LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le premier moyen ci-après annexé :
Attendu qu'ayant relevé qu'il n'existait plus d'usage avéré en matière de locaux à usage de clinique depuis l'entrée en vigueur de la réforme de la tarification dite "T2A" qui avait rendu impraticable le recours jusqu'alors usité à une combinaison du prix au lit, d'un taux sur les recettes et de la surface des locaux, les deux premiers de ces paramètres n'étant plus opérants, et retenu que les recettes futures escomptées de la nouvelle activité de soins de suite et de rééducation ne pouvaient être prises en compte, la cour d'appel, qui n'a pas modifié les termes du litige et qui n'était pas tenue de procéder à une recherche sur l'avantage résultant de la déspécialisation du bail, dès lors que la locataire soulignait que sa reconversion lui permettait de sauvegarder son activité en raison de la baisse de ses coûts de structure, en a souverainement déduit, se référant aux critères d'appréciation définis par l'article L. 145-33 du code de commerce, que la méthode métrique, adoptée par l'expert et basée sur la surface pondérée, était la plus adaptée pour déterminer la valeur locative des locaux compte tenu de leur nouvelle destination ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
Sur le deuxième moyen ci-après annexé ;
Attendu qu'ayant relevé, par motifs propres et adoptés, que les bases de surfaces et de prix au m² retenues par l'expert étaient adaptées et conformes au relevé de surfaces brutes retenues par l'expert amiable de la locataire, la cour d'appel, appréciant les éléments de preuve produits et répondant aux conclusions par référence aux observations de l'expert qu'elle entérinait, a souverainement estimé que le coefficient de pondération devait être fixé à 1 pour l'ensemble du bâtiment principal ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
Sur le troisième moyen ci-après annexé :
Attendu qu'ayant relevé que c'était à la demande expresse du preneur que les parties étaient convenues d'un renouvellement anticipé du bail pour une durée de trente années assortie d'une promesse de prorogation de douze années supplémentaires et que le bénéfice d'une présence ainsi assurée pendant une très longue durée sur un vaste terrain situé dans une zone convoitée du centre ville constituait pour la locataire un avantage appréciable lui procurant une sécurité juridique pour l'orientation de son activité à moyen et long terme ainsi qu'un atout significatif dans ses relations avec ses partenaires financiers, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de suivre les parties dans le détail de leur argumentation, a souverainement retenu que les obligations imposées à la locataire en contrepartie de cet avantage, à l'exception du transfert à sa charge de la totalité des réparations, ne justifiaient pas une réduction de la valeur locative ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne la société Clinique Velpeau aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la société Clinique Velpeau à payer à la société Maison de santé Velpeau la somme de 2 500 euros ; rejette la demande de la société Clinique Velpeau ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du onze décembre deux mille douze.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits par la SCP Gaschignard, avocat aux Conseils, pour la société Clinique Velpeau.
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
:Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir fixé à la somme de 404.727 € au 21 janvier 2006 le prix annuel du loyer du bail renouvelé des locaux sis rue Croix Pasquier à Tours, et d'avoir condamné la SA Clinique médico-chirurgicale Velpeau à payer à la SA Maison de santé Velpeau les intérêts moratoires au taux légal depuis le 12 janvier 2006 sur la différence, pour chaque échéance, entre le loyer du bail renouvelé tel que fixé dans l'arrêt et le loyer effectivement réglé ;
