LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Joint les pourvois n° V 11-25.707 et M 11-25.676 ;
Sur le premier moyen du pourvoi n° M 11-25.676 :
Vu l'article 1178 du code civil, ensemble les articles 1134 et 1315 du même code ;
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 8 juillet 2011), que, le 21 février 2005, la société Grasse la Paoute a promis de donner à bail à la société Le Lutin bleu des locaux à usage commercial sous la condition suspensive, notamment, de l'obtention par celle-ci, dans un délai de deux mois, d'un prêt bancaire d'un montant de 300 000 euros, au taux variable de 3,6 % et d'une durée de six ans, destiné au financement de travaux qu'elle devait réaliser ; qu'estimant que la société Le Lutin bleu avait manqué à ses obligations contractuelles, la société Grasse la Paoute l'a assignée en indemnisation de la contre-valeur des loyers du 21 février 2005 au 28 juillet 2006, en remboursement des travaux qu'elle avait effectués à la demande de sa future locataire et en paiement de dommages-intérêts ;
Attendu que pour constater la caducité de la promesse de bail, l'arrêt retient que les demandes de financement ne pouvaient être présentées qu'après l'octroi du permis de construire, le 10 janvier 2006, et que la condition suspensive relative à l'obtention d'un prêt bancaire ne s'est pas réalisée malgré les démarches effectuées par la société Le Lutin bleu qui a déposé des demandes de prêt et dont il n'est pas établi qu'elle ait empêché l'accomplissement des conditions mises à sa charge, que le 22 février 2006, la Caisse d'épargne Côte d'Azur lui a notifié son refus de lui accorder un prêt de 360 000 euros et des facilités de caisse de 160 000 euros, que le 2 mars 2006, la société Banque populaire Côte d'Azur lui a également refusé le prêt de 300 000 euros qu'elle avait sollicité et que la société Grasse la Paoute, ne s'étant jamais renseignée sur l'instruction du dossier de prêt, n'ayant adressé à son contractant aucune demande ou mise en demeure passé le délai de deux mois fixé par le contrat et lui ayant ainsi, de fait, accordé des délais complémentaires, n'est pas fondée à lui reprocher le non-respect de ce délai ;
Qu'en statuant ainsi, sans rechercher, comme il le lui était demandé, si la société Le Lutin bleu avait présenté au moins une demande de prêt conforme à l'ensemble des caractéristiques stipulées dans la promesse, notamment quant à sa durée, et alors qu'elle constatait que le contrat avait fixé un délai de deux mois pour l'accomplissement de la condition suspensive, la cour d'appel, qui ne pouvait déduire de la seule inaction de la société Grasse la Paoute, une prorogation de ce délai, a violé les textes susvisés ;
PAR CES MOTIFS et sans qu'il y ait lieu de statuer sur le second moyen du pourvoi n° M 11-25.676 et sur le pourvoi n° V 11-25.707 :
CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 8 juillet 2011, entre les parties, par la cour d'appel d'Aix-en-Provence ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel d'Aix-en-Provence, autrement composée ;
Laisse à chaque partie la charge de ses dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la société Le Lutin bleu à payer à la société Grasse la Paoute la somme de 2 500 euros ; rejette la demande de la société Le Lutin bleu ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-trois janvier deux mille treize.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits par Me Blondel, avocat aux Conseils, pour la société Grasse la Paoute, demanderesse au pourvoi n° M 11-25.676
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
Il est reproché à l'arrêt attaqué d'avoir constaté la caducité de la promesse de bail commercial signé entre les parties le 21 février 2005 du fait de la non-réalisation de la condition suspensive d'obtention de prêt ;
