LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Versailles, 23 juin 2011) que par acte notarié en date du 28 avril 2008 la société Recticel a consenti une promesse unilatérale de vente à la société de Saint Pray portant sur un bien immobilier ; qu'était prévue une indemnité d'immobilisation de 85 000 euros, dont 42 500 euros versés le jour du contrat ; que le syndic de copropriété a annoncé la mise à jour du dossier technique amiante pour les parties communes en raison d'insuffisances dans les rapports de repérage antérieurs ; que la société de Saint Pray a sollicité le report du délai de levée de l'option de la promesse afin de prendre connaissance du nouveau dossier ; qu'après avoir refusé ce report, la société Recticel a sommé la société de Saint Pray de signer l'acte ; que la société de Saint Pray a renoncé à l'opération immobilière ; que mise en demeure d'avoir à verser le complément de l'indemnité d'immobilisation, la société de Saint Pray a assigné la société Recticel en annulation de la promesse de vente, et subsidiairement à fin de voir constater sa caducité et en restitution de la somme de 42 500 euros ;
Sur le premier moyen du pourvoi principal, ci-après annexé :
Attendu qu'ayant retenu par une interprétation souveraine, exclusive de dénaturation, rendue nécessaire par l'ambiguïté des termes de l'acte du 28 avril 2008, que les termes mêmes de l'engagement de la société de Saint Pray de faire son affaire personnelle de la situation au regard de l'amiante ne permettaient pas de considérer que cet engagement ait été limité, la cour d'appel, abstraction faite de motifs surabondants relatifs au rapport de la société Coteba du 10 juillet 1997, en a exactement déduit que la demande en nullité de la promesse de vente devait être rejetée ;
Mais sur le second moyen du pourvoi principal :
Vu l'article 4 du code de procédure civile ;
Attendu que pour débouter la société de Saint Pray de sa demande subsidiaire, tendant au constat de la caducité de la promesse, l'arrêt retient que les arguments tirés de l'existence de vices cachés sont inopérants en ce que la vente n'est pas intervenue ;
Qu'en statuant ainsi, alors que dans ses conclusions la société de Saint Pray demandait de constater la caducité de la promesse en raison de la non réalisation de toutes les conditions suspensives, la cour d'appel, qui a modifié l'objet du litige, a violé le texte susvisé ;
PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur le pourvoi incident :
CASSE ET ANNULE, sauf en ce qu'il rejette la demande en nullité de la promesse de vente, l'arrêt rendu le 23 juin 2011, entre les parties, par la cour d'appel de Versailles ; remet, en conséquence, sur le surplus, la cause et les parties, dans l'état où elles se trouvaient avant ledit jugement, et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Versailles autrement composée ;
Condamne la société Recticel aux dépens des pourvois ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la société Recticel à payer à la société de Saint Pray la somme de 2 500 euros ; rejette la demande de la société Recticel ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du douze février deux mille treize.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits au pourvoi principal par la SCP Potier de La Varde et Buk-Lament, avocat aux Conseils, pour la société de Saint Pray.
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
L'exposante fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué de l'avoir déboutée de sa demande tendant à la nullité pour erreur de la promesse de vente qu'elle avait conclue avec la société Recticel.
