LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Montpellier, 2 novembre 2011), que les époux X..., propriétaires d'un terrain sur la commune du Soler, ont obtenu le 21 août 1972 un permis de construire unique pour l'édification d'un groupe de cinq immeubles d'habitation après division du terrain en cinq lots délimités n° 1 à 5 ; que les époux Y... ont acquis le 15 septembre 1972 le lot n° 3 ; que les époux Z..., qui avaient acquis le 17 janvier 1974 le lot n° 5, l'ont cédé, les 8 et 19 avril 2002, à la commune du Soler qui l'a affecté en 2006 à la création d'un jardin d'enfants ; que, se prévalant du non-respect par la commune du cahier des charges interdisant des constructions autres que celles prévues pour le logement ou les annexes, les époux Y... l'ont assignée pour la voir condamner sous astreinte à remettre les lieux en leur état primitif et à supprimer l'aire de jeux ;
Attendu que les époux Y... font grief à l'arrêt de les débouter de leurs demandes dirigées contre la commune du Soler, alors, selon le moyen :
1°/ que sont seules frappées de caducité, en application de l'article L. 315-2-1 du code de l'urbanisme, "les règles d'urbanisme contenues dans les documents approuvés d'un lotissement", cette caducité intervenant "au terme de dix années à compter de la délivrance de l'autorisation de lotir" ; que ne constitue pas un lotissement la division foncière effectuée conformément à un permis de construire valant division, lequel n'est pas assimilable à une autorisation de lotir ; qu'en conséquence, le cahier des charges d'une opération autorisée par tel permis ne saurait être regardé comme caduc en application de l'article L. 315-2-1 susvisé du code de l'urbanisme ; qu'en retenant, au cas d'espèce, que les règles contenues dans le cahier des charges relatif à la construction de cinq logements sur une parcelle appartenant initialement au même propriétaire étaient "devenues caduques passés dix ans à compter de la délivrance de l'autorisation de lotir", sans constater qu'une telle autorisation – dont ne pouvait tenir lieu un permis de construire valant division – avait été délivrée ni à quelle date elle l'aurait été, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles L. 315-2-1 et R. 315-2 du code de l'urbanisme ;
2°/ que la caducité, au terme de dix années à compter de la délivrance de l'autorisation de lotir, des règles d'urbanisme contenues dans les documents approuvés d'un lotissement n'affecte pas les règles contractuelles stipulées dans le cahier des charges dudit lotissement ; qu'il ne peut en aller autrement que si ces règles ne sont que la reproduction d'un règlement de lotissement préexistant ; qu'au cas d'espèce, pour dire caduques les stipulations du cahier des charges invoqué par les époux Y..., la cour d'appel a retenu qu'eu égard à leur contenu, ces stipulations ne revêtaient pas, en dépit de leur inscription au cahier des charges, un caractère contractuel ; qu'en statuant ainsi, sans rechercher si ces stipulations étaient issues d'un règlement de lotissement préexistant, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles L. 111-5 et L. 315-2-1 du code de l'urbanisme ;
Mais attendu, d'une part, les époux Y..., qui n'ont pas contesté devant la cour d'appel que leur fonds faisait partie d'un lotissement, ne sont pas recevables à développer un moyen contraire à la position adoptée devant les juges du fond ;
Attendu, d'autre part, qu'ayant relevé qu'aucune construction créant une emprise au sol n'avait été créée, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de procéder à une recherche que ses constatations rendaient inopérante et qui a pu en déduire que l'affectation du lot par la commune à l'usage de jardin d'enfants ne contrevenait pas aux dispositions contractuelles du cahier des charges, a légalement justifié sa décision ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne les époux Y... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne les époux Y... à payer à la commune du Soler à la somme de 2 500 euros ; rejette la demande des époux Y... ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du quinze janvier deux mille treize.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen produit par la SCP Célice, Blancpain et Soltner, avocat aux Conseils, pour les époux Y...