AUX MOTIFS QU'il est pris acte de l'accord des plaideurs pour voir fixer le montant du loyer à la valeur locative au 12 janvier 2006 ; que la monovalence des locaux est acquise aux débats ; que certes, en application de l'article R. 145-10 du Code de commerce, la valeur locative des locaux monovalents peut, par dérogation aux articles L. 145-33 et R. 145-3 et suivants, être déterminée selon les usages en vigueur dans la branche d'activité considérée ; mais qu'il n'existe plus d'usage avéré en matière de locaux à usage de clinique depuis l'entrée en vigueur, en mars 2005, de la réforme de la tarification dite « T2A », laquelle a rendu impraticable le recours jusqu'alors usité à une combinaison du prix au lit d'un taux sur les recettes et de la surface des locaux, dès lors que deux de ces paramètres ne sont plus opérants ; qu'en effet, la mise en place de la tarification à l'acte ou à la pathologie, applicable le 12 janvier 2006 à l'activité médico-chirurgicale qui était alors encore celle du preneur, détermine des écarts de tarifs de 1 à 15 (voire davantage) pour un même lit, selon la pathologie à traiter et la durée d'hospitalisation du patient, privant ainsi de toute pertinence la notion traditionnelle de « lit » ; que quant à l'incidence de l'hébergement sur le taux de recette, la tarification T2A a fait disparaître la notion de « prix de journée », et elle aboutit à déconnecter pour la plus grande part l'immeuble de l'activité qui y est exercée, au point que les résultats de l'exploitation commerciale d'un établissement de santé ne constituent plus un critère pertinent d'appréciation de la valeur locative ; qu'au surplus, la date à considérer du 12 janvier 2006 correspond exactement à la période où la locataire se transformait de clinique médico-chirurgicale en établissement de soins de suite et de rééducation, de sorte qu'il serait inadapté de tenir compte des résultats de l'exploitation de l'activité abandonnée, et qu'il est exclu de prendre en compte les recettes futures escomptées de la nouvelle activité ; qu'en outre, l'incidence des travaux d'aménagement réalisés par la locataire en 2006/2007 ne se posera qu'en fin de bail ; que c'est donc à raison que le premier juge s'est fondé sur les critères d'appréciation de la valeur locative tels que définis aux articles L. 145-33 et R. 145-3 et suivants du Code de commerce ; qu'il est référé à ses descriptions et références, que la cour adopte, y compris au titre de la surface pondérée des locaux, retenue pour 4.324 m² (…) la pondération retenue par M. X... soit 1 pour le bâtiment principal, 0,5 pour le sous-sol, 0,7 pour les bureaux et l'ancienne chapelle et 0,1 sur une proportion d'1/4 pour le terrain, apparaissant adaptée ; que s'agissant des loyers couramment pratiqués dans le voisinage, le prix de 130 € du m² observé par l'expert judiciaire en 2008 et à partir duquel il calcule à rebours une valeur locative en janvier 2006 pour aboutir à 104 € du m², est en cohérence avec les éléments recensés par l'expert Y... dans son rapport de novembre 2006 vanté par l'appelante, celui-ci retenant pour la partie nord de la ville de Tours où le bien est situé des références entre 100 et 130 € du m² pour des immeubles de service ; que la valeur obtenue, soit (4.324 x 104) = 449.696 €, est également en cohérence avec le montant, recensé par M. Y..., des loyers de quatre cliniques de Tours en 2003, toutes d'une superficie moindre et dans des locaux d'un environnement moins recherché ; que ce montant est également en cohérence avec le rendement d'un tel bien, dont la valeur de reconstruction à neuf du bâtiment était fixée dans la police d'assurance à plus de 12 millions d'euros en 1999, outre la valeur du vaste terrain arboré, très recherché en centre ville notamment pour des opérations de promotion immobilière de prestige ;
1° ALORS QUE les deux parties s'accordaient pour que le montant du loyer révisé soit fixé en tenant compte de la nouvelle activité de soins de suite et de rééducation exercée dans les lieux par la Clinique Velpeau, acceptée par le bailleur le 12 janvier 2006 ; qu'en retenant, pour refuser de fixer le loyer par application des méthodes traditionnelles dites « au lit » et « à l'activité » et fixer le montant du loyer par application de la seule méthode métrique à la somme de 404.727 € au 21 janvier 2006, qu'à cette date la Clinique Velpeau exerçait toujours l'activité de clinique médico-chirurgicale, et que la tarification à l'acte ou à la pathologie T2A applicable à cette activité depuis 2005 avaient rendu caducs les usages traditionnels, la cour d'appel, qui a refusé de prendre en compte la nouvelle activité de soins de suite et de rééducation exercée par la Clinique Velpeau, à laquelle il était constant que la tarification T2A n'était pas applicable, a méconnu les termes du litige et violé les articles 4 et 5 du Code de procédure civile ;
