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§ France, Cour de cassation, Chambre civile 3, 05 décembre 2012, 11-23698

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Sens de l'arrêt : Cassation partielle
Type d'affaire : Civile

Numérotation :

Numéro d'arrêt : 11-23698
Numéro NOR : JURITEXT000026745648 ?
Numéro d'affaire : 11-23698
Numéro de décision : 31201462
Identifiant URN:LEX : urn:lex;fr;cour.cassation;arret;2012-12-05;11.23698 ?

Texte :

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Met hors de cause la société Oséo BDPME et l'établissement public national à caractère industriel et commercial Réseau ferré de France (RFF) ;
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 7 juin 2011), que RFF a assigné la société civile immobilière Sharina (la SCI) pour voir démolir une construction empiétant sur une parcelle lui appartenant ; que la SCI a appelé en cause son vendeur, la société Oséo BDPME, venant aux droits de la société Auximurs à qui elle avait acheté les biens le 8 juillet 1999 et l'auteur de son vendeur, les consorts X...-Y..., qui les avaient vendus le 20 mai 1994 ;
Sur le premier moyen :
Attendu que la SCI fait grief à l'arrêt de juger qu'elle empiétait sur la propriété de RFF et de la condamner à procéder à la destruction des constructions édifiées sur cette emprise illégale, alors, selon le moyen :
1°/ qu'aux termes de la stipulation de la servitude grevant le fonds acquis par la SCI suivant l'acte du 11 janvier 1933 et transcrite dans les actes des 20 mai 1994 et 8 juillet 1999, " le terrain présentement vendu est obligé de recevoir à perpétuité les eaux naturelles ou usées provenant des fonds supérieurs, sur une bande de terrain d'une largeur de un mètre le long du talus de chemin de fer Paris Lyon Méditerranée " ; que la cour d'appel, pour juger que la SCI empiétait illégalement sur le terrain cadastré commune de Marseille section 894 H Bull. n 86 sur 474 m ² propriété de RFF et condamner la SCI à procéder à la destruction des constructions édifiées sur cette emprise, a retenu que l'interprétation de cette clause, dont la rédaction pouvait prêter à confusion, devait être effectuée en ce que la servitude d'écoulement des eaux naturelles ou usées s'effectue depuis les fonds supérieurs, le talus sur lequel est implantée la voie ferrée, mais également depuis la bande de un mètre située en contrebas, que la servitude d'écoulement des eaux naturelles dérive de la loi et même en considérant que la servitude a été spécialement consentie pour l'évacuation des eaux usées provenant de la voie ferrée, il aurait été absurde de prévoir que cette servitude ne s'exercerait que sur une bande de un mètre de large, en l'absence de tout système permettant de canaliser les eaux sur cette bande, que l'existence d'un égout dans cette bande, affirmée par les parties et mentionnée sur le plan issu de la procédure d'expropriation, n'est pas de nature à remettre en cause cette interprétation, puisqu'il aurait été noté comme tel dans l'acte et il n'aurait pas été question des eaux usées provenant des fonds supérieurs ; qu'en statuant ainsi, en refusant, sous couvert d'interprétation, de tenir compte des termes clairs et précis de la clause instituant une servitude et délimitant son assiette sur le fonds servant qu'elle a dénaturé, la cour d'appel a violé l'article 1134 du code civil ;
2°/ que la prescription trentenaire permet d'acquérir la propriété en cas de possession continue et non interrompue, paisible, non équivoque et à titre de propriétaire, sans que celui qui allègue cette prescription soit obligé d'en rapporter un titre, ou qu'on puisse lui opposer l'exception déduite de la mauvaise foi ; que la cour d'appel, pour juger que la SCI empiétait illégalement sur le terrain cadastré commune de Marseille section 894 H Bull. n° 86 sur 474 m ² propriété de RFF, et condamner la SCI à procéder à la destruction des constructions édifiées sur cette emprise, a retenu que M. Y..., en qualité de propriétaire indivis, avait adressé le 19 octobre 1971 une offre d'achat de la bande de terrain, que la possession invoquée était viciée par la connaissance du possesseur de la propriété de la SNCF et que la qualité de propriétaire indivis empêchait les autres indivisaires de prescrire utilement ; qu'en statuant ainsi, bien que ni la proposition d'acquisition de M. Y... en 1971, ni sa qualité d'indivisaire ne viciaient la possession, sans tenir compte des actes de possession postérieurs à 1971, et tout en constatant que l'extension de hangar sur la partie de parcelle litigieuse apparaissait comme construit sur une photographie aérienne datée de 1975, la cour d'appel a violé les articles 2229, 2230 et 2262 du code civil, dans leur rédaction applicable à la cause ;
Mais attendu qu'ayant relevé que M. Y..., qui avait adressé le 19 octobre 1971 à la SNCF une offre d'achat de la parcelle litigieuse sur laquelle allait être réalisée l'extension d'un hangar, savait que ce terrain n'était pas sa propriété et retenu, qu'à compter de cette date, la possession invoquée était viciée et qu'aucune nouvelle prescription n'avait pu commencer à courir, la cour d'appel a exactement déduit de ces seuls motifs et par une interprétation souveraine, exclusive de dénaturation, que l'ambiguïté des termes de la clause de servitude rendait nécessaire que la SCI devait être condamnée à démolir le bâtiment empiétant sur la parcelle appartenant à RFF ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
Sur le second moyen, pris en ses quatre premières branches :
Attendu que la SCI fait grief à l'arrêt de la débouter de ses demandes dirigées contre la société Oséo BDPME, alors, selon le moyen :
1°/ que, quoique, lors de la vente, il n'ait été fait aucune stipulation sur la garantie, le vendeur est obligé de droit à garantir l'acquéreur de l'éviction qu'il souffre dans la totalité ou partie de l'objet vendu ou des charges prétendues sur cet objet et non déclarées lors de la vente ; qu'est tenu à garantie le vendeur d'un immeuble dont une extension s'avère empiéter sur un fonds voisin ; que la cour d'appel, pour rejeter l'action en garantie de la SCI, condamnée à démolir des constructions jugées empiéter sur un terrain de RFF, contre la société Oséo, vendeur, a retenu que la garantie d'éviction était inapplicable, la SCI n'étant pas évincée d'une partie du bien vendu, celle-ci ne concernant pas la parcelle revendiquée non visée dans l'acte de vente, et la description des bâtiments dans l'acte de vente ne correspondant aucunement à celui qui empiétait ; qu'en statuant ainsi, tout en constatant que l'extension litigieuse d'un des hangars apparaissait comme construite récemment sur une photographie aérienne datée de 1975, la cour d'appel a violé l'article 1626 du code civil ;