AUX MOTIFS QUE l'erreur n'est une cause de nullité de la convention que si elle porte sur la substance même de la chose qui en est l'objet ; que la promesse de vente du 28 avril 2008 précise qu'en ce qui concerne les obligations du code de la santé publique, le promettant fait état : de la présence d'amiante sur les parties privatives selon un rapport Biogoujard de février 2005 qui en détaille sa localisation et l'état de conservation des produits et matériaux ; de la présence de matériau susceptible de contenir de l'amiante dans le lot 3587 (selon un rapport) établi par la société CEDRES le 26 avril 2008, de la présence de matériau susceptible de contenir de l'amiante dans les parties communes selon un rapport établi par M. X... le 26 avril 2008 ; que la promesse de vente, p. 21, mentionne que le bénéficiaire est parfaitement informé de cette situation de cette présence d'amiante tant pour les parties privatives et le lot n° 3587 que pour ce qui concerne les parties communes, et qu'il entend vouloir en faire son affaire personnelle sans recours contre le promettant ; que la société De Saint Pray fait valoir que « si elle s'était engagée dans la promesse à faire son affaire personnelle de la situation au regard de l'amiante » dans les parties communes et privatives, « telle qu'elle résultait du DTA de 2005 y annexé, elle ne s'est en revanche jamais engagée à faire son affaire personnelle d'une situation qui s'avérerait plus grave en cas de diagnostic erroné » ; que cependant la portée de l'engagement pris par la société De Saint Pray s'analyse au jour de la promesse de vente, que les termes mêmes de son engagement de faire son affaire personnelle de la situation au regard de l'amiante ne permettent pas de considérer qu'il ait été limité, alors justement qu'est annexé au dossier technique amiante de M. X... un rapport diagnostic amiante dressé par la société Coteba du 10 juillet 1997 dont il ressort que les 6 bâtiments à usage de bureaux ainsi que les 3 niveaux de sous-sol ont fait l'objet de la recherche de flocage, calorifugeages et faux plafonds susceptibles de contenir de l'amiante.
ALORS QUE la promesse de vente litigieuse stipulait d'une part que des dossiers techniques relatifs à la présence ou à l'absence d'amiante dans les parties communes et dans les parties privatives avaient été établis respectivement par Monsieur X... le 20 mai 2005, et par la société BIOGOUJARD le 1er février 2005, dont les fiches récapitulatives étaient annexées à l'acte de vente et d'autre part que le bénéficiaire déclarait être parfaitement informé de cette situation et vouloir en faire son affaire personnelle sans recours contre le promettant ; qu'en retenant qu'il ne résultait pas des termes du contrat que la société De Saint Pray ait limité son engagement à faire son affaire personnelle de la situation de l'amiante telle qu'elle résultait des DTA de février et mai 2005 annexés à l'acte, la cour d'appel a dénaturé les clauses claires et précises de la convention desquelles il résultait que les qualités contractuellement convenues en ce qui concerne l'état d'amiante de la chose vendue avaient été arrêtées entre les parties en fonction des DTA qui étaient joints à l'acte, et a ainsi violé l'article 1134 du code civil.
ALORS QUE l'engagement de la société exposante de faire son affaire personnelle de l'amiante dans les parties communes et privatives avait été contractuellement défini à partir de l'état d'amiante qui figurait dans les fiches récapitulatives des DTA de février et mai 2005, qui avaient été annexées à la promesse ; qu'en se fondant, pour juger que l'engagement de la société exposante de faire son affaire personnelle de l'amiante n'était pas limité, sur le fait que le dossier technique amiante établi pour les parties communes par M. X... en mai 2005 était accompagné d'un rapport antérieur établi par la Coteba en 1997, la cour d'appel a de nouveau dénaturé les termes clairs et précis de la promesse de vente litigieuse et a ainsi violé l'article 1134 du code civil.
ALORS QU'en tout état de cause, en cas de présence de flocages ou de calorifugeages ou de faux plafonds contenant de l'amiante, les propriétaires doivent procéder à un contrôle périodique triennal de l'état de conservation de ces matériaux et produits ; que dès lors en se fondant, pour juger que la société exposante avait connaissance de l'état d'amiante affectant les parties communes au jour de la promesse de vente conclue en avril 2008, sur un rapport de diagnostic amiante établi le 10 juillet 1997, la cour d'appel a violé les articles L. 1334-13, R. 1334-16 et R. 1334-17 du code de la santé publique.
SECOND MOYEN DE CASSATION :
La société exposante fait grief à l'arrêt attaqué de l'avoir déboutée de sa demande subsidiaire tendant à ce que soit prononcée la caducité de la promesse de vente en raison de la non réalisation de l'ensemble des conditions suspensives stipulées dans l'acte.
