LA COUR DE CASSATION, PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur les premier et deuxième moyens réunis :
Attendu que le moyen n'est pas de nature à permettre l'admission du pourvoi ;
Mais sur le troisième moyen, pris en sa première branche :
Vu l'article 455 du code de procédure civile ;
Attendu qu'après avoir partagé par moitié la responsabilité de l'échec d'un lotissement entre, d'une part, le vendeur, M. X..., d'autre part, MM. Olivier et Gabriel Y... et la SCP Y... et B..., notaire, l'arrêt, pour débouter M. X... de sa demande en paiement formée contre le notaire en ce qu'elle inclut le montant des sommes engagées pour la construction des bâtiments, n'énonce aucun motif ;
Qu'en statuant ainsi la cour d'appel n'a pas satisfait aux exigences du texte susvisé ;
PAR CES MOTIFS et sans qu'il y ait lieu de statuer sur les autres branches du moyen :
Met sur leur demande les consorts Z... hors de cause ;
CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il déboute M. X... de sa réclamation de la somme de 375 564, 54 euros au titre du des sommes engagées pour la construction, l'arrêt rendu le 12 avril 2011, entre les parties, par la cour d'appel d'Aix-en-Provence ; remet, en conséquence, sur ce point, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Montpellier ;
Condamne la SCP Y... et B... et M. X... par moitié aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la SCP Y... et B... et M. X... à payer 3 000 euros aux époux A... ; rejette les autres demandes ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du six février deux mille treize.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits par Me Rouvière, avocat aux Conseils, pour M. X...
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
II est fait grief à l'arrêt attaqué, après avoir prononcé la nullité pour défaut d'objet des deux ventes litigieuses reçues le 23 septembre 2003 par Maître Gabriel Y..., au bénéfice des consorts Z..., d'avoir dit que Monsieur Pierre X... avait engagé sa responsabilité délictuelle vis à vis des consorts Z... et des époux A... au titre de la loi du 10 juillet 1965, et en conséquence de rasta ! condamné à l'encontre de chacune de ces parties
AUX MOTIFS PROPRES QU'EN ce qui concerne la disposition du jugement du 7 novembre 2009 ayant annulé l'état descriptif de division modificatif du 23 septembre 2003, les consorts Z... ne contestent pas aux termes de leur appel la décision du premier juge, se prévalant au contraire du caractère « contestable » dudit modificatif obtenu à. la seule initiative de Pierre X..., pour réclamer à Maître Gabriel Y... et à la SCP Y...- B... des dommages et intérêts que le jugement sera en conséquence confirmé par adoption des motifs pertinents qu'il contient ; qu'en ce qui concerne l'appel de Pierre X... des dispositions du jugement du 5 septembre 2005 ayant prononcé la résolution des contrats de vente conclus le 23 septembre 2003 avec les époux Armand Z... et Gilles Z... aux torts exclusifs de Pierre X..., ce dernier demande à la cour de déclarer nuls et de nullité absolue lesdits actes de vente en état de futur achèvement pour défaut de capacité et d'objet au visa de l'article 1108 du Code civil et de la loi du 10 juillet 1965 ; que les consorts Z... demandent la confirmation du jugement ; qu'au soutien de son action en nullité Pierre X... conclut que « si l'on constate la nullité de l'acte descriptif de division modificatif du 23 septembre 2003 » qu'il ne pouvait modifier qu'en. concours avec les époux A..., copropriétaires. cela veut dire que les lots n° 3 et 4 tels qu'ils ont été créés dans cet acte n'ont rétroactivement plus aucune existence « et que par conséquent les deux ventes de ces lots consenties par acte du 23 septembre 2003 sont nulles, de nullité absolue. car dépourvues d'objet que les consorts Z..., qui ne proposent aucune fin de non recevoir pour sanctionner l'absence de publication. aux hypothèques des conclusions contenant demandes tendant à l'annulation, maintiennent leur demande indemnitaire sur le fondement des manquements du vendeur à ses obligations et à sa « dissimulation » à l'administration lors du dépôt de permis de construire du fait que l'immeuble était soumis au régime de la copropriété », s'appropriant les motifs du jugement qui a fustige la turpitude de Pierre X..., lequel « ne peut prétendre n'avoir commis aucune fraude » alors (...) qu'en sa qualité de « professionnel de l'immobilier et de promoteur, il ne pouvait ignorer la nécessité d'informer l'administration de l'existence d'une copropriété » ; effectivement, les ventes litigieuses sont dépourvues d'objet certain formant la matière de l'engagement puisqu'elles sont relatives à des lots de copropriété inexistants ; qu'il sera donc fait droit aux actions en nullité ; que le droit de demander la nullité d'un contrat n'exclut pas l'exercice par la victime des manoeuvres dolosives d'une action en responsabilité délictuelle pour obtenir de son auteur réparation du préjudice qu'elle a subi ; qu'en l'espèce Pierre X... ne conteste pas le préjudice subi par les consorts Z... (du fait de la nullité des ventes), faisant seulement valoir qu'ils l'ont eux-mêmes aggravé en refusant l'offre spontanée faite par huissier dès le 28 juin 2004, de leur rembourser les sommes qu'ils avaient payées, soit 121. 