LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Versailles, 15 septembre 2011), que la société civile immobilière Gisor (la SCI Gisor) a été déclarée adjudicataire de lots de copropriété vendus aux enchères ; qu'à la requête du créancier poursuivant, M. X..., huissier de justice, membre de la société civile professionnelle Daniel Y... et Pascal X... (la SCP Y...
X...), avait dressé un procès-verbal de constat comportant la description du lot n° 7 ; qu'à ce constat était notamment joint le certificat de mesurage établi par M. Z..., géomètre-expert, membre de la société Azimuth Topo, aux droits de laquelle se trouve la société C... et Z..., précisant que la superficie du lot n° 7 était de 38, 51 m ² ; que le lot décrit dans le constat s'est avéré ne pas être celui objet de la vente dont la surface n'était que de 26, 81 m ² ; que la SCI Gisor a assigné en réparation de son préjudice la SCP Y...
X... qui a appelé en garantie la société C... et Z... ;
Sur le premier moyen :
Attendu que la SCP Y...
X... fait grief à l'arrêt de la débouter de son appel en garantie contre la société C... et Z... alors, selon le moyen, que :
1°) Que dans ses conclusions d'appel, la SCP Y...
X... s'était fondée sur le certificat de mesurage du 26 décembre 2005 établi par le géomètre-expert, M. Z..., qui avait " certifié avoir mesuré la superficie d'un lot de copropriété à usage d'habitation sis au numéro..., portant le n° 7 du règlement de copropriété et situé au 1er étage gauche ", pour démontrer qu'il rentrait " bien dans la mission principale du géomètre expert d'identifier un bien d'effectuer toute autre mesure " ; qu'il s'ensuivait que le géomètre-expert Z... avait commis une faute engageant sa responsabilité en certifiant la superficie d'un lot qu'il avait identifié de manière erronée ; qu'en décidant le contraire aux motifs inopérants que " le lot, objet du litige, a été présenté à la société C...- Z... par l'huissier de justice, comme le lot n° 7 objet de la vente et le mesurage a été effectué le 7 décembre 2005, soit le jour même où la SCP Y...
X... a établi son constat, sans qu'il soit établi ni que le géomètre ait pu disposer de documents lui permettant de se rendre compte de l'erreur survenue sur le lot ni qu'il ait été mandaté, au-delà de l'opération de mesurage de superficie exigée par la loi, pour procéder à l'identification de la consistance du lot, contrairement à ce que soutient la SCP Y...
X... », la cour d'appel a violé l'article 1147 du code civil et l'article 1er de la loi du 8 mai 1946 modifié par l'article 1er de la loi du 16 décembre 1987 ;
2°) Qu'en outre, en affirmant qu'il n'aurait été établi, ni que " le géomètre ait pu disposer de documents lui permettant de se rendre compte de l'erreur survenue sur le lot ", ni qu'il " ait été mandaté, au-delà de l'opération de mesurage de superficie exigée par la loi, pour procéder à l'identification de la consistance du lot, contrairement à ce que soutient la SCP Y...
X...", sans répondre au moyen pertinent des conclusions d'appel de la SCP Y...
X...faisant valoir que le géomètre-expert, M. Z..., " avait participé avec M. Loïc B... à l'élaboration du plan de division de l'immeuble et du tableau descriptif des lots (la société C...- Z... a un établissement secondaire à la même adresse que l'ancien cabinet B..., soit place de l'Eglise à Rueil Malmaison, cf extrait Kbis pièce 16 "), ce qui démontrait qu'il était parfaitement à même d'identifier le lot dont il avait certifié la surface, la cour d'appel a privé son arrêt de motifs et violé l'article 455 du code de procédure civile ;
Mais attendu qu'ayant relevé que le lot, objet du litige, avait été présenté à la société C... et Z... par la SCP Y...
X... comme étant celui objet de la vente, que le mesurage avait été effectué le jour même où l'huissier de justice avait dressé son constat, qu'il n'était pas établi que le géomètre ait pu disposer de documents lui permettant de se rendre compte de l'erreur survenue sur le lot ni qu'il ait été mandaté, au-delà de l'opération de mesurage de superficie exigée par la loi, pour procéder à l'identification de la consistance du lot, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de répondre à des conclusions que ses constatations rendaient inopérantes, a pu en déduire que la SCP Y...
X... devait être déboutée de son appel en garantie ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
Sur le second moyen, ci-après annexé :
Attendu que, sous couvert du grief de violation de la loi, le moyen ne tend qu'à remettre en cause le pouvoir souverain d'appréciation des juges du fond de l'existence et du montant du préjudice invoqué par la SCI Gisor ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne la SCP Daniel Y... et Pascal X... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la SCP Daniel Y... et Pascal X... à payer à la SCI Gisor la somme de 2 500 euros ; rejette la demande de la SCP Daniel Y... et Pascal X... ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du trente janvier deux mille treize.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits par la SCP Tiffreau, Corlay et Marlange, avocat aux Conseils pour la société Daniel Y... et Pascal X...