2°/ que l'acte de vente du 8 juillet 1999 entre la société Oséo et la SCI désigne le bien vendu comme : " une propriété bâtie consistant en un terrain sur partie duquel se trouvent édifiés divers locaux à usage industriel soit deux hangars, des bureaux, un local de gardien d'une surface globale de 2. 200 m ². Etant ici précisé qu'un des hangars a été construit en 1930, le second et le local de gardien en 1950 et les bureaux en 1935. Cadastré (…). Tel et ainsi que l'objet des présentes existe, s'étend et se poursuit et comporte actuellement avec toutes ses aisances, dépendances, immeubles par destination, sans aucune exception ni réserve sauf à tenir compte de ce qui peut être le cas échéant indiqué au présent acte " ; que la cour d'appel, pour rejeter l'action en garantie de la SCI, condamnée à démolir des constructions jugées empiéter sur un terrain de RFF, contre la société Oséo, vendeur, a retenu que la garantie d'éviction était inapplicable, la SCI n'étant pas évincée d'une partie du bien vendu, celle-ci ne concernant pas la parcelle revendiquée non visée dans l'acte de vente, et la description des bâtiments dans l'acte de vente ne correspondant aucunement à celui qui empiétait ; qu'en statuant ainsi, bien que l'acte vise le bien vendu tel qu'il s'étend actuellement avec toutes ses aisances, dépendances, sans aucune exception ni réserve, la cour d'appel a violé l'article 1134 du code civil ;
3°/ que l'acte de vente du 8 juillet 1999 entre la société Oséo et la SCI stipule : " l'acquéreur, sauf à tenir compte de ce qui a pu être indiqué ci-dessus, prendra les biens vendus dans l'état où ils se trouveront le jour de l'entrée en jouissance sans aucune garantie de la part du vendeur pour raison, soit de l'état du sol ou du sous-sol de l'immeuble à raison de fouilles ou excavations qui auraient pu être pratiquées et de tous éboulements qui pourraient en résulter par la suite, soit même de l'état parasitaire de l'immeuble vendu concernant les termites et autres insectes xylophages et ennemis des matériaux, soit même de la surface du terrain sur laquelle l'immeuble est édifié et, le cas échéant, de la surface des biens vendus n'entrant pas dans le champ d'application de la loi Carrez, la différence en plus en ou en moins s'il en existe entre la contenance sus-indiquée et celle réelle devant faire le profit ou la perte de l'acquéreur sans aucun recours contre le vendeur " ; que la cour d'appel, pour rejeter l'action en garantie de la SCI, condamnée à démolir des constructions jugées empiéter sur un terrain de RFF, contre la société Oséo, vendeur, a retenu que l'acte de vente du 8 juillet 1999 contenait une clause de non-garantie du vendeur à raison de l'état du sol ou du sous-sol, de l'état parasitaire ou de la surface de terrain sur lequel l'immeuble est édifié et le cas échéant de la surface des biens vendus n'entrant pas dans le champ de la loi Carrez, et que cette clause conclue entre professionnels était valide ; qu'en statuant ainsi, bien que la clause n'exclût pas la garantie d'éviction, la cour d'appel a violé les articles 1626, 1627 et 1134 du code civil ;
4°/ que l'acte de vente du 8 juillet 1999 entre la société Oséo et la SCI stipule : " l'acquéreur, sauf à tenir compte de ce qui a pu être indiqué ci-dessus, prendra les biens vendus dans l'état où ils se trouveront le jour de l'entrée en jouissance sans aucune garantie de la part du vendeur pour raison, soit de l'état du sol ou du sous-sol de l'immeuble à raison de fouilles ou excavations qui auraient pu être pratiquées et de tous éboulements qui pourraient en résulter par la suite, soit même de l'état parasitaire de l'immeuble vendu concernant les termites et autres insectes xylophages et ennemis des matériaux ; soit même de la surface du terrain sur laquelle l'immeuble est édifié et, le cas échéant, de la surface des biens vendus n'entrant pas dans le champ d'application de la loi Carrez, la différence en plus en ou en moins s'il en existe entre la contenance sus-indiquée et celle réelle devant faire le profit ou la perte de l'acquéreur sans aucun recours contre le vendeur " ; que la cour d'appel, pour rejeter l'action en garantie de la SCI, condamnée à démolir des constructions jugées empiéter sur un terrain de RFF, contre la société Oséo vendeur, a retenu que l'acte de vente du 8 juillet 1999 contenait une clause de non-garantie du vendeur à raison de l'état du sol ou du sous-sol, de l'état parasitaire ou de la surface de terrain sur lequel l'immeuble est édifié et le cas échéant de la surface des biens vendus n'entrant pas dans le champ de la loi Carrez, que cette clause conclue entre professionnels était valide, que l'acte du 20 mai 1994 par lequel les consorts X...-Y... avaient vendu la parcelle 594 H 51 à la société Auximurs contenait une clause de non-garantie en des termes identiques ; qu'en statuant ainsi, bien que la clause n'exclût pas la garantie d'un vice caché résultant de l'empiétement d'un bâtiment sur un fonds voisin et n'était pas rédigée en des termes identiques à celles de l'acte du 20 mai 1994, laquelle écarte aussi la garantie à raison " de l'état des bâtiments et des locaux vendus, vices de construction et autres ", la cour d'appel a violé les articles 1643 et 1134 du code civil ;
Mais attendu qu'ayant relevé que la désignation du bien vendu ne concernait pas la parcelle revendiquée qui n'était pas visée à l'acte de vente, qu'il en allait de même des bâtiments dont la description ne correspondait pas à celui qui empiétait sur la bande de terrain litigieuse et que le bien vendu était constitué d'une parcelle cadastrale dont la contenance correspondait à la surface dont la SCI était effectivement propriétaire, sans tenir compte de l'empiétement et retenu que la clause de non-garantie du vendeur stipulée dans l'acte de vente constituait une clause de non-garantie des vices cachés et qu'il n'était pas démontré que la société Oséo BDPME avait connaissance du vice, la cour d'appel a souverainement déduit de ces seuls motifs que les demandes formées contre celle-ci par la SCI au titre de la garantie d'éviction et de la garantie des vices cachés ne pouvaient pas être accueillies ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
Mais sur le second moyen, pris en sa dixième branche :
Vu l'article 1602 du code civil ;
Attendu que, pour débouter la SCI de ses demandes dirigées contre les consorts X...-Y..., l'arrêt retient que l'acte de vente du 20 mai 1994 contient une clause de non-garantie et que l'existence d'un dol n'est pas démontrée ;
Qu'en statuant ainsi, alors qu'elle avait relevé, pour écarter le jeu de la prescription acquisitive, que la possession était viciée et que M. Y..., ayant adressé le 19 octobre 1971 une offre d'achat de la bande de terrain sur laquelle allait être construite l'extension du hangar, avait connaissance de la propriété de la SNCF, ce dont il résultait que les consorts X...-Y... n'avaient donné à leur acheteur aucune information sur le caractère litigieux d'une partie de la construction, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;
PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il déboute la SCI Sharina de ses demandes dirigées contre les consorts X...-Y..., l'arrêt rendu le 7 juin 2011, entre les parties, par la cour d'appel d'Aix-en-Provence ; remet, en conséquence, sur ce point, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel d'Aix-en-Provence, autrement composée ;