960 euros chacun, et qu'il convient de modérer en conséquence les provisions allouées ; que dans ces conditions, le premier juge a parfaitement caractérisé les fautes délictuelles commises par Pierre X... et il convient de confirmer le principe les condamnations indemnitaires et provisionnelles allouées au profit des consorts Z... et l'expertise judiciaire, sous les réserves figurant au paragraphe 11 du présent arrêt ; qu'en ce qui concerne la demande des époux A... de démolition des ouvrages construits sur le lot n° 2 par Pierre X..., ce dernier admet devoir en supporter désormais seul la responsabilité et le coût, sauf recours en garantie. les époux A... ayant étendu leur prétention à son encontre par demande additionnelle, au cas où, effectivement, les consorts Z..., redevenus tiers, seraient personnellement exonérés d'une telle condamnation ; que le jugement du. 7 septembre 2009 sera complété en ce sens que les époux A..., ayant obtenu de leur copropriétaire 10. 000 euros à titre de dommages et intérêts pour préjudice esthétique et d'agrément du fait de l'existence d'une construction volumineuse dépassant l'assiette autorisée, sollicitent par appel incident 50. 000 euros pour le préjudice esthétique et 40. 000 euros au titre du préjudice lié à la modification de la copropriété sans leur accord et à leur insu ; que la démolition des constructions est de nature à remettre la copropriété en son état d'origine de sorte que l'infraction est ainsi réparée ; que la construction litigieuse située au nord et en contrebas terminée et crépie, inoccupée, dont le terrain d'assiette et le volume sont comparables au lot des époux A..., ne justifie pas d'élévation des dommages et intérêts alloués qui seront confirmés par la cour ;
ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE (jugement du 7 septembre 2009) la loi d'ordre public du 10 juillet 1965 régit tout immeuble bâti ou groupe d'immeubles bâtis dort la propriété est répartie, entre plusieurs personnes, par lots comprenant chacun une partie privative et une quote-part de parties communes ; à défaut de convention contraire créant une organisation différente, elle est également applicable aux ensembles immobiliers qui, outre des terrains, des aménagements et des services communs. comportent des parcelles, bâties ou non, faisant l'objet de droits de propriété privatifs (cf. article 1) ; tel est le cas en l'espèce, les lots n° 1 et 2 (même si ce dernier a été ultérieurement subdivisé en lots n° 3 et 4) comprenant la propriété ou la jouissance d'une villa (cette question ne sera pas abordée, en l'absence de « litiges » spécifique), Ia jouissance exclusive du terrain supportant la construction et du jardin attenant, et une quote-part des parties communes indivises, étant ici précisé qu'au moins une partie de la parcelle cadastré section AM n° 716 d'une superficie de 248 m2 environ (1848-1600) est entièrement commune ; au demeurant et en tout état de cause Mr X... a expressément soumis la parcelle litigieuse au statut de copropriété (cf. l'état descriptif de division et de règlement de copropriété du 16 novembre 1999 et la lettre du 7 novembre 2003) ; il ne peut donc y être dérogé ; que l'état descriptif de division modificatif du 23 septembre 2003 énonce : « Monsieur X... requérant aux présentes, en sa qualité de propriétaire du lot numéro DEUX (2) et en vertu des pouvoirs qu'il s'est réservé aux termes de l'état descriptif de division originaire... a décidé :- de modifier le lot numéro DEUX (2) afin de le subdiviser en deux lots portant respectivement les numéros TROIS (3) et (4),- et de déposer un permis de construire modificatif en Mairie de SANARY SUR MER, le 4 avril 2003 en vue d'édifier un bâtiment de deux logements » ; or l'état descriptif de division et règlement de copropriété du 16 novembre 1999 stipule : « l'attention des acquéreurs est attirée sur le fait qu'ils pourront procéder librement à la division du terrain après l'obtention du certificat de conformité