| France, Cour de cassation, Chambre civile 3, 29 janvier 2013, 11-28192

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Sur le moyen unique :
Vu l'article 16 du code de procédure civile ;
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Orléans, 15 novembre 2010), que par acte authentique du 21 mars 2003, les époux X... ont vendu à Mme Y... un bien immobilier; qu'estimant que l'immeuble vendu n'était pas conforme à l'usage d'habitation qui était prévu, Mme Y... a assigné les époux X... en résolution de la vente ;
Attendu que pour débouter Mme Y... de toutes ses demandes, l'arrêt retient notamment que les époux X... ont satisfait à l'obligation de délivrance des compteurs, certes avec retard, mais avant l'introduction de l'instance et qu'en tout état de cause, l'absence de ces derniers constituait un défaut apparent que Mme Y... avait nécessairement pu constater lors de la vente et à propos duquel elle n'avait émis aucune réserve ;
Qu'en statuant ainsi, alors que les époux X... ne soutenaient pas avoir fait procéder à l'installation des compteurs, et en relevant d'office le moyen tiré de ce que l'absence de compteurs constituait un défaut apparent sur lequel Mme Y... n'avait émis aucune réserve, sans inviter les parties à s'expliquer sur ces points, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;
PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE, en toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 15 novembre 2010, entre les parties, par la cour d'appel d'Orléans ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Bourges ;
Condamne les époux X... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne les époux X... à payer la somme de 2500 euros à Mme Y...; rejette la demande des époux X... ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-neuf janvier deux mille treize.

MOYEN ANNEXE au présent arrêt :

L'arrêt attaqué, partiellement infirmatif, encourt la censure ;
EN CE QU'il a condamné Mlle Y... à payer aux époux X... la somme de 289,96 € et l'a déboutée de toutes ses demandes ;
AUX MOTIFS QU' « aux termes de l'acte authentique de vente du 21 mars 2003, le bien vendu par les époux X... à Djamila Y... est expressément désigné comme étant " un local à usage commercial. éclairé sur la rue des Ponts Chartrains à partir de laquelle on accède, comprenant : une pièce principale, un débarras et un WC" ; que, certes, le compromis de vente signé par les parties le 16 novembre 2002 désignait le bien objet de la vente comme devant être un local à usage d'habitation, dont la consistance se trouvait, pour le surplus, la même que celle reprise dans l'acte susvisé ; que force est donc de constater que les parties ont entendu modifier la destination initialement donnée à l'immeuble vendu, ce qu'elles étaient libres, de faire et ce que Djamila Y... a accepté en signant sans réserve, l'acte authentique de vente ; qu'il se déduit, en réalité, des pièces produites à cet égard que le bien vendu était à l'origine un local commercial et que, si le changement de destination, de local commercial en local à usage d'habitation, a indiscutablement été envisagé en vue de la vente, il n'était pas effectif au jour de la régularisation de l'acte, de sorte que le bien a été vendu en l'état, la responsabilité des diligences à entreprendre étant laissée à l' acquéreur, ce qui résulte, notamment, de l'absence de démarche effective en ce sens effectuée par le vendeur avant .la vente et de l'avertissement donné, dans l'acte, à l'acquéreur, relativement à la réglementation sur le changement d'affectation des locaux (cf. page 14 "Restrictions au droit de transformer les locaux") ; que, en tout état de cause, le premier juge ne pouvait en présence de dispositions claires, précises et non équivoques de l'acte authentique de vente, qualifiant le bien vendu de local à usage commercial, sauf à dénaturer totalement le sens de l'acte, considérer, comme il l'a fait, que la commune intention des parties avait été de vendre un bien à usage d'habitation ; que le jugement doit être infirmé de ce chef ; qu'aux termes de l'acte de vente précité, les époux X... s'étaient donc engagés à vendre à Djamila Y... : "LOT NUMÉRO UN – 1er NIVEAU - REZ DE CHAUSSÉE : un local à usage commercial éclairé sur la rue des Ponts Chartrains à partir de laquelle on accède, comprenant : une pièce principale, un débarras et un WC" ; qu'il leur incombe de rapporter la preuve de ce qu'ils ont délivré à l'acquéreur un bien conforme à ces spécifications ; Sur les compteurs individuels d'eau et d'électricité : que l'obligation de délivrance comprend les accessoires de la chose vendue et tout ce qui a été destiné à son usage perpétuel ; que la modification d'un immeuble en vue de sa vente par lots implique la mise en place de compteurs individuels, s'agissant d'accessoires destinés à l'usage de la chose vendue ; que c'est donc