LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 28 octobre 2011), que, les 25 et 27 novembre 2003, Mme X... et M. X... (les consorts X...) ont conclu une promesse synallagmatique de vente avec les sociétés Immobilière French Riviera, JMC immobilier et Alma (les sociétés), sous la condition suspensive du non-exercice de tout droit de préemption ; que la signature de l'acte authentique devait intervenir au plus tard le 30 mars 2004 ; que la commune de Nice ayant exercé son droit de préemption le 11 mars 2004, les sociétés ont saisi la juridiction administrative afin d'obtenir l'annulation de cette décision ; que, par acte du 21 mai 2004, les consorts X... ont vendu l'immeuble à la commune de Nice et celle-ci l'a revendu le 30 mars 2005 à la société HLM Erilia, qui l'a réhabilité et affecté au logement de personnes sous plafond de ressources ; que, par jugement irrévocable du 18 octobre 2007, notifié le 23 octobre 2007, le tribunal administratif de Nice a annulé la décision de préemption, mais, considérant le but d'intérêt général poursuivi par la commune, a rejeté la requête des sociétés tendant à enjoindre à cette dernière de leur offrir l'acquisition de l'immeuble en leur qualité d'acheteurs évincés ; que, par actes des 14, 15 et 16 janvier 2008, les sociétés ont assigné la commune de Nice, la société HLM Erilia et les consorts X... afin d'obtenir l'annulation des ventes des 21 mai 2004 et 30 mars 2005 et la réalisation forcée de celle objet de la promesse des 25 et 27 novembre 2003 ;
Attendu que les sociétés font grief à l'arrêt de les déclarer irrecevables en leurs demandes, alors, selon le moyen :
1°/ que l'annulation par le juge administratif de la décision d'exercice du droit de préemption n'emporte pas annulation de la vente conclue entre la personne publique et le cédant, cette annulation devant être prononcée par le juge du contrat ; qu'en l'espèce, le "compromis" de vente conclu entre les consorts X... et les sociétés stipulait : "Réiteration Authentique" : "En cas de réalisation des conditions suspensives stipulées au compromis, la signature de l'acte authentique de vente aura lieu au plus tard le 30 mars 2004 … . Toutefois, ce délai sera automatiquement prorogé jusqu'à réception des pièces administratives nécessaires à la perfection de l'acte authentique, et ce sans que la liste qui suit soit limitative : renonciation expresse ou tacite à un droit de préemption, note d'urbanisme, certificat d'urbanisme, arrêté d'alignement, etc…" ; qu'il était encore indiqué que "la date d'expiration de ce délai ou de la prorogation n'est pas extinctive mais constitutive du point de départ de la période à partir de laquelle l'une des parties pourra obliger l'autre à s'exécuter" ; que l'annulation de la vente conclue entre les consorts X... et la ville de Nice et entre celle-ci et la société Erilia, à la suite de l'annulation de la décision de préemption exercée par la première, étant un préalable nécessaire à la réalisation du "compromis", cette décision d'annulation constituait un "élément nécessaire à la perfection de la vente", au sens de la clause susvisée, de sorte que le délai prévu par cette clause ne pouvait commencer à courir avant que cette annulation ne soit prononcée par le juge judiciaire ; que l'arrêt attaqué, qui juge que l'assignation des sociétés, tendant à faire constater la nullité des ventes conclues sur la base du droit de préemption ultérieurement annulé et par voie de conséquence, la perfection de la cession que renfermait le "compromis", était tardive pour ne pas avoir été délivrée dans le délai d'un mois à compter de la notification de la décision du juge administratif constatant la nullité de l'exercice du droit de préemption, a méconnu, par refus d'application, les dispositions précitées et violé l'article 1134 du code civil ;