sous réserve du respect des règles d'urbanisme applicables à celui-ci. Dans ce cas, un nouveau permis de construire ne pourra en aucun cas être délivré sur le terrain ainsi divisé » ; que quoi qu'il en soit de la validité de cette clause au regard de la loi d'ordre public du 10 juillet 1965, force est de constater que ses conditions de mise en oeuvre n'ont pas été respectées, puisque la villa à édifier sur le lot n " 2 conformément au permis de construire du 16 juin 1999 n'a jamais vu le jour, et que les lots n° 3 et 4 consistent essentiellement en une « partie de la maison » à édifier conformément au permis de construire du 30 juin 2003, qui n'a plus rien à voir avec le projet d'origine : la modification intervenue doit être annulée ; que le bâtiment de deux logements d'une surface hors oeuvre nette de 308 m2 construit sur l'assiette foncière du lot n° 2 n'a rien de commun avec la villa d'une surface hors oeuvre nette de 131 m2 prévue à l'état descriptif de division et règlement de copropriété du 16 novembre 1999 : il convient donc d'en ordonner la démolition par Mr et Mme Armand Z... et Mr et Mme Gilles Z..., seuls concernés à ce jour ; en revanche la demande tendant à désigner un expert pour vérifier que la nouvelle construction éventuelle sera conforme est sans fondement ; elle sera donc rejetée »
ALORS QUE le juge doit, dans les conventions, rechercher quelle a été la commune intention des parties contractantes et les suites que l'équité, l'usage ou la loi donnent à l'obligation d'après sa nature plutôt que de s'arrêter au sens littéral des termes ; qu'en l'espèce. la clause de l'état descriptif de division et du règlement de copropriété intitulée « conditions particulières » interdisant la délivrance d'un nouveau permis de construire dans l'hypothèse d'une division du terrain après l'obtention d'un certificat de conformité ne révélait pas que la commune intention des parties avaient été d'interdire la mise en oeuvre d'un nouveau permis de construire après la subdivision d'un lot, dans l'hypothèse d'une péremption du permis de construire primitivement délivré ; qu'en ne répondant pas au moyen tiré des articles 1135 et 1156 du Code civil d'après lequel l'état descriptif de division et de règlement de copropriété n'interdisait pas l'obtention d'un nouveau permis de construire dans l'hypothèse où le permis de construire initialement délivré aurait été atteint par la péremption, la Cour d'appel n'a pas satisfait aux existences de motivation posées par l'article 455 du Code de procédure civile qu'elle a ainsi violé.
DEUXIEME MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir, prononçant la nullité pour défaut d'objet des deux ventes passées le 23 septembre 2003 par Maître Gabriel Y..., au profit des consorts Z..., dit que Pierre X... a engagé sa responsabilité délictuelle vis à vis de ces derniers ainsi que des époux A..., et en conséquence de l'avoir condamné sous astreinte à démolir les ouvrages construits en violation du permis de construire initial en date du 16 juin 1999, et à verser aux époux A... la somme de 10 000 €, ainsi qu'aux époux Armand Z... et aux époux Gilles Z... 100 000 € à titre de provision, tout en confirmant l'expertise judiciaire
AUX MOTIFS PROPRES QUE les ventes litigieuses sont dépourvues d'objet certain formant la matière de l'engagement puisqu'elles sont relatives à des lots de copropriété inexistants ; qu'il sera donc fait droit aux actions en nullité ; que le droit de demander la nullité d'un contrat n'exclut pas l'exercice par la victime des manoeuvres dolosives d'une action en responsabilité délictuelle pour obtenir de son auteur réparation du préjudice qu'elle a subi ; qu'en l'espèce Pierre X... ne conteste pas le préjudice subi par les consorts Z... (du fait de la nullité des ventes), faisant seulement valoir qu'ils l'ont eux-mêmes aggravé en refusant l'offre spontanée faite par huissier dès le 28 juin 2004, de leur rembourser les sommes qu'ils avaient payées, soit 121. 960 euros chacun, et qu'il convient de modérer en conséquence les provisions allouées ; que dans ces conditions, le premier juge a parfaitement caractérisé les fautes délictuelles commises par Pierre X... et il convient de confirmer le principe les condamnations indemnitaires et provisionnelles allouées au profit des consorts Z... et l'expertise judiciaire, sous les réserves figurant au paragraphe 11 du présent arrêt ; qu'en ce qui concerne la demande des époux A... de démolition des ouvrages construits sur le lot n° 2 par Pierre X..., ce dernier admet devoir en supporter désormais seul la responsabilité et le coût, sauf recours en garantie, les époux A... ayant étendu leur prétention à son encontre par demande additionnelle, au cas où, effectivement, les consorts Z..., redevenus tiers, seraient personnellement exonérés d'une telle condamnation ; que le jugement du 7 septembre 2009 sera complété en ce sens ; que les époux A..., ayant obtenu de leur copropriétaire 10. 