Condamne les consorts X...-Y... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne les consorts X...-Y... à payer à la SCI Sharina la somme de 2 500 euros ; condamne la SCI Sharina à payer à RFF la somme de 2 500 euros et à la société Oséo BDPME la somme de 2 500 euros ; rejette la demande des consorts X...-Y... ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du cinq décembre deux mille douze.

MOYENS ANNEXES au présent arrêt :


Moyens produits par Me Le Prado, avocat aux Conseils, pour la société Sharina.

PREMIER MOYEN DE CASSATION :


Il est fait grief à l'arrêt attaqué :
D'avoir confirmé les dispositions du jugement décidant que la SCI Sharina empiétait illégalement sur le terrain cadastré commune de Marseille section 894 H n° 86 sis quartier Saint Barthélémy sur 474 m ² qui était la propriété de l'établissement public Réseau Ferré de France, condamnant la SCI Sharina à procéder à la destruction des constructions édifiées sur cette emprise illégale afin de la supprimer ;
Aux motifs que « sur le titre de propriété de la SCI Sharina : l'acte d'acquisition de Jules Y... du 11 janvier 1933 contient une clause, reprise ensuite dans tous les actes successifs, selon laquelle « le terrain présentement vendu est obligé de recevoir à perpétuité les eaux naturelles ou usées provenant des fonds supérieurs, sur une bande de terrain d'une largeur de un mètre le long du talus de chemin de fer Paris Lyon Méditerranée » ; l'interprétation de cette clause, dont effectivement la rédaction peut prêter à confusion, doit être effectuée en ce que la servitude d'écoulement des eaux naturelles ou usées s'effectue depuis les fonds supérieurs, le talus sur lequel est implanté la voie ferrée, mais également depuis la bande de un mètre située en contrebas. Comme l'ont justement énoncé les premiers juges, la servitude d'écoulement des eaux naturelles dérive de la loi et même en considérant que la servitude a été spécialement consentie pour l'évacuation des eaux usées provenant de la voie ferrée, il aurait été absurde de prévoir que cette servitude ne s'exercerait que sur une bande de un mètre de large, en l'absence de tout système permettant de canaliser ces eaux sur cette bande. L'existence d'un égout dans cette bande, affirmée par les parties et mentionnée sur le plan issu de la procédure d'expropriation, n'est pas de nature à remettre en cause cette interprétation, puisqu'il aurait été noté comme tel dans l'acte et il n'aurait pas été question des eaux usées provenant des fonds supérieurs. Cette interprétation est encore confortée par l'examen du plan d'expropriation. II est clairement visible sur ce plan que la parcelle appartenant à la SCI Sharina n'est pas alignée avec la parcelle voisine, qui a fait l'objet d'une rétrocession en 1956. Aussi, l'argument de la SCI Sharina tiré de l'alignement de son bâtiment avec les bâtiments voisins est dépourvu de toute portée et montre bien au contraire l'existence d'un empiétement, caractérisé sur le plan établi par le géomètre Didier Z...et qui n'est combattu par aucun autre plan produit par l'appelante. Le plan du POS sur lequel figure une ligne en pointillé n'est pas susceptible de constituer une quelconque preuve de propriété en deçà ou au-delà de cette ligne ; sur la prescription : l'acte de vente du mai 1994 contenant vente des consorts Y... à la SA AUXIMURS, auteur de la SCI Sharina, mentionne que le bien vendu consiste en un terrain sur partie duquel se trouvent édifiés divers locaux à usage industriel, soit deux hangars, des bureaux un local de gardien, étant précisé qu'un des hangars a été construit en 1930, le second et le local de gardien en 1950 et les bureaux en 1935. Cette désignation et les dates de construction ont été reprises dans les actes ultérieurs. Elle ne concerne pas l'extension de l'un des hangars situé sur la partie de parcelle litigieuse qui apparaît, comme construit récemment, sur une photographie aérienne datée de 1975. Il doit être rappelé que le 19 octobre 1971, Monsieur Y... a adressé une offre d'achat de la bande de terrain séparant nos bâtiments de la base du talus de la ligne Marseille Grenoble située aux environs du km 411. 120. Cette bande de terrain d'une largeur approximative de 6 à 7 mètres fait suite au terrain cédé à Monsieur
A...
vers 1956. II est fait mention d'un plan non produit en annexe de cette lettre et Monsieur Y... précise « et au surplus occupée par une conduite très importante d'eaux usées dont je prendrais la charge. Contrairement à ce que soutient la SCI Sharina, la précision de la position kilométrique donnée par Monsieur Y... dans ce courrier permet de situer précisément la bande de terrain en question au droit de la parcelle appartenant à la SCI Sharina, de même que la précision selon laquelle la bande de terrain fait suite au terrain cédé à Monsieur A...ce qui signifie que Monsieur Y... savait parfaitement que la bande située dans l'alignement du bâtiment voisin n'était pas sa propriété. Si Monsieur Y... écrit cette proposition d'achat sur un papier à en-tête de la SEP, ce n'est pas en qualité de représentant de cette société, locataire des bâtiments, mais bien en qualité de propriétaire indivis du terrain. À compter de cette date, comme l'ont décidé les premiers juges, la possession invoquée est viciée par la connaissance du possesseur de la propriété de la SNCF et aucune nouvelle prescription n'a pu commencer à courir, et c'est également à bon droit que les premiers juges ont rappelé que cette qualité de propriétaire indivis du terrain empêchait les autres indivisaires de prescrire utilement. Le jugement sera en conséquence confirmé en ce qu'il a condamné la SCI Sharina à démolir le bâtiment empiétant sur la parcelle appartenant au RFF » ;