AUX MOTIFS PROPRES QUE après avoir engagé des pourparlers durant la fin de l'année 2004 et le début de l'année 2005, les parties sont signé un document intitulé « Promesse de bail commercial », non daté mais dont la date peut être fixée de façon certaine au 21 février 2005 ; que les parties ne contestent pas cette date ; que le contrat du 21 février 2005 stipule que la promesse de bail est notamment faite sous la condition suspensive de l'obtention d'un prêt bancaire d'un montant maximum de 300.000 € (3,6 % taux variable sur 6 ans) auprès de tout organisme bancaire au choix du bénéficiaire pour le financement partiel des travaux, réponse affirmative ou négative dans les 2 mois des présentes ; que la condition suspensive relative à l'obtention d'un prêt bancaire ne s'est pas réalisée malgré les démarches effectuées par la SARL LE LUTIN BLEU ; qu'en effet, par un courrier en date du 22 février 2006, la Caisse d'Epargne Côte d'Azur informait le représentant de cette société qu'après étude approfondie du dossier de financement des travaux d'aménagement d'un fonds de commerce traverse de la Paoute à Grasse pour un montant de 360.000 € et 160.000 € de facilité de caisse, elle ne pouvait donner une suite favorable à la demande ; que par courrier en date du 2 mars 2006, la Banque Populaire Côte d'Azur indiquait ne pouvoir réserver une suite favorable à la demande de financement de travaux concernant les locaux commerciaux situés ... à hauteur de 300.000 € ; que la SCI Grasse La Paoute qui ne s'est jamais renseignée sur l'instruction du dossier de prêt, qui n'a adressé à son cocontractant aucune demande ou mise en demeure passé le délai de 2 mois fixé par le contrat, n'est pas fondée à reprocher à la SARL LE LUTIN BLEU de ne pas avoir respecté ses obligations sur ce point (tardiveté dans le dépôt des demandes non démontrée), ayant de fait accordé des délais complémentaires ; que du fait de la non-réalisation de cette condition, la promesse de bail commercial ne s'est pas réalisée et est devenue caduque ; qu'aucun élément du dossier n'établit que la SARL LE LUTIN BLEU a empêché l'accomplissement des conditions mises à sa charge, cependant que les demandes de prêt ont bien été déposées ; que l'appelante n'est pas fondée à demander l'application des dispositions de l'article 1178 du code civil qui sanctionne le comportement fautif du débiteur, obligé sous conditions ;
ALORS QUE, D'UNE PART, dans le cas où l'exécution du contrat est subordonnée à la condition suspensive de l'obtention d'un prêt, il appartient au débiteur qui s'est obligé dans un délai déterminé à déposer des demandes de prêt conformes aux prévisions du contrat de justifier de l'exécution de cette obligation ; que la société GRASSE LA PAOUTE reprochait à la société LE LUTIN BLEU de n'avoir pas justifié, par la production de ses demandes de prêt, de la conformité des prêts sollicités aux caractéristiques fixées dans la promesse de bail (emprunt sur 6 ans d'une somme de 300.000 €) ; que pour retenir que la société LE LUTIN BLEU avait satisfait à ses obligations quant à ce, la cour se borne à faire état du refus, par la Caisse d'Epargne Côte d'Azur, d'une demande de financement à hauteur de la somme de 360.000 € au titre des travaux, montant nettement supérieur aux prévision contractuelles, et du refus émanant de la Banque Populaire Côte d'Azur (BPCA) d'un prêt à hauteur de la somme de 300.000 €, sans s'expliquer sur les autres caractéristiques du prêt qui devait être sollicité, et notamment sur la durée d'amortissement conventionnellement fixée à 6 ans ; qu'il s'ensuit que l'arrêt n'est pas légalement justifié au regard des articles 1134, 1178 et 1315 du code civil ;
ALORS QUE, D'AUTRE PART, dans le cas où l'exécution du contrat est subordonnée à la condition suspensive de l'obtention d'un prêt, il appartient au débiteur qui s'est obligé dans un délai déterminé à déposer des demandes de prêt conformes aux prévisions du contrat de justifier de l'exécution de cette obligation ; qu'en l'espèce, l'arrêt constate que la condition suspensive relative à l'obtention d'un prêt bancaire devait être réalisée dans les deux mois suivant la signature du contrat, intervenue le 21 février 2005 ; qu'une modification de la convention des parties quant à ce ne saurait s'inférer du simple silence ou de l'inaction du créancier qui ne s'est pas spécialement renseigné auprès de son cocontractant sur la réalisation de cette condition ; qu'en déduisant néanmoins du silence et de l'inaction de la SCI GRASSE LA PAOUTE la conséquence qu'elle aurait « de fait accordé des délais complémentaires », la cour viole les articles 1134 et 1341 du code civil, ensemble l'article 1178 du code civil ;
ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE s'il est manifeste que la demande d'emprunt auprès de la Caisse d'Epargne n'est pas conforme aux caractéristiques stipulées à la promesse de bail, il apparaît toutefois que la SARL LE LUTIN BLEU avait des problèmes de dépassement de budget en raison du coût important des travaux de sécurité et d'adaptation de l'accès desdits locaux aux handicapés, difficultés connues de la SCI GRASSE LA PAOUTE (courrier en date du 14 mars 2006) et que donc, même si la demande de prêt avait été en conformité avec le compromis de bail, la Caisse d'Epargne aurait également refusé ; qu'en outre, en pratique, les dossiers de financement ne pouvaient être demandés qu'après l'octroi du permis de construire délivré le 10 janvier 2006, retard qui ne saurait être imputable à la SARL LE LUTIN BLEU qui a sollicité le permis de construire et l'accord de la CDEC dans les délais impartis ; qu'ainsi les avis défavorables de la Caisse d'Epargne et de la Banque Populaire Côte d'Azur ne sauraient être considérés comme des attestations de complaisance, même si les échanges de courriers entre les parties laissent apparaître d'autres motifs de renonciation au bail ; qu'en effet, il est établi que le 1er février 2006, les travaux engagés par la SCI GRASSE LA PAOUTE n'étaient réalisés qu'à 95 % et qu'à cette date, les locaux n'étaient pas en état d'être occupés cependant que lesdits travaux étaient un préalable nécessaire à la signature du contrat de bail ; que dans sa recherche de prêt, même tardive eu égard aux termes de la promesse de bail, la SARL LE LUTIN BLEU n'a commis aucune négligence puisqu'elle était en attente des différentes autorisations administratives ;
ALORS QUE, DE TROISIEME PART, dans le cas où l'exécution du contrat est subordonnée à la condition suspensive de l'obtention d'un prêt, il appartient au débiteur qui s'est obligé dans un délai déterminé à déposer des demandes de prêt conformes aux prévisions du contrat de justifier de l'exécution de cette obligation; que pour apprécier si la Caisse d'Epargne aurait été conduite à refuser le prêt sollicité, si même la demande de prêt avait été conforme aux caractéristiques stipulées à la promesse de bail, le juge devait se placer à la date où la demande de prêt aurait dû être faite ; que dès lors, en tirant prétexte du coût des travaux supplémentaires, dont la nécessité n'était apparue que postérieurement, pour disculper la société LE LUTIN BLEU de son obligation de solliciter un prêt conforme aux caractéristiques de la promesse, la cour viole les articles 1134 et 1178 du code civil ;
ET ALORS QUE, DE QUATRIEME PART ET ENFIN, dans le cas où l'exécution du contrat est subordonnée à la condition suspensive de l'obtention d'un prêt, il appartient au débiteur qui s'est obligé dans un délai déterminé à déposer des demandes de prêt conformes aux prévisions du contrat de justifier de l'exécution de cette obligation ; que dès lors que la promesse de bail du 21 février 2005 obligeait la société LE LUTIN BLEU à solliciter et le cas échéant à obtenir le prêt qui lui était nécessaire « dans les deux mois des présentes », la cour ne pouvait refuser d'appliquer la convention qui faisait la loi des parties en reportant le point de départ du délai de deux mois au jour de l'octroi du permis de construire, motif pris que la demande de financement ne pouvait précéder l'obtention de ce permis, ce que la société GRASSE LA PAOUTE contestait du reste formellement dans ses écritures ; qu'à cet égard encore, la cour viole l'article 1134 du code civil, ensemble l'article 1178 du même code.