000 euros à titre de dommages et intérêts pour préjudice esthétique et d'agrément du fait de l'existence d'une construction volumineuse dépassant l'assiette autorisée, sollicitent par appel incident 50. 000 euros pour le préjudice esthétique et 40. 000 euros au titre du préjudice lié à la modification de la copropriété sans leur accord et à leur insu ; que la démolition des constructions est de nature à remettre la copropriété en son état d'origine de sorte que l'infraction est ainsi réparée ; que la construction litigieuse située au nord et en contrebas terminée et crépie, inoccupée, dont le terrain d'assiette et le volume sont comparables au lot des époux A..., ne justifie pas d'élévation des dommages et intérêts alloués qui seront confirmés par la cour... que dans la mesure où dès le mois de juillet 2004, le principe d'une résolution était admis entre Pierre X... et les consorts Z..., ces derniers refusant légitimement d'en être quitte par le seul remboursement des acomptes déjà versés, il apparaît exagéré de leur part, au delà du remboursement des légitimes frais d'actes, de déplacement, de banque, de maintenir une demande provisionnelle à hauteur de 170. 000 euros, insuffisamment justifiée au regard des sommes visées en pages 23 et 24 de leurs conclusions, de la clause pénale annulée en même temps que les actes de vente et de leur prétention à obtenir l'équivalent de leurs investissements au motif du renchérissement du double du marché immobilier en 2010 alors qu'ils avaient le choix d'investir ailleurs dès 2004 ; que dans ces conditions, le montant des provisions sera ramené à 100. 000 euros ;
ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE (jugement du 5 septembre 2005) si par ailleurs, M. X... soutient n'avoir commis aucune faute, et a fortiori aucune fraude, à l'origine des problèmes rencontrés dans l'obtention puis le retrait du permis de construire, il convient de constater que le motif du retrait du permis de construire réside bien, selon les termes des services instructeurs, dans le fait que le vendeur avait dissimulé à l'administration, lors du dépôt du permis, que l'immeuble était soumis au régime de la copropriété ; qu'il sera relevé que la simple lecture des actes de vente en date du 23 septembre 2003 fait apparaître que les actes concernent des « ventes en l'état futur d'achèvement de locaux en copropriété » ; que M. X... ne saurait se prévaloir des décisions administratives rendues en sa faveur, pour prétendre n'avoir commis aucune fraude, alors qu'il résulte de la lecture desdites décisions que sans exclure formellement et définitivement l'existence d'une faute imputable au vendeur, la juridiction administrative a principalement constaté que l'administration n'avait pas respecté la procédure contradictoire préalablement au retrait du permis de construire litigieux, pour prononcer l'annulation de l'arrêté rapportant le permis de construire ; qu'il convient de préciser que M. X... — professionnel de l'immobilier en sa qualité de promoteur — ne pouvait ignorer les formalités indispensables au dépôt d'un permis de construire valable, et notamment la nécessité d'informer l'administration de l'existence d'une copropriété, dont il ne nie pas, du moins dans le cadre de la présente instance, la réalité ; qu'il ne saurait se prévaloir de sa propre turpitude pour solliciter la résolution du contrat, et, dans le même temps, réfuter sa faute pour s'exonérer de sa responsabilité (...) ;
ALORS QUE le lien de causalité entre la faute reprochée et le dommage retenu doit présenter un caractère direct et certain ; qu'en se bornant dès lors à relever l'existence d'une dissimulation d'un régime de copropriété aux services de l'urbanisme dans le but d'obtenir un permis de construire au vu duquel le notaire avait modifié l'état descriptif de division du terrain litigieux, sans avoir constaté que cette dissimulation aux services instructeurs constituait la cause directe et certaine de la nullité des ventes conclues avec les consorts Z..., la Cour d'appel s'est déterminée par des motifs impropres à caractériser un lien de causalité direct et certain entre la dissimulation imputée à Monsieur X... et la nullité des ventes litigieuses imputée à faute à l'étude notariale ; qu'elle a ainsi privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382 du Code civil.