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
Le moyen reproche à la cour d'appel d'AVOIR confirmé le jugement entrepris ayant débouté la SCP d'huissiers de justice DANIEL Y... et PASCAL X... de son appel en garantie formé à l'encontre de la société de géomètres experts C...-Z...,
AUX MOTIFS QUE : " les premiers juges ont à juste titre retenu que Me Pascal X..., désigné par ordonnance présidentielle afin de décrire les lots, devait au préalable s'assurer de leur situation matérielle dans un état descriptif de division de l'immeuble en quatorze lots ; or dans son constat du 7 décembre 2005, Me X... indique qu'après s'être transporté au local commercial (lot 1), il s'est rendu au... au 1ère étage de l'escalier où il a rencontré M. Mathieu A..., locataire depuis le 29 décembre 2004, et il y procède à la description de l'appartement ; qu'il n'est pas contesté que le véritable lot n° 7 ne se trouvait pas au... (soit l'escalier 1 de la copropriété), mais au..., soit la cage d'escalier 2 de la copropriété, au premier étage et était loué aux époux D...-E..., lesquels n'avaient jamais été informés d'une vente de l'appartement ; alors que l'existence de deux escaliers desservant cet ensemble immobilier et celle de plusieurs appartements au premier étage ne peut pas être contestée, M. X... a décrit, fait visiter et mesurer un appartement se trouvant au premier étage gauche escalier 1 qui constituait en réalité le lot n° 3 de copropriété ; qu'ainsi que l'a relevé le Tribunal, il n'a pris aucune précaution pour s'assurer avoir pris l'escalier 2 (visé dans la description du lot n° 7 au cahier des charges, dans la requête ayant donné lieu à l'ordonnance présidentielle) ; qu'à cet égard, la SCP Y...-X...conclut qu'elle a accepté la décision entreprise qui l'a déclarée responsable pour ne pas s'être assurée avoir emprunté l'escalier 2 précisé dans la requête et qui donne accès au lot n° 7 visé dans l'ordonnance la désignant, mais elle met en avant le fait que M. Olivier Z..., géomètre expert au sens de la société AZIMUTH TOPO, a fait état, dans son certificat de mesurage du 26 décembre 2005, " d'un lot de copropriété à usage d'habitation sis au n°..., portant le numéro 7 du règlement de copropriété et situé au 1er étage gauche " ; que la société C...-Z... a engagé sa responsabilité contractuelle en confortant, du seul fait de ce certificat de mesurage, que le lot mesuré était bien le lot n° 7 et qu'il rentre dans la mission principale du géomètre-expert d'identifier préalablement un bien ; mais faisant l'exacte analyse des éléments de la cause à nouveau débattue en cause d'appel, les premiers juges ont retenu que la SCP Y... ET X... tente en vain de reporter sa propre négligence dans la conduite des diligences qui lui incombait sur le contrôleur technique qu'elle s'est librement adjointe, en application de l'ordonnance du 24 octobre 2005, contrôleur technique dont la mission était réduite à des vérifications obligatoires relatives à l'état parasitaire, à la recherche de plomb et d'amiante et au mesurage de la superficie privative d'un lot conforme à la Loi CARREZ ; que le lot, objet du litige, a été présenté à la société C...-Z... par l'huissier de justice, comme le lot n° 7 objet de la vente et le mesurage a été effectué le 7 décembre 2005, soit le jour même où la SCP Y...-X...a établi sont constat, sans qu'il soit établi ni que le géomètre ait pu disposer de documents lui permettant de se rendre compte de l'erreur survenue sur le lot ni qu'il ait été mandaté, au-delà de l'opération de mesurage de superficie exigée par la loi, pour procéder à l'identification de la consistance du lot, contrairement à ce que soutient la SCP Y...-X..." (arrêt attaqué pages 6 et 7).
ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE " en ce qui concerne l'appel en garantie de la SCP Y... et X... à l'égard de la société C...
Z... GEOMETRES EXPERTS, celui-ci se fonde essentiellement sur les vérifications que, selon l'huissier de justice, le géomètre expert était tenu d'opérer et auxquelles il a failli ; que la SCP Y... et X... tente ainsi vainement de reporter sa propre carence dans la conduite des diligences qui lui incombait sur le contrôleur technique qu'elle s'est librement adjoint, en application de l'ordonnance du 24 octobre 2005, contrôleur technique à la mission nécessairement réduite aux vérifications matérielles relatives à la présence de parasites, de plomb ou d'amiante, et non à la consistance du lot objet de ces contrôles ; que la SCP Y... et X... sera donc déboutée de son appel en garantie à l'encontre de la société C...
