LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Attendu que selon l'arrêt attaqué (Dijon, 13 décembre 2010) MM. Michel et Jacques Y...et Mme Madeleine Y...(les consorts Y...) propriétaires indivis d'une parcelle cadastrée BN 92 située commune de Longvic, cernée par un lotissement et classée par le plan local d'urbanisme pour partie en emplacement réservé destiné à la réalisation d'une voie d'accès à la zone industrielle, ont mis en demeure la commune de satisfaire à leur droit de délaissement ; qu'à défaut d'accord amiable, la cour d'appel a fixé les indemnités à leur revenir ;
Sur le premier moyen :
Attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer sur ce moyen qui ne serait pas de nature à permettre l'admission du pourvoi ;
Mais sur le second moyen qui est recevable :
Vu les articles L. 123-17 et L. 230-3 du code de l'urbanisme ;
Attendu que, pour débouter les consorts Y...de leur demande d'indemnité de remploi, l'arrêt retient qu'en matière d'exercice du droit de préemption par la collectivité publique ou de délaissement par le propriétaire concernant des immeubles situés en ZAD ou soumis au droit de préemption urbain, le prix fixé par le juge de l'expropriation, à défaut d'accord amiable, est exclusif de toute indemnité accessoire, et notamment de l'indemnité de réemploi ;
Qu'en statuant ainsi, alors que l'article L. 230-3 du code de l'urbanisme, applicable aux demandes de délaissement fondées sur l'article L. 123-17 du même code, prévoit le versement d'une indemnité de réemploi fixée comme en matière d'expropriation, la cour d'appel a violé les textes susvisés ;
PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il a débouté les consorts Y...de leurs demandes en paiement d'une indemnité de réemploi, l'arrêt rendu le 13 décembre 2010, entre les parties, par la cour d'appel de Dijon ; remet, en conséquence, sur ce point, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Besançon (chambre des expropriations) ;
Condamne la commune de Longvic aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du quinze janvier deux mille treize.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
.Moyens produits par la SCP Didier et Pinet, avocat aux Conseils, pour les consorts Y....
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR fixé à la somme de 1. 560 € le montant de l'indemnité principale d'expropriation due à l'indivision Y..., et aux sommes de 3. 384 € et 3. 744 € les montants des indemnités principales d'expropriation dues à l'indivision Z... ;
AUX MOTIFS QUE au soutien de leurs prétentions tendant à voir infirmer le jugement entrepris, les appelants rappellent que ce contentieux de l'expropriation concernant la fixation d'un juste prix est un prologue à l'achèvement d'un lotissement créé dans les années 1988/ 1990 à Longvic, principalement piloté par la société INGESA et inachevé à l'époque ; ils font observer que les terrains sont classés en zone AUD, zone à urbaniser destinée à recevoir des logements, des activités économiques et équipements publics ou d'intérêt collectif et que le premier juge a insuffisamment remarqué que compte tenu de l'historique, le coût réel de viabilisation des terrains litigieux est limité en raison de ce qu'il a été supporté indirectement en intégralité par la société INGESA qui a viabilisé les parcelles contiguës ; combattant cette allégation, la commune de Longvic fait notamment valoir que les terrains ne peuvent être tenus pour viabilisés dès lors qu'ils ne sont pas desservis par des réseaux électriques (le coût non contesté par les appelants en est évalué à 6. 103, 88 € TTC), des réseaux d'eaux usées (il est seulement allégué mais non démontré qu'une pompe de relevage ne serait pas nécessaire malgré la déclivité des parcelles) et d'eaux potable (il est affirmé de façon gratuite que les canalisations se trouvant à quinze mètres des parcelles seraient suffisantes) ; à l'instar de la commune de Longvic, le commissaire du gouvernement précise que le caractère ou non suffisant des réseaux de distribution d'eau potable et d'électricité pour alimenter les constructions projetées sur les terrains litigieux ne repose que sur les seules affirmations des appelants ; s'il n'est pas contesté que des canalisations de 150 mm et 100 mm existent respectivement rue Georges Duhamel et allée de la Gravière soit à des distances de l'ordre de 10 mètres de la parcelle BN 117 et de 15 mètres de la parcelle BN 92, les appelants ne démontrent nullement que ces dispositifs sont de nature à garantir en toute sécurité que les parcelles litigieuses sont viabilisées de façon effective ; il s'ensuit qu'il ne saurait être reproché au premier juge de ne pas avoir retenu la prétendue