TROISIEME MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir, tout en reconnaissant que Maîtres Gabriel et Olivier Y... notaires, ainsi que la SCP Y... et B... avaient engagé leur responsabilité civile dans l'établissement de l'acte descriptif de division modificatif du 23 septembre 2003 annulé, limité leur condamnation à garantir Monsieur X... à hauteur seulement de la moitié des condamnations prononcées et à venir contre lui
AUX MOTIFS QUE par leurs appels respectifs, principaux et incidents, les consorts Z... et les époux A... forment une demande indemnitaire directe, « in solidum » ou solidaire entre Olivier Y... et la SCP Y...
B..., et Pierre X..., ce dernier réclamant directement aux notaires la sommes de 575. 564, 54 euros et subsidiairement, une provision de 350. 000 euros, ou encore d'être entièrement relevé et garanti des condamnations prononcées contre lui ; que le notaire est légalement tenu d'assurer l'efficacité et la sécurité juridique des actes soumis à son authentification ; qu'après avoir établi dans le cadre d'un partage familial, portant sur des droits à construire — selon la méthode dite STEMMER déjà formellement déconseillée en 1999 aux opérateurs professionnels — un règlement descriptif de division et règlement de copropriété le 16 novembre 1999, et vendu le lot n° 1 aux époux A... en visant expressément le régime de la copropriété (droit à jouissance exclusive du terrain 1 et copropriété à 50/ 100e indivise des parties communes) Me Olivier Y... a accepté de dresser en vue de sa publication le 23 septembre 2003 un état descriptif de division modificatif de celui établi le 16 novembre 1999 divisant le lot n° 2 prévu pour une villa de 131 m2 en deux lots destinés à supporter un bâtiment avec deux logements pour 308 m2 ; que Me Y... s'est contenté pour ce faire de relever que Pierre X... le requérait, en sa qualité de propriétaire du n° 2 et en vertu des pouvoirs qu'il s'est réservé aux termes de l'état descriptif de division originaire et de la vente du lot n° 1 à Monsieur et Madame A..., par acte de l'étude du 16 novembre 1999 ; qu'aucun accord du copropriétaire ne figure dans l'état descriptif initial ni dans aucun autre document de sorte de Maître Y... n'a pas vérifié les pouvoirs de Pierre X... de modifier seul le règlement de copropriété et a de la sorte établi un acte voué à la nullité ; que pour s'exonérer de toute responsabilité, la SCP notariale fait valoir que Pierre X... avait obtenu dès le 30 juin 2003 de la commune de SANARY SUR MER un permis de construire un bâtiment de deux logements, affiché en mairie le 18 juillet 2003, et que cette autorisation était pour Maître Olivier Y... la preuve indiscutable que l'accord des époux A... avait été préalablement obtenu, de sorte qu'il a passé l'acte sans aucune réticence ; que le permis de construire n'étant délivré que sous réserve des droits des tiers, et même si Pierre X..., dont le professionnalisme ne dispensait pas le notaire de son obligation de conseil, a omis de préciser qu'il s'agissait d'une copropriété, il appartenait à Me Olivier Y... civilement responsable de Me Gabriel Y..., de vérifier personnellement les pouvoirs prétendus d'un seul copropriétaire avant de modifier le règlement de copropriété ; que la responsabilité civile de Me Y... et de la SCP Y... — B... est établie ; que sans la faute de Me Y..., les ventes litigieuses aux consorts Z... n'auraient pas pu être réalisées de sorte qu'il existe un lien de causalité direct entre la faute et les ventes pour subdivision du lot n° 2 annulées ; que Pierre X..., Me Y... et la SCP Y... ayant également concouru, le premier jour par ses dissimulations pour obtenir le permis de construire et l'acte modificatif, le second par son absence de vérification des conditions de validité de la modification du règlement, au dommage, leur charge définitive, sera répartie entre eux par moitié ; qu'en ce qui concerne les préjudices indemnisables les restitutions liées à l'annulation, au demeurant proposées à hauteur de 2 x 121 960 euros, consécutives aux seules annulations n'ont pas à être prise en charge par les notaires, pas plus que le coût des sommes engagées dans la construction s'élevant à 375 564, 54 euros qui correspond également au prix de vente escompté ; que la somme de 100 000 euros réclamée pour immobilisation de terrain et des capitaux résulte directement de la longueur d'une procédure engagée dès 2004 et non des ventes elles-mêmes ; que le coût de la démolition, évalué par Pierre X... à 100. 