Z... GEOMETRES EXPERTS " (jugement entrepris, pages 6 et 7).
ALORS QUE 1°/ dans ses conclusions d'appel (p. 5) la SCP DANIEL Y... et PASCAL X... s'était fondée sur le certificat de mesurage du 26 décembre 2005 établi par le géomètre-expert, M. Z..., qui avait " certifié avoir mesuré la superficie d'un lot de copropriété à usage d'habitation sis au numéro..., portant le n° 7 du règlement de copropriété situé au 1er étage gauche ", pour démontrer qu'il rentrait " bien dans la mission principale du géomètre expert d'identifier un bien d'effectuer toute autre mesure " ; qu'il s'ensuivait que le géomètre-expert Z... avait commis une faute engageant sa responsabilité en certifiant la superficie d'un lot qu'il avait identifié de manière erronée ; qu'en décidant le contraire aux motifs inopérants (p. 7) que " le lot, objet du litige, a été présenté à la société C...-Z... par l'huissier de justice, comme le lot n° 7 objet de la vente et le mesurage a été effectué le 7 décembre 2005, soit le jour même où la SCP Y...-X...a établi son constat, sans qu'il soit établi ni que le géomètre ait pu disposer de documents lui permettant de se rendre compte de l'erreur survenue sur le lot ni qu'il ait été mandaté, au-delà de l'opération de mesurage de superficie exigée par la loi, pour procéder à l'identification de la consistance du lot, contrairement à ce que soutient la SCP Y...-X...", la cour d'appel a violé l'article 1147 do code civil et l'article 1er de la loi du 8 mai 1946 modifié par l'article 1er de la loi du 16 décembre 1987.
ALORS QUE 2°/ en outre, en affirmant qu'il n'aurait été établi, ni que " le géomètre ait pu disposer de documents lui permettant de se rendre compte de l'erreur survenue sur le lot ", ni qu'il " ait été mandaté, au-delà de l'opération de mesurage de superficie exigée par la loi, pour procéder à l'identification de la consistance du lot, contrairement à ce que soutient la SCP Y...-X...", sans répondre au moyen pertinent des conclusions d'appel de la SCP DANIEL Y...et PASCAL X...faisant valoir que le géomètre-expert, M. Z..., " avait participé avec M. Loïc B... à l'élaboration du plan de division de l'immeuble et du tableau descriptif des lots (la société C...-Z... a un établissement secondaire à la même adresse que l'ancien cabinet B..., soit 2 place de l'Eglise à RUEIL MALMAISON, cf extrait Kbis pièce 16 "), ce qui démontrait qu'il était parfaitement à même d'identifier le lot dont il avait certifié la surface, la cour d'appel a privé son arrêt de motifs et violé l'article 455 du code de procédure civile.
SECOND MOYEN DE CASSATION :
(subsidiaire)Le moyen reproche à la cour d'appel d'AVOIR confirmé le jugement entrepris ayant condamné la SCP d'huissiers de justice DANIEL Y... et PASCAL X... à payer à la société civile GISOR la somme de 25 337, 93 euros avec intérêts au taux légal à compter dudit jugement,
AUX MOTIFS QUE " la SCP Y...-X...ne peut se référer à une analyse du préjudice comme se limitant à la perte de chance de ne pas avoir acquis en définitive un appartement de 38, 51 m2, dans la mesure où s'agissant d'une acquisition immobilière, le préjudice de la société GISOR s'analyse en un préjudice économique résultant de l'acquisition d'un bien d'une valeur en capital inférieur à celui qu'elle entendait acquérir, ainsi qu'elle le fait valoir ; l'appelante fait grief aux premiers juges d'avoir fondé son calcul sur des clés de répartition entre les lots 1 et 7 contenues dans l'acte de vente du 28 octobre 2005 aux motifs que cet acte a été annulé et que le prix était dérisoire ; que sur ce point, il convient de préciser : qu'à l'audience sur surenchère du 18 mai 2006 au terme de laquelle la société GISOR a été déclarée adjudicataire, une SCI dénommée LILLI s'est prévalue, sur incident d'un acte de vente qui lui avait été consenti par le débiteur saisi le 28 octobre 2005, publié le 6 mars 2006, mais avait été déclarée irrecevable par jugement rendu à l'audience sur surenchère ; qu'ultérieurement, la SCI GISOR a obtenu la nullité de la vente le 28 octobre 2005, par jugement du Tribunal de grande instance de NANTERRE du 25 juillet 2007 publié au bureau des hypothèques le 19 septembre 2007, permettant la publication du jugement d'adjudication du 18 mai 2006 ; contrairement à l'argumentation de l'appelante, le prix d'adjudication sur surenchère de 200 200 euros, correspondant à la vente globale en un seul lot des deux lots de copropriété n° 1 et n° 7, les premiers juges, pour apprécier le préjudice de la société GISOR et déterminer dans quelle proportion le prix du lot n° 7 a été surévalué, se sont pertinemment référés à la vente antérieure du 28 octobre 2005 portant également sur la vente globale des deux mêmes lots de copropriété mais en retenant non le prix de vente de 60 000 euros en lui-même mais la ventilation entre chacun des lots à raison de 35 euros pour le local commercial et 25 000 euros pour l'appartement, ce qui a permis de retenir les proportions respectives de 58, 33 % et 41, 66 % en sorte que le prix d'adjudication de 200 200 euros payé par la société GISOR peut être justement affecté à l'hauteur de 41, 66 % au lot n° 7 soit 83 403, 32 euros, ainsi que l'a calculé le Tribunal ; que les premiers juges ont justement écarté la référence opérée par la SCP Y...-X...a des ventes des lots 1 et 7 intervenues le 21 juillet 2000 et le 23 mars 2001 ; que la différence entre la surface que la société GISOR a cru acquérir (lot visité dont la surface est de 38, 51m2 qui correspond en fait à la superficie du lot 3) et celle qu'elle a réellement acquise (26, 81 m2 qui est la superficie du lot 7) est de 11, 70 m2 ; que le calcul proposé par la SCP Y...-X..., fondée sur la différence du prix au mètre carré entre la surface de 38, 51 m2 et une surface de 26, 81 m2 ne correspond pas à la réparation de l'entier préjudice de la société GISOR qui se trouve privée de la surface escomptée ; que la différence de surface de 11, 70 m2 correspondant à 30, 38 % de la surface du lot n° 3 (38, 51 m2), le Tribunal a pu à juste titre considérer que ce pourcentage, qui correspond donc au déficit de surface du lot n° 7 acquis par la société GISOR, correspond à la surélévation du prix d'acquisition de ce lot 7 soit la somme de 25 337, 9 euros " (arrêt attaqué pp. 7 et 8)
ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE " bien que considéré par la demanderesse comme ayant été consenti au vil prix de 60 000 euros, l'acte annulé du 28 octobre 2005 donnait une clé de répartition du prix de cette vente les lots 1 et 7 : 35 000 euros pour le premier (soit 58, 33 % du prix) et 25 000 euros pour le deuxième (41, 66 % du prix) ; il y a lieu de retenir cette clé de répartition et de considérer que le prix d'acquisition du lot 7 par la société GISOR a été de 83 403, 32 euros (200 200 euros x 41, 66 %) ; ce même acte du 28 octobre 2005 donne une surface de 26, 81 m2 pour le lot 7 qui doivent être comparés aux 38, 51 m2 mesurés par la société C...
Z... GEOMETRES EXPERTS, ce qui constitue une différence de 11, 7 m2, représentant 30, 38 % de la surface du lot 3 et par voie de conséquence, 30, 38 % de surélévation du prix d'acquisition du lot 7 par la société GISOR, soit la somme de 25 337, 93 euros (83 403, 32 euros x 30, 38 %) qui sera retenue par le tribunal à titre de dommages-intérêts auxquels la SCP Y...
X... sera condamnée pour indemniser la demanderesse du préjudice qu'elle subit par sa faute " (jugement entrepris, p. 8),
ALORS QUE la réparation du préjudice doit être intégrale, sans perte ni profit ; qu'en l'espèce, le préjudice de la société VIGOR était constitué par le paiement du prix excessif du lot n° 7 de 26, 81 m2, qui, à la suite d'une intervention erronée avec le lot n° 3 de 38, 51 m2 qui n'était pas offert à la vente, avait été vendu au prix d'une surface supérieure de 11, 70 m2 que le préjudice de la société GISOR, comme l'avait démontré l'exposante dans ses conclusions d'appel (p. 9), ne pouvait donc être réparé que par l'octroi de la différence entre le prix du m2 effectivement payé et celui aurait dû l'être, soit pour la différence de surface acquise de 11, 70 m2 (38, 51 m2-26, 81 m2), représentant la somme de 11 058, 14 euros ; qu'en allouant cependant à la société GISOR la somme de 25 337, 93 euros, correspondant " à la surélévation du prix d'acquisition de ce lot n° 7 " d'après le " déficit de surface du lot n° 7 ", aux motifs erronés que la société GISOR se serait trouvée " privée de la surface escomptée " qui n'était pourtant pas à vendre, la cour d'appel a violé l'article 1147 du code civil et le principe de la réparation intégrale.