2°/ que selon le même "compromis" de vente : "Si l'une des parties vient à refuser de réitérer la présente vente, l'autre pourra invoquer le bénéfice de la clause pénale ou saisir le tribunal compétent afin de faire constater la vente par décision de justice, la partie défaillante supportant les frais de justice, le tout dans le délai d'un mois de la date indiquée en tête du présent paragraphe ou de la date, si elle est postérieure, à laquelle auront été réunis tous les éléments nécessaires à la perfection de l'acte, et cette partie devra en outre payer à son cocontractant, le montant de la clause pénale stipulée aux présentes, nonobstant tous dommages-intérêts" ; que méconnaît cette clause par fausse application et viole l'article 1134 du code civil, la cour d'appel qui juge qu'il appartenait aux sociétés d'introduire dans le délai d'un mois à compter de la notification de la décision du tribunal administratif annulant la décision de préemption par la ville de Nice, l'action tendant à faire constater la perfection de la vente par décision de justice, cependant qu'une telle action n'avait pas pour objet de faire sanctionner un refus de réitérer des consorts X..., mais de tirer les conséquences de l'annulation de l'exercice de son droit de préemption par la ville de Nice, ce qui était un préalable juridiquement indispensable pour que le "compromis" puisse recevoir application ;
3°/ qu'en jugeant que la clause impartissant à chacune des parties au "compromis" de vente un délai d'un mois pour introduire une action tendant à faire constater la perfection de la vente, en cas de refus de l'autre partie de réitérer celle-ci, s'appliquait aussi à l'action tendant à faire constater la nullité des ventes consenties par les consorts X... à la ville de Nice, puis par celle-ci à la société Erilia, à la suite de l'annulation de l'exercice du droit de préemption par le juge administratif, aux motifs que ces deux actions étaient contenues dans une seule et même assignation, la cour d'appel a méconnu de plus fort les termes clairs et précis du "compromis", et violé l'article 1134 du code civil ;
4°/ que la cour d'appel qui n'a pas constaté que les consorts X... auraient opposé un refus de réitérer à une sommation de passer l'acte authentique que leur auraient adressé les sociétés, et qui, néanmoins, fait application de la clause du contrat stipulant que si l'une des parties vient à refuser de réitérer la présente vente, l'autre pourra saisir le tribunal compétent afin de faire constater la vente par décision de justice dans le délai d'un mois à compter de ce refus, prive sa décision de base légale au regard de l'article 1134 du code civil ;
Mais attendu qu'ayant souverainement retenu que les dispositions de la promesse de vente devaient s'appliquer à tous les cas où l'une des parties se voyait opposer par l'autre ou du fait de l'autre un obstacle à la réitération de la vente par acte authentique et relevé que l'assignation tendait à obtenir non seulement l'annulation des actes de vente, mais également la réalisation forcée de la vente et que les sociétés ne se heurtaient à aucune impossibilité d'agir à l'encontre des consorts X... pour faire constater la vente par décision de justice, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de procéder à une recherche que ses constatations rendaient inopérante et qui a pu en déduire que les sociétés devaient saisir le juge judiciaire dans le délai d'un mois à compter de la notification du jugement annulant la décision de préemption, a légalement justifié sa décision ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne les sociétés Immobilière French Riviera, JMC Immobilier et Alma aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne les sociétés Immobilière French Riviera, JMC Immobilier et Alma à payer à la commune de Nice la somme de 2 500 euros, à la société HLM Erilia la somme de 2 500 euros et aux consorts X... la somme de 1 000 euros ; rejette la demande des sociétés Immobilière French Riviera, JMC immobilier et Alma ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du trente janvier deux mille treize.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen produit par la SCP Célice, Blancpain et Soltner, avocat aux Conseils, pour la société JMC immobilier, la société Alma et la société Immobilière French Riviera
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir, infirmant le jugement entrepris, déclaré les sociétés IMMOBILIERE FRENCH RIVIERA, JMC et ALMA, irrecevables en toutes leurs demandes ;