000 euros, correspond à l'indemnisation du préjudice subi par les époux A..., devra être supporté par moitié entre Pierre X... et l'office notarial, à dire d'expert ; que dans la mesure où dès le mois de juillet 2004, le principe d'une résolution était admis entre Pierre X... et les consorts Z..., ces derniers refusant légitimement d'en être quitte par le seul remboursement des acomptes déjà versés, il apparaît exagéré de leur part, au delà du remboursement des légitimes frais d'actes, de déplacement, de banque, de maintenir une demande provisionnelle à hauteur de 170. 000 euros, insuffisamment justifiée au regard des sommes visées en pages 23 et 24 de leurs conclusions, de la clause pénale annulée en même temps que les actes de vente et de leur prétention à obtenir l'équivalent de leurs investissements au motif du renchérissement du double du marché immobilier en 2010 alors qu'ils avaient le choix d'investir ailleurs dès 2004 ; que dans ces conditions, le montant des provisions sera ramené à 100. 000 euros ;
1°/ ALORS D'UNE PART QUE le notaire est légalement tenu d'assurer l'efficacité et la sécurité juridique des actes soumis à son authentification ; qu'en l'espèce, en limitant la garantie des notaires, Maître Gabriel Y..., Maître Olivier Y... et la SCP Y... et B... due à Monsieur X..., à hauteur seulement de la moitié des condamnations prononcées et à venir contre celui-ci, après avoir constaté que le notaire ne pouvait pas se retrancher derrière le professionnalisme de son client pour s'abstenir de procéder aux vérifications personnelles propres à assurer l'efficacité et la sécurité juridique des actes soumis à son authentification, manquement à l'origine des ventes litigieuses entachées de nullité, la Cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales s'évinçant de ses propres constatations et à ainsi violé l'article 1382 du Code civil.
2°/ ALORS D'AUTRE PART QUE le notaire est tenu également d'une obligation de conseil à l'égard de son client ; qu'en l'espèce, dès lors qu'il était acquis aux débats que la vente intervenue le 16 novembre 1999 entre Monsieur X... et les époux A... avait été reçue par acte authentique de Maître Olivier Y..., acte contenant état descriptif de division et règlement de copropriété, ce qui impliquait que le notaire ne pouvait ignorer lors de la vente réalisée au profit des consorts Z... que le règlement de copropriété ne permettait pas, sans l'accord des époux A..., une modification de l'état descriptif de division, ce dont il devait expressément informer son client, la Cour d'appel ne pouvait limiter la garantie due par le notaire à Monsieur X... à hauteur de la moitié des sommes mises à la charge de celui-ci, sans rechercher, comme elle y était invitée, si Maitres Gabriel et Olivier Y..., ainsi que la SCP notariale n'avaient pas manqué à leur obligation de conseil, ayant pour conséquence que leur responsabilité était totalement engagée ; qu'ainsi, l'arrêt manque de base légale au regard des dispositions de l'article 1382 du Code civil.
3°/ ALORS ENFIN QUE la réparation du préjudice subi par la victime doit être totale ; que dès lors, la cour d'appel qui reconnait la faute du notaire ne pouvait exclure de la garantie due par celui-ci à Monsieur X... les frais de construction des ouvrages dont elle ordonne la démolition, la réalisation du projet immobilier et les ventes annulées, intervenues au profit des consorts Z... n'ayant été possible que par la modification de l'état descriptif de division réalisé par le notaire, qui, en conséquence devait prendre en charge, tant les frais de construction que de démolition des immeubles ; qu'en statuant comme elle l'a fait, la Cour d'appel a, à nouveau violé l'article 1382 du Code civil.
