LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Donne acte à M. X... et M. Y... du désistement de leur pourvoi formé contre M. Z... ;
Sur le premier moyen :
Vu l'article 1134 du code civil ;
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Montpellier, 19 avril 2011), que par acte de donation-partage du 2 mai 1975, M. Jacques X..., a reçu de sa mère Mme Veuve X... une maison et son frère Maurice X..., le lot n° 1 de la maison voisine ; que pour permettre l'accès au premier étage de ce lot, une clause de l'acte stipulait : " que l'escalier d'accès de la maison attribuée à M. Jacques X... sera grevé d'une servitude de passage au profit du lot n° 1, jusqu'au jour où M. Maurice X..., attributaire de ce lot, aura fait construire un escalier dans son lot, ce qu'il s'oblige à faire dans le délai d'une année à compter du jour du décès de la donatrice " ; que, le 30 septembre 1985, M. Maurice X... a cédé le lot n° 1 à M. Y..., l'acte de vente mentionnant que " Mme X... étant décédée le 2 novembre 1984, M. Y... renonce dès à présent à la servitude de passage et prend à sa charge l'engagement de construire l'escalier " ; que, sans avoir procédé à cette installation, M. Y... a vendu, 4 novembre 1988, le premier étage du lot n° 1 aux époux A... ; que ceux-ci ont assigné M. Jacques X... ainsi que M. Z..., notaire, en remise en état de la servitude de passage et en dommages-intérêts ;
Attendu que pour accueillir les demandes, l'arrêt retient que si dans l'acte d'achat du 30 septembre 1985, M. Y... a renoncé à la servitude de passage, la concomitance de cette renonciation avec l'engagement de faire construire un escalier entre le rez-de-chaussée et le premier étage révèle la commune intention des parties de subordonner la fin de la servitude à la construction de cet escalier ;
Qu'en statuant ainsi, alors que l'acte du 30 septembre 1985 stipulait que M. Y... renonçait " dès à présent " à la servitude de passage, la cour d'appel qui a dénaturé les termes clairs et précis de ce document, a violé le texte susvisé ;
PAR CES MOTIFS et sans qu'il n'y ait lieu de statuer sur le second moyen :
CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 19 avril 2011, entre les parties, par la cour d'appel de Montpellier ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Montpellier, autrement composée ;
Condamne les consorts A... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande des consorts A... ; condamne les consorts A... à payer à M. X... et à M. Y..., ès qualités, la somme de 2 500 euros ; Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix-huit décembre deux mille douze.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits par la SCP Waquet, Farge et Hazan, avocat aux Conseils, pour M. X... et M. Y...
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir jugé que les consorts A... bénéficient d'une servitude de passage afin d'accéder à leur appartement situé... à Saint-Affrique depuis l'immeuble voisin situé au... de la même rue, d'avoir condamné Monsieur X... à rétablir l'accès à l'appartement des consorts A... en son état d'origine et ce dans un délai de trois mois à compter de la signification du présent arrêt et passé ce délai sous astreinte de 400 € par jour de retard, et d'avoir condamné Monsieur X... à payer aux consorts A... la somme de 4. 000 € à titre de dommages-intérêts ;
AUX MOTIFS QUE l'acte de donation partage du 2 mai 1975 stipule que la servitude grevant l'escalier d'accès de la maison attribuée à Jacques X... s'exercera jusqu'au jour où Maurice X... aurait fait construire un escalier dans son lot ; que Maurice X... s'engageait à faire construire cet escalier dans le délai d'un an à compter du décès de la donatrice ; que si l'exercice de la servitude était limité dans le temps, le premier anniversaire du décès de la donatrice ne constituait pas une date butoir dans la mesure où le délai d'un an imparti à Monsieur Maurice X... pour construire l'escalier était indicatif ; qu'en effet le non-respect du délai d'un an n'était pas sanctionné par la déchéance de l'exercice de la servitude ; que par ailleurs, si dans l'acte d'achat du 30 septembre 1985, Jacques Y..., du fait de son vendeur, Maurice X..., n'avait pas encore construit son escalier dans son lot, a renoncé à la servitude de passage, cette renonciation était concomitante à l'engagement pris par Jacques Y... de faire construire un escalier entre le rez-de-chaussée et le premier étage ; que cette concomitance révèle la commune intention des parties de subordonner la fin de la servitude à la construction d'un escalier faisant communiquer le rez-de-chaussée et le premier étage ; (…) que lors de l'acquisition par les consorts A... en novembre 1988, l'accès aux trois pièces qui venaient d'être acquises se faisait normalement par l'escalier ; qu'il ne peut être reproché aux appelants de ne pas avoir fait préciser dans l'acte les conditions d'accès ; (…) que la donation-partage du 2 mai 1975 avait créé une servitude de passage au profit des trois pièces du premier étage attribuées à Maurice X... et ce afin de permettre un accès direct ou indirect de ces pièces à la voie publique ; que l'acte du 4 novembre 1988 ne contient aucune mention aux termes de laquelle les consorts A... auraient fait leur affaire personnelle de l'organisation d'un accès entre le premier et le deuxième étage ; qu'il convient d'observer à cet égard que les attestations