2° ALORS QUE selon l'article L. 145-50 du Code de commerce, en cas de changement d'activité du preneur le bailleur peut demander, en contrepartie de l'avantage procuré, la modification du prix du bail ; que, selon l'article L. 145-33, le loyer doit tenir compte de la destination des lieux telle qu'elle est fixée par le contrat ; qu'en l'espèce, la société Maison de santé Velpeau demandait la révision du loyer en raison de la transformation de l'activité de la Clinique Velpeau de clinique médicochirurgicale en établissement de soins de suite et de rééducation, qu'elle avait acceptée le 12 janvier 2006 ; qu'en fixant le nouveau loyer dû par la Clinique Velpeau à compter de cette date par référence à une tarification applicable à l'ancienne activité de clinique médico-chirurgicale de la Clinique Velpeau, sans prendre en compte la nouvelle destination que les parties étaient convenues de donner aux lieux, qui constituait la cause de la demande du bailleur en révision du loyer, la cour d'appel a violé les textes susvisés ;
3° ALORS QUE selon l'article L. 145-50 du Code de commerce, en cas de changement d'activité la modification du prix du bail intervient au moment de la transformation ; que selon l'article L. 145-33, le loyer doit tenir compte de la destination des lieux telle qu'elle est fixée par le contrat ; que ces textes n'interdisent nullement de prendre en compte, pour évaluer le nouveau loyer en cas de changement de destination, les recettes futures théoriques de la nouvelle activité ; qu'en retenant qu'il était « exclu » de prendre en compte les recettes futures escomptées de la nouvelle activité, la cour d'appel a derechef violé le texte susvisé ;
4° ALORS au surplus QUE si le bailleur est en droit, à l'occasion d'une déspécialisation qu'il a acceptée, de demander la modification du prix du bail, c'est à la condition que le changement d'activité procure au preneur un « avantage » susceptible d'affecter à la hausse la valeur locative ; que la société preneuse faisait valoir que le changement d'activité auquel elle avait dû se résoudre entraînait pour elle une baisse substantielle de son chiffre d'affaires ; qu'en faisant droit à la demande de la société bailleresse sans constater que le changement d'activité lui procurait un avantage lui permettant de faire face à un loyer plus élevé, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article L. 145-50.
DEUXIEME MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir fixé à la somme de 404.727 € au 21 janvier 2006 le prix annuel du loyer du bail renouvelé des locaux sis rue Croix Pasquier à Tours donné à bail commercial à la SA Clinique médico-chirurgicale Velpeau par la SA Maison de santé Velpeau, et d'avoir condamné la SA Clinique médico-chirurgicale Velpeau à payer à la SA Maison de santé Velpeau les intérêts moratoires au taux légal depuis le 12 janvier 2006 sur la différence, pour chaque échéance, entre le loyer du bail renouvelé tel que fixé dans l'arrêt et le loyer effectivement réglé ;
AUX MOTIFS ADOPTES QUE le bâtiment principal de trois étages avec sous-sol est composé de plusieurs constructions contigües, imbriquées, et communiquant librement entre elles, édifiées au fil des décennies à partir de 1914 et pour leur plus grande majorité jusqu'en 1975 ; qu'il existe des bâtiments secondaires, plus ou moins désaffectés comme une ancienne chapelle ; que certains locaux comme la chapelle, désaffectés ou à usage de débarras, sont qualifiés de vieillots ; que l'expert a retenu une surface de bâtiments de 4.692 m² avant pondération, dont 4.471 pour le bâtiment principal ; qu'il estime que les autres experts privés, qui parviennent à 4.600 m² et 4.810 m², ont pu se tromper sur le rez de chaussée en intégrant par erreur celui du bâtiment hors litige ;
ET AUX MOTIFS PROPRES QU'il est référé aux descriptions et références du premier juge, que la cour adopte, y compris au titre de la surface pondérée des locaux, retenue pour 4.324 m² sur la base des relevés de surfaces brutes contenues dans le rapport d'expertise unilatérale Y... produit par la locataire, et dont l'expert judiciaire explique de façon motivée et convaincante (cf. p. 7 et p. 30) les menus écarts avec ceux du rapport de leur confrère Pain, la pondération retenue par M. X..., soit 1 pour le bâtiment principal, 0,5 pour le sous-sol, 0,7 pour les bureaux et l'ancienne chapelle et 0,1 sur une proportion d'1/4 pour le terrain, apparaissant adaptée ;
ALORS QU'en violation de l'article 455 du Code de procédure civile, ces motifs ne répondent pas aux conclusions précises et étayées par lesquelles la société Clinique Velpeau faisait valoir que l'expert avait à tort pondéré à « 1 » la totalité des premier et second étages, alors même que ces deux étages sont inutilisables sur toute l'aile Est du bâtiment pour des raisons de sécurité, à raison de leur plancher en bois, de l'étroitesse des circulations, qui plus est en pente, et de l'impossibilité physique d'installer un dispositif de désenfumage et un escalier de secours aux normes.