accessibilité immédiate des parcelles litigieuses à la viabilisation pour en fixer la juste valeur ; par ailleurs, les appelants demandent que soient prises en compte les estimations faites lors des successions ayant fait entrer les bien en cause dans leurs patrimoines en 1988 et 2006 de même que les offres d'acquisition faites par des promoteurs ; ils allèguent aussi que les éléments de comparaison sont en leur faveur et produisent une attestation descriptive de la SCP A...du 30 septembre 2010 rapportant 13 cessions intervenues entre 1993 et 1996 et faisant état d'un prix au m ² en euros constants évoluant entre 55 €/ m ² à 99, 44 €/ m ² et concernant des parcelles présentant les mêmes caractéristiques que les parcelles litigieuses ; ce qui détermine une moyenne de 74, 36 €/ m ² ; la commune de Longvic précise, à l'exemple du Commissaire du Gouvernement, qu'il n'est pas possible de prendre en compte des offres, lesquelles ne constituent que de simples demandes et non pas des transactions, seules références admises ; elle fait observer que l'attestation de la SCP A...n'est d'aucun emport puisque ne précisant pas la configuration des parcelles et leur distance vis-à-vis de la rocade voisine ; le Commissaire du Gouvernement fait observer que les termes de comparaison retenus concernent des cessions de terrains à urbaniser situés dans des communes comparables de l'agglomération dijonnaise ; il précise que les propositions d'acquisition par différents promoteurs produites par les appelants ne portaient que sur les parties des trois terrains disponibles après soustraction des emprises projetées par la commune de Longvic et objet de la présente procédure ; il écarte également la prise en compte des estimations faites lors des successions ainsi que les offres d'acquisition par des promoteurs au profit de la seule méthode d'évaluation par comparaison qui consiste à apprécier la valeur vénale à l'aide de transactions réelles du marché local concernant des immeubles similaires ; il n'y a pas lieu de faire droit à la demande d'expertise sollicitée à titre subsidiaire dès lors que la Cour est suffisamment informée pour statuer en l'état ; il ressort en effet de l'ensemble de ces éléments que c'est par de justes motifs que la Cour adopte que le jugement entrepris a fixé le montant de l'indemnisation d'expropriation due aux membres de l'indivision François-Z... à 12 euros le mètre carré étant expressément précisé que ce prix est proche, voire nettement supérieur aux prix moyens constatés dans le cadre des éléments de comparaison pertinents fournis par le service des Domaines et le Commissaire du Gouvernement ; il convient en conséquence de confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a fixé les montants des indemnités d'expropriation dues aux membres de l'indivision François-Z... et en ce qu'il a précisé que ce prix est, en l'espèce, exclusif de toute indemnité accessoire et notamment de l'indemnité de remploi ;
ET AUX MOTIFS EVENTUELLEMENT ADOPTES QUE B – Situation d'urbanisme ; (…) à la date de référence, le classement de ces terrains en zone à urbaniser destinée à recevoir des logements, des activités économiques et équipements publics dans le cadre d'une opération d'aménagement d'ensemble, ne permet pas de les qualifier de terrain à bâtir au sens strict de l'article L. 13-15 II – 1° d u code de l'expropriation, toutefois, ils ont vocation à le devenir ; C-Evaluation ; selon l'article L. 13-13 du code de l'expropriation, l'autorité expropriante doit réparer l'intégralité du préjudice causé par l'expropriation ; s'agissant de la perte d'un bien immobilier, l'indemnité principale est constituée de la valeur vénale de ce bien correspondant au prix qui pourrait être obtenu par son propriétaire, dans le cas d'une vente ordinaire, réalisée dans des conditions normales ; les propriétaires sollicitent une indemnisation sur la base de 70 € du m ² mais ils ne fournissent aucun élément de comparaison ; ils se fondent uniquement sur les offres qu'ils ont reçues de trois promoteurs en 2009 : · société Promogim : 68 € le m ² sous réserve d'une SHON de 2. 600 m ² ; · société Nexity : 67 € le m ² sous réserve d'une SHON de 2. 500 m ² ; · M. B..., géomètre : 55 € le m ² ; mais ces offres ne peuvent se substituer à des éléments de comparaison reposant sur des transactions réelles, et elles ne peuvent donc être retenues, car il s'agit de propositions d'achat sous condition suspensive et force est de constater que les parties n'ont pas conclu la transaction qui a été abandonnée (…) ; seule la commune qui se fonde sur un avis des Domaines et le Commissaire du Gouvernement fournit les éléments de comparaison qui sont les suivants : Terrains à urbaniser sur les communes de Longvic, Marsannay-la-Côte, Saint-Apollinaire, Chevigny-Saint-Sauveur et Gevrey-Chambertin, cessions portant sur des parcelles classées en zones AUD (Saint-Apollinaire), 2 NA (Chevigny-Saint-Sauveur) et 1NA (Gevrey-Chambertin) (…) ; ces éléments de comparaison paraissent pertinents ; ils seront retenus à défaut d'autres éléments fournis par les propriétaires ; l'offre de la commune à 12 € le m ² sera donc homologuée soit 12 € le m ² ;