à tort que les époux X... prétendent qu'ils n'y étaient pas obligés au seul motif que cette obligation ne figurait pas dans l'acte de vente ; que les intéressés ne contestent pas l'absence d'installation de compteurs électriques et de consommation d'eau au jour de la vente ; qu'il apparaît, toutefois, que, le 3/11/2003, ils ont communiqué à Djamila Y... l'attestation de conformité de l'installation électrique ; qu'il est certain, par ailleurs, que les compteurs ont bien été posés, puisqu'il est fait mention de leur présence au procèsverbal de constat du 6 décembre 2007 ; que Djamila Y... ne prétend, ni ne justifie qu'elle aurait fait procéder elle-même à l'installation desdits compteurs ; qu'elle ne sollicite d'ailleurs pas le remboursement du coût d'une telle installation ; qu'il se déduit de ce qui précède que les époux X... ont satisfait, en définitive, à l'obligation de délivrance des compteurs, certes avec retard, mais avant l'introduction de l'instance, l'acte introductif de celle-ci ne faisant pas état de l'absence des compteurs ; qu'en tout état de cause, l'absence de ces derniers constituait un défaut apparent que Djamila Y... a nécessairement pu constater lors de la vente et à propos duquel elle n'a émis aucune réserve ; que le grief invoqué ne saurait donc justifier la résolution de la vente ; que le jugement sera infirmé de ce chef ; Sur l'édification du mur : que, sur le plan de division de l'immeuble dressé le 24 avril 2002 par monsieur Z..., géomètre-expert, annexé à l'acte de vente et auquel celui-ci fait expressément référence, figure seulement, à l'emplacement actuel du mur, la matérialisation de la limite séparative du lot vendu ; mais pas celle du mur lui-même ; qu'il est ainsi. établi, et d'ailleurs non contesté, qu'à la date d'établissement du plan, le mur n'avait pas encore été édifié ; que les parties sont en désaccord sur la date à laquelle cette édification est intervenue, les époux X... soutenant qu'elle aurait été antérieure à la signature du compromis de vente, tandis que Djamila Y... allègue qu'elle serait postérieure même à la vente ; que les témoignages produits à cet égard sont contradictoires ; mais qu'à suivre Djamila Y..., les travaux d'édification du mur auraient été réalisés, non entre la date du compromis et celle de la vente, mais postérieurement à la vente elle-même, puisque l'intéressée fait état (cf. ses conclusions du 2/09/2010 page 5) d'une lettre des époux X..., en date du 15/05/2003, lui demandant de laisser l'accès à son logement pour fermer le mur ; que, de même, les attestations de Nicole A... et de Lucette B... qu'elle verse aux débats établissent que le mur n'existait pas en avril 2003 et qu'il a été édifié après la vente, étant rappelé que celle-ci est intervenue le 21 mars 2003 ; qu'il résulte de cette seule constatation que, non seulement au jour de la signature de l'acte authentique de vente, le mur n'avait pas encore été édifié, de sorte que le bien délivré était alors conforme aux spécifications de l'acte, mais encore que les travaux ont eu lieu· à une date où Djamila Y... était devenue propriétaire et avait pris possession des lieux, de sorte qu'ils n'ont pu intervenir qu'avec son accord ; que, en tout état de cause, le plan de division annexé à l'acte de vente, à défaut de mentionner la présence du mur, non encore construit; en matérialisait clairement l'existence et l'emplacement par une ligne continue dépourvue de toute ouverture ; que l'édification ultérieure du mur constituait donc la simple exécution d'une stipulation contractuelle et était, au demeurant, indispensable à la séparation des deux lots constituant l'immeuble ; que Djamila Y... ne peut soutenir que l'édification de ce mur rendrait les lieux inhabitables, en ce que la salle de bains (ou la cuisine) serait dépourvue d'ouverture et d'aération, dès lors que, selon la désignation figurant à l'acte de vente, conforme en cela à l'état descriptif de division et à tous les documents contractuels, elle a acquis un local éclairé sur rue par la pièce· principale, avec un accès direct sur rue, débarras et WC ; que l'absence d'ouverture et d'aération ne peut être considérée comme non conforme à l'utilisation normalement attendue d'un local à usage de débarras, la circonstance que l'intimée ait choisi d'aménager cette pièce en salle de bains ou en cuisine étant à cet égard inopérante ; que Djamila Y... se contente d'affirmer, mais n'en rapporte pas la preuve, que les vendeurs se seraient engagés à effectuer des travaux, un tel engagement ne figurant pas dans l'acte de vente, ni dans aucune autre pièce de nature contractuelle ; que c'est donc en vain qu'elle allègue que les travaux réalisés ne correspondraient pas à ceux prévus, et qu'ils n'auraient pas été exécutés conformément aux règles de l'art ; que le procèsverbal de constat du 6 décembre 2007 mentionne que le mur