LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le premier moyen, ci-après annexé :
Attendu qu'ayant relevé qu'après lui avoir signifié le 11 décembre 2008 un mémoire par acte du palais, les consorts X...avaient, par lettre recommandée avec accusé de réception du 31 décembre 2008, notifié à leur locataire un mémoire ne souffrant d'aucune irrégularité et retenu que l'irrégularité commise initialement avait été ainsi réparée, la cour d'appel, saisie d'un mémoire régulièrement notifié avant qu'elle ne statue et dès lors que la prescription biennale, courant à compter du 30 septembre 2005, avait été interrompue par l'assignation délivrée le 23 août 2006, en a exactement déduit que l'action en fixation du loyer du bail renouvelé présentée par la bailleresse n'était pas éteinte ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
Sur le second moyen, ci-après annexé :
Attendu qu'en retenant, par une appréciation souveraine des éléments qui lui étaient soumis que l'obligation pesant sur le preneur de rembourser au bailleur le quart du montant de la taxe foncière se compensait avec des avantages que lui accordait le bail comme la large destination des lieux, la possibilité de sous-louer, de céder son bail à son successeur sans recueillir l'accord du bailleur et la faculté de modifier la distribution du local, la cour d'appel, qui n'a pas dénaturé le rapport d'expertise, a légalement justifié sa décision ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne la société MCLR aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la société MCLR à payer aux consorts X...la somme de 2 500 euros ; rejette la demande de la société MCLR ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-deux janvier deux mille treize.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits par la SCP de Chaisemartin et Courjon, avocat aux Conseils, pour la société MCLR.
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir, déclarant recevable le mémoire du bailleur, fixé à la somme annuelle de 57. 743 euros le montant du loyer renouvelé à compter du 30 septembre 2005, pour le local situé ...à Saint-Tropez, dit que cette somme produira intérêts au taux légal à compter du 30 septembre 200 et dit que les intérêts seront capitalisés en application de l'article 1154 du Code civil,
AUX MOTIFS QUE l'expert Y..., nommé par jugement du 21 février 2007, a déposé son rapport le 12 novembre 2008 ; que par lettre recommandée avec demande d'avis de réception du 26 novembre 2008, le greffe du juge des loyers commerciaux a avisé les parties que l'affaire serait rappelée à l'audience du 13 janvier 2009 et a fait injonction aux consorts X...de déposer leur mémoire le 9 décembre 2008 et à la société Le Café de Paris le 23 décembre 2008 ; que le défaut de respect de ces dates n'entraîne aucune conséquence, si ce n'est la possibilité non exercée pour le juge de radier l'affaire si les formalités prescrites n'ont pas été exécutées lorsqu'il statue et éventuellement la péremption de l'instance si un délai de plus de deux ans s'écoule sans qu'aucune partie n'accomplisse de diligences ; que le 11 décembre 2008, les consorts X...ont déposé par acte du palais des écriture appelées « Mémoire en fixation d'un loyer commercial après rapport d'expertise » sans respecter les formalités prévues par le Code de commerce en matière de fixation du loyer renouvelé et notamment l'envoi de ce mémoire à leur adversaire par lettre recommandée ; que cette irrégularité a empêché la saisine du juge, ce que d'ailleurs les consorts X...ne disconviennent pas ; qu'ensuite, ils ont notifié à la société Le Café de Paris, par l'intermédiaire de Maître Z..., avocat à Paris, un mémoire le 23 décembre 2008 reçu le 30 décembre 2008 ; que certes ce mémoire ne comporte pas la signature de son auteur contrairement à ce que prescrit l'article R 145-26 du Code de commerce ; que ce défaut constitue une irrégularité de forme qui ne peut entraîner la nullité de l'acte que si celui qui l'invoque, établit le grief qu'elle lui cause conformément aux prescriptions de l'article 114 du code de procédure civile ; que force est de constater que la société MCLR n'invoque aucun grief ; que ce mémoire du 23 décembre 2008 s'avère valable ; qu'au surplus un nouveau mémoire au contenu identique a été notifié