LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique :
Vu les articles 1147 du code civil et L. 232-1 du code de la construction et de l'habitation ;
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Toulouse, 4 juillet 2011), que M. et Mme X... qui souhaitaient faire édifier une maison d'habitation, ont contracté avec la société Bat-ir qui leur avait proposé, selon devis du 24 novembre 2005, la construction d'une maison et selon devis du 14 décembre 2005, la réalisation de travaux annexes ; que la société Crédit immobilier de France a établi, après étude de financement, portant sur le projet d'achat de terrain et de construction à destination d'habitation principale, une offre de prêt qui a été acceptée par M. et Mme X... le 8 mars 2006 ; qu'après avoir commencé les travaux et reçu paiement de deux situations, la société Bat-ir qui avait abandonné le chantier, a été placée en liquidation judiciaire ; que soutenant que le marché conclu avec cette dernière était un contrat de construction de maison individuelle et que la société Crédit immobilier de France avait manqué à son obligation de conseil, M. et Mme X... l'ont assignée en réparation de leur préjudice ;
Attendu que pour débouter M. et Mme X... de leurs demandes, l'arrêt retient qu'il n'est pas démontré que le Crédit immobilier était informé du fait qu'ils avaient conclu un contrat de construction de maison individuelle sans fourniture de plan ; qu'il ne saurait, ainsi, être imputé à la société Crédit Immobilier un défaut d'information ou de conseil, l'organisme prêteur n'ayant pas l'obligation de conseiller l'emprunteur sur le choix du cadre contractuel liant celui-ci à la société de construction ; qu'il n'est pas justifié d'un devoir de mise en garde pesant sur l'organisme prêteur qui aurait été méconnu ;
Qu'en statuant ainsi, sans rechercher si l'existence de devis estimatifs et descriptifs, sur la base desquels les prêts avaient été consentis, qui avaient été établis par l'entrepreneur prenant en charge la construction de l'intégralité de la maison, ne devait pas conduire le prêteur à informer les emprunteurs du risque encouru par la signature de conventions ne prévoyant pas de garantie de livraison, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision ;
PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE, en toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 4 juillet 2011, entre les parties, par la cour d'appel de Toulouse ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Toulouse, autrement composée ;
Condamne la société Crédit immobilier de France aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la société Crédit immobilier de France ; la condamne à payer la somme de 2 500 euros à M. et Mme X... ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du quinze janvier deux mille treize.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen produit par la SCP Ortscheidt, avocat aux Conseils pour M. et Mme X...
Il est fait grief à l'arrêt confirmatif attaqué d'avoir débouté les époux X... de leur demande tendant à voir condamner le Crédit Immobilier de France à leur payer la somme de 64.107,95 euros majorée des intérêts au taux légal à compter de la délivrance du 6 novembre 2008 et capitalisation des intérêts ;
AUX MOTIFS QU'il qu'il appartient aux appelants d'établir, selon le droit commun de la responsabilité contractuelle, la faute de l'intimé en relation de causalité directe avec un préjudice ; qu'à cet égard, les dispositions de l'article L. 232-1 du Code de la construction et de l'habitation n'ont pas vocation à s'appliquer en la cause, étant noté qu'il n'est pas démontré que le Crédit Immobilier était informé du fait que les époux X... avait conclu un contrat de construction de maison individuelle sans fourniture de plan ; qu'il ne saurait, ainsi, être imputé à l'intimé un défaut d'information ou de conseil, l'organisme prêteur n'ayant pas l'obligation de conseiller l'emprunteur sur le choix du cadre contractuel liant celui-ci la société de construction ; qu'il n'est pas justifié d'un devoir de mise en garde pesant sur l'organisme prêteur qui aurait été méconnu par le Crédit Immobilier ; que la décision déférée sera, donc, confirmée ;
ET AUX MOTIFS ADOPTES QU'il appartient aux époux X... qui forment leur demande en paiement de dommages et intérêts sur l'article 1147 du Code Civil de rapporter la preuve de la réalité du manquement du Crédit Immobilier de France à son obligation de conseil et du lien de causalité entre ce manquement et le préjudice dont ils demandent l'indemnisation ; qu'ils prétendent qu'en sa qualité de professionnelle du crédit immobilier, il appartenait au Crédit immobilier de France d'alerter ses clients novices en matière de construction et qui plus est d'origine étrangère sur la nécessité de vérifier l'existence d'une obligation de garantie dont était débitrice la société de construction avant de débloquer les fonds permettant de payer l'entreprise de construction ; que pour autant ils reconnaissent que cette obligation de vérification n'est prévue par la loi que dans le cadre du contrat de construction avec fourniture de plan mais soutiennent que c'est dans l'exécution de son obligation de conseil contractuelle que le Crédit Immobilier de France aurait du alerter les époux X... de cette nécessité ; qu'il apparaît pourtant que le préteur n'est pas tenu par le contrat de prêt qu'il octroie à ses clients de conseiller ces derniers sur le choix du cadre contractuel les liant à la société de construction pas plus que de contrôler le contenu du contrat de construction ; que dans ces conditions, la faute reprochée au Crédit Immobilier de France qui porte sur le contenu du contrat de construction n'est pas établie et les époux X... seront déboutés de toutes leurs demandes ;
1°) ALORS QUE les dispositions de l'article L. 232-1 du code de la construction et de l'habitation, qui sont d'ordre public, s'appliquent à tout contrat ayant pour objet la construction de l'intégralité d'une maison d'habitation ; qu'en retenant que ce texte était inapplicable en la cause, sans rechercher si les devis de construction de l'entrepreneur, qui prenait en charge la construction de l'intégralité de la maison, ne devaient pas impérativement relever du régime des contrats de construction de maison individuelle sans fourniture de plan, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard du texte susvisé ;
2°) ALORS QUE dans leurs dernières conclusions d'appel (page 5), les époux X... faisaient valoir que le Crédit Immobilier de France avait établi l'offre de prêt sur la base d'une étude de financement, elle-même fondée sur les devis établis par le constructeur, la société Bat Ir, ce dont il s'inférait que la banque ne pouvait ignorer qu'ils avaient confié l'entière construction de leur maison d'habitation à une entreprise de construction ; qu'en se contentant d'affirmer qu'il n'était pas démontré que le banquier avait été informé de l'existence d'un contrat de construction, sans répondre au moyen des époux X... qui exposaient qu'ils avaient signé des devis avec le constructeur valant contrat de construction sans fourniture de plan, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile ;
3°) ALORS QUE si l'établissement de crédit n'a pas l'obligation de vérifier l'existence de la garantie de livraison dans le cadre d'un contrat de construction de maison individuelle sans fourniture de plan, il demeure tenu, au titre de son devoir général de conseil et d'information, d'attirer l'attention du maître de l'ouvrage sur l'existence d'une telle garantie stipulée dans l'intérêt de ce dernier ; qu'en écartant toute responsabilité du prêteur de deniers, motif pris qu'il n'était pas tenu de conseiller ses clients sur le choix du cadre contractuel les liant à la société de construction, pas plus que de contrôler le contenu du contrat de construction, cependant que lorsqu'il accorde un prêt sur la base de devis descriptifs et estimatifs des travaux ayant pour objet la construction d'une maison, le banquier est tenu d'alerter ses clients profanes de la nécessité d'obtenir une garantie de livraison du constructeur, la cour d'appel a violé l'article 1147 du code civil.
