LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Lyon, 13 septembre 2011), qu'en 1999, la SCI Résidence du parc (la SCI) a entrepris la réhabilitation d'un immeuble ; que, par acte du 20 janvier 2000, la SCI a vendu en l'état futur d'achèvement à la société Norbert Beyrard France (société NBF) un appartement et des garages ; que la livraison des lots, prévue pour la fin du quatrième trimestre 2000, est intervenue le 30 juillet 2001 après l'exécution de travaux supplémentaires commandés par l'acheteur ; que la société NBF a refusé d'acquitter les 10 % restant dûs à l'achèvement de l'immeuble et après négociation avec le vendeur a accepté de régler 5 %, le solde étant consigné entre les mains de son notaire ; que la SCI a assigné la société NBF en paiement à titre provisionnel de la somme de 56 249,29 euros correspondant à 5 % du prix restés impayés et de la somme de 12 081,34 euros au titre des travaux supplémentaires et que la société NBF a reconventionnellement demandé le paiement de 122 456,47 euros à titre de dommages-intérêts en réparation de son préjudice résultant du retard de livraison et des désordres affectant les biens immobiliers vendus ;
Sur le premier moyen, ci-après annexé :
Attendu qu'ayant relevé que la société NBF avait pris possession des biens le 2 août 2001 et que l'offre de rabais faite le 13 juin 2002 était devenue caduque, l'acquéreur n'ayant pas respecté la condition à laquelle cette offre était subordonnée, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de suivre les parties dans le détail de leur argumentation, a pu condamner la société NBF au paiement des 5 % restant dûs ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
Mais sur le second moyen :
Vu l'article 1642-1 du code civil ;
Attendu que pour débouter la société NBF de l'ensemble de ses demandes, l'arrêt retient que cette société a attendu l'instance au fond en 2004 pour formuler des demandes tendant à la réparation des désordres ou non conformités et qu'elle occupe les lieux depuis bientôt neuf années, ce qui rend illusoire toute mesure d'instruction concernant les vices apparents en cause ;
Qu'en statuant ainsi, tout en relevant que la société Norbert Beyrard France se référait au procès-verbal de l'huissier de justice du 30 juillet 2001, qui décrit les vices apparents et que la SCI ne justifiait pas de son intervention pour réparer ces vices, la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé le texte susvisé ;
PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il a débouté la société Norbert Beyrard France de l'ensemble de ses demandes, l'arrêt rendu le 13 septembre 2011, entre les parties, par la cour d'appel de Lyon ; remet, en conséquence, sur ce point, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Lyon, autrement composée ;
Condamne la SCI Résidence du parc aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du quinze janvier deux mille treize.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits par Me Le Prado, avocat aux Conseils, pour la société Norbert Beyrard France.
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt attaqué :
D'AVOIR condamné la société NORBERT BEYRARD FRANCE à payer à la SCI RESIDENCE DU PARC 44.187,88 € TTC au titre des 5 % restant dus, outre intérêts au taux de 1 % par mois de retard à compter du 2 août 2001 avec capitalisation de ces intérêts,
AUX MOTIFS QUE, « sur le solde de 5 %, le contrat de vente à l'état futur d'achèvement du 20 janvier 2000 comporte en deuxième partie des stipulations conformes aux exigences du Code de la construction et de l'habitation ; qu'il est notamment indiqué que 95 % du prix est payable à l'achèvement de l'immeuble et 5 % à la mise à disposition des locaux, que toute somme non payée à l'échéance sera passible de plein droit et sans besoin d'une mise en demeure au préalable d'une pénalité forfaitaire de 1 % par mois de retard, que le vendeur notifiera à l'acquéreur par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, le certificat de l'architecte ou du maître d'oeuvre attestant l'achèvement de l'immeuble ; qu'il est également précisé que le vendeur par cette même lettre invitera l'acquéreur à constater la réalité de cet achèvement à jour fixe et qu'au dit jour il sera procédé contradictoirement à cette constatation et l'établissement