à la société Le Café de Paris par Maître A..., avocat à Draguignan, et a été reçu par elle le 31 décembre 2008 ; que ce mémoire ne souffre d'aucune irrégularité ; que certes, d'une part, la société MCLR soutient que cet avocat n'avait aucune qualité pour notifier un tel mémoire, la postulation n'existant pas en matière de loyers commerciaux ; que les consorts X...ont constitué deux avocats qui chacun disposait du pouvoir de notifier un mémoire ; que, d'autre part, elle argue aussi que la signature figurant sur l'avis de réception de ce mémoire est différente de celle de sa gérante seule habilitée à recevoir cet acte ; que pour cela, elle produit le dépôt du modèle de sa signature auprès de sa banque ; que, cependant, sur chaque accusé de réception, la signature diffère du modèle revendiqué, montrant par là que plusieurs personnes à la société Le Café de Paris ou à la société MCLR avaient pouvoir de recevoir le courrier ; que dès lors les consorts X...n'encourent aucune extinction de leur action et lorsque le premier juge a statué, l'irrégularité commise initialement avait été réparée ;
ET AUX MOTIFS SUPPOSES ADOPTES QU'en l'espèce, s'il est certain que les écritures des consorts X...du 11 décembre 2008 ne sont pas conformes aux exigences de la procédure sur mémoires, le juge des loyers commerciaux n'en est pas moins valablement saisi par le mémoire des consorts X...notifié à la SARL Café de Paris, par lettre recommandée avec accusé de réception signé du destinataire le 31 décembre 2008 ; qu'en conséquence, les demandes formées au nom du locataire, à les supposer elles-mêmes recevables, et tendant à voir juger l'instance éteinte pour absence de notification des écritures et pièces du demandeur le 11 décembre 2008, seront rejetées, aucune conséquence de nature à mettre fin à l'instance ne pouvant être tirée des indications de dates données aux parties par le greffe pour le dépôt des mémoires ;
ALORS QUE dans les instances ayant pour objet la fixation du loyer d'un bail commercial renouvelé, le juge statue sur les mémoires échangés entre les parties par voie de notification ; que les consorts X...ont, postérieurement au dépôt du rapport d'expertise, signifié le 11 décembre 2008, par acte du palais un « mémoire en fixation d'un loyer commercial après rapport d'expertise » puis ont, le 23 décembre 2008, notifié à la société MCLR, un mémoire non signé et, enfin, ont adressé par courrier recommandé reçu le 31 décembre 2008, un mémoire signé ; qu'en considérant que le juge des loyers commerciaux avait été valablement saisi par ces deux derniers mémoires, cependant que la signification, par le bailleur, demandeur à l'instance, d'un mémoire par acte du palais, avait éteint l'instance en fixation du loyer, la Cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses constatations, a violé les articles R 145-23 et R 145-26 du Code de commerce ;
SECOND MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir fixé à la somme annuelle de 57. 743 euros le montant du loyer renouvelé à compter du 30 septembre 2005, pour le local situé ...à Saint-Tropez, dit que cette somme produira intérêts au taux légal à compter du 30 septembre 2005 et dit que les intérêts seront capitalisés en application de l'article 1154 du Code civil,
AUX MOTIFS QUE pour proposer un loyer annuel de 57. 743 euros, l'expert retient une superficie pondérée de 82, 49 mètres carrés et une valeur locative de 700 euros ; que la société MCLR conteste tout d'abord cette superficie ; qu'elle prétend que doit en être exclu le local à usage de réserve d'une superficie brute de 15, 66 mètres carrés et pondérée de 6, 26 mètres carrés au motif qu'il ne se trouve pas inclus dans la location des consorts X..., appartenant à un autre bailleur, Madame B..., propriétaire des locaux situés au ...; que le bail du 8 avril 1994 ne décrit pas les lieux de manière précise ; que l'expert judiciaire, après étude du règlement de copropriété et des documents cadastraux, en a déduit que ce local à usage de réserve, était inclus dans la parcelle AB 11 qui est celle des consorts X...; que pour contredire cet avis, la société MCLR produit un plan qui aurait été annexé à l'acte des 3 et 8 août 1960 dressé par le notaire C... ; que ce plan n'a pas été soumis à l'expert et il est impossible