LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Lyon, 6 septembre 2011), statuant sur renvoi après cassation (Civ. 3e, 28 avril 2009, pourvoi n° 08-11.739), que Mme X... et M. Y..., preneurs à bail d'un appartement propriété de la société Sollar, l'ont assignée en régularisation des provisions sur charges mensuelles, en condamnation à leur fournir sous astreinte les justificatifs des charges des exercices 2002 et 2003 et en remboursement d'un trop-perçu de charges locatives ; que la société Sollar a reconventionnellement sollicité le paiement de charges impayées ; qu'un arrêt du 29 novembre 2007 a débouté les locataires de leurs demandes et les a condamnés à payer au bailleur une certaine somme au titre d'un arriéré de charges locatives ; que cet arrêt ayant été cassé, sauf en ce qu'il avait rejeté les demandes de M. Y... et de Mme X... relatives à la communication par le bailleur de la clé de répartition des charges, des justificatifs des dépenses exposées et au caractère récupérable de l'achat d'une brouette, les locataires ont, devant la cour d'appel de renvoi, demandé à nouveau le remboursement de sommes versées au titre de certaines charges dont ils ont contesté le caractère récupérable ;
Sur le troisième moyen :
Attendu que Mme X... et M. Y... font grief à l'arrêt de les condamner au paiement d'une certaine somme au titre d'un arriéré de charges locatives, alors, selon le moyen :
1°/ que l'application de l'article 2 c) et d) du décret du 26 août 1987 et de l'article 2 d) et e) du décret du 9 novembre 1982 dans leur rédaction applicable en la cause, impliquent que l'entretien des parties communes et l'élimination des rejets soient assurés cumulativement par le gardien ou le couple de gardiens qui peut se répartir les tâches ou par l'employé d'immeuble et que ceux-ci assurent seuls ces travaux ; qu'en l'espèce, il résulte des contrats de travail de Mme Z... en date des 1er mars 1993 et 26 décembre 2001, que cette dernière a été employée en qualité de gardienne, tandis que les contrats de son époux M. Z... en date des 9 février 1993 et 26 décembre 2001 stipulent que ce dernier est engagé en qualité d'employé d'immeuble ou d'ouvrier d'entretien ; qu'ainsi, les deux tâches ne sont pas assurées cumulativement par un couple de gardiens, mais par un couple dont un membre est gardien et l'autre employé d'immeuble, de sorte que les dépenses liées à la rémunération des personnes en cause ne sont pas récupérables ; qu'en décidant le contraire, la cour d'appel a violé les articles 2 des décrets susvisés ;
2°/ qu'en statuant comme elle l'a fait, sans à tout le moins répondre aux conclusions de Mme X... et de M. Y... qui faisaient valoir que les dépenses litigieuses n'étaient pas récupérables, dès lors que Mme Z... était employée en qualité de gardienne tandis que son époux était employé en qualité d'employé d'immeuble et qu'il n'y avait pas en l'espèce, exercice cumulatif des deux tâches par un "couple de gardiens", la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile ;
Mais attendu qu'ayant relevé que les documents produits démontraient que l'entretien de l'immeuble loué était assuré indifféremment par les époux Z... dont les contrats de travail, expressément qualifiés d'indissociables, précisaient l'un et l'autre les tâches relatives à cet entretien et aux ordures ménagères, ce dont il se déduisait que le couple Z... remplissait de manière effective les charges de l'entretien des parties communes et l'élimination des rejets, la cour d'appel, qui a répondu aux conclusions, a pu retenir que les charges correspondant au salaire de Mme Z... pouvaient être récupérées à concurrence des trois quarts, peu important la qualification d'employé d'immeuble de M. Z... ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
Mais sur le premier moyen :
Vu l'article 624 du code de procédure civile ;
Attendu que, pour débouter Mme X... et M. Y... de leurs demandes, l'arrêt retient qu'à la lumière des moyens de cassation exposés, ne restent soumis au jugement de la cour de renvoi que l'imputation ou non aux locataires de la TVA afférente aux comptes 111, 151, 156, 341 et 411, le caractère récupérable ou non des tâches d'entretien accomplies non pas par la gardienne mais par son mari et le caractère récupérable ou non du coût de l'abonnement de télésurveillance ;
Qu'en statuant ainsi, alors que, par l'effet de l'annulation intervenue du chef du dispositif de l'arrêt du 29 novembre 2007 rejetant la demande de Mme X... et M. Y... en remboursement des sommes par eux versées au titre de charges dont ils contestaient le caractère récupérable, la cause et les parties avaient été remises, du dit chef tout entier, dans l'état où elles se trouvaient avant l'arrêt cassé, à la seule exception du rejet de la demande des locataires concernant le caractère récupérable de la dépense relative à l'achat d'une brouette, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;
PAR CES MOTIFS, sans qu'il y ait lieu de statuer sur le deuxième moyen :
CASSE ET ANNULE, en toutes ses dispositions, sauf en celle admettant le caractère partiellement récupérable du salaire de Mme Z..., l'arrêt rendu le 6 septembre 2011, entre les parties, par la cour d'appel de Lyon ; remet, en conséquence, sur ce point, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Lyon, autrement composée ;
Condamne la société Sollar aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la société Sollar à payer à Mme X... et M. Y... la somme de 2 500 euros ; rejette la demande de la société Sollar ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du six février deux mille treize.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits par la SCP Waquet, Farge et Hazan, avocat aux Conseils, pour M. Y... et Mme X...
