LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique, ci-après annexé :
Attendu, d'une part, que la société Pièces Occasions n'ayant pas soutenu devant la cour d'appel que la clause du bail du 1er décembre 1984, stipulant l'engagement de la bailleresse à consentir au preneur une seconde période de bail de neuf années commençant à courir le 1er décembre 1993, s'opposait à la délivrance d'un congé à la date du 24 mai 2005, le moyen est nouveau et mélangé de fait et de droit ;
Attendu, d'autre part, qu'ayant retenu, par une appréciation souveraine de la valeur et de la portée des éléments de preuve qui lui étaient soumis, sans être tenue de s'expliquer sur les pièces qu'elle décidait d'écarter et sans inverser la charge de la preuve, que les lieux loués n'avaient plus été exploités depuis au moins le mois de novembre 2003, la cour d'appel a pu en déduire que le congé délivré le 24 mai 2005 à la société Pièces Occasions par Mme X..., pour défaut d'exploitation du fonds de commerce, était valable ;
D'où il suit que le moyen, irrecevable en sa première branche, n'est pas fondé pour le surplus ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne la société Pièces Occasions aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la société Pièces Occasions à payer à Mme X... la somme de 2 500 euros, rejette la demande de la société Pièces Occasions ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix-huit décembre deux mille douze.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen produit par Me Balat, avocat aux Conseils pour la société Pièces Occasions
Il est reproché à l'arrêt attaqué d'avoir jugé valable le congé délivré par Mme Y..., d'avoir ordonné l'expulsion sous astreinte de la société Pièces Occasions ou tout autre occupant et d'avoir condamné la société Pièces Occasions à payer à Mme Y..., en deniers ou quittance, une indemnité d'occupation d'un montant hors taxes de 150. 000 F CFP à compter du 1er décembre 2005 et jusqu'à la libération effective des lieux ;
AUX MOTIFS QU'aux termes de l'acte authentique des 25 et 27 juillet 1991, la société Pièces Occasions a acquis tous les droits, pour le temps restant à courir au bail du 10 décembre 1984, portant sur le terrain loué, et s'est trouvée subrogée dans les droits et obligations du premier preneur, la société Somac ; que conformément aux stipulations dudit bail, deux périodes de neuf années chacune se sont succédées du 1er décembre 1984 au 3 novembre 1993, puis du 1er décembre 1993 au 20 novembre 2002 ; qu'en l'absence de manifestation de volonté des parties d'y mettre fin, et comme le montre le courrier du bailleur du 3 avril 2003 relatif à la révision triennale du loyer, le bail s'est alors prolongé pour une durée indéterminée, en application des dispositions de l'article L. 145-9 du code de commerce, et selon les conditions du bail d'origine ; que dès lors, chacune des parties pouvait mettre fin, à tout moment, à ce contrat devenu à durée indéterminée, en donnant congé pour le dernier jour du trimestre civil et au mois six mois à l'avance (article L. 145-9, alinéa 1) ; que néanmoins, le preneur pouvait demander le renouvellement de son bail à tout moment au cours de sa reconduction (article L. 145-10, alinéa 1), par acte extrajudiciaire rappelant au bailleur qu'il disposait de trois mois pour faire connaître les motifs d'un refus (article L. 145-10, alinéas 2 et 4) ; que en l'espèce, la société Pièces Occasions ne justifie pas avoir présenté une demande de renouvellement conforme aux dispositions de l'article L. 145-10 du code de commerce, qui sont prescrites à peine de nullité en ce qui concerne la reproduction de son alinéa 4 dans ladite demande ; qu'en effet, aucun des courriers des 14 janvier 2004, 20 août 2004 et 20 septembre 2004 ne satisfait à cette exigence de forme, et leur teneur montrant que le preneur offrait alternativement la renégociation du bail, ou sa résiliation contre indemnité ; qu'estimant que Pièces Occasions ne respectait pas ses obligations, le bailleur lui a signifié le 24 mai 2005 un congé avec refus de renouvellement pour motif grave et légitime (article L. 145-17 du code de commerce) ; qu'il a ainsi entendu obtenir la résiliation