d'un procès-verbal, que l'acquéreur aura la possibilité d'insérer au dit procès-verbal les réserves qu'il croira devoir formuler quant aux malfaçons ou défauts de conformité avec les prévisions du contrat, que si les parties sont d'accord pour constater l'achèvement au sens ci-dessus défini que des réserves aient ou non été formulées, acceptées ou contredites, il sera procédé à la remise des clefs à l'acquéreur pour valoir livraison et prise de possession et l'acquéreur procédera au versement du solde du prix payable lors de la mise des locaux à disposition ; que le maître d'oeuvre COGETRIM par une attestation datée du 25 juillet 2001 précise que les appartements n° 23 et 24, les caves 29 et 30 et les garages 26 et 27, correspondant aux lots acquis par la société NORBERT BEYRARD FRANCE, sont "achevés" ; que la société NORBERT BEYRARD FRANCE, de son côté a fait dresser le 30 juillet 2001 par huissier de justice un état des lieux mentionnant des malfaçons ou non finition affectant les parties privatives et les parties communes, puis le 2 août 2001 un nouveau constat par le même huissier de justice, dans lequel il est indiqué : - que la SCI RESIDENCE DU PARC a remis les clefs à la SARL NORBERT BEYRARD FRANCE qui déclare que l'ordre sera donné à son gestionnaire de verser les sommes restant dues (5 % dans les quinze jours qui suivent), - que le décompte des travaux supplémentaires effectués ou à effectuer sera fait dans le même délai, - que le règlement sera effectué dans les huit jours de l'exécution, - que la SCI RESIDENCE DU PARC remet à la SARL NORBERT BEYRARD FRANCE un procès-verbal de réception de livraison, - que la SARL NORBERT BEYRARD FRANCE prendra le temps de l'étudier, proposera des modifications et remettra un nouveau projet dans les meilleurs délais ; que la société NORBERT BEYRARD FRANCE n'apporte pas en l'espèce d'éléments pouvant sérieusement contredire la constatation régulière de l'achèvement des travaux conformément aux stipulations contractuelles ; qu'au surplus, les constatations faites le 2 août 2001 révèlent qu'elle a considéré à cette date l'immeuble comme achevé et qu'elle a pris possession des biens immobiliers ainsi que l'a justement relevé le Tribunal de commerce ; qu'elle n'a pas réclamé d'autres modifications, ni communiqué de nouveau projet ; que la société NORBERT BEYRARD FRANCE est bien débiteur du solde restant dû de 5 %, payable lors de la mise à disposition de l'immeuble ; que pour s'opposer au paiement de la somme réclamée, elle fait valoir également un courrier du conseil de la SCI RESIDENCE DU PARC en date du 13 juin 2002 dans lequel il lui est indiqué qu'à des fins purement commerciales il lui sera consenti un rabais de 31.857,38 € sur le solde important qu'elle reste devoir, compte tenu de certaines réserves acceptées contradictoirement lors de la prise de possession mais à la condition qu'elle s'acquitte de sa dette, à défaut de quoi le rabais commercial ne pourra être maintenu ; qu'il apparaît que cette offre de rabais est devenue caduque, la société NORBERT BEYRARD FRANCE n'ayant pas respecté la condition à laquelle elle était subordonnée ; qu'en conséquence, la société NORBERT BEYRARD FRANCE sera condamnée à payer à la SCI RESIDENCE DU PARC la somme de 44.187,88 € TTC au titre des 5 % restant dus et non contestés dans leur quantum, outre intérêts au taux de % par mois de retard à compter du 2 août 2001 ; que conformément à la demande en justice de la SCI RESIDENCE DU PARC les intérêts seront capitalisés dans les conditions prévues par l'article 1154 du Code civil » ;
ALORS QUE les juges du fond sont tenus de répondre aux moyens péremptoires des parties ; qu'en l'espèce, la société NORBERT BEYRARD faisait valoir (conclusions p. et 9) que par courrier du 22 octobre 2001, la SCI LA RESIDENCE DU PARC a proposé de ramener sa créance de 56.249 € (368.970 francs) à 24.391€ (160.000 francs), admettant ainsi sa défaillance au regard des réserves formulées lors de la livraison et s'engageant ainsi à les prendre en charge par une moins value sur le solde restant du ; qu'en condamnant néanmoins la société NORBERT BEYRARD FRANCE à payer à la SCI RESIDENCE DU PARC 44.187,88 € TTC au titre des 5 % restant dus sans répondre à ce moyen, la Cour d'appel a violé l'article 455 du Code de procédure civile.