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir refusé d'examiner les demandes de Mme X... et M. Y... tendant à voir exclure certaines dépenses des charges récupérables , à voir condamner la société Sollar à leur rembourser le montant de ces charges indues qu'ils avaient réglées et de les avoir condamnés à payer à la société Sollar la somme de 2.128,17 euros à titre d'arriéré de charges locatives ;
Aux motifs que l'article 624 du Code de procédure civile dispose que « La censure qui s'attache à un arrêt de cassation est limitée à la portée du moyen qui constitue la base de la cassation, sauf le cas d'indivisibilité ou de dépendance nécessaire » ; que l'article 625 ajoute que « Sur les points qu'elle atteint, la cassation replace les parties dans l'état où elles se trouvaient avant le jugement cassé. Elle entraîne sans qu'il y ait lieu à une nouvelle décision, l'annulation par voie de conséquence de toute décision qui est la suite, l'application ou l'exécution du jugement cassé ou qui s'y rattache par un lien de dépendance nécessaire » ; que la lecture de l'arrêt de cassation rendu le 28 avril 2009 permet de constater que :
- le premier moyen pris en ses premières, deuxième, troisième et septième branches, reproche respectivement à la cour de ne pas avoir recherché si l'indication de deux règles différentes et l'absence de précision sur la surface totale de la résidence permettaient aux locataires de s'assurer du bien-fondé des charges, de ne pas avoir recherché si la bailleresse justifiait de la communication des documents identifiés par la Cour, ne pas avoir constaté que le bailleur établissait la quantité totale d'eau chaude consommée et le coût du m3 d'eau chaude fixé par lui-même à 5,47 euros, retenir par adoption de motifs, que concernant le compte 132 pour une surface de 10.000m2, l'achat d'une brouette constituait un petit matériel et était une charge récupérable ; que la Cour de cassation sur l'ensemble des quatre branches susvisées, a considéré que la Cour avait légalement justifié sa décision ;
- le premier moyen pris en sa quatrième branche reproche à la Cour d'avoir décidé que les comptes 156 (portes de garage), 151 (entretien courant), 411 (contrats ascenseurs), 241 (contrat Prodith Dalkia pour eau chaude) et 111 (espaces verts) concernaient des charges récupérables soumises à la TVA ; que la Cour de cassation a alors considéré qu'en statuant ainsi, alors même que la TVA facturée par les entreprises chargées de l'entretien des portes de garage, des ascenseurs, des systèmes de chauffage et d'eau chaude et des espaces verts n'est pas incluse dans la TVA, la Cour d'appel qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations a violé l'article 23 de la loi du 6 juillet 1989 ; que la cassation de chef ne porte donc que sur l'imputation aux locataires de la TVA afférente aux comptes susvisés, seul moyen énoncé de ce chef ;
- le premier moyen pris en ses cinquième et sixième branches reproche à la Cour d'une part, de n'avoir pas recherché s'il ne résultait pas du contrat de travail de M. Z... que depuis le 15 février 1993 la tâche consistant à sortir et rentrer les conteneurs à ordures lui incombait et d'autre part, de n'avoir pas tiré les conséquences de ses constatations concernant Mme Z... dont il a été constaté qu'elle laissait à son mari le soin de manipuler les conteneurs à ordure ; que la Cour de cassation a alors considéré qu'en statuant ainsi alors que pour que les dépenses correspondant à la rémunération des personnes chargées de l'entretien des parties communes et de l'élimination des rejets puissent être récupérées par le bailleur à concurrence des trois quart, ces tâches doivent être exercées cumulativement et de manière effective, la Cour d'appel a violé le texte susvisé ;