1°) ALORS QUE la qualification de terrains à bâtir est réservée aux terrains qui, à la date de référence, sont effectivement desservis par une voie d'accès, un réseau électrique, un réseau d'eau potable et, dans la mesure où les règles relatives à l'urbanisme et à la santé publique l'exigent pour construire sur ces terrains, un réseau d'assainissement, à condition que ces divers réseaux soient situés à proximité immédiate des terrains en cause et soient de dimensions adaptées à la capacité de construction de ces terrains ; que, lorsqu'il s'agit de terrains situés dans une zone désignée par un plan d'occupation des sols publié comme devant faire l'objet d'une opération d'aménagement d'ensemble, la dimension de ces réseaux est appréciée au regard de l'ensemble de la zone ; qu'en appréciant la dimension du réseau d'eau potable au regard des seules parcelles à indemniser, et non, comme elle y était invitée, au regard de la zone devant faire l'objet d'une opération d'ensemble dans laquelle ces parcelles étaient incluses, la cour d'appel a violé l'article L. 13-15- II-1°- a) du code de l'expropriation ;
2°) ALORS QUE la qualification de terrains à bâtir est réservée aux terrains qui, à la date de référence, sont situés dans un secteur désigné comme constructible par le plan d'occupation des sols rendu public ; que sont immédiatement constructibles en zone à urbaniser les terrains où sont autorisées les constructions lors de la réalisation d'une opération d'aménagement d'ensemble ; qu'en déniant la qualité de terrains à bâtir à des parcelles situées par le plan d'occupation des sols en zone à urbaniser autorisant les constructions lors de la réalisation d'une opération d'aménagement d'ensemble, la cour d'appel a violé l'article L. 13-15- II du code de l'expropriation, ensemble l'article R. 123-6 du code de l'urbanisme ;
3°) ALORS QUE pour fixer à 12 euros le mètre carré la valeur des terrains, la cour d'appel s'est bornée à adopter les motifs du jugement entrepris, qui analysaient exclusivement la pertinence d'offres d'acquisition des parcelles datant de 2009 proposés comme termes de comparaison par les expropriés ; qu'en se déterminant ainsi, sans examiner les autres termes de comparaison proposés en appel, soit, premièrement les estimations faites lors des successions de 1998 et de 2006, deuxièmement les prix de treize cessions de terrains intervenues entre 1993 et 1996 pour la réalisation du lotissement « derrière l'Eglise », troisièmement le prix de la cession, en 1988, des premières parcelles de ce lotissement et, quatrièmement, le montant de la promesse de vente des parcelles de l'indivision Z... conclue en 2004 au profit de la SAFC, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile.
SECOND MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR débouté les indivisions Z... et Y...de leurs demandes d'indemnités de remploi ;
AUX MOTIFS PROPRES QU'il convient de confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a précisé que les montants des indemnités d'expropriation dues aux membres des indivisions Y...et Z... étaient, en l'espèce, exclusifs de toute indemnité accessoire et notamment de l'indemnité de remploi ;
ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE en matière d'exercice du droit de préemption par la collectivité publique ou de délaissement par le propriétaire concernant des immeubles situés en ZAD ou soumis au droit de préemption urbain, le prix fixé par le juge de l'expropriation, à défaut d'accord amiable, est exclusif de toute indemnité accessoire, et notamment de l'indemnité de remploi (articles L. 211-15, L. 212-4 et R. 213-8 du code de l'urbanisme) ;
ALORS QUE le droit de délaissement d'un immeuble grevé d'un emplacement réservé ouvert par l'article L. 123-17 du code de l'urbanisme s'exerce dans les conditions prévues notamment par l'article L. 230-3 du même code, lequel prévoit expressément que le prix, fixé et payé comme en matière d'expropriation, comprend l'indemnité de remploi ; qu'en excluant néanmoins toute possibilité d'allocation de cette indemnité accessoire en l'espèce, la cour d'appel a violé les articles les articles L. 123-17 et L. 230-3 du code de l'urbanisme par refus d'application.