SECOND MOYEN DE CASSATION :
Le moyen fait grief à l'arrêt :
D'AVOIR débouté la société NORBERT BEYRARD FRANCE de sa demande tendant à la condamnation de la SCI RESIDENCE DU PARC à lui verser les sommes de 40.630,20 € et 80.732,12 € à titre de dommages et intérêt et d'ordonner la compensation des créances entre les parties ;
AUX MOTIFS QUE « sur les malfaçons, le même courrier du 13 juin 2002 ne vaut pas davantage engagement par la SCI RESIDENCE DU PARC de régler le coût des travaux de réparation des désordres invoqués par l'acheteur ; que la société NORBERT BEYRARD FRANCE qui ne précise pas le fondement juridique de sa demande se réfère principalement au procès-verbal de l'huissier de justice du 30 juillet 2001 qui décrit les vices apparents ; que contrairement aux prétentions de la SCI RESIDENCE DU PARC, le procès-verbal suivant du 2 août 2001 valant prise de possession ne saurait purger la garantie du vendeur de tout recours, au seul motif qu'il ne mentionne pas à nouveau les vices, ce d'autant moins que la SCI RESIDENCE DU PARC ne justifie pas de son intervention pour réparer ces vices ; qu'il résulte des articles 1642-1 et 1648 alinéa 2 du Code civil que si le vendeur d'un immeuble à construire ne s'oblige pas ou ne répare pas les vices apparents, l'action en garantie de l'acheteur doit être introduite à peine de forclusion dans l'année qui suit la date à laquelle le vendeur peut être déchargé des vices apparents, c'est-à-dire le plus tardif des deux événements suivants : - la réception des travaux avec ou sans réserve, -l'expiration d'un délai d'un mois après la prise de possession ; qu'en l'espèce, il n'est pas démontré que la réception des travaux par la SCI RESIDENCE DU PARC et les entreprises ait eu lieu, de sorte que le délai de l'action en garantie n'ayant pu courir, l'action de la société NORBERT BEYRARD FRANCE est recevable ; que sur le fond, que la société NORBERT BEYRARD FRANCE produit un document établi par monsieur X..., architecte, intitulé "Incidences techniques et financières dues aux différences de cotes entre les plans d'origine et la réalisation" ; que ce document et les montants qui s'y trouvent mentionnés est sans rapport avec les vices constatés par l'huissier de justice et qu'il s'agit en outre d'un document pratiquement inexploitable en raison de son caractère très succinct ; qu'il y a lieu également de constater que la société NORBERT BEYRARD FRANCE a attendu l'instance au fond en 2004 pour formuler des demandes tendant à la réparation des désordres ou non conformité et qu'elle occupe les lieux depuis bientôt neuf années, ce qui rend illusoire toute mesure d'instruction concernant les vices apparents en cause ; qu'en conséquence que la société NORBERT BEYRARD FRANCE doit être déboutée de sa demande d'indemnisation de ce chef » ;
ALORS QUE le vendeur d'un immeuble en l'état futur d'achèvement est tenu de garantir les vices apparents réservés lors de la livraison ; que la Cour d'appel a constaté que le procès-verbal de l'huissier de justice du 30 juillet 2001 décrit des vices apparents et que la SCI RESIDENCE DU PARC ne justifie pas de son intervention pour réparer ces vices ; qu'en déboutant néanmoins la société NORBERT BEYRARD FRANCE de sa demande tendant à la condamnation de la SCI RESIDENCE DU PARC à lui verser des dommages et intérêts au titre des malfaçons réservées lors de la livraison, la Cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations et a violé l'article 1642-1 du Code civil.