Et aux motifs du jugement confirmé que : sur l'étendue de la propriété de la SCI SHARINA : que la SCI invoque qu'elle est déjà propriétaire de la parcelle n° 86 car son titre d'acquisition et le dire antérieur sont contraires à la prétention de la SCI puisqu'ils contiennent une mention suivant laquelle " le terrain présentement vendu est obligé de recevoir à perpétuité les eaux naturelles ou usées provenant des fonds supérieurs, sur une bande de terrain d'une largeur de un mètre, le long du talus du chemin de fer Paris-Lyon-Méditerranée " ; que la rédaction de ladite clause peut prêter à confusion, mais ne peut emporter la conviction sur la propriété de la bande de terrain qui jouxte la voie de chemin de fer ; qu'en effet, la parcelle mentionnée dans l'acte d'achat de la SCI se trouve en contrebas par rapport à la voie ferrée ; que la mention de servitude des eaux prévoit que ces eaux proviennent notamment de la bande de terrain d'une largeur de un mètre ; que cette clause ne peut être lue autrement car sinon elle n'avait pas besoin de figurer à l'acte, la loi prévoyant déjà que les fonds situés en contrebas doivent recevoir les eaux des fonds dominants, en application notamment de l'article 640 du code civillegifrance ; que, d'ailleurs, le courrier adressé le 19 octobre 1971 par M. Y..., au chef d'arrondissement voies et bâtiments à MARSEILLE, par laquelle il propose d'acquérir la bande de terrain en cause, fait état de ce qu'elle est " occupée par une conduite très importante d'eaux usées " ; que c'est en raison de la présence de cette conduite que la clause de servitude a été insérée ; que l'argument de la SCI SHARINA sera donc écarté comme non pertinent ; sur la prescription acquisitive invoquée par la SCI SHARINA : que la SCI SHARINA entend démontrer qu'elle est propriétaire car une possession continue et non équivoque a été exercée par elle-même et ses auteurs durant un temps suffisant pour acquérir par prescription ; qu'il ressort des titres de propriété qui lui ont été délivrés que les bâtiments construits sur le terrain l'ont été entre 1930 et 1935 ; que le caractère ancien des hangars démontre que la prescription acquisitive prévue à l'article 2265 mais aussi à l'article 2262 a joué ; que d'ailleurs, une photo aérienne prise le 20 février 1975 démontre que l'ensemble des constructions actuelles existait à cette date là ; que pour prescrire utilement, il faut au préalable répondre aux critères exigés par l'article 2229 du code civillegifrance, soit notamment une possession exercée à titre de propriétaire ; que ce préalable n'est pas respecté en l'espèce, puisqu'il est établi que l'antépénultième auteur de la SCI SHARINA, Monsieur Y... indique qu'il souhaite s'agrandir en achetant la bande de terrain sur laquelle est édifié cet agrandissement de la construction existante ; que le fait que Monsieur Y... ait été seulement propriétaire indivis du terrain est suffisant, contrairement à ce qu'invoque la SCI, pour établir qu'il se savait non propriétaire du terrain voisin et empêcher une prescription utile ; qu'en effet, s'il ne pouvait certainement pas céder seul comme indivisaire, l'autre indivisaire ne pouvait non plus prescrire seul ; que la possession n'a donc pas été exercée en qualité de propriétaire et que la SCI SHARINA ni ses auteurs ne peuvent prétendre avoir acquis par prescription ; que la SCI SHARINA est donc mal fondée à invoquer sa propriété sur la parcelle cadastrée quartier Saint Barthélémy, 894 section H, n 86 ; que l'établissement public RFF justifie de l'urgence de son action en revendication, l'emprise dont elle demande la suppression faisant obstacle à la modernisation de la ligne Marseille-Aix-Gardanne, qui a fait l'objet d'une déclaration d'utilité publique du 25 septembre 2003 ; que la SCI SHARINA sera condamné sous astreinte de 500 € par jour de retard à l'exécution, à compter d'un délai de deux mois suivant la signification du présent jugement, à démolir l'empiétement de 474 m ² sur le terrain cadastré 594 H n° 86 ;
1° Alors qu'aux termes de la stipulation de la servitude grevant le fonds acquis par la SCI Sharina suivant l'acte du 11 janvier 1933 et transcrite dans les actes des 20 mai 1994 et 8 juillet 1999, « le terrain présentement vendu est obligé de recevoir à perpétuité les eaux naturelles ou usées provenant des fonds supérieurs, sur une bande de terrain d'une largeur de un mètre le long du talus de chemin de fer Paris Lyon Méditerranée » ; que la Cour d'appel, pour juger que la SCI Sharina empiétait illégalement sur le terrain cadastré commune de Marseille section 894 H Bull. n 86 sur 474 m ² propriété de l'établissement public Réseau Ferré de France, et condamner la SCI Sharina à procéder à la destruction des constructions édifiées sur cette emprise, a retenu que l'interprétation de cette clause, dont la rédaction pouvait prêter à confusion, devait être effectuée en ce que la servitude d'écoulement des eaux naturelles ou usées s'effectue depuis les fonds supérieurs, le talus sur lequel est implanté la voie ferrée, mais également depuis la bande de un mètre située en contrebas, que la servitude d'écoulement des eaux naturelles dérive de la loi et même en considérant que la servitude a été spécialement consentie pour l'évacuation des eaux usées provenant de la voie ferrée, il aurait été absurde de prévoir que cette servitude ne s'exercerait que sur une bande de un mètre de large, en l'absence de tout système permettant de canaliser les eaux sur cette bande, que l'existence d'un égout dans cette bande, affirmée par les parties et mentionnée sur le plan issu de la procédure d'expropriation, n'est pas de nature à remettre en cause cette interprétation, puisqu'il aurait été noté comme tel dans l'acte et il n'aurait pas été question des eaux usées provenant des fonds supérieurs ; qu'en statuant ainsi, en refusant, sous couvert d'interprétation, de tenir compte des termes clairs et précis de la clause instituant une servitude et délimitant son assiette sur le fonds servant qu'elle a dénaturé, la Cour d'appel a violé l'article 1134 du code civillegifrance ;
2 Alors que la prescription trentenaire permet d'acquérir la propriété en cas de possession continue et non interrompue, paisible, non équivoque et à titre de propriétaire, sans que celui qui allègue cette prescription soit obligé d'en rapporter un titre, ou qu'on puisse lui opposer l'exception déduite de la mauvaise foi ; que la Cour d'appel, pour juger que la SCI Sharina empiétait illégalement sur le terrain cadastré commune de Marseille section 894 H Bull. n° 86 sur 474 m ² propriété de l'établissement public Réseau Ferré de France, et condamner la SCI Sharina à procéder à la destruction des constructions édifiées sur cette emprise, a retenu que M. Y..., en qualité de propriétaire indivis, avait adressé le 19 octobre 1971 une offre d'achat de la bande de terrain, que la possession invoquée était viciée par la connaissance du possesseur de la propriété de la SNCF et que la qualité de propriétaire indivis empêchait les autres indivisaires de prescrire utilement ; qu'en statuant ainsi, bien que ni la proposition d'acquisition de M. Y... en 1971, ni sa qualité d'indivisaire ne viciaient la possession, sans tenir compte des actes de possession postérieurs à 1971, et tout en constatant que l'extension de hangar sur la partie de parcelle litigieuse apparaissait comme construit sur une photographie aérienne datée de 1975, la Cour d'appel a violé les articles 2229, 2230 et 2262 du Code civil, dans leur rédaction applicable à la cause.

