LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Donne acte à Mme X... ès qualités du désistement de son pourvoi en ce qu'il est dirigé contre Mme Y..., M. et Mme Z... et l'agent judiciaire du Trésor ;
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 15 septembre 2011), que Mme A..., placée sous le régime de la tutelle des majeurs, a été autorisée par ordonnance du juge des tutelles à vendre un immeuble situé à Marseille qu'elle avait reçu de la succession de son mari ; que par acte du 28 juillet 1993, la vente a été conclue avec les époux Z... au prix de 25 000 francs ; que le 18 février 1994, les époux Z... ont revendu ce bien immobilier à la société civile immobilière Clevert (la SCI) pour 50 000 francs ; que le 18 avril 1995, Mme X..., ès qualités de gérante de tutelle de Mme A..., a assigné les époux Z..., la SCI, la société Caixabank et M. Y... aux fins de voir prononcer la rescision pour lésion de la vente ; que par arrêt du 25 janvier 2005, la cour d'appel d'Aix-en-Provence a annulé pour vileté de prix la vente et déclaré Mme A... et Mme B... propriétaires du bien immobilier ; que la SCI a assigné Mme X..., ès qualités de gérante de tutelle de Mme A..., Mme B..., les époux Z..., M. Y... et l'Etat français en restitution du prix de vente, remboursement des travaux investis et réparation de ses préjudices annexes ;
Sur le premier moyen du pourvoi principal :
Vu l'article 16 du code de procédure civile et l'article 1634 du code civil ;
Attendu que pour condamner Mme X..., ès qualités de gérante de tutelle de Mme A..., à payer à la SCI la somme de 91 560, 12 euros avec intérêts au taux légal à compter du 6 janvier 2006, l'arrêt retient que c'est l'auteur de l'éviction, Mme A..., qui doit assumer au final les conséquences de celle-ci ;
Qu'en relevant d'office ce moyen, sans inviter au préalable les parties à présenter leurs observations, et alors qu'elle avait constaté que Mme B... était propriétaire de l'immeuble avec Mme A..., la cour d'appel a violé les textes susvisés ;
Sur le second moyen du pourvoi principal :
Vu les articles 549 et 550 du code civil ;
Attendu que pour débouter Mme X..., ès qualités de gérante de tutelle de Mme A..., de sa demande de condamnation de la SCI à lui restituer les loyers, l'arrêt retient que jusqu'à la décision de la cour d'appel du 25 janvier 2005, la SCI pouvait légitimement considérer que son acquisition ne pouvait pas être annulée et que c'est donc en toute bonne foi qu'elle les a reçus ;
Qu'en statuant ainsi, alors qu'à compter de la demande en justice tendant à l'annulation de la vente, le possesseur ne peut invoquer la bonne foi, la cour d'appel a violé les textes susvisés ;
Et sur le moyen unique du pourvoi incident :
Vu l'article 1630 du code civil ;
Attendu que pour débouter la SCI de sa demande au titre des " préjudices annexes ", l'arrêt retient notamment que les époux Z... n'ont commis aucune faute ;
Qu'en statuant ainsi, alors que l'acquéreur évincé a droit à la réparation de tout le préjudice causé par l'inexécution du contrat même si le vendeur est de bonne foi, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;
PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il a condamné Mme X..., ès qualités de gérante de tutelle de Mme A... à payer à la SCI Clevert la somme de 91 560, 12 euros avec intérêts au taux légal à compter du 6 janvier 2006, débouté la SCI Clevert de ses demandes de préjudices annexes et débouté Mme X..., ès qualités de gérante de tutelle de Mme A..., de ses demandes de restitution de loyers contre la SCI Clevert, l'arrêt rendu le 15 septembre 2011, entre les parties, par la cour d'appel d'Aix-en-Provence ; remet, en conséquence, sur ces points, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel d'Aix-en-Provence, autrement composée ;
Condamne les époux Z... aux dépens des pourvois ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du douze février deux mille treize.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits par Me Rouvière, avocat aux Conseils, pour Mme X..., ès qualités, demanderesse au pourvoi principal
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
Le moyen fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir condamné Madame X..., es-qualité de gérante de tutelle de Madame A... veuve D... à payer à la SCI CLEVERT la somme de 91. 560, 12 € avec intérêts aux taux légal à compter du 6 janvier 2006 au titre du remboursement des impenses des travaux de réparation et d'amélioration réalisés sur l'immeuble litigieux