- le premier moyen pris en sa huitième branche reproche à la Cour d'avoir considéré que le compte 321 abonnement de télésurveillance faisait partie des abonnements de téléphone entrant dans la liste des charges récupérables ; que la Cour de cassation a considéré qu'en statuant ainsi alors que les frais de télésurveillance ne figurent pas dans la liste limitative des charges annexées au décret du 26 août 1987, la Cour d'appel a violé ce texte ;
Qu'à la lumière des moyens de cassation exposés ainsi que le stipule l'article 624 du Code de procédure civile, il s'avère que ne restent soumis au jugement de la Cour de renvoi, que les trois points suivants :
- imputation ou non aux locataires de la TVA afférente aux comptes 111, 151, 156, 341 et 411,
- caractère récupérable ou non des taches d'entretien accomplies non par la gardienne mais par son mari,
- caractère récupérable ou non du coût de l'abonnement de télésurveillance ;
Que la société Sollar ne discute plus l'absence d'imputation de la TVA pour les comptes identifiés ci-dessus et a établi un tableau faisant apparaître la déduction opérée en ce sens sur le montant des charges récupérables à ce titre ; que les locataires doivent donc être condamnés à payer la somme résiduelle de 2.128,17 euros de ce chef, déduction opérée de la quote-part de 12,07 euros correspondant à l'abonnement de télésurveillance ; que c'est à juste titre que le montant de la rémunération de Mme Z..., charges sociales et fiscales comprises, a été récupéré sur les locataires à hauteur de trois quart de la dépense ; qu'il convient en conséquence de condamner Mme X... et M. Y... à payer à la société Sollar la somme de 2.128,17 euros à titre d'arriéré de charges locatives ;
Alors d'une part, que la cassation annule intégralement le chef de dispositif qu'elle atteint, quel que soit le moyen qui a déterminé la cassation ; qu'en l'espèce, la Cour de cassation a cassé et annulé l'arrêt du 29 novembre 2007 « sauf en ce qu'il a rejeté les demandes de M. Y... et de Mme X... relatives à la communication par le bailleur de la clé de répartition des charges, des justificatifs des dépenses exposées et au caractère récupérable de l'achat d'une brouette » ; que la Cour d'appel de renvoi devait dès lors examiner toutes les contestations relatives au caractère récupérable des charges imputées à Mme X... et à M. Y... à l'exception de l'achat d'une brouette ; qu'en décidant qu'il ne resterait soumis au jugement de la Cour de renvoi, que les trois points qui ont déterminé la cassation à savoir l'imputation ou non aux locataires de la TVA afférente aux comptes 111, 151, 156, 341 et 411, le caractère récupérable ou non des taches d'entretien accomplies non par la gardienne mais par son mari, le caractère récupérable ou non du coût de l'abonnement de télésurveillance, la Cour d'appel a violé l'article 624 du Code de procédure civile ;
Alors d'autre part, que par l'effet de l'annulation intervenue du chef du dispositif rejetant les contestations relatives aux charges autres que l'achat d'une brouette, la cause et les parties avaient été remises, dudit chef tout entier, dans le même état où elles se trouvaient avant l'arrêt cassé, de sorte qu'étaient recevables les demandes, qui étaient l'accessoire, la conséquence ou le complément des demandes initiales sur lesquelles il avait été statué par le chef de l'arrêt atteint par la cassation ; qu'en décidant qu'il ne resterait soumis au jugement de la Cour de renvoi, que les trois points qui ont déterminé la cassation à savoir l'imputation ou non aux locataires de la TVA afférente aux comptes 111, 151, 156, 341 et 411, le caractère récupérable ou non des tâches d'entretien accomplies non par la gardienne mais par son mari, le caractère récupérable ou non du coût de l'abonnement de télésurveillance et en refusant ainsi d'examiner les demandes qui constituaient l'accessoire, la conséquence ou le complément des contestations initiales des locataires, la Cour d'appel a violé les articles 624 625, 633 et 638 du Code de procédure civile.