TROISIEME MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir fixé à la somme de 404.727 € au 21 janvier 2006 le prix annuel du loyer du bail renouvelé des locaux sis rue Croix Pasquier à Tours donné à bail commercial à la SA Clinique médico-chirurgicale Velpeau par la SA Maison de santé Velpeau, et d'avoir condamné la SA Clinique médico-chirurgicale Velpeau à payer à la SA Maison de santé Velpeau les intérêts moratoires au taux légal depuis le 12 janvier 2006 sur la différence, pour chaque échéance, entre le loyer du bail renouvelé tel que fixé dans l'arrêt et le loyer effectivement réglé ;
AUX MOTIFS QU'aux termes de l'article R. 145-8 du Code de commerce, les obligations incombant normalement au bailleur dont celui-ci se serait déchargé sur le locataire sans contrepartie constituent un facteur de diminution de la valeur locative, de même que pour ce qui est des obligations imposées au locataire audelà de celles qui découlent de la loi et des usages ; qu'à cet égard, les productions et les énonciations mêmes de l'acte du 10 mars 2000 démontrent que c'est à la demande expresse du preneur que les partie sont convenues d'un renouvellement anticipé du bail pour une durée de trente années assortie d'une promesse de prorogation du bail pour douze années supplémentaires, la société Clinique Velpeau ayant fait savoir à la société Maison de santé Velpeau qu'elle hésitait à quitter les lieux pour se regrouper sur un autre site avec d'autres cliniques et avait besoin d'être certaine de pouvoir maintenir durablement son activité en place ; que le bénéfice d'une présence assurée pendant trente et même quarante-deux ans, sur un très vaste terrain proche du centre ville nécessairement appelé à devenir de plus en plus convoité au vu du phénomène déjà manifeste de pression foncière constaté dans ce secteur constituait, pour le locataire commercial, un avantage évident et très appréciable lui procurant une sécurité juridique précieuse pour l'orientation à moyen et même long terme de son activité, et représentait donc aussi un atout significatif dans ses relations avec ses partenaires, notamment financiers ; que l'expert judiciaire, très expérimenté, n'avait manifestement pas rencontré de tels précédents en fait de baux commerciaux ; que cet avantage consenti au preneur constitue au sens du susdit article L. 145-8 une contrepartie au transfert à sa charge de l'impôt foncer et de l'assurance, puisqu'elle lui confère une position dont la pérennité se rapproche davantage de la situation d'un propriétaire ; qu'ainsi, et contrairement à ce qu'a retenu le premier juge, la cour considère qu'il n'y a pas lieu de diminuer la valeur locative du montant de ces deux charges ; qu'il en va de même de celui de la caution bancaire que le preneur s'est obligé à fournir à la bailleresse, l'acte du 10 mars 2000 énonçant expressément que cet engagement constituait pour celle-ci une condition déterminante de son engagement à consentir au preneur un nouveau bail à des conditions avantageuses ; qu'en revanche est justifié l'abattement de 10 % appliqué par le premier juge sur la valeur locative pour compenser la mise à la charge du locataire de toutes les réparations, dont celles que prévues à l'article 606 du Code civil et celles liées à l'usage et à la vétusté » ;
ALORS QUE selon l'article R. 145-8 du Code de commerce, du point de vue des obligations respectives des parties, les obligations incombant normalement au bailleur dont celui-ci se serait déchargé sur le locataire sans contrepartie constituent un facteur de diminution de la valeur locative, de même que les obligations imposées au locataire au-delà de celles qui découlent de la loi ou des usages ; que le bail unissant les parties mettait à la charge du locataire la taxe foncière, qui incombe normalement au propriétaire ; que, de même, il prévoyait, « de convention expresse sans laquelle le bailleur n'aurait pas contracté » que « le preneur n'aura pas la faculté de donner congé à l'expiration de quelque période triennale que ce soit, le présent bail étant conclu pour une période de trente ans », ce qui constituait à la charge du locataire une obligation allant au-delà là de celles qui découlent de la loi et des usages ; qu'en refusant tout abattement sur le loyer pour tenir compte de ces facteurs de diminution de la valeur locative, motif pris que la longue durée du bail constituait pour la preneuse un avantage évident en lui procurant une sécurité juridique précieuse, sans caractériser pour autant une « contrepartie » concédée par le bailleur, ni rechercher si l'impossibilité pour le locataire de résilier le bail avant le terme ne constituait pas pour elle une charge compensant déjà largement l'avantage que constituait pour elle la longue durée du bail, la cour d'appel n'a pas légalement justifié sa décision au regard du texte susvisé ;
