LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Douai, 14 juin 2011), que les sociétés Les Philepholes et Marel sont propriétaires de fonds bâtis contigus ; que la première a agi contre la seconde aux fins de la voir condamner à prendre à sa charge exclusive des frais exposés par un géomètre-expert commis d'un commun accord, que la société Marel a demandé reconventionnellement la suppression des vues procurées par un escalier extérieur et par des fenêtres aménagées dans l'immeuble de sa voisine ;
Sur le second moyen, ci-après annexé :
Attendu, d'une part, que la société Les Philepholes n'ayant pas soutenu dans ses conclusions que les demandes de suppression de vues de son adversaire se heurtaient aux dispositions de l'article 544 du code civil et à celles de l'article 1er du Premier protocole additionnel à la Convention européenne de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales, le moyen est, de ce chef, nouveau, mélangé de fait et de droit ;
Et attendu, d'autre part, que la cour d'appel n'était pas tenue de répondre à un simple argument tiré de ce que la société Marel avait acquis son fonds en 2008 ;
D'où il suit que le moyen, pour partie irrecevable, n'est pas fondé pour le surplus ;
Mais sur le premier moyen :
Vu l'obligation pour le juge de ne pas dénaturer les documents de la cause ;
Attendu que pour accueillir la demande de la société Marel relative aux vues procurées par l'escalier extérieur, l'arrêt retient que l'attestation de M. X..., sur laquelle la société Les Philepholes se fonde pour exciper de la prescription, doit être écartée comme ne permettant pas, faute de repère temporel, de caractériser l'existence d'une vue trentenaire ;
Qu'en statuant ainsi, alors que dans cette attestation, le témoin, propriétaire d'un appartement donnant sur le fonds de la société Les Philepholes, écrivait qu'il avait toujours vu l'immeuble appartenant à cette société doté de l'escalier extérieur et précisait qu'il avait acquis son appartement en 1971, la cour d'appel, dénaturant les termes clairs et précis de cette attestation, a violé le principe susvisé ;
PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'elle a accueilli la demande de la société Marel tendant à la suppression des vues procurées par l'escalier aménagé à l'extérieur de l'immeuble appartenant à la société Les Philepholes, l'arrêt rendu le 14 juin 2011, entre les parties, par la cour d'appel de Douai ; remet, en conséquence, sur ce point, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Douai, autrement composée ;
Condamne la société Marel aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes de la société Les Philepholes et des époux Y... ainsi que de la société Marel et des époux Z... ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du cinq février deux mille treize.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits par Me Georges, avocat aux Conseils, pour la société Les Philepholes et les époux Y....
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt attaqué D'AVOIR confirmé le jugement entrepris en tant qu'il a condamné la SCI Les Philepholes à supprimer la vue permise par l'escalier extérieur de son immeuble, et d'avoir précisé dans son dispositif que cette suppression serait réalisée par la pose d'un grillage opaque ou la création d'un escalier fermé,
AUX MOTIFS PROPRES QU'il résulte de l'article 678 du code civil que l'on ne peut avoir de vues droites ni balcons sur l'héritage de son voisin s'il n'y a dix-neuf décimètres de distance entre le mur où on les pratique et ledit héritage ; qu'en l'espèce, constatant que l'escalier extérieur n'était séparé de la propriété voisine que par un grillage ajouré, permettant ainsi une vue plongeante sur le jardin appartenant à la société Marel, le premier juge a retenu qu'il ne respectait pas les distances légales, ordonnant la suppression de cette vue illicite par la pose d'un grillage opaque ou la création d'un escalier fermé ; que le fait que M. Jean-Claude X... atteste avoir « toujours vu l'immeuble des époux Y... doté d'un escalier » ne permet pas, faute de repère temporel, de caractériser l'existence d'une vue trentenaire ; que c'est donc à bon droit que le premier juge a ordonné la suppression de la vue illicite occasionnée par l'escalier extérieur (arrêt attaqué, pp. 4-5) ;