de Mme B... et de M. C... ne relatent que des propos de M. Y... concernant un engagement de M. A... et ne peuvent donc caractériser la volonté des consorts A... de relier le premier étage au deuxième étage ; qu'il résulte de ces éléments que les consorts A... sont bien fondés à invoquer le bénéfice d'une servitude de passage pour accéder à leur appartement ; qu'il s'ensuit que le moyen tiré de l'enclave volontaire est inopérant ; qu'il y a lieu en conséquence de condamner Monsieur X... à rétablir en son état d'origine l'accès à l'appartement des consorts A... et ce suivant les modalités prévues au dispositif ; que le fait pour Monsieur X... de murer la porte palière du premier étage a causé un préjudice aux consorts A... en les privant de l'accès à leur bien ; qu'il convient dès lors de leur allouer la somme de 4. 000 € à titre de dommages-intérêts ;
ALORS D'UNE PART QUE dans l'acte du 30 septembre 1985, portant vente du lot n° 1 de Monsieur Maurice X... à M. Y..., il est indiqué, après rappel de la servitude consentie au profit de ce lot sur l'escalier d'accès de la maison de M. Jacques X... et de l'engagement souscrit par M. Maurice X... de faire construire un escalier dans ce lot pour faire cesser cette servitude dans le délai d'une année à compter du décès de la donatrice, que « Mme D... Veuve X... étant décédée le 2 novembre 1984, M. Y... renonce dès à présent à la servitude de passage cidessus et prend à sa charge l'engagement de construire l'escalier non bâti » ; qu'en retenant, pour refuser de faire produire effet à cette renonciation unilatérale et immédiate à la servitude de passage par le propriétaire du fonds dominant et statuer comme elle l'a fait, que la concomitance entre sa renonciation et l'engagement pris de faire construire un escalier révélerait la commune intention des parties de subordonner la fin de la servitude à la construction d'un escalier faisant communiquer le rez-de-chaussée et le premier étage, la cour d'appel a dénaturé ces termes clairs et précis de l'acte du 30 septembre 1985 et a violé l'article 1134 du Code civil ;
ALORS D'AUTRE PART QUE l'acte du 4 novembre 1988 portant vente par M. Y... à M. et Mme A... du premier étage composé de trois chambres ne fait mention d'aucune servitude de passage au profit de cet appartement sur l'escalier de M. Jacques X..., le vendeur, M. Y..., y déclarant au contraire « qu'à sa connaissance, il n'existe pas de servitudes autres que celles pouvant résulter de la situation de l'immeuble ou des prescriptions d'urbanisme » ; qu'en refusant de faire produire effet à la renonciation expresse en 1985 par M. Y..., propriétaire du fonds dominant, à la servitude de passage litigieuse, sans s'expliquer sur les mentions de cet acte subséquent qui confirmaient la suppression de cette servitude, nonobstant l'absence de construction d'un escalier, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1134 du Code civil.
SECOND MOYEN DE CASSATION :
IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir condamné Monsieur X... à payer aux consorts A... la somme de 4. 000 € à titre de dommages-intérêts ;
AUX MOTIFS QUE le premier juge a souligné que la servitude de passage au bénéfice du lot 1 sur l'escalier appartenant au fonds de Jacques X... était limitée dans le temps, que Pierre Y..., acquéreur du fonds de Maurice X..., renonçait dans l'acte du 30 septembre 1985 au bénéfice de cette servitude avant même l'extinction conventionnelle fixée au 2 novembre 1985, soit un an après le décès de la donatrice (…) ; que l'acte de donation partage du 2 mai 1975 stipule que la servitude grevant l'escalier d'accès de la maison attribuée à Jacques X... s'exercera jusqu'au jour où Maurice X... aurait fait construire un escalier dans son lot ; que Maurice X... s'engageait à faire construire cet escalier dans le délai d'un an à compter du décès de la donatrice ; (…) que le fait pour Monsieur X... de murer la porte palière du premier étage a causé un préjudice aux consorts A... en les privant de l'accès à leur bien ; qu'il convient dès lors de leur allouer la somme de 4. 000 € à titre de dommages-intérêts ;
ALORS D'UNE PART QUE la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue ; que tout propriétaire peut clore son héritage ; que l'exercice du droit de propriété ne dégénère en abus pouvant donner naissance à une dette de dommages-intérêts que s'il est fait sans utilité et dans une intention malveillante ; qu'en statuant par des motifs impropres à établir la faute de nature à faire dégénérer en abus l'exercice par M. Jacques X... de son droit de propriété, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382 du Code civil ;
ALORS D'AUTRE PART QUE ne commet aucune faute le propriétaire qui clôt sa propriété, quinze ans après la survenance du terme fixé dans l'acte constitutif d'une servitude conventionnelle temporaire de passage pour son expiration ; qu'il résulte des énonciations de l'arrêt attaqué que la servitude instituée par l'acte du 2 mai 1975 devait prendre fin, par l'édification d'un escalier par M. Maurice X... dans le délai d'un an après le décès de la donatrice, soit le 2 novembre 1985, cependant que M. Jacques X... a muré la porte palière de son immeuble en 2000 ; qu'en le condamnant à payer des dommages-intérêts aux consorts A..., par des motifs impropres à caractériser une faute de sa part, la cour d'appel a violé l'article 1382 du Code civil.