SECOND MOYEN DE CASSATION :

(subsidiaire)
Il est fait grief à l'arrêt attaqué :
D'avoir confirmé les dispositions du jugement déboutant la SCI Sharina de ses demandes, dirigées contre la société Oséo d'une part, les consorts X... et Y... d'autre part ;
Aux motifs que « sur le recours exercé à l'encontre du vendeur, la SA Oseo : la SCI Sharina exerce un recours fondé d'une part sur la garantie d'éviction et d'autre part sur la garantie des vices cachés. La garantie d'éviction est inapplicable, la SCI Sharina n'étant pas évincée d'une partie du bien vendu. En effet, la désignation du bien vendu ne concerne pas la parcelle revendiquée qui n'est pas visée dans l'acte de vente. Il en va de même pour les bâtiments, dont la description dans l'acte de vente ne correspond aucunement à celui qui empiète sur la bande de terrain litigieuse. Les premiers juges ont également exactement relevé que le bien vendu correspond à la surface dont la SCI Sharina est effectivement propriétaire, sans tenir compte de l'empiétement. L'acte de vente du 8 juillet 1999 contient la clause suivante de non garantie du vendeur à raison de l'état du sol ou du sous-sol, de l'état parasitaire ou de la surface de terrain sur lequel l'immeuble est édifié et le cas échéant de la surface des biens vendus n'entrant pas dans le champ de la loi Carrez. Cette clause de non garantie est valide entre professionnels. Il ne peut être contesté que la SA Oseo est un professionnel du crédit-bail immobilier et que la SCI Sharina a acquis ce bien pour les besoins de son activité de professionnel de l'immobilier donnant en location les biens ainsi acquis. Dès lors cette clause, conclue entre professionnels, est valide et peut être opposée à l'acquéreur, la connaissance du vice par la SA Oseo n'étant aucunement démontrée. Les premiers juges ont en outre exactement relevé que la SCI Sharina, occupante des lieux depuis mars 1999, les connaissait parfaitement et était à même de solliciter et obtenir tous renseignements utiles sur les bâtiments et surfaces vendus ; sur le recours contre les consorts X...-Y... : la SCI Sharina soutient que les responsabilité des consorts X...-Y... est acquise pour avoir fait preuve de manque de loyauté et même de dol en ne mentionnant pas à leur acquéreur que la construction risquait de poser litige. L'acte du 20 mai 1994 par lequel les consorts X...-Y... vendent la parcelle 594 H 51 à la SA Auximurs les biens en cause contient contrairement à ce que soutient la SCI Sharina une clause de non garantie en des termes identiques et était parfaitement valable la SA Auximurs étant un professionnel. Il n'est pas plus démontré par la SCI Sharina l'existence du dol qu'elle invoque » ;
Et aux motifs du jugement confirmé que la SCI SHARINA demande reconventionnellement à la société AUXIMURS, aujourd'hui OSEO BDPME, professionnel de l'immobilier de la garantir au titre des vices cachés sur le fondement des articles 1641 et suivants du Code civil ; que la désignation cadastrale qui figure sur l'acte authentique par lequel la société alors AUXIMURS a vendu à la SCI SHARINA ne fait mention que d'une parcelle cadastrale, sous la référence 894 H, numéro 51 pour une surface de 27 a et 63 ca, qui correspond à la surface dont elle était réellement propriétaire, sans l'empiétement sur le terrain de RFF ; que la désignation des biens bâtis se borne à indiquer une surface " de 2200 m ² " ; en conséquence qu'il n'est pas établi que la vente soit entachée d'un vice caché, la désignation de l'acte correspondant à la réalité juridique ; qu'en tout état de cause, si la société AUXIMURS, aux droits de laquelle vient aujourd'hui OSEO BDPME est un professionnel, il en est de même de la SCI SHARINA ; que d'ailleurs, la société SHARINA occupait les lieux à titre précaire depuis pars 1999 et les a acquis en juillet 1999, ce qui lui a permis de parfaitement les connaître et de pouvoir vérifier si la désignation figurant à l'acte de vente était ou non exacte ; qu'en conséquence, la clause suivant laquelle le vendeur s'est garanti contre le défaut de contenance sera déclarée opposable à la SCI SHARINA ; qu'il en sera de même pour les auteurs de la société AUXIMURS, les consorts X... et Y..., qui seront mis hors de cause, aucune faute ne pouvant leur être reprochée ;
1° Alors que quoique, lors de la vente, il n'ait été fait aucune stipulation sur la garantie, le vendeur est obligé de droit à garantir l'acquéreur de l'éviction qu'il souffre dans la totalité ou partie de l'objet vendu, ou des charges prétendues sur cet objet, et non déclarées lors de la vente ; qu'est tenu à garantie le vendeur d'un immeuble dont une extension s'avère empiéter sur un fonds voisin ; que la Cour d'appel, pour rejeter l'action en garantie de la SCI Sharina, condamnée à démolir des constructions jugées empiéter sur un terrain de l'établissement public RFF, contre la SA Oseo vendeur, a retenu que la garantie d'éviction était inapplicable, la SCI Sharina n'étant pas évincée d'une partie du bien vendu, celle-ci ne concernant pas la parcelle revendiquée non visée dans l'acte de vente, et la description des bâtiments dans l'acte de vente ne correspondant aucunement à celui qui empiétait ; qu'en statuant ainsi, tout en constatant que l'extension litigieuse d'un des hangars apparaissait comme construite récemment sur une photographie aérienne datée de 1975, la Cour d'appel a violé l'article 1626 du code civillegifrance ;