SECOND MOYEN DE CASSATION :
Il est reproché à l'arrêt partiellement infirmatif attaqué d'avoir limité à la somme de 25.000 euros le montant de la condamnation à titre de dommages et intérêts qu'elle prononce à l'encontre de la société LE LUTIN BLEU ;
AUX MOTIFS QUE, sur la demande de paiement des loyers, le contrat signé entre les parties était une promesse unilatérale de bail commercial ; qu'il ne comporte aucune clause relative au paiement d'un loyer ou d'une indemnité d'occupation par le bénéficiaire de la promesse ; que cette promesse étant devenue caduque, il n'y a jamais eu de bail et en conséquence la SCI Grasse La Paoute n'est pas fondée à demander paiement de loyers dans le cadre de l'exécution d'un contrat qui n'a pas existé ; qu'elle sera déboutée de sa demande sur ce point ;
ET AUX MOTIFS ENCORE QU' il résulte des différents courriers échangés entre les parties durant l'année 2005 et jusqu'au mois de février 2006 que la SARL LE LUTIN BLEU a entretenu le flou sur ses intentions de réaliser ou non le bail commercial ; que dans ses différents courriers elle ne fait état que des travaux à réaliser, de leur avancement ou de leurs modifications, sans jamais mentionner ses démarches pour le financement de son projet ; qu'elle entretient une fausse croyance dans l'exécution des conditions suspensives ; qu'elle ne répond pas directement aux interrogations de la SCI Grasse La Paoute sur la poursuite de son projet en décembre 2005 ; que dans son courrier en date du 12 février 2006, la SARL LE LUTIN BLEU confirme « prendre la location de la surface commerciale du bas de 720 m², plus une surface de réserve en haut, … signature du bail définitif le 13 mars 2006 dont les termes seront conformes au protocole d'accord signé » ; que pourtant, quelques jours plus tard, le 22 février 2006 et le 2 mars 2006, elle était informée du refus du financement demandé pour son projet, refus dont elle ne faisait pas part immédiatement à la SCI Grasse La Paoute ; que La SARL LE LUTIN BLEU a manqué de loyauté dans les négociations avec son cocontractant, a entretenu jusqu'au mois de février 2006 l'espoir d'une conclusion rapide, a fait réaliser des travaux pour concrétiser le projet de bail, et le bailleur a engagé des démarches, des frais, poursuivi des négociations avec les services de la mairie de Grasse, avec un architecte en respectant les demandes faites par la SARL LE LUTIN BLEU, cependant que cette société ne lui donnait aucune information sur l'avancement de la réalisation des conditions suspensives ; que ce comportement de la SARL LE LUTIN BLEU est fautif et justifie le versement de dommages intérêts qui seront évalués à la somme de 25.000 € ; que la décision frappée d'appel sera réformée et la SARL LE LUTIN BLEU condamnée au paiement de cette somme ;
ALORS QUE, D'UNE PART, en vertu du principe dispositif, le juge ne peut modifier les termes du litige ; que la SCI GRASSE LA PAOUTE sollicitait, non point le paiement de loyers, mais le paiement, « à titre de dommages et intérêts », « de la contrevaleur des loyers contractuels entre le 15 octobre 2005 et le 28 juillet 2006 » (cf. le dispositif de ses conclusions, déposées et signifiées le 21 avril 2011, p.41) ; qu'en raisonnant pourtant comme si elle était saisie, et exclusivement saisie, d'une demande en paiement de loyers, pour mieux se donner le loisir de la rejeter motif pris de la caducité de la promesse de bail, la cour viole les articles 4 et 5 du code de procédure civile, ensemble le principe susvisé ;
ET ALORS QUE, D'AUTRE PART ET EN TOUT ETAT DE CAUSE, en s'abstenant de prendre en considération, pour apprécier le préjudice résultant du comportement fautif de la SARL LE LUTIN BLEU, tel qu'elle l'a elle-même caractérisé, la perte de loyers invoquée par la SCI GRASSE LA PAOUTE et dont l'indemnisation était ainsi sollicitée, la cour ne justifie pas légalement sa décision au regard de l'article 1147 du Code civil.