AUX MOTIFS QUE « la SCI CLEVERT demande la condamnation de Mme Maryvonne X..., prise en sa qualité de gérante de tutelle de Mme Rosette A... veuve D..., de Mme Gabrielle B... épouse E..., de M. et Mme Victor Z..., de Mme Marie G... veuve Y... et de l'Etat Français, à lui rembourser la somme totale de 103. 603 € au titre du remboursement des travaux de réparation et d'améliorations utiles réalisés sur l'immeuble ; que l'article 1634 du Code civil dispose que le vendeur est tenu de rembourser ou de faire rembourser à l'acquéreur par celui qui l'évince, toutes les réparations et améliorations utiles qu'il aura faites au fonds ; qu'une particularité existe en ce sens que ce n'est pas le vendeur de la SCI CLEVERT, les époux Z..., qui l'a évincée, mais le propre vendeur des époux Z..., Mme A... veuve D..., sous tutelle, les époux Z... n'ayant été propriétaires du bien que du 28 juillet 1993 au 18 février 1994, pendant six mois et demi ; que les époux Z... étant défendeurs à cette action, demandent eux-mêmes à en être garantis par leur propre venderesse, auteur de l'éviction ; que la mauvaise foi des époux Z... n'est pas établie ; que la vente de Mme A... veuve D... aux époux Z... avait fait l'objet d'une autorisation du juge des tutelles et rien ne permettait d'imaginer qu'une vente réalisée dans ces conditions, avec fixation du prix par le juge des tutelles pourrait un jour être annulée précisément parce que le prix serait jugé dérisoire ; que les éléments recueillis par expertises montrent que le bien immobilier litigieux était alors dans une rue du vieux Marseille en plein dépérissement et occupé par des squatters, avant le programme de rénovation du centre ville ; que seul un acquéreur armé de patience et de solides moyens financiers était en mesure de prendre des mesures pour faire vider l'immeuble de ses occupants sans droit ni titre et de faire procéder à des travaux de rénovation de grande ampleur ; que les époux Z... n'avaient pas cette capacité et l'ont revendu à une société qui était déjà propriétaire d'un immeuble voisin et qui seule pouvait être intéressée ; qu'il n'est pas établi que les époux Z... l'auraient acquis dans le but de le revendre à la SCI CLEVERT et même si cela était, il n'y aurait rien d'illégal et n'y aurait pas mauvaise foi à avoir spéculé pour obtenir rapidement une plus value ; que la mauvaise foi de la SCI CLEVERT n'est pas établie, pour les mêmes raisons que celles qui viennent d'être rappelées ; que la SCI CLEVERT ne pouvait imaginer qu'il pourrait y avoir le moindre danger d'éviction ; que Mme Gabrielle B... épouse E..., dont il a été découvert qu'elle était héritière de feu Jacques D... a été déclarée propriétaire avec Mme A... veuve D... ; que la nullité a été prononcée sur la demande de Mme A... veuve D... agissant seule même si les droits de celle-ci sur l'immeuble n'étaient pas de la pleine propriété de l'ensemble du fait des droits de Mme B... épouse E... ; que l'auteur de l'éviction est Mme A... veuve D..., représentée par son gérant de tutelle ; que c'est l'auteur de l'éviction qui doit assumer au final les conséquences de celle-ci ; que l'ensemble des travaux de rénovation de l'immeuble, plans, branchements, maçonnerie, par la SCI CLEVERT entre l'acquisition et l'assignation du 18 avril 1995 représente un total, factures produites, de 600. 595, 03 francs ; qu'à cela s'ajoute une estimation de 79. 000 francs de travaux prétendument effectués par la SCI CLEVERT elle-même, dont la preuve est discutable ; qu'il sera retenu 600. 595, 03 francs de travaux justifiés, soit 91. 560, 12 € ; que cette somme est due avec intérêts au taux légal à compter du 6 janvier 2006. »
1°/ ALORS QUE le juge doit en toutes circonstances faire observer et observer lui-même le principe du contradictoire ; qu'en l'espèce, aucune des parties en présence, notamment la SCI CLEVERT, ainsi que le Directeur de la direction nationale d'interventions domaniales es-qualité de curateur de la succession vacante de Madame B...- E... décédée, n'ayant soutenu que Madame A... veuve D..., copropriétaire de l'immeuble avec cette dernière, devait assumer seule les conséquences de la nullité prononcée de la vente en raison de ce qu'elle était l'auteur de l'éviction, la Cour d'appel ne pouvait, par un moyen relevé d'office sur ce fondement, et sans avoir au préalable provoqué les explications des parties, condamner Madame X... es-qualité de gérante de tutelle de Madame A... veuve D... à payer la totalité des impenses, soit la somme de 91 560, 12 € ; qu'ainsi, l'arrêt est entaché d'une violation du principe du contradictoire et de l'article 16 du Code de procédure civile ;
2°/ ALORS QU'EN toute hypothèse, le vendeur est tenu de rembourser ou de faire rembourser à l'acquéreur, par celui qui l'évince, toutes les réparations et améliorations utiles qu'il aura faites sur le fond ; que cette indemnisation se fait selon les règles de l'enrichissement sans cause, c'est-à-dire dans la double limite de l'enrichissement du débiteur et de l'appauvrissement du créancier ; qu'en décidant que Madame X..., es-qualité de gérante de tutelle de Madame A... veuve D..., devait rembourser la totalité des impenses réalisées par la SCI CLEVERT sur l'immeuble, après avoir néanmoins constaté que Madame B... épouse E... et Madame A... veuve D... étaient toutes deux propriétaires du bien litigieux, de sorte que cette dernière ne devait prendre en charge les impenses faites par la SCI CLEVERT qu'à hauteur de ses droits sur l'immeuble en cause, la Cour d'appel a violé les articles 1371 et 1634 du Code civil ;
3°/ ALORS ENCORE QU'EN statuant ainsi, la Cour d'appel qui constate que Madame A... veuve D... n'a pas la pleine propriété de l'immeuble-ce dont il résultait que sa gérante de tutelle, Madame X... ne pouvait être condamnée à prendre en charge la totalité des impenses des travaux de réparation et d'amélioration réalisés sur l'immeuble litigieux-n'a pas tiré les conséquences légales découlant de ses propres constatations a, à nouveau violé les articles 1371 et 1634 du Code civil ;
4°/ ALORS ENFIN QUE les impenses utiles qui correspondent à des améliorations ou des réparations doivent être remboursées au restituant dans la limite de la plus-value procurée à l'immeuble ; qu'en se bornant à affirmer que Madame X..., es-qualité de gérante de tutelle de Madame A..., devait rembourser une somme correspondant à l'ensemble des travaux de rénovation de l'immeuble, de plans, branchements et maçonnerie, réalisés par la SCI CLEVERT, sans rechercher s'il s'agissait d'impenses utiles, auquel cas elles ne pouvaient être remboursées qu'à hauteur de la plus-value procurée à l'immeuble, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1371 et 1634 du Code civil.
SECOND MOYEN DE CASSATION :
Le moyen fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir débouté Madame X..., es-qualité de gérante de tutelle de Madame A... veuve D... de sa demande tendant voir condamner la SCI CLEVERT à restituer une somme de 151. 593, 49 € au titre des loyers perçus, soit en raison des droits de celle-ci sur l'immeuble, une somme de 94. 695, 93 €
AUX MOTIFS QUE Madame X..., ès qualités de gérante de tutelle de Mme A... veuve D... demande la condamnation de la SCI CLEVERT à lui restituer, sur un total de loyers perçus de 151. 593, 49 € au vu de ses droits sur l'immeuble, un montant de 94. 695, 93 € sur cette somme ; que la SCI CLEVERT estime que les loyers perçus antérieurement au 16 novembre 2006 ont été légitiment reçus ; qu'avant l'annulation de la vente, la SCI CLEVERT a été possesseur du bien immobilier litigieux du 18 février 1994, date de l'acquisition auprès des époux Z... jusqu'à l'arrêt de la cour d'appel d'Aix-en-Provence du 25 janvier 2005 ; que l'article 550 du Code civil dispose que le possesseur est de bonne foi quand il possède comme propriétaire, en vertu d'un titre translatif de propriété ; qu'il cesse d'être de bonne foi du moment ou ces vices sont connus ; que jusqu'à l'arrêt du 25 janvier 2005, la SCI CLEVERT pouvait légitimement considérer que son acquisition ne pouvait pas être annulée, tant qu'aucune juridiction n'aurait jugé que ce prix, qui lui semblait correspondre à l'état dans lequel il a trouvé l'immeuble ne serait pas déclaré vil, et ce pour les raisons rappelées plus haut ; que le tribunal de grande instance avait estimé que son titre était valable et la SCI CLEVERT pouvait légitimement s'attendre à ce que la cour d'appel le dise également ; que la SCI CLEVERT, possesseur de bonne foi, n'a eu connaissance de la nullité de son titre qu'à compter du jour où la cour d'appel a prononcé cette nullité ; qu'en conséquence, c'est en toute bonne foi que la SCI CLEVERT a reçu des loyers en contrepartie de la mise à disposition de celui-ci à des locataires ; qu'en tant que possesseur de bonne foi, les fruits de l'immeuble lui sont acquis ; que Madame X... es-qualité sera déboutée de cette demande.