2° Alors que l'acte de vente du 8 juillet 1999 entre la société Oséo et la SCI Sharina désigne le bien vendu comme : « une propriété bâtie consistant en un terrain sur partie duquel se trouvent édifiés divers locaux à usage industriel soit deux hangars, des bureaux, un local de gardien d'une surface globale de 2. 200 m ². Etant ici précisé qu'un des hangars a été construit en 1930, le second et le local de gardien en 1950 et les bureaux en 1935. Cadastré (…). Tel et ainsi que l'objet des présentes existe, s'étend et se poursuit et comporte actuellement avec toutes ses aisances, dépendances, immeubles par destination, sans aucune exception ni réserve sauf à tenir compte de ce qui peut être le cas échéant indiqué au présent acte » (p. 3) ; que la Cour d'appel, pour rejeter l'action en garantie de la SCI Sharina, condamnée à démolir des constructions jugées empiéter sur un terrain de l'établissement public RFF, contre la SA Oseo vendeur, a retenu que la garantie d'éviction était inapplicable, la SCI Sharina n'étant pas évincée d'une partie du bien vendu, celle-ci ne concernant pas la parcelle revendiquée non visée dans l'acte de vente, et la description des bâtiments dans l'acte de vente ne correspondant aucunement à celui qui empiétait ; qu'en statuant ainsi, bien que l'acte vise le bien vendu tel qu'il s'étend actuellement avec toutes ses aisances, dépendances, sans aucune exception ni réserve, la Cour d'appel a violé l'article 1134 du code civillegifrance ;
3° Alors que l'acte de vente du 8 juillet 1999 entre la société Oséo et la SCI Sharina stipule (p. 15 et 16) : « l'acquéreur, sauf à tenir compte de ce qui a pu être indiqué ci-dessus, prendra les biens vendus dans l'état où ils se trouveront le jour de l'entrée en jouissance sans aucune garantie de la part du vendeur pour raison, soit de l'état du sol ou du sous-sol de l'immeuble à raison de fouilles ou excavations qui auraient pu être pratiquées et de tous éboulements qui pourraient en résulter par la suite, soit même de l'état parasitaire de l'immeuble vendu concernant les termites et autres insectes xylophages et ennemis des matériaux, soit même de la surface du terrain sur laquelle l'immeuble est édifié et, le cas échéant, de la surface des biens vendus n'entrant pas dans le champ d'application de la loi Carrez, la différence en plus en ou en moins s'il en existe entre la contenance sus-indiquée et celle réelle devant faire le profit ou la perte de l'acquéreur sans aucun recours contre le vendeur » ; que la Cour d'appel, pour rejeter l'action en garantie de la SCI Sharina, condamnée à démolir des constructions jugées empiéter sur un terrain de l'établissement public RFF, contre la SA Oseo vendeur, a retenu que l'acte de vente du 8 juillet 1999 contenait une clause de non garantie du vendeur à raison de l'état du sol ou du sous-sol, de l'état parasitaire ou de la surface de terrain sur lequel l'immeuble est édifié et le cas échéant de la surface des biens vendus n'entrant pas dans le champ de la loi Carrez, et que cette clause conclue entre professionnels était valide ; qu'en statuant ainsi, bien que la clause n'excluait pas la garantie d'éviction, la Cour d'appel a violé les articles 1626, 1627 et 1134 du Code civil ;
4° Alors que l'acte de vente du 8 juillet 1999 entre la société Oséo et la SCI Sharina stipule (p. 15 et 16) : « l'acquéreur, sauf à tenir compte de ce qui a pu être indiqué ci-dessus, prendra les biens vendus dans l'état où ils se trouveront le jour de l'entrée en jouissance sans aucune garantie de la part du vendeur pour raison, soit de l'état du sol ou du sous-sol de l'immeuble à raison de fouilles ou excavations qui auraient pu être pratiquées et de tous éboulements qui pourraient en résulter par la suite, soit même de l'état parasitaire de l'immeuble vendu concernant les termites et autres insectes xylophages et ennemis des matériaux ; soit même de la surface du terrain sur laquelle l'immeuble est édifié et, le cas échéant, de la surface des biens vendus n'entrant pas dans le champ d'application de la loi Carrez, la différence en plus en ou en moins s'il en existe entre la contenance sus-indiquée et celle réelle devant faire le profit ou la perte de l'acquéreur sans aucun recours contre le vendeur » ; que la Cour d'appel, pour rejeter l'action en garantie de la SCI Sharina, condamnée à démolir des constructions jugées empiéter sur un terrain de l'établissement public RFF, contre la SA Oseo vendeur, a retenu que l'acte de vente du 8 juillet 1999 contenait une clause de non garantie du vendeur à raison de l'état du sol ou du sous-sol, de l'état parasitaire ou de la surface de terrain sur lequel l'immeuble est édifié et le cas échéant de la surface des biens vendus n'entrant pas dans le champ de la loi Carrez, que cette clause conclue entre professionnels était valide, que l'acte du 20 mai 1994 par lequel les consorts X...