Moyen produit par la SCP Thouin-Palat et Boucard, avocat aux Conseils, pour la société Le Lutin bleu, demanderesse au pourvoi n° V 11-25.707
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR condamné la société Le Lutin Bleu à payer à la SCI Grasse La Paoute la somme de 25.000 € à titre de dommages-intérêts ;
AUX MOTIFS QUE : « La SCI Grasse La Paoute soutient que les 15.000 €fixés dans la promesse de bail à titre d'indemnité d'immobilisation ne sont pas de nature à couvrir son préjudice ; que cette indemnité contractuelle est, comme l'a indiqué le premier juge, le prix de l'exclusivité consentie au bénéficiaire de la promesse, mais le promettant conserve la faculté de demander des dommages intérêts en rapportant la preuve d'un comportement fautif de son cocontractant ; qu'il résulte des différents courriers échangés entre les parties durant l'année 2005 et jusqu'au mois de février 2006 que la SARL LE LUTIN BLEU a entretenu le flou sur ses intentions de réaliser ou non le bail commercial : dans ses différents courriers elle ne fait état que des travaux à réaliser, de leur avancement ou de leurs modifications, sans jamais mentionner ses démarches pour le financement de son projet ; qu'elle entretient une fausse croyance dans l'exécution des conditions suspensives, elle ne répond pas directement aux interrogations de la SCI Grasse La Paoute sur la poursuite de son projet en décembre 2005 ; que dans son courrier en date du 12 février 2006, la SARL LE LUTIN BLEU confirme « prendre la location de la surface commerciale du bas de 720 m², plus une surface de réserve en haut, … signature du bail définitif le 13 mars 2006 dont les termes seront conformes au protocole d'accord signé » ; que, quelques jours plus tard le 22 février 2006 et le 2 mars 2006 elle était informée du refus du financement demandé pour son projet, refus dont elle ne faisait pas part immédiatement à la SCI Grasse La Paoute» ; que la SARL LE LUTIN BLEU a manqué de loyauté dans les négociations avec son cocontractant, a entretenu jusqu'au mois de février 2006 l'espoir d'une conclusion rapide, a fait réaliser des travaux pour concrétiser le projet de bail, et le bailleur a engagé des démarches, des frais, poursuivi des négociations avec les services de la mairie de Grasse, avec un architecte en respectant les demandes faites par la SARL LE LUTIN BLEU, alors que cette société ne lui donnait aucune information sur l'avancement de la réalisation des conditions suspensives ; que ce comportement de la SARL LE LUTIN BLEU est fautif et justifie le versement de dommages intérêts qui seront évalués à la somme de 25.000 € » ;
ALORS 1°) QUE : la bonne foi contractuelle étant présumée, il incombe au cocontractant de démontrer que les négociations ont été menées dans des conditions exclusives de la bonne foi contractuelle ; qu'en retenant à l'encontre de la société Le Lutin Bleu, partie à un contrat intitulé « promesse de bail », un manquement à son obligation de loyauté dans les négociations avec son cocontractant, après avoir expressément relevé que dans ses différents courriers, la SARL le Lutin Bleu faisait état « des travaux à réaliser, de leur avancement ou de leurs modifications », que dans un courrier du 12 février 2006, la SARL le Lutin Bleu avait confirmé « prendre la location de la surface commerciale du bas de 720 m² plus une surface de réserve en haut … signature du bail définitif le 13 mars 2006 dont les termes seront conformes au protocole d'accord signé » et qu'elle avait « fait réaliser des travaux pour concrétiser le projet de bail », dont la société Le Lutin Bleu établissait qu'ils s'élevaient à plus de 29.000 €, ce qui démontrait que jusqu'à la rupture des pourparlers intervenue en février 2006, l'exposante avait eu la volonté de prendre à bail le local proposé par la SCI Grasse La Paoute, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations et a violé l'article 1134 alinéa 3 du code civil ;
ALORS 2°) QUE : en statuant comme elle l'a fait, par des motifs impropres à caractériser l'existence d'une faute à la charge de la SARL Le Lutin Bleu, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1147 du code civil ;
ALORS 3°) QUE : subsidiairement, en condamnant la SARL le Lutin Bleu à payer à la SCI Grasse La Paoute la somme de 25.000 € à titre de dommages-intérêts, sans caractériser le préjudice subi par cette dernière résultant du comportement prétendument fautif de la SARL, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1147 du code civil ;
ALORS 4°) QUE : subsidiairement, en condamnant la SARL le Lutin Bleu à payer à la SCI Grasse La Paoute la somme de 25.000 € à titre de dommages-intérêts, sans caractériser le lien de causalité entre la faute relevée à l'encontre de la SARL et le préjudice allégué, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1147 du code civil ;
ALORS 5°) QUE : subsidiairement et en toute hypothèse, en condamnant la SARL Le Lutin Bleu à payer à la SCI Grasse La Paoute la somme de 25.000 € à titre de dommages-intérêts sollicités par la SCI « en raison de l'immobilisation des lieux », après avoir retenu que « la condition suspensive relative à l'obtention du prêt bancaire ne s'étant pas réalisée, l'indemnité d'immobilisation de 15.000 € versée le 21 février 2005 (…) est acquise au promettant », la cour d'appel a procédé à une double indemnisation du même préjudice et violé l'article 1149 du code civil.