ne serait pas positionné au droit de la porte d'accès, comme indiqué sur le plan de division, mais qu'il serait en décalage d'une vingtaine de centimètres vers l'intérieur du logement de Djamila Y... ; mais que, outre que cette appréciation apparaît pour le moins approximative, comme ne résultant pas de chiffrages précis tirés d'une application rigoureuse du plan à la situation des lieux, ces travaux ayant, ainsi qu'il a été dit, été réalisés alors que Djamila Y... était déjà propriétaire, et donc nécessairement avec son accord, celle-ci n'est pas fondée à se plaindre de la prétendue non-conformité, celle-ci étant au demeurant apparente et n' ayant fait l'objet d'aucune réserve, ni réclamation, de l'intéressée avant l'assignation introductive d'instance du 22 juin 2006, postérieure de près de trois ans à l'édification du mur ; que Djamila Y... ne peut davantage prétendre que la présence du mur la priverait d'accès aux parties communes alors que ledit mur constitue la limite séparative de son lot avec les parties privatives du lot voisin qu'elle ne peut prétendre avoir de droits sur ce dernier et que, en ce qui la concerne, l'accès à son logement est stipulé, dans l' acte de vente comme dans l' état descriptif de division, comme se faisant directement par la rue, et non par l'intérieur de l'immeuble ; que les contestations soulevées par Djamila Y... quant à l'édification du mur de séparation ne sont pas fondées et ne peuvent justifier la résolution de la vente ; Sur les autres non conformités alléguées : que le grief tiré de la non conformité prétendue de la salle de bains ne peut prospérer, l'existence de celle-ci n'étant pas mentionnée dans l'acte de vente et ne pouvant être considérée comme un accessoire indispensable à l'habitabilité d'un local vendu comme étant à usage commercial ; que 'l'impossibilité de fermer le volet roulant de l'intérieur du logement constitue un défaut apparent, préexistant à la vente, dont Djamila Y... a pu se convaincre dès la prise de possession et pour lequel elle n'a émis aucune réserve, défaut auquel il lui appartient de remédier en procédant aux travaux d'adaptation nécessaires ; que, en définitive, c'est à tort que les premiers juges ont considéré que le bien immobilier vendu n'était pas conforme aux spécifications prévues et que les époux X... avaient manqué à leur obligation de délivrance ; que le jugement sera infirmé en ce qu'il a prononcé la résolution de la vente, condamné les époux X... à rembourser à Djamila Y... la somme de 27.440,82 € et dit que cette dernière devrait restituer l'immeuble dès l'obtention du paiement ; que Djamila Y... sera déboutée de toutes demandes de ce chef ; que le jugement, qui n'est pas contesté en ce qu'il a débouté Djamila Y... de toutes demandes au titre du non respect du délai de rétractation et a condamné l'intéressée à payer aux époux X... la somme de 289,96 €, sera confirmé de ces chefs » (arrêt, p. 4-8) ;
ALORS QUE, premièrement, le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction ; que pour expliquer que le compromis de vente du 16 novembre 2002 portait sur un local à usage d'habitation tandis que l'acte authentique de vente du 21 mars 2003 avait lui pour objet un local à usage commercial, la cour d'appel a énoncé que « si le changement de destination de l'immeuble vendu , de local commercial en local à usage d'habitation, a indiscutablement été envisagé par Mme Y... et par les époux X... en vue de la vente, il n'était pas effectif au jour de la régularisation de l'acte, de sorte que le bien a été vendu en l'état, la responsabilité des diligences à entreprendre étant laissée à l'acquéreur Mme Y... , ce qui résulte, notamment, de l'absence de démarche effective en ce sens effectuée par le vendeur les époux X... avant la vente et de l'avertissement donné, dans l'acte, à l'acquéreur, relativement à la réglementation sur le changement d'affectation des locaux (cf. p. 14 « restrictions au droit de transformer les locaux ») » (arrêt, p. 5, § 1) ; qu'en statuant de la sorte lorsque les vendeurs, les époux X..., ne contestaient pas qu'au-delà de la lettre de l'acte authentique de vente, la commune intention des parties portait sur la vente d'un bien à usage d'habitation, ce que soutenait Mme Y... et ce qu'avaient retenu les premiers juges, et en tout cas ne donnaient, dans leurs écritures, aucune explication sur le changement de destination de l'immeuble vendu entre le compromis de vente et l'acte authentique de vente, ne faisant notamment aucune référence à la page 14 de l'acte de vente, la cour d'appel a relevé d'office un moyen sans qu'il ressorte de la procédure qu'il ait été soumis au débat contradictoire des parties et, partant, a violé l'article 16 du code de procédure civile ;