ET AUX MOTIFS, REPUTES ADOPTES, DU PREMIER JUGE QUE le palier intermédiaire de l'escalier extérieur situé à l'arrière du fonds de la SCI Les Philepholes permet une vue directe, sans effort et de manière permanente sur le fonds de la société Marel et constitue une vue droite ; que ce palier se situe à une hauteur de 1,90 m, permettant une vue plongeante sur le fonds de la société Marel et accolé au mur séparatif, soit à une distance inférieure à 1,90 m ; que si les demandeurs invoquent la prescription, il convient de relever, d'une part, qu'en matière d'acquisition de servitude de vue, l'article 690 du code civil prévoit un délai trentenaire et, d'autre part, que les clichés photographiques laissant apparaître un escalier usager en métal blanc permettant l'accès à la villa de la SCI Les Philepholes ne comportent aucune date certaine, étant relevé au surplus que le grillage, posé sur le mur séparatif, dont la hauteur totale n'est pas déterminable, est quasi opaque, à l'inverse de celui actuellement en place ; que les défendeurs justifient de la création irrégulière d'une vue droite sur leur fonds par cet escalier extérieur (jugement entrepris, p. 4) ;
ALORS QUE le juge a l'obligation de ne pas dénaturer les documents de la cause ; qu'en l'espèce, en énonçant que l'attestation par laquelle M. X... a indiqué avoir toujours vu l'immeuble de M. et Mme Y... doté d'un escalier ne permettait pas de caractériser l'existence d'une vue trentenaire « faute de repère temporel », quand l'auteur de l'attestation, demeurant dans le voisinage, précisait avoir « acquis son appartement en 1971 », la cour d'appel, qui a dénaturé les termes de cette attestation, a violé le principe susvisé.
SECOND MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt attaqué D'AVOIR confirmé le jugement entrepris en ce qu'il a condamné la SCI Les Philepholes à supprimer les vues permises par les fenêtres visées sous les nos 3, 4, 7, 8, 9 et 10 au procès-verbal d'huissier de justice établi le 25 juin 2009, et d'avoir précisé dans son dispositif que la suppression des vues résultant desdites fenêtres serait réalisée par la pose de verres translucides,
AUX MOTIFS PROPRES QUE la société Marel et les époux Z... fondent leurs demandes de suppression des vues résultant de six fenêtres, à titre principal sur le non-respect des distances légales, et à titre subsidiaire sur l'existence de troubles anormaux de voisinage ; que le bâtiment qui donne sur la propriété Marel est un bâtiment en angle comportant 2 fenêtres sur un mur perpendiculaire (fenêtres nos 3 et 4) et 4 fenêtres sur le mur parallèle (fenêtres nos 7, 8, 9 et 10) ; que les fenêtres nos 3 et 4, constituant des vues obliques, qui sont respectivement situées à 91 cm et 2,30 m environ de la limite séparative, respectent la distance légale de 60 cm prévue à l'article 679 du code civil ; que les fenêtres nos 7, 8, 9 et 10, constituant des vues droites, respectent également les distances légales puisqu'elles sont situées à 4,50 m de la limite séparative ; que, cependant, le droit pour un propriétaire de jouir de son bien de la manière la plus absolue est limité par l'obligation qu'il a de ne causer à la propriété d'autrui aucun trouble dépassant les inconvénients normaux du voisinage ; qu'il appartient à la société Marel, qui invoque un trouble anormal de voisinage, de démontrer que les vues résultant des fenêtres de l'immeuble voisin excèdent les inconvénients normaux du voisinage ; que les plans et photographies produits aux débats font apparaître que les six fenêtres de l'immeuble de la SCI Les Philepholes, situées aux premier et deuxième étages, donnent vue plongeante, par-dessus le mur séparatif, sur la propriété Marel et particulièrement sur sa véranda et son jardin ; que l'immeuble de la SCI Les Philepholes est un gîte donné en location pouvant accueillir jusqu'à 30 personnes ; que les attestations produites aux débats par la société Marel font état de nombreuses indiscrétions des locataires de la SCI Les Philepholes, certains témoins attestant l'interpellation verbale depuis les fenêtres litigieuses, tous les témoins attestant d'une curiosité excessive des locataires ; que, s'il est exact que la situation géographique de l'immeuble en centre-ville du Touquet ne permet pas à la société Marel d'avoir la garantie d'une totale intimité dans la jouissance de son bien, les attestations produites aux débats sont suffisamment circonstanciées et précises pour établir que, compte tenu des conditions particulières d'habitation de l'immeuble, du nombre important d'ouvertures, de la caractéristique plongeante