DEUXIEME MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir condamné Mme X... et M. Y... à payer à la société Sollar la somme de 2.128,17 euros à titre d'arriéré de charges locatives ;
Aux motifs qu'à la lumière des moyens de cassation exposés ainsi que le stipule l'article 624 du Code de procédure civile, il s'avère que ne restent soumis au jugement de la Cour de renvoi, que les trois points suivants :
- imputation ou non aux locataires de la TVA afférente aux comptes 111, 151, 156, 341 et 411,
- caractère récupérable ou non des taches d'entretien accomplies non par la gardienne mais par son mari,
- caractère récupérable ou non du coût de l'abonnement de télésurveillance ;
Que la société Sollar ne discute plus l'absence d'imputation de la TVA pour les comptes identifiés ci-dessus et a établi un tableau faisant apparaître la déduction opérée en ce sens sur le montant des charges récupérables à ce titre ; que les locataires doivent donc être condamnés à payer la somme résiduelle de 2.128,17 euros de ce chef, déduction opérée de la quote-part de 12,07 euros correspondant à l'abonnement de télésurveillance ; que c'est à juste titre que le montant de la rémunération de Mme Z..., charges sociales et fiscales comprises, a été récupéré sur les locataires à hauteur de trois quart de la dépense ; qu'il convient en conséquence de condamner Mme X... et M. Y... à payer à la société Sollar la somme de 2.128,17 euros à titre d'arriéré de charges locatives ;
Alors d'une part, qu'en prononçant une condamnation au titre d'un arriéré de charges, sans répondre aux conclusions de Mme X... et de M. Y... qui faisaient valoir que malgré la procédure en cours, ils s'étaient acquittés intégralement des sommes réclamées par la société Sollar et n'étaient redevables d'aucun arriéré de loyer ou de charges au 31 décembre 2007 et qu'il appartenait au contraire à cette dernière de leur restituer les sommes versées au titre des charges non récupérables, la Cour d'appel a violé l'article 455 du Code de procédure civile ;
Alors d'autre part, que la cassation de l'arrêt du 29 novembre 2007 qui a été prononcée « sauf en ce qu'il a rejeté les demandes de M. Y... et de Mme X... relatives à la communication par le bailleur de la clé de répartition des charges, des justificatifs des dépenses exposées et au caractère récupérable de l'achat d'une brouette » a atteint notamment le chef de dispositif de l'arrêt condamnant ces derniers au paiement de charges prétendument arriérés ; qu'à supposer que c'est en raison de l'étendue de la cassation prononcée que la Cour d'appel a refusé d'examiner les contestations de Mme X... et de M. Y... quant à l'existence d'un arriéré impayé, la Cour d'appel a violé les articles 624, 625, 633 et 638 du Code de procédure civile.
TROISIEME MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir condamné Mme X... et M. Y... à payer à la société Sollar la somme de 2.128,17 euros à titre d'arriéré de charges locatives ;
Aux motifs que s'il est constant que les dépenses correspondant à la rémunération du gardien ne sont exigibles au titre des charges récupérables à concurrence des trois quarts de leur montant que lorsque l'entretien des parties communes et l'élimination des rejets sont assurés cumulativement par l'intéressé en application des dispositions du décret du 9 novembre 1982 applicable aux bailleurs sociaux, il en va différemment lorsque l'entretien de l'immeuble est assuré par un couple de gardiens ; que les rémunérations du couple sont alors récupérables à concurrence des trois quarts peu important le mode de répartition des tâches au sein du couple ; qu'en l'espèce, les documents produits au dossier démontrent que l'entretien de l'immeuble occupé par Mme X... et M. Y... est assuré indifféremment par les époux Z... dont les contrats de travail des 9 février 1993 et 26 décembre 2001 expressément qualifiés d'indissociables prévoient chacun les tâches relatives à cet entretien et notamment aux ordures ménagères ; que c'est donc à juste titre que le montant de la rémunération de Mme Z..., charges sociales et fiscales comprises a été récupéré sur les locataires à hauteur des trois quarts de la dépense ;
Alors d'une part, que l'application de l'article 2 c) et d) du décret du 26 août 1987 et de l'article 2 d) et e) du décret du 9 novembre 1982 dans leur rédaction applicable en la cause, impliquent que l'entretien des parties communes et l'élimination des rejets soient assurés cumulativement par le gardien ou le couple de gardiens qui peut se répartir les tâches ou par l'employé d'immeuble et que ceux-ci assurent seuls ces travaux ; qu'en l'espèce, il résulte des contrats de travail de Mme Z... en date des 1er mars 1993 et 26 décembre 2001, que cette dernière a été employée en qualité de gardienne, tandis que les contrats de son époux M. Z... en date des 9 février 1993 et 26 décembre 2001 stipulent que ce dernier est engagé en qualité d'employé d'immeuble ou d'ouvrier d'entretien ; qu'ainsi, les deux tâches ne sont pas assurées cumulativement par un couple de gardien, mais par un couple dont un membre est gardien et l'autre employé d'immeuble, de sorte que les dépenses liées à la rémunération des personnes en cause ne sont pas récupérables ; qu'en décidant le contraire, la Cour d'appel a violé les articles 2 des décrets susvisés ;
Alors d'autre part qu'en statuant comme elle l'a fait, sans à tout le moins répondre aux conclusions de Mme X... et de M. Y... qui faisaient valoir que les dépenses litigieuses n'étaient pas récupérables, dès lors que Mme Z... était employée en qualité de gardienne tandis que son époux était employé en qualité d'employé d'immeuble et qu'il n'y avait pas en l'espèce, exercice cumulatif des deux tâches par un « couple de gardiens », la Cour d'appel a violé l'article 455 du Code de procédure civile.