1°/ ALORS QUE le simple possesseur ne fait les fruits siens que dans le cas où il possède de bonne foi, ce qui signifie qu'il possède comme propriétaire, en vertu d'un titre translatif de propriété dont il ignore les vices ; que toutefois il cesse d'être de bonne foi du moment où ces vices lui sont connus et notamment à compter de la demande en justice tendant à la résolution de la vente ; qu'en affirmant que la SCI CLEVERT était possesseur de bonne foi, dès lors qu'il n'aurait eu connaissance de la nullité de son titre qu'à compte du jour où celle-ci avait été prononcée par arrêt du 25 janvier 2005 de la Cour d'appel d'Aix-en-Provence, quand la SCI CLEVERT avait cessé d'être de bonne foi au jour de l'introduction de la demande en rescision pour lésion formée par Madame X..., ès-qualités, soit le 18 avril 1995, la Cour d'appel a violé les articles 549 et 550 du Code civil.
2°/ ALORS QU'EN tout état de cause, les juges ne sauraient dénaturer les termes clairs et précis des décisions de justice soumises à leur examen ; qu'en affirmant que par arrêt du 25 janvier 2005, la Cour d'appel d'Aix-en-Provence avait prononcé la nullité du titre de la SCI CLEVERT, quand il ressort du dispositif de cet arrêt que la Cour d'appel avait seulement jugé nulle, de nullité absolue pour cause de vileté de prix, la vente de l'immeuble litigieux intervenue le 28 juillet 1993 entre Madame A... veuve D... et les époux Z..., la Cour d'appel a dénaturé les termes clairs et précis de cette décision de justice, en violation de l'article 4 du Code de procédure civile. Moyen produit par la SCP Rocheteau et Uzan-Sarano, avocat aux Conseils, pour la SCI Clevert, demanderesse au pourvoi incident
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR débouté la SCI Clevert de sa demande de condamnation des époux Z... à lui verser la somme de 103. 620 € au titre des préjudices annexes ;
AUX MOTIFS PROPRES QUE la SCI Clevert demande la condamnation in solidum de Mme Maryvonne X..., prise en sa qualtié de garante de tutelle de Mme Rosette A... veuve D..., de Mme Gabrielle B... époux E..., de M. et Mme Victor Z..., de Mme Marie G... veuve Y... et de l'Etat français à payer à la SCI Clevert la somme de 103. 620 euros au titre des préjudices qu'elle dit « annexes », c'est-à-dire 29. 910 euros de taxes foncières payées depuis 1994, de 43. 261 euros d'intérêts pour le prêt contracté pour les travaux, de perte de loyers et de frais divers liés à la procédure soit 49. 842 euros ; (…) que les époux Z... n'ont commis aucune faute. Ils sont complètement victimes de cette procédure ;
ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE l'arrêt du 25 janvier 2005 a mis les frais de l'instance à la charge des époux Z... et de la société Clevert ; qu'en application de l'article précité, la société Clevert peut réclamer le versement d'une somme correspondant aux frais qu'elle a payés ; que cependant la présente instance ne se justifie qu'en ce qui concerne la recherche de la garantie du vendeur, que celui-ci ne saurait être condamné à supporter les dépenses engagées dans une procédure qui met finalement sept parties en présence ; que par ailleurs, le décompte des frais relatifs aux deux instances, produit par la société Clevert, qui fait apparaître un total de 54. 729 €, ne permet pas au tribunal de distinguer parmi ses frais ceux qui se rapportent à la première et ceux qui se rapportent à la seconde ;
1) ALORS QUE le vendeur, dont la bonne foi est indifférente, doit garantir l'acquéreur des conséquences de son éviction et le rendre complètement indemne des suites du contrat ; qu'en se bornant à relever, pour débouter la société Clevert de sa demande de garantie, que les époux Z... n'avaient commis aucune faute, la Cour d'appel a violé l'article 1630 du Code civil ;
2) ALORS QUE la garantie d'éviction impose au vendeur de rembourser à l'acheteur tous ses frais d'instance sans considération du nombre de parties impliquées ; qu'en affirmant que les époux Z... ne pouvaient être condamnés à supporter les dépenses engagées dans la recherche de garantie du vendeur dès lors que cette instance mettait finalement en cause sept parties, la cour d'appel a violé l'article 1630 du code civil ;
3) ALORS QUE l'acquéreur évincé a le droit de demander au vendeur le remboursement des frais qu'il a dû exposer en raison de son éviction aussi bien en première instance qu'en appel ; qu'en se bornant à affirmer, pour rejeter la demande de remboursement des frais de procédure exposés par la société Clevert, que son décompte ne distinguait pas les frais de première instance et d'appel, la Cour d'appel s'est fondée sur un motif inopérant privant ainsi son arrêt de base légale au regard de l'article 1630 du Code civil.