des vues et de la fréquence des regards indiscrets et des interpellations, les vues résultant des fenêtres litigieuses portent atteinte à l'intimité du propriétaire voisin, excédant ainsi les inconvénients normaux du voisinage ; que le mur séparatif actuel est d'une hauteur de 1,90 m et les fenêtres les plus proches de la limite s'élèvent entre 2,80 m et 4,20 m de hauteur, de sorte qu'il conviendrait de surélever le mur jusqu'à 4 m de hauteur au moins ; que le plan d'occupation des sols limite la hauteur des clôtures sur cour et jardin à 2 m ; que la cour confirmera le jugement déféré en décidant que la suppression des vues permises par les fenêtres sera réalisée par la pose de verres translucides sur les six fenêtre litigieuses (arrêt attaqué, pp. 5-6) ;
ET AUX MOTIFS, REPUTES ADOPTES, DU PREMIER JUGE QUE la société Marel et les époux Z... justifient d'attestations concordantes sur le sentiment général ressenti par les personnes se rendant sur leur fonds d'être exposées du fait des vues plongeantes sur leur fonds, aux regards indiscrets de leurs voisins ; qu'il ressort de l'ensemble des éléments dont font état la société Marel et les époux Z... que les troubles par eux invoqués constituent des troubles anormaux du voisinage justifiant que leur soit allouée la somme de 2.500 € en réparation du préjudice et que soit ordonnée la suppression de ces vues par mise en place d'une paroi simplement translucide en lieu et place des vitres transparentes (jugement entrepris, pp. 5 et 6) ;
1) ALORS QUE le défaut de réponse à conclusions équivaut à un défaut de motifs ; qu'en l'espèce, dans leurs conclusions d'appel (p. 3), la SCI Les Philepholes et M. et Mme Y... opposaient aux prétentions de leurs voisins le fait qu'ils se plaignaient de troubles de jouissance résultant de vues permises par les fenêtres d'un immeuble qui avait été construit avant qu'ils ne fassent l'acquisition du leur, puisque la SCI Les Philepholes avait acheté son immeuble en juillet 2005 et terminé complètement les travaux d'extension en juin 2007, tandis que la société Marel n'avait acheté son bien qu'en avril 2008 ; qu'il s'agissait là d'un moyen opérant en ce qu'il se prévalait donc de ce que l'existence des vues critiquées sur le fonds acquis par la société Marel était connue d'elle lors de son acquisition ; que cette circonstance était en effet de nature à permettre de retenir que la société Marel avait assumé en connaissance de cause le risque, inhérent à l'existence de ces vues, d'atteintes à l'intimité des personnes résidant dans l'immeuble acquis par elle ; qu'il appartenait dès lors à la cour d'appel de répondre à ce moyen et qu'en s'abstenant de le faire, elle a méconnu les exigences de l'article 455 du code de procédure civile ;
2) ALORS QUE le droit pour un propriétaire de jouir de sa chose de la manière la plus absolue, sauf usage prohibé par les lois ou les règlements, ne peut être limité par l'obligation qu'il a de ne causer à la propriété d'autrui aucun dommage dépassant les inconvénients normaux du voisinage que dans la mesure de ce qui est strictement nécessaire pour concilier cette obligation avec la protection du droit de propriété ; qu'en l'espèce, la SCI Les Philepholes et M. et Mme Y... soulignaient, dans leurs conclusions d'appel (pp. 2 et 4), que la mesure prescrite, de suppression des vues par la pose de verres translucides sur les six fenêtre litigieuses, était manifestement excessive, disproportionnée, en ce qu'elle aboutissait à rendre l'immeuble quasi inhabitable, au point de ne même plus permettre à M. et Mme Y... d'assurer par leurs fenêtres la surveillance de leurs petits-enfants dans leur propre jardin ; qu'en se bornant, pour justifier la mesure prescrite, à retenir que, compte tenu de leurs caractéristiques et des indiscrétions qu'elles permettaient, les vues critiquées portaient à l'intimité du propriétaire voisin une atteinte excédant les inconvénients normaux du voisinage, sans examiner si la mesure prescrite ne portait pas aux conditions d'habitabilité de l'immeuble une altération d'une gravité telle qu'elle excédait les limitations pouvant être légalement apportées à l'exercice du droit de propriété, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 544 du code civil, 2 et 17 de la Déclaration des droits de l'homme et du citoyen de 1789 et 1er du Premier protocole additionnel à la Convention européenne de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales.
