LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Basse-Terre, 11 juillet 2011), que Mme X..., propriétaire de locaux à usage commercial donnés à bail à la société Les Grands Vins de France, a, par acte du 24 octobre 2002, délivré congé avec offre de renouvellement moyennant un nouveau loyer ;
Attendu que Mme X... fait grief à l'arrêt de fixer à une certaine somme le loyer du bail renouvelé, alors, selon le moyen :
1°/ que dans le cas où, par l'effet d'une tacite reconduction, le bail excède 12 ans, le loyer du bail renouvelé doit correspondre à la valeur locative ; que cette valeur locative est déterminée au vu des caractéristiques du local considéré, de la destination des lieux, des obligations respectives des parties, des facteurs locaux de commercialité et des prix couramment pratiqués dans le voisinage ; qu'en se bornant à relever que le commerce exploité en 1990 était un commerce d'antiquités et que depuis 1994, le fonds vendait des vins et spiritueux, sans rechercher, comme il lui était demandé, si l'autorisation de Mme X... de changer la destination du bail pour passer d'un commerce d'antiquités à un commerce de vins et spiritueux ne constituait pas une modification ayant eu une incidence sur la valeur locative des lieux loués, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles L. 145-33, L. 145-34 et R. 145-5 du code de commerce ;
2°/ qu'en fixant le loyer du bail renouvelé à la somme de 2 500 euros, sans préciser les prix couramment pratiqués dans le voisinage sur lesquels elle se fondait, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles L. 145-33, L. 145-34 et R. 145-5 du code de commerce ;
Mais attendu que la cour d'appel, qui n'était tenue ni de procéder à une recherche qui ne lui était pas demandée, ni de détailler tous les éléments de calcul pris en compte, et qui a souverainement fixé la valeur locative des locaux donnés à bail, a légalement justifié sa décision ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne Mme X... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de Mme X... et la condamne à payer à la société Les Grands Vins de France la somme de 2 500 euros ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du onze décembre deux mille douze.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen produit par la SCP Defrenois et Levis, avocat aux Conseils, pour Mme X... épouse Y....
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR fixé le loyer du bail renouvelé à la somme de 2.500 euros charges non comprises ;
AUX MOTIFS ADOPTES QU'il convient de considérer le changement des facteurs locaux de commercialité au regard du commerce exploité ; qu'en l'espèce, le commerce est exploité dans une rue de Gustavia qui a toujours connu une activité commerçante, mais non situé sur le port de plaisance (…) ; qu'il résulte d'un rapport versé par le défendeur rédigé par l'expert Z..., non contesté, que la fréquentation touristique, après avoir augmenté, a diminué après le 11/09/2001 et est légèrement supérieure en 2003, mais reste relativement semblable à celle de 1992 ; que les aménagements dont fait état la requérante concernent le port et non directement le commerce exploité (…) ; que s'agissant des prix couramment pratiqués, les moyennes de prix au mètre carrés, au vu des constatations de l'expert et des décisions de justice statuant sur des commerce proches, évoluent entre 33,34 € et 90,26 € ; qu'il ne résulte pas des éléments fournis par le demandeur ou par l'expert que l'augmentation du double du loyer se justifie pour des raisons objectives et intrinsèques au commerce exploité, ni que le loyer fixé provisoirement est, au regard des prix pratiqués dans le voisinage, décalé ; qu'il convient dès lors de fixer le loyer à la somme de 2.500 € à compter du renouvellement du bail soit à compter du 1er mai 2003 ;
ET AUX MOTIFS PROPRES QU'en l'absence d'élément nouveau soumis à son appréciation, la cour estime que le premier juge, par des motifs pertinents qu'elle approuve, a fait une exacte appréciation des faits de la cause et du droit des parties, spécialement en indiquant que :- le bail signé en 1990 a été renouvelé par tacite reconduction et excède 12 ans. Dès lors en application des dispositions de l'article L. 145-34 du code de commerce, le loyer n'est plus plafonné et peut être augmenté ;- son montant doit être fixé, à défaut d'accord, suivant les critères prévus à l'article L. 145-33, soit en raison des caractéristiques du local, la destination des lieux, des facteurs locaux de commercialité et des prix couramment pratiqués dans le voisinage ;qu'en l'espèce, aucune modification n'a été apportée au local ; que le commerce exploité en 1990 était un commerce d'antiquités ; que depuis 1994, le fonds vend des vins et spiritueux ; que le local est d'une surface de 67 m² ; qu'au jour du renouvellement le loyer s'élevait à 2.244,81 € ; que l'expert souligne que le local loué est en bon état d'entretien ; qu'il est situé au rez-de-chaussée d'un immeuble donnant sur la rue du Roi Oscar II et à l'angle de la rue de France ; qu'il ne fait pas partie du quartier dit du « Carré d'Or » ; que l'île de Saint-Barthélémy connaît depuis plus de 20 ans une fréquentation touristique par une clientèle fortunée ; que ceci est une constante et non une nouveauté depuis la signature du bail ; qu'il n'est pas rapporté par des éléments concrets que la fréquentation de la rue ou du quartier spécifique a pu augmenter en raison d'un nouvel aménagement urbain, du meilleur accès, par abord piétonnier ou routier, par la construction de stationnement proche, ou la proximité nouvelle avec des commerces générant une fréquentation en hausse pour la vente de vins fins ; qu'au contraire le défendeur par des constats d'huissier, établit que le stationnement à proximité est difficile et que des commerces concurrents se sont implantés à proximité et notamment sur le port ; que dès lors, contrairement aux affirmations de l'expert, les facteurs locaux de commercialité n'ont pas évolué de manière notable justifiant l'augmentation du double du loyer réclamé (…) ; qu'il convient dès lors de fixer le loyer à la somme de 2.500 € à compter du renouvellement du bail soit à compter du 01/05/2001 ;
ALORS 1°/ QUE : dans le cas où, par l'effet d'une tacite reconduction, le bail excède 12 ans, le loyer du bail renouvelé doit correspondre à la valeur locative ; que cette valeur locative est déterminée au vu des caractéristiques du local considéré, de la destination des lieux, des obligations respectives des parties, des facteurs locaux de commercialité et des prix couramment pratiqués dans le voisinage ; qu'en se bornant à relever que le commerce exploité en 1990 était un commerce d'antiquités et que depuis 1994, le fonds vendait des vins et spiritueux, sans rechercher, comme il lui était demandé, si l'autorisation de Mme Y... de changer la destination du bail pour passer d'un commerce d'antiquités à un commerce de vins et spiritueux ne constituait pas une modification ayant eu une incidence sur la valeur locative des lieux loués, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles L. 145-33, L. 145.34 et R. 145-5 du code de commerce ;
ALORS 2°/ QUE : en fixant le loyer du bail renouvelé à la somme de 2.500 €, sans préciser les prix couramment pratiqués dans le voisinage sur lesquels elle se fondait, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles L. 145-33, L. 145.34 et R. 145-5 du code de commerce.