de situer avec certitude l'emplacement du local à usage de réserve ; que cet acte notarié n'est pas produit et également n'est pas versé aux débats l'autre bail qui le concernerait ; qu'ainsi, en l'absence d'éléments sérieux contredisant l'avis expertal, celui-ci doit être retenu et ce local à usage de réserve inclus dans le bail ; que la superficie du local loué n'est pas autrement contestée et doit être fixée à la surface pondérée de 82, 49 mètres carrés ; que pour évaluer la valeur locative à 700 euros le mètre carré, l'expert a retenu neuf éléments de comparaison situés tous quai Suffren ou quai Jean Jaurès qui en constitue le prolongement immédiat ; que la société MCLR lui reproche d'inclure parmi ces éléments, le loyer (1. 524 € l'an/ m ²) de la boutique Jennyfer au motif qu'il s'agit d'un loyer dit « à l'américaine » (sans pas-de-porte) aboutissant à un loyer plus élevé ; mais que, d'une part, comme l'a relevé l'expert et retenu le premier juge, rien ne vient asseoir cette assertion ; qu'ensuite, à la supposer fondée, le pas-de-porte ne constitue pas nécessairement un supplément de loyer et la société MCLR ne prétend pas le versement d'un tel pas-de-porte lors de son entrée dans les lieux ; qu'ainsi cette référence à la boutique Jennyfer doit être maintenue ; que la société MCLR conteste comme élément de comparaison le local ...(parfumerie) au motif qu'il bénéficie d'une double entrée ; mais que l'expert a pris en considération cet avantage en pondérant le loyer de ce local ; qu'elle se plaint aussi de l'omission par l'expert de la mise à la charge du preneur d'un quart de la taxe foncière ; mais que l'expert relève l'existence de cette obligation et que s'il n'en tire aucune conséquence, c'est qu'elle se compense avec des avantages que le bail comporte au profit du preneur comme la large destination des lieux, la possibilité de sous-louer, de céder son bail à son successeur sans recueillir l'accord du bailleur et la faculté de modifier la distribution du local ; qu'ainsi la somme de 700 euros le mètre carré l'an comme valeur locative doit être retenue ; qu'en conséquence, c'est très justement que le premier juge a fixé le loyer du bail renouvelé à la somme de 57. 743 euros et sa décision qui n'est pas autrement contestée, doit être confirmée, y compris en ce qui concerne les intérêts sur le loyer supplémentaire qui doivent courir à compter de la date où ce loyer devient exigible ;
1) ALORS QUE le montant des loyers des baux renouvelés doit correspondre à la valeur locative et être déterminé d'après les obligations respectives des parties ; que les obligations incombant normalement au bailleur dont celui-ci se serait déchargé sans contrepartie sur le locataire constituent un facteur de diminution de la valeur locative ; qu'en affirmant, pour refuser de prendre en considération, comme il lui était demandé, le fait que le preneur était tenu de régler le quart de la taxe foncière incombant normalement au bailleur, laquelle avait connu une augmentation considérable, pour fixer la valeur locative, que si l'expert avait relevé cette obligation sans en tirer aucune conséquence, c'est qu'elle se compensait avec les autres avantages que le bail comportait au profit du preneur, notamment la large destination des lieux, la possibilité de sous-louer, de céder son bail sans recueillir l'accord du bailleur, cependant qu'il ne ressortait pas du rapport d'expertise qu'une telle compensation eût été opérée, ni que l'évolution de la taxe foncière défavorable au preneur ait été prise en considération, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles L 145-33 et R 145-8 du Code de commerce.
2) ALORS QUE le juge ne peut dénaturer le rapport d'expertise sur lequel il fonde sa décision ; que pour décider que l'expert avait nécessairement pris en considération l'obligation mise à la charge du preneur de régler le quart de la taxe foncière, celle-ci se compensant, dans l'estimation opérée, avec les autres avantages que le bail comportait au profit du preneur, cependant que le rapport d'expertise ne comportait aucune précision sur ce point et qu'aucune de ses mentions ne traduisait la prise en considération de ces critères, la Cour d'appel a dénaturé les termes du rapport d'expertise et violé l'article 1134 du Code civil.