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR débouté les époux Y... de leurs demandes dirigées contre la commune du SOLER ;
AUX MOTIFS QUE « tous les actes de vente ou de donation des parcelles, issues de la division rappelée dans l'exposé du litige, dont ceux concernant les époux Y... (acte du 15 septembre 1972) et les époux Z... (acte du 17 janvier 1974), stipulent que « les acquéreurs s'obligent expressément pour l'édification de la maison à respecter les obligations résultant tant de l'arrêté préfectoral du 17 juin 1978 que du plan annexé à l'acte de dépôt… dont les acquéreurs ont pris spécialement connaissance » ; qu'il y est également fait mention : - d'un cahier des charges « concernant la construction des cinq maisons contenant les conditions particulières à respecter », approuvé par l'arrêté préfectoral précité ; - d'un plan de masse des parcelles sur lesquelles seront édifiées les cinq maisons d'habitation avec l'implantation de la construction ; - des cinq plans, approuvés par arrêté préfectoral, contenant chacun le projet de construction des cinq immeubles faisant l'objet d'un permis de construire délivré par le préfet le 21 août 1972 et tenant lieu d'autorisation prévue par la réglementation sur les lotissements ; que précisément, le cahier des charges dont se prévalent les époux Y..., se résume à deux feuillets dont le premier est intitulé « projet de lotissement simplifié » et le second énumère, entre autres les obligations des acquéreurs, à savoir que ledit cahier s'impose, « non seulement aux acquéreurs, mais encore à leurs héritiers ou ayants droit, à leurs concessionnaires à quelque titre que ce soit », qu'il doit y être fait mention dans tous les actes de vente, de cession ou de mutation de droit, que tout acquéreur accepte la forme de son lot dont le plan est annexé à l'acte d'acquisition et qu'il « s'engage à ne pas édifier des constructions autres que celles prévues pour le logement ou les annexes » ; que d'évidence, contrairement à ce que soutiennent les époux Y..., ce cahier des charges ne saurait revêtir une quelconque valeur contractuelle dès lors que les mentions figurant sur l'extrait de ce cahier produit aux débats ne renvoient de fait qu'à des règles d'urbanisme relatives à l'édification d'une construction, autrement dit à toute disposition assimilée à des prescriptions d'urbanisme par essence devenues caduques, passé 10 ans à compter de la délivrance de l'autorisation de lotir, conformément à l'article L.315-2 du code de l'urbanisme, alors en vigueur, dès lors que le lotissement en question est implanté dans une commune dotée d'un POS ou d'un PLU, ce qui est le cas de la commune du Soler ; que c'est en ce sens , ainsi que le souligne l'intimée, que la loi dite SRU du 13 décembre 2000, modifiant l'article L.111-5 du code de l'Urbanisme, est venue empêcher toute possibilité de contourner cette règle décennale de caducité en ne conférant pas de caractère contractuel à la reproduction ou à la mention dans le cahier des charges de tout ou partie d'un document d'urbanisme ou de règlement de lotissement ; qu'enfin, en l'état de la délibération en date du 17 novembre 2006, prise par le conseil municipal de la commune du Soler aux fins d'affecter la parcelle litigieuse à l'aménagement d'un jardin d'enfants n'ayant donné lieu à la délivrance d'aucun permis de construire, comme relevé pertinemment par le premier juge, il n'est allégué, encore mois démontré, par les époux Y... que ladite commune aurait, de quelque manière que ce soit, méconnu le plan de masse annexé à l'acte de dépôt du cahier des charges constituant le seul document ayant une valeur contractuelle, à ce titre opposable à la commune ; qu'en l'occurrence, aucune construction créant une emprise au sol n'a été créée ; que dans ces conditions, le jugement déféré en ce qu'il a débouté les époux Y... de l'ensemble de leurs prétentions, sera confirmé » ;
ALORS, D'UNE PART, QUE sont seules frappées de caducité, en application de l'article L. 315-2-1 du Code de l'urbanisme, « les règles d'urbanisme contenues dans les documents approuvés d'un lotissement », cette caducité intervenant « au terme de dix années à compter de la délivrance de l'autorisation de lotir » ; que ne constitue pas un lotissement la division foncière effectuée conformément à un permis de construire valant division, lequel n'est pas assimilable à une autorisation de lotir ; qu'en conséquence, le cahier des charges d'une opération autorisée par tel permis ne saurait être regardé comme caduc en application de l'article L. 315-2-1 susvisé du Code de l'urbanisme ; qu'en retenant, au cas d'espèce, que les règles contenues dans le cahier des charges relatif à la construction de cinq logements sur une parcelle appartenant initialement au même propriétaire étaient « devenues caduques passés 10 ans à compter de la délivrance de l'autorisation de lotir », sans constater qu'une telle autorisation – dont ne pouvait tenir lieu un permis de construire valant division – avait été délivrée ni à quelle date elle l'aurait été, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles L. 315-2-1 et R. 315-2 du Code de l'urbanisme ;
ALORS, D'AUTRE PART, ET EN TOUT ETAT DE CAUSE, QUE la caducité, au terme de dix années à compter de la délivrance de l'autorisation de lotir, des règles d'urbanisme contenues dans les documents approuvés d'un lotissement n'affecte pas les règles contractuelles stipulées dans le cahier des charges dudit lotissement ; qu'il ne peut en aller autrement que si ces règles ne sont que la reproduction d'un règlement de lotissement préexistant ; qu'au cas d'espèce, pour dire caduques les stipulations du cahier des charges invoqué par les époux Y..., la Cour a retenu qu'eu égard à leur contenu, ces stipulations ne revêtaient pas, en dépit de leur inscription au cahier des charges, un caractère contractuel ; qu'en statuant ainsi, sans rechercher si ces stipulations étaient issues d'un règlement de lotissement préexistant, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles L. 111-5 et L. 315-2-1 du code de l'urbanisme.