ALORS QUE, deuxièmement, le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction ; que pour conclure à l'absence de manquement des époux X... à l'obligation de délivrance tiré de l'absence d'installation de compteurs d'eau et d'électricité, la cour d'appel relève que si les vendeurs ne contestent pas cette absence au jour de la vente (arrêt, p. 5, § 8), il se déduisait du procès-verbal de constat du 6 décembre 2007 que les époux X... avaient, postérieurement à la vente, procédé à l'installation des compteurs litigieux (arrêt, p. 6, § 1) ; qu'en statuant de la sorte, lorsque les époux X..., dans leurs écritures, se bornaient à soutenir que l'acte de vente du 21 mars 2003 ne prévoyait nullement l'installation des compteurs litigieux (conclusions des époux X..., p. 3, § 9), sans, à aucun moment, soutenir qu'ils avaient par la suite procédé à l'installation des compteurs, la cour d'appel a relevé un moyen d'office sans qu'il ressorte de la procédure qu'il ait été préalablement soumis au débat des parties et, partant, a violé l'article 16 du code de procédure civile ;
ALORS QUE, troisièmement, celui qui se prétend libéré d'une obligation doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation ; que pour rejeter la demande de résolution fondée sur le défaut d'installation par les vendeurs de compteurs d'eau et d'électricité, la cour d'appel a énoncé que si ce défaut était caractérisé au jour de la vente, il résultait du procèsverbal de constat du 6 décembre 2007 que ces compteurs avaient été posés ultérieurement, nécessairement à l'initiative des vendeurs puisque Mme Y... ne démontrait pas y avoir procédé elle-même (arrêt, p. 5, § 8 s.) ; qu'en statuant de la sorte lorsque c'était aux vendeurs, tenus d'une obligation de délivrance, de démontrer qu'ils avaient procédé à l'installation litigieuse et non à Mme Y... d'établir que cette installation était de son fait, la cour d'appel, qui a renversé la charge de la preuve, a violé l'article 1315 du code civil ;
ALORS QUE, quatrièmement, le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction ; que pour rejeter la demande de résolution de la vente fondée sur l'absence d'installation par les vendeurs des compteurs d'eau et d'électricité, la cour d'appel a énoncé qu' « en tout état de cause, l'absence de ces compteurs constituait un défaut apparent que Djamila Y... a nécessairement pu constater lors de la vente et à propos duquel elle n'a émis aucune réserve » (arrêt, p. 6, § 2) ; qu'en statuant de la sorte lorsque les époux X... se contentaient de soutenir que l'acte de vente du 21 mars 2003 ne prévoyait pas l'installation des compteurs litigieux (conclusions des époux X..., p. 3, § 9), la cour d'appel a relevé un moyen d'office sans qu'il ressorte de la procédure qu'il ait été préalablement soumis au débat des parties et, partant, a violé l'article 16 du code de procédure civile ;
ALORS QUE, cinquièmement, le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction ; que pour rejeter la demande de résolution du contrat de vente fondée sur l'édification d'un mur par les époux X... après la conclusion de la vente, la cour d'appel énonce que s'il est vrai que ce mur a effectivement été bâti après la conclusion de la vente, contrairement à ce que soutenaient les époux X..., l'élévation de ce mur n'avait pu intervenir qu'avec l'accord de Mme Y... qui avait pris possession des lieux (arrêt, p. 6, dernier §) ; qu'en statuant de la sorte lorsque les époux X... se bornaient à affirmer que la construction litigieuse avait été effectuée avant la vente, et même avant le compromis de vente, et ne se prévalaient donc nullement de l'accord postérieur à la cession de Mme Y... (conclusions des époux X..., p. 4, deux derniers §, et p. 5, spéc. § 9), la cour d'appel a relevé d'office un moyen sans qu'il ressorte de la procédure que celuici ait été soumis au préalable au débat contradictoire des parties et, partant, a violé l'article 16 du code de procédure civile ;
ALORS QUE, sixièmement, le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction ; que pour rejeter la demande de résolution du contrat de vente fondée sur le fait que les époux X... avaient manqué à leur obligation de délivrance en n'installant pas d'ouverture et d'aération dans la salle de bains, la cour d'appel énonce que l'immeuble vendu ne comprenait pas, selon la désignation figurant dans l'acte de vente, de salle de bains mais un local à usage de débarras, lequel ne requiert pas pour son utilisation normale une ouverture ou un dispositif d'aération (arrêt, p. 7, § 3 et 4) ; qu'en statuant de la sorte lorsque les époux X... se contentaient d'affirmer de façon générale que Mme Y... avait reçu un immeuble conforme aux caractéristiques stipulées dans l'acte de vente (arrêt, p. 5, dernier §), la cour d'appel a relevé un moyen d'office sans qu'il ressorte de la procédure qu'il ait été au préalable soumis au débat contradictoire des parties et, partant, a violé l'article 16 du code de procédure civile.