du bail, sans indemnité pour le preneur, en raison d'un défaut d'exploitation effective par ce dernier ; que la validité du motif invoqué est appréciée par le juge du fond lorsqu'une instance est engagée pour valider ou pour contester le congé ; que le moyen présenté par Pièces Occasions, tiré de la non-reproduction, dans l'acte du 24 mai 2005, des termes de l'article L. 145-17, 1°, du code de commerce, ne peut qu'être rejeté car, outre qu'il n'a été présenté que dans les dernières écritures et sans démonstration d'une atteinte certaine portée aux intérêts de l'appelante, il est constant que cette formalité, qui s'applique en réalité à la mise en demeure préalable, a été observée dans l'acte du 5 novembre 2004 ; que, d'autre part, Pièces Occasions ne démontre pas l'existence d'un grief qui résulterait de l'erreur de plume qui a consisté à enjoindre au bailleur, et non au preneur, d'exploiter effectivement le commerce ; que le commandement du 5 novembre 2004 satisfait également aux dispositions de l'article L. 145-41 du code de commerce en indiquant que le preneur disposait d'un délai d'un mois pour s'y conformer ; qu'aux termes de cet acte, « le bail a été consenti pour l'exploitation d'un commerce de fabrication et de vente de menuiserie d'aluminium ainsi que de toutes autres activités connexes ou complémentaires et entraîne l'obligation pour le bailleur d'exploiter effectivement ce commerce ; au mépris de cette obligation, la SNC Changuin et Cie (Pièces Occasions) a, sans raison sérieuse et légitime, cessé depuis plusieurs mois toute exploitation du fonds qui se trouve fermé et dépourvu de tous approvisionnements » ; que l'acte dit congé signifié le 24 mai 2005 reproduit ce grief ; que, comme l'a justement relevé le tribunal, c'est par conséquent le défaut d'exploitation de son propre fonds de commerce par Pièces Occasions qu'il échet d'apprécier ; qu'en effet, l'obligation d'exploitation est toujours sous-entendue dans un bail commercial ; que le défaut ou l'insuffisance d'exploitation est bien un manquement qui peut être sanctionné par la résiliation du bail ; que le bail, qui porte sur un terrain non bâti, met à la charge du preneur l'édification des constructions nécessaires à l'exercice de son commerce ; que l'acte de cession du 25 juillet 1991 précise que ces dernières étaient alors constituées par un hangar de 560 m ² au sol et mezzanine de 140 m ² ; que dans un courrier daté du 19 août 2004, la société Seripol, qui avait envisagé de sous-louer les lieux, a décrit ainsi ces derniers : un local de 127 m ² vide-un local de 433 m ² aménagé (une mezzanine en bois : 2 bureaux, 1 local vide ; sous la mezzanine : 2 WC, 1 grand lavabo, 1 douche) ; qu'elle indiquait avoir versé le 12 novembre 2003 un chèque de 467. 500 XPF pour réserver cet entrepôt ; que selon un constat dressé le mercredi 8 septembre 2004 à 14 h 50 à la requête du bailleur par Me Z..., huissier de justice, le hangar et le portail d'entrée du terrain étaient fermés ; qu'il n'a été relevé aucun signe d'activité ou d'exploitation, ni même une enseigne commerciale à l'entrée des locaux ou de la parcelle ; que les lieux semblaient de visu inoccupés ; que selon un constat dressé le jeudi 1er septembre 2005 à 17 h 30 à la requête du bailleur par Me A..., huissier de justice, Sébastien B... a déclaré occuper la partie gauche du hangar au titre d'un contrat de bail précaire du 1er décembre 2004, affecté à un atelier mécanique spécialisé dans la réparation des motos ; qu'il a indiqué qu'il était seul locataire et que la partie droite du hangar était utilisée par M. Gustin C... (Pièces Occasions) ; que selon un constat dressé le 1er février 2006 à 8 h 30 à la requête du bailleur par Me A..., huissier de justice, la première partie du hangar était toujours occupée par S. B... ; que la seconde partie, divisée en zone atelier et des bureaux en mezzanine, était occupée, selon le fils du gérant présent, par la société Alu + (construction de portails en aluminium) depuis fin décembre 2005 au titre d'un contrat de bail passé avec le responsable de Pièces Occasions ; que les sous-locataires dont s'agit sont produites ; que celle concédée à S. B... porte sur 127 m ² du 1er septembre 2005 au 29 novembre 2006 ; que celle concédée à Alu + porte sur 433 m ² au sol pour un an à compter du 1er janvier 2006 ; qu'il résulte de ces constatations et des pièces produites que c'est avec exactitude que le premier juge a apprécié que Pièces Occasions n'établissaient pas qu'elle continuait d'utiliser une partie des locaux à usage d'entrepôt, et qu'elle ne rapportait nullement la preuve, que ce soit par constat d'huissier ou attestation, de l'exploitation effective de son propre fonds ; que le débat devant la cour n'a pas donné matière à former une appréciation différente de celle qui a été portée par le tribunal ; que contrairement à ce que soutient l'appelante, sans le démontrer, le projet de sous-location de la totalité des lieux à Seripol, puis la sous-location de ceux-ci séparément à B... et à Alu + ne s'inscrivent dans aucune perspective de leur exploitation en tant qu'élément du fonds de commerce de Pièces Occasions ; qu'il apparaît que les lieux n'ont plus été utilisés par cette dernière depuis au moins novembre 2003 ; qu'il n'est justifié d'aucun motif à cette situation qui soit en rapport avec l'exploitation du fonds de commerce du preneur ; que le fait que le hangar en cause ne soit pas l'objet direct du bail, lequel porte sur un terrain nu, est à cet égard indifférent, car le contrat met expressément à la charge du preneur d'y faire édifier les constructions nécessaires à l'exercice de son commerce, lesquelles peuvent être démontables ; que Pièces Occasions n'a par conséquent pas la libre disposition de ces espaces ; que la question de la nature de l'activité commerciale du preneur, menuiserie aluminium ou pièces automobiles, est également indifférente, aucune force majeure n'étant établie, dès lors qu'il est constant que l'activité de Pièces Occasions n'a pas pour objet la mise à disposition de locaux ou d'espaces à sa clientèle ; qu'au demeurant, B... et Alu + ne sont ni clients du fonds de commerce de Pièces Occasions, ni locataires-gérants de ce dernier ; qu'il ne peut pas non plus être utilement opposé au bailleur une supposée tolérance de sa part, puisqu'il a aussitôt refusé d'acquiescer au projet de sous-location Seripol, et qu'il a ensuite poursuivi la résiliation du bail du chef de défaut d'exploitation personnelle par le preneur, étant observé que les contrats passés entre Pièces Occasions et Alu + sont postérieurs à la mise en demeure du 5 novembre 2004 ; que l'examen du moyen subsidiaire proposé par Mme Y... est dès lors sans objet ; qu'à défaut de régularisation par le preneur dans le délai prescrit par l'article L. 145-17 du code de commerce, le congé a produit ses effets ; que la société Pièces Occasions est devenue occupante sans droit ni titre du terrain loué à compter de la date d'effet du congé, soit le 1er décembre 2005 en application des dispositions de l'article L. 145-9 du code du commerce ; qu'il sera par conséquent fait droit à la demande d'indemnité d'occupation faite par Mme Y... ; que la cour dispose d'éléments d'appréciation qui lui permettent d'en fixer le montant à la somme de 150 000 XPF hors taxes, en deniers ou quittances, pour tenir compte des sommes déjà perçues par le bailleur ;
ALORS, EN PREMIER LIEU, QUE selon l'article L. 145-4, alinéa 2, du code de commerce, à défaut de convention contraire, le preneur a la faculté de donner congé à l'expiration d'une période triennale ; que le contrat de bail du 1er décembre 1984 stipule que « le présent bail est conclu pour une durée de neuf années entières et consécutives qui ont commencé à courir le 1er décembre 1984, pour se terminer le 30 novembre 1993. La bailleresse s'engage dès à présent à consentir au preneur une seconde période de bail de neuf années, laquelle commencera à courir le 1er décembre 1993, pour se terminer le 20 novembre 2002, à la faculté du preneur » (contrat de bail, p. 1 in fine) ; qu'il est constant que le bail litigieux s'est trouvé tacitement reconduit le 1er décembre 1993 pour une durée de neuf ans, soit jusqu'au 1er décembre 2002, puis à compter de cette date pour une nouvelle durée de neuf ans, soit jusqu'au 1er décembre 2011 ; qu'en estimant que Mme Y... avait pu valablement délivrer un congé à la date du 24 mai 2005, alors que le bail s'était trouvé renouvelé pour neuf ans à compter du 1er décembre 2002 et que la clause précitée du contrat de bail était nécessairement incompatible avec la délivrance d'un congé à l'issue d'une période triennale, la cour d'appel a violé l'article 1134 du code civil et l'article L. 145-4, alinéa 2, du code de commerce ;
ALORS, EN DEUXIEME LIEU, QU'il incombe au bailleur de démontrer la réalité du motif grave et légitime invoqué à l'appui du congé donné avec refus de renouvellement et d'indemnité d'éviction ; qu'en retenant « que c'est avec exactitude que le premier juge a apprécié que Pièces Occasions n'établissait pas qu'elle continuait d'utiliser une partie des locaux à usage d'entrepôt, et qu'elle ne rapportait nullement la preuve, que ce soit par constat d'huissier ou attestation, de l'exploitation effective de son propre fonds » (arrêt attaqué, p. 9 § 2), cependant que c'était à Mme Y... qu'il incombait d'établir la réalité du défaut d'exploitation du fonds de commerce qu'elle invoquait, la cour d'appel a inversé la charge de la preuve et a violé l'article 1315 du code civil ;
ALORS, EN TROISIEME LIEU, QUE le contrat de bail commercial stipule, au chapitre « cession – sous-location », que « le preneur pourra céder son droit au présent bail ou sous-louer en tout ou en partie les locaux loués sans le consentement de la bailleresse, et y compris dans le cas de cession du bail à son successeur dans son commerce » ; qu'en retenant que, « contrairement à ce que soutient l'appelante, sans le démontrer, le projet de sous-location de la totalité des lieux à Seripol, puis la sous-location de ceux-ci séparément à B... et à Alu + ne s'inscrivent dans aucune perspective de leur exploitation en tant qu'élément du fonds de commerce de Pièces Occasions » (arrêt attaqué, p. 9 § 3), cependant que c'était à la bailleresse d'établir que les sous-locataires de la société Pièces Occasions, régulièrement installés dans les lieux loués, ne poursuivaient pas l'exploitation du fonds de commerce visé au contrat de bail, la cour d'appel a inversé la charge de la preuve et a violé l'article 1315 du code civil ;
ALORS, EN QUATRIEME LIEU, QUE l'article L. 145-17 du code de commerce n'exige pas que le locataire exploite personnellement le fonds de commerce, mais seulement que le fonds ait été effectivement exploité au cours des trois années précédant la date d'exploitation du bail ; qu'en affirmant que « la question de la nature de l'activité commerciale du preneur, menuiserie aluminium ou pièces automobiles, est également indifférente, aucune force majeure n'étant établie, dès lors qu'il est constant que l'activité de Pièces Occasions n'a pas pour objet la mise à disposition de locaux ou d'espaces à sa clientèle » et en ajoutant qu'« au demeurant, B... et Alu + ne sont ni clients du fonds de commerce de Pièces Occasions, ni locataires-gérants de ce dernier » (arrêt attaqué, p. 9 § 5), la cour d'appel, qui n'a pas sérieusement recherché si l'activité n'avait pas été poursuivie dans les lieux loués par les sous-locataires de la société Pièces Occasions, a violé l'article L. 145-17 du code de commerce ;
ALORS, EN CINQUIEME LIEU, QUE dans ses conclusions d'appel n° 2 (p. 4 in fine), la société Pièces Occasions faisait valoir qu'un entrepôt de stockage, qui n'accueille aucune clientèle, ne génère aucune activité visible, de sorte que les constats d'huissier versés aux débats par Mme Y..., selon lesquels les lieux « semblaient » inoccupés, étaient dénués de toute pertinence ; qu'en laissant sans réponse ces conclusions, la cour d'appel a violé l'article 268 du code de procédure civile de Polynésie française ;
ET ALORS, EN DERNIER LIEU, QU'en rappelant qu'aux termes du constat d'huissier de Me A..., M. B... « a déclaré occuper la partie gauche du hangar au titre d'un contrat de bail précaire du 1er décembre 2004, affecté à un atelier mécanique spécialisé dans la réparation des motos » (arrêt attaqué, p. 8 § 6), sans prendre en compte cet élément au titre de l'activité développée dans les lieux loués, la cour d'appel a privé sa décision de toute base légale au regard de l'article L. 145-17 du code de commerce.
