étant manifestement le maintien de cette propriété familiale au sein de la famille ; (…) que par ailleurs, comme le Tribunal l'a relevé à bon droit, en faisant une proposition à 335. 000 € par courrier du 21 décembre 2007, Laurence X... a nécessairement renoncé à se prévaloir de la cession à 320. 000 € et a relancé les enchères et Patrick Y... a accepté cette relance puisqu'il a offert 350. 000 € le 14 mai 2008 par l'intermédiaire de son notaire ; que Laurence X... et Silvana B... ont porté les enchères à 365. 000 € par l'intermédiaire de leur notaire le 11 juin 2008 ; que les enchères fermées ont été décidées afin que la propriété familiale n'échoie pas à un tiers étranger à la famille de sorte que l'offre faite pour une acquisition en indivision par Mme X... et Mme B... ne peut être homologuée dans le cadre de la cession amiable engagée par Alain Y... selon courrier du 17 décembre 2006 ; que par ailleurs, Nicole Y... ne pouvait céder une partie de ses droits indivis à Silvana B... sans respecter les dispositions de l'article 815-14 du Code civil qui lui imposaient de notifier par acte extra judiciaire aux autres indivisaires le prix et les conditions de la cession projetée ainsi que les nom, domicile et profession de la personne qui se proposait d'acquérir ;
ALORS D'UNE PART QU'en l'espèce, Laurence X... faisait valoir, dans ses conclusions d'appel restées sans réponse (p. 16, dernier § et 17), qu'aucun des co-indivisaires n'avait contesté, avant l'engagement de la procédure, l'acquisition commune de la maison indivise par elle-même et sa compagne, Mme B... ; qu'elle avait souligné que cette circonstance n'avait pas fondé le refus, par Jean-Patrick Y..., père de Patrick Y..., de réitérer son accord devant le notaire, le 27 juin 2007, après leur surenchère à 320. 000 €, et que Patrick Y... a lui-même surenchéri aux offres de prix formulées par elles deux en 2007 sans jamais se prévaloir de la présence de Mme B... ; que Laurence X... avait également précisé qu'elle était l'une des petits-enfants des défunts propriétaires de la maison familiale, comme l'était Patrick Y... qui avait lui-même formulé des offres d'achat avec son épouse, également « tiers étranger à la famille » ; qu'en refusant d'homologuer l'acquisition en indivision par Mmes X... et B..., qui ont fait la plus haute enchère dans le cadre de la cession amiable engagée par Alain Y... selon courrier du 17 décembre 2006, au motif que les enchères fermées ont été décidées afin que la propriété familiale n'échoie pas à un tiers étranger à la famille, sans répondre à ces conclusions péremptoires qui établissaient l'absence totale d'opposition des indivisaires à une acquisition de la maison par la petite-fille de ses propriétaires et sa compagne, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile ;
ALORS D'AUTRE PART QUE l'obligation faite à l'indivisaire de notifier par acte extrajudiciaire aux autres indivisaires le prix et les conditions de la cession projetée ainsi que les nom, domicile et profession de la personne qui se propose d'acquérir n'existe qu'en cas de cession à titre onéreux de tout ou partie des droits de cet indivisaire dans les biens indivis et non en cas de cession par l'ensemble des indivisaires du bien indivis lui-même ; qu'en l'espèce, Mme X... avait souligné (ses conclusions d'appel, p. 15 et 16) que cette obligation n'avait pas lieu d'être dans la mesure où l'accord contractuel de l'ensemble des co-indivisaires, exprimé en décembre 2006, portait sur la sortie de l'indivision par la vente de la maison ..., et non sur la cession par l'un ou l'autre d'entre eux de ses seuls droits indivis dans cette maison ; qu'en retenant, pour statuer comme elle l'a fait, que Nicole Y... ne pouvait céder une partie de ses droits indivis à Silvana B... sans respecter les dispositions de l'article 815-14 du Code civil, la cour d'appel a violé ce texte ;
ALORS ENFIN et en toute hypothèse QUE l'indivisaire n'est tenu de notifier par acte extrajudiciaire aux autres indivisaires le prix et les conditions de la cession projetée, ainsi que les nom, domicile et profession de la personne qui se propose d'acquérir, qu'en cas de cession à titre onéreux de ses droits dans les biens indivis ; qu'en l'espèce, en retenant, pour statuer comme elle l'a fait, que Nicole Y... ne pouvait céder une partie de ses droits indivis à Silvana B... sans respecter les dispositions de l'article 815-14 du Code civil, sans constater le caractère onéreux de cette cession, la cour d'appel a violé l'article 815-14 du Code civil.
