LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique, ci-après annexé :
Attendu qu'ayant relevé que les acquéreurs n'étaient redevables d'aucune indemnité s'ils justifiaient que le ou les prêts qui leur avaient été refusés étaient conformes aux dispositions contractuelles et retenu, par une interprétation souveraine, exclusive de dénaturation, du mail adressé le 26 février 2008 que les acquéreurs avaient présenté une demande de prêt conforme aux prévisions du contrat et qu'aucune condition de délai n'était prévue par la promesse de vente pour produire les justifications du refus des prêts, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de procéder à une recherche qui ne lui était pas demandée, en a exactement déduit, sans inverser la charge de la preuve, que les demandes des vendeurs devaient être rejetées et que la somme déposée entre les mains du notaire devait être restituée aux acquéreurs ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne les époux X... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne les époux X... à payer à M. Y... et Mme Z... la somme de 2 500 euros ; rejette la demande des époux X... ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du quatre décembre deux mille douze.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
.Moyen produit par la SCP Thouin-Palat et Boucard, avocat aux Conseils, pour les époux X....
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR infirmé le jugement entrepris en ce qu'il avait dit que la somme de 16. 700 € correspondant au dépôt de garantie était acquise de plein droit aux époux X... et, statuant à nouveau, d'AVOIR ordonné la restitution aux consorts Y...-Z... de la somme de 8. 350 € séquestrée entre les mains de Maître A..., notaire à Maisons-Alfort ;
AUX MOTIFS QUE : « conformément aux dispositions de l'article 1134 du code civil, les conventions légalement formées doivent être exécutées de bonne foi ; qu'aux termes de l'acte sous seing privé du 12 décembre 2007, la vente était conclue sous la condition suspensive, qui devait être réalisée dans le délai de 45 jours « à compter de la date de rétractation » (soit à compter du 19 décembre 2007), d'obtention par l'acquéreur d'un ou plusieurs prêts d'un montant maximum de 150. 000 € remboursable sur une durée de 15 ans au taux d'intérêt maximum de 4, 60 % l'an hors assurances, les acquéreurs s'engageant à déposer la demande de prêt dans un délai de 15 jours « à compter de la date de rétractation » et à en justifier au vendeur à première demande, étant en outre précisé que l'acquéreur ne sera redevable d'aucune indemnité s'il justifie que le prêt lui a été refusé dès lors qu'il a respecté les conditions visées ci-dessus ; que les consorts Y...-Z... justifient par les documents versés aux débats n'avoir pu obtenir un prêt dont le taux d'intérêt serait, au maximum, de 4, 60 % l'an ainsi que stipulé dans le compromis de vente, la BNP les ayant avisé par lettre du 26 février 2008 de ce qu'elle leur consentait un prêt de 150. 000 € remboursable sur une durée de 15 ans au taux d'intérêt de 4, 75 % et ayant refusé de ramener le taux d'intérêt à 4, 60 % ainsi que sollicité par M. Y... par mail du même jour et la Barclay's bank leur ayant adressé le 25 janvier 2008, deux études de financement l'une pour un prêt de 150. 000 € et l'autre pour un prêt de 100. 000 €, toutes les deux remboursables sur 15 ans au taux d'intérêt de 4, 90 % ; qu'il s'ensuit que la condition suspensive n'est pas réalisée faute pour les acquéreurs d'avoir pu obtenir un prêt conforme aux prévisions du compromis de vente, étant observé qu'il résulte du mail adressé le février 2008 à la BNP que M. Y... avait bien présenté une demande de prêt à « un taux inférieur à 4, 60 % », ce dont il résulte que le taux de 4, 60 % constituait le maximum qu'il puisse accepté ; que selon les stipulations du compromis de vente, « l'acquéreur ne sera redevable d'aucune indemnité s'il justifie que le ou les prêts lui ont été refusés dés lors qu'il a respecté les conditions ci-dessus », aucune condition de délai n'étant prévue par le compromis de vente pour produire lesdites justifications, l'acquéreur s'étant seulement engagé à justifier au vendeur, à première demande, de la réalisation de la condition suspensive en produisant l'offre