AUX MOTIFS QUE « l'assignation des sociétés IMMOBILIERE FRENCH RIVIERA, JMC et ALMA, qui tendait à obtenir l'annulation des ventes des 21 mai 2004 et 30 mars 2005, même s'il y est écrit «résolution», et leurs conclusions, rectifiant cette erreur de plume, ont été publiées au Bureau des Hypothèques ; que les demandes sont donc recevables à ce titre ; que le compromis de vente des 25 et 27 novembre 2003 prévoyait : « Les présentes sont expressément soumises aux conditions suspensives ci-après : qu'aucun droit de préemption pouvant exister ne soit exercé… REITERATION AUTHENTIQUE En cas de réalisation des conditions suspensives stipulées au compromis, la signature de l'acte authentique de vente aura lieu au plus tard le 30 mars 2004… Toutefois, ce délai sera automatiquement prorogé jusqu'à réception des pièces administratives nécessaires à la perfection de l'acte authentique, et sans que la liste qui suit soit limitative : renonciation expresse ou tacite à un droit de préemption… En toute hypothèse, cette prorogation ne pourra excéder le 15 avril 2004. La date d'expiration de ce délai, ou de sa prorogation ainsi qu'il est indiqué ci-dessus, n'est pas extinctive mais constitutive du point de départ de la période à partir de laquelle l'une des parties pourra obliger l'autre à s'exécuter. Si l'une des parties vient à refuser de réitérer la présente vente, l'autre pourra invoquer le bénéfice de la clause pénale ou saisir le Tribunal compétent afin de faire constater la vente par décision de justice, la partie défaillante supportant les frais de justice, le tout dans le délai d'un mois de la date indiquée en tête du présent paragraphe ou de la date, si elle est postérieure, à laquelle auront été réunis tous les éléments nécessaires à la perfection de l'acte, et cette partie devra en outre payer à son cocontractant le montant de la clause pénale stipulée aux présentes, nonobstant tous dommages-intérêts » ; que la ville de NICE ayant exercé son droit de préemption sur l'immeuble, les sociétés IMMOBILIERE FRENCH RIVIERA, JMC et ALMA ayant attaqué cette décision, et le Tribunal Administratif de NICE l'ayant annulée par jugement définitif du 18 octobre 2007, exécutoire dès sa notification le 23 octobre 2007, les acquéreurs évincés devaient saisir le juge judiciaire pour faire valoir les droits qu'ils tenaient du compromis dans le délai d'un mois à compter de cette date, soit au plus tard le 24 novembre 2007 ; or qu'ils n'ont délivré leur assignation que le 14 janvier 2008 ; que pour tenter de faire échec à la forclusion ainsi encourue, les sociétés French Riviera JMC et Alma font valoir que les dispositions susvisées ne s'appliqueraient qu'en cas de «refus de réitérer la vente » stricto sensu, et que « tous les éléments nécessaires à la perfection de l'acte» ne seraient réunis qu'une fois les ventes intervenues sur le fondement du droit de préemption annulées ; que cependant force est de constater que leur assignation tendait à obtenir non seulement l'annulation des actes des 21 mai 2004 et 30 mars 2005, mais aussi et surtout la «réalisation forcée de la vente des biens objet du compromis» ; qu'il s'en déduit que les dispositions susvisées doivent nécessairement être interprétées en ce sens qu'elles s'appliquent à tous les cas où l'une des parties se voit opposer par l'autre ou du fait de l'autre un obstacle à la réitération de la vente par acte authentique, et que les sociétés IMMOBILIERE FRENCH RIVIERA, JMC et ALMA ne se heurtaient à aucune impossibilité d'agir à l'encontre des consorts X... pour «faire constater la vente par décision de justice» ; qu'elles devaient donc les assigner dans le délai convenu ; or qu'elles ne l'ont pas fait ; qu'étant de ce fait forcloses, les sociétés IMMOBILIERE FRENCH RIVIERA, JMC et ALMA ne disposent d'aucun droit à l'annulation des actes des 21 mai 2004 et 30 mars 2005 ; que le jugement entrepris sera en conséquence infirmé, et les sociétés IMMOBILIERE FRENCH RIVIERA, JMC et ALMA seront déclarées irrecevables en leurs demandes ; que leur procédure ne peut être qualifiée d'abusive ; que la demande de dommages et intérêts des consorts X... sera donc rejetée » ;
ALORS, D'UNE PART, QUE l'annulation par le juge administratif de la décision d'exercice du droit de préemption n'emporte pas annulation de la vente conclue entre la personne publique et le cédant, cette annulation devant être prononcée par le juge du contrat ; qu'en l'espèce, le compromis de vente conclu entre les consorts X... et les sociétés exposantes stipulait («REITERATION AUTHENTIQUE » (al.1 et 3) : « En cas de réalisation des conditions suspensives stipulées au compromis, la signature de l'acte authentique de vente aura lieu au plus tard le 30 mars 2004 … . Toutefois, ce délai sera automatiquement prorogé jusqu'à réception des pièces administratives nécessaires à la perfection de l'acte authentique, et ce sans que la liste qui suit soit limitative : renonciation expresse ou tacite à un droit de préemption, note d'urbanisme, certificat d'urbanisme, arrêté d'alignement, etc…» ; qu'il était encore indiqué que «la date d'expiration de ce délai ou de la prorogation n'est pas extinctive mais constitutive du point de départ de la période à partir de laquelle l'une des parties pourra obliger l'autre à s'exécuter» ; que l'annulation de la vente conclue entre les consorts X... et la ville de NICE et entre celle-ci et la société ERILIA, à la suite de l'annulation de la décision de préemption exercée par la première, étant un préalable nécessaire à la réalisation du compromis, cette décision d'annulation constituait un «élément nécessaire à la perfection de la vente», au sens de la clause susvisée, de sorte que le délai prévu par cette clause ne pouvait commencer à courir avant que cette annulation ne soit prononcée par le juge judiciaire ; que l'arrêt attaqué, qui juge que l'assignation des sociétés IMMOBILIERE FRENCH RIVIERA, JMC, et ALMA, tendant à faire constater la nullité des ventes conclues sur la base du droit de préemption ultérieurement annulé et par voie de conséquence, la perfection de la cession que renfermait le compromis, était tardive pour ne pas avoir été délivrée dans le délai d'un mois à compter de la notification de la décision du juge administratif constatant la nullité de l'exercice du droit de préemption, a méconnu, par refus d'application, les dispositions précitées et violé l'article 1134 du Code civil ;
ALORS, D'AUTRE PART, QUE selon le même compromis de vente (al.6) : «Si l'une des parties vient à refuser de réitérer la présente vente, l'autre pourra invoquer le bénéfice de la clause pénale ou saisir le tribunal compétent afin de faire constater la vente par décision de justice, la partie défaillante supportant les frais de justice, le tout dans le délai d'un mois de la date indiquée en tête du présent paragraphe ou de la date, si elle est postérieure, à laquelle auront été réunis tous les éléments nécessaires à la perfection de l'acte, et cette partie devra en outre payer à son cocontractant, le montant de la clause pénale stipulée aux présentes, nonobstant tous dommages-intérêts» ; que méconnaît cette clause par fausse application et viole l'article 1134 du Code civil, la cour d'appel qui juge qu'il appartenait aux sociétés exposantes d'introduire dans le délai d'un mois à compter de la notification de la décision du Tribunal Administratif annulant la décision de préemption par la ville de NICE, l'action tendant à faire constater la perfection de la vente par décision de justice, cependant qu'une telle action n'avait pas pour objet de faire sanctionner un refus de réitérer des consorts X..., mais de tirer les conséquences de l'annulation de l'exercice de son droit de préemption par la Ville de NICE, ce qui était un préalable juridiquement indispensable pour que le compromis puisse recevoir application ;
ALORS, DE TROISIEME PART, QU'en jugeant que la clause impartissant à chacune des parties au compromis de vente un délai d'un mois pour introduire une action tendant à faire constater la perfection de la vente, en cas de refus de l'autre partie de réitérer celle-ci, s'appliquait aussi à l'action tendant à faire constater la nullité des ventes consenties par les consorts X... à la ville de NICE, puis par celle-ci à la société ERILIA, à la suite de l'annulation de l'exercice du droit de préemption par le juge administratif, aux motifs que ces deux actions étaient contenues dans une seule et même assignation, la cour d'appel a méconnu de plus fort les termes clairs et précis du compromis, et violé l'article 1134 du Code civil ;
ALORS, DE QUATRIEME PART, ET EN TOUT ETAT DE CAUSE, QUE la cour d'appel qui n'a pas constaté que les consorts X... auraient opposé un refus de réitérer à une sommation de passer l'acte authentique que leur auraient adressé les exposantes, et qui, néanmoins, fait application de la clause du contrat stipulant que si l'une des parties vient à refuser de réitérer la présente vente, l'autre pourra saisir le tribunal compétent afin de faire constater la vente par décision de justice dans le délai d'un mois à compter de ce refus, prive sa décision de base légale au regard de l'article 1134 du Code civil.