AUX MOTIFS QUE les arguments tirés de l'existence de vices cachés sont inopérants en ce que la vente n'est pas intervenue.
ALORS QUE la promesse de vente était conclue sous la condition suspensive que « les documents d'urbanisme et autres pièces ne révèlent aucun projet ou servitudes ou vices de nature à déprécier sensiblement la valeur du bien ; le promettant déclare qu'à sa connaissance le bien n'est grevé d'aucune servitude particulière et d'aucun vice, sauf à tenir compte de ce qui peut être le cas échéant relaté aux présentes ; cette déclaration est faite sans aucune garantie et si, contre toute attente, les renseignements d'urbanisme ou pièces délivrés révélaient de telles mesures ou servitudes empêchant l'utilisation du bien pour l'usage auquel il est destiné ou portant de façon notable atteinte à leur valeur vénale, le bénéficiaire aura la faculté de renoncer à la réalisation de la promesse de vente ou de demander une diminution du prix » ; qu'en se bornant à retenir que les arguments tirés de l'existence de vices cachés étaient inopérants, la cour d'appel a dénaturé, par omission, la promesse litigieuse et a ainsi violé l'article 1134 du code civil.
ALORS QUE la société exposante faisait valoir que dès lors que le DTA du 12 décembre 2008 révélait l'existence de nombreux points d'amiante supplémentaires à ceux qui avaient été indiqués dans le DTA de 2005 annexé à la promesse de vente, et dont la reprise avait été chiffrée à une somme très importante au regard du prix du bien, la condition suspensive tenant à l'absence de vices susceptible de porter atteinte à la valeur vénale de l'immeuble vendu ne s'était pas réalisée de sorte qu'elle était fondée à solliciter subsidiairement la caducité de la promesse ; qu'en retenant, pour écarter la demande ainsi tirée de l'absence de réalisation de la condition suspensive, que la vente n'étant pas intervenue, les arguments tirés de l'existence de vices cachés étaient inopérants, la cour d'appel, devant laquelle n'était pas invoquée la garantie des vices cachés, a dénaturé les termes du litige et a ainsi violé l'article 4 du code de procédure civile. Moyen produit au pourvoi incident par la SCP Gatineau et Fattaccini, avocat aux Conseils pour la société Recticel.
Il est fait grief à la décision attaquée d'AVOIR débouté la société RECTICEL de sa demande tendant au paiement de la somme de 315 000 euros de dommage set intérêts au titre de la dépréciation de la valeur vénale de l'immeuble RECTICEL ;
AUX MOTIFS QUE la société RECTICEL ne justifie pas d'un quelconque préjudice lié à la non-réalisation de la vente envisagée dès lors qu'elle avait pris acte de la décision de la société SAINT PRAY de ne pas donner suite à la promesse de vente dans le procès-verbal de dire et difficultés établi le 30 septembre 2008 ; que les autres demandes pécuniaires ne sont pas davantage justifiées ;
1) ALORS QUE les juges du fond sont tenus de motiver leurs décisions et à ce titre de viser et d'analyser les éléments de preuve versés aux débats ; qu'en l'espèce, la RECTICEL établissait par la production d'une attestation notariale (production d'appel n° 25) qu'à la suite du refus de la société SAINT PRAY de conclure un acte authentique de vente pour une somme de 850 000 euros, elle n'avait pu vendre le bien litigieux que 450 000 euros ; qu'en affirmant cependant que la société RECTICEL ne justifiait pas d'un quelconque préjudice lié à la non-réalisation de la vente envisagée sans examiner cette pièce, la Cour d'appel a violé l'article 455 du Code de procédure civile ;
2) ALORS QU'en retenant que la société RECTICEL ne justifiait pas d'un préjudice lié à la non-réalisation de la vente envisagée au prétexte qu'elle avait pris acte de la décision de la société SAINT PRAY de ne pas donner suite à la promesse de vente dans le procèsverbal de dires et difficultés établi le 30 septembre 2008, la Cour d'appel a statué par un motif inopérant et privé sa décision de base légale au regard de l'article 1147 du Code civil.