-Y... avaient vendu la parcelle 594 H 51 à la SA Auximurs les biens en cause contenait une clause de non garantie en des termes identiques ; qu'en statuant ainsi, bien que la clause n'excluait pas la garantie la garantie d'un vice caché résultant de l'empiétement d'un bâtiment sur un fonds voisin, et n'était pas rédigée en des termes identiques à celles de l'acte du 20 mai 1994, laquelle écarte aussi la garantie à raison « de l'état des bâtiments et des locaux vendus, vices de construction et autres », la Cour d'appel a violé les articles 1643 et 1134 du Code civil ;
5° Alors que la SCI Sharina, après avoir sollicité la garantie de la société Oséo sur le fondement de la garantie d'éviction et de la garantie des vices cachés, a fait valoir qu'en ce qui concernait les consorts Y..., le débat était le même, à ceci près qu'ils avaient fait édifier les constructions (conclusions, p. 26), et avaient manqué à leurs obligations (p. 27) ; qu'elle a demandé à la Cour d'appel, à titre subsidiaire, de constater que la société Oseo BDPME, devenue Oseo Financement ainsi que les consorts Y... avaient respectivement manqué à leurs obligations vis-à-vis d'elle et lui devaient garantie des vices du bâtiment dont la démolition était ordonnée, et de son éviction, ainsi que de toutes les conséquences y afférentes (conclusions, p. 31) ; que les juges du fond, qui ont rejeté l'action en garantie de la SCI Sharina, condamnée à démolir des constructions jugées empiéter sur un terrain de l'établissement public RFF, contre les consorts X... et Y..., auteurs de la société Oséo, sans s'expliquer, à l'égard des consorts X... et Y..., sur la garantie d'éviction invoquée par la SCI Sharina, n'a pas satisfait aux exigences de l'article 455 du Code de procédure civile ;
6° Alors que quoique, lors de la vente, il n'ait été fait aucune stipulation sur la garantie, le vendeur est obligé de droit à garantir l'acquéreur de l'éviction qu'il souffre dans la totalité ou partie de l'objet vendu, ou des charges prétendues sur cet objet, et non déclarées lors de la vente ; qu'est tenu à garantie le vendeur d'un immeuble dont une extension s'avère empiéter sur un fonds voisin ; que la Cour d'appel, qui a rejeté l'action en garantie de la SCI Sharina, condamnée à démolir des constructions jugées empiéter sur un terrain de l'établissement public RFF, contre les consorts X... et Y..., auteurs de la société Oséo, tout en constatant que l'extension litigieuse d'un des hangars apparaissait comme construite récemment sur une photographie aérienne datée de 1975, soit antérieurement à la vente consentie le 20 mai 1994 par les consorts X... et Y..., a violé l'article 1626 du code civillegifrance ;
7° Alors que l'acte de vente du 20 mai 1994 stipule (p. 9 et 10) : « l'acquéreur :- prend le bien vendu dans l'état où il se trouve actuellement, sans aucune garantie de la part du vendeur pour raison : soit de l'état des bâtiments et des locaux vendus, vices de construction et autres ; soit de l'état du sol et du sous-sol à raison de fouilles ou excavations qui auraient pu être pratiquées sous le bien, de mitoyenneté, d'erreur ou d'omission dans la désignation qui précède ; soit même de la contenance sus-indiquée, la différence en plus ou en moins, s'il en existe, entre la contenance sus-indiquée et celle réelle, excédât-elle un vingtième, devant faire le profit ou la perte de l'acquéreur, sans aucun recours contre le vendeur à ce sujet » ; que la Cour d'appel, pour rejeter l'action en garantie de la SCI Sharina, condamnée à démolir des constructions jugées empiéter sur un terrain de l'établissement public RFF, contre les consorts X... et Y..., auteurs de la société Oséo, a retenu que l'acte du 20 mai 1994 entre les consorts X...-Y... et la SA Auximurs contient une clause de non garantie en des termes identiques (à celle de l'acte du 8 juillet 1999), à raison de l'état du sol ou du sous-sol, de l'état parasitaire ou de la surface de terrain sur lequel l'immeuble est édifié et le cas échéant de la surface des biens vendus n'entrant pas dans le champ de la loi Carrez, parfaitement valable, la SA Auximurs étant un professionnel ; qu'en statuant ainsi, bien que la clause n'excluait pas la garantie d'éviction, la Cour d'appel a violé les articles 1626, 1627 et 1134 du Code civil ;
8° Alors que quoi qu'il soit dit que le vendeur ne sera soumis à aucune garantie, il demeure cependant tenu de celle qui résulte d'un fait qui lui est personnel et que toute convention contraire est nulle ; que la Cour d'appel, pour rejeter l'action en garantie de la SCI Sharina, condamnée à démolir des constructions jugées empiéter sur un terrain de l'établissement public RFF, contre les consorts X... et Y..., a retenu que l'acte de vente du 20 mai 1994 contenait une clause de non garantie du vendeur à raison de l'état du sol ou du sous-sol, de l'état parasitaire ou de la surface de terrain sur lequel l'immeuble est édifié et le cas échéant de la surface des biens vendus n'entrant pas dans le champ de la loi Carrez, que cette clause conclue entre professionnels était valide ; qu'en statuant ainsi, tout en retenant, pour écarter le jeu de la prescription acquisitive, que la possession était viciée, que M. Y..., ayant adressé le 19 octobre 1971 une offre d'achat de la bande de terrain litigieuse, avait connaissance de la propriété de la SNCF, et en relevant que l'extension litigieuse d'un des hangars apparaissait comme construite récemment sur une photographie aérienne datée de 1975, la Cour d'appel qui n'a pas tiré les conséquences qui s'évinçaient de ses énonciations dont il ressort que l'éviction résultait du fait du vendeur, de sorte qu'il ne pouvait se prévaloir d'aucune clause, a violé l'article 1628 du code civillegifrance ;
9° Alors que le vendeur est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n'ait stipulé qu'il ne sera obligé à aucune garantie ; que le vendeur qui, ayant connaissance d'un vice lors de la conclusion du contrat, stipule qu'il ne le garantira pas, est tenu à garantie, nonobstant cette clause, même si la vente est conclue entre professionnels de la même spécialité ; que la Cour d'appel, pour rejeter l'action en garantie de la SCI Sharina, condamnée à démolir des constructions jugées empiéter sur un terrain de l'établissement public RFF, contre les consorts X... et Y..., a retenu que l'acte de vente du 20 mai 1994 contenait une clause de non garantie du vendeur à raison de l'état du sol ou du sous-sol, de l'état parasitaire ou de la surface de terrain sur lequel l'immeuble est édifié et le cas échéant de la surface des biens vendus n'entrant pas dans le champ de la loi Carrez, que cette clause conclue entre professionnels était valide ; qu'en statuant ainsi, tout en retenant, pour écarter le jeu de la prescription acquisitive, que la possession était viciée, que M. Y..., ayant adressé le 19 octobre 1971 une offre d'achat de la bande de terrain litigieuse, avait connaissance de la propriété de la SNCF, et en relevant que l'extension litigieuse d'un des hangars apparaissait comme construite récemment sur une photographie aérienne datée de 1975, la Cour d'appel qui n'a pas tiré les conséquences qui s'évinçaient de ses énonciations dont il ressort que le vendeur avaient nécessairement connaissance du vice, a violé les articles 1641 et 1643 du Code civil ;
10° Alors que tenu d'expliquer clairement ce à quoi il s'oblige, le vendeur est tenu d'une obligation de renseignement envers l'acquéreur ; que la Cour d'appel, pour rejeter l'action en garantie de la SCI Sharina, condamnée à démolir des constructions jugées empiéter sur un terrain de l'établissement public RFF, contre la SA Oseo vendeur, et contre les consorts X... et Y..., précédents propriétaires, a retenu que l'acte du 20 mai 1994 par lequel les consorts X...-Y... avaient vendu la parcelle 594 H 51 à la SA Auximurs les biens en cause contenait une clause de non garantie en des termes identiques et était parfaitement valable la SA Auximurs étant un professionnel ; qu'il n'est pas plus démontré par la SCI Sharina l'existence du dol qu'elle invoque et, par motifs du jugement, qu'aucune faute ne pouvait être reprochée aux consorts X...
Y... ; qu'en statuant ainsi, et tout en retenant, pour écarter le jeu de la prescription acquisitive, que la possession était viciée, que M. Y..., ayant adressé le 19 octobre 1971 une offre d'achat de la bande de terrain litigieuse, avait connaissance de la propriété de la SNCF, et en relevant que l'extension litigieuse d'un des hangars apparaissait comme construite récemment sur une photographie aérienne datée de 1975, la Cour d'appel qui n'a pas tiré les conséquences qui s'évinçaient de ses énonciations, a violé l'article 1602 du code civillegifrance.

Références :

Décision attaquée : Cour d'appel d'Aix-en-Provence, 07 juin 2011


Publications :

Proposition de citation: Cass. Civ. 3e, 05 décembre 2012, pourvoi n°11-23698

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Composition du Tribunal :

Président : M. Terrier (président)
Avocat(s) : Me Le Prado, SCP Ancel, Couturier-Heller et Meier-Bourdeau, SCP Boré et Salve de Bruneton, SCP Delaporte, Briard et Trichet

Origine de la décision

Formation : Chambre civile 3
Date de la décision : 05/12/2012
Date de l'import : 06/07/2015

Fonds documentaire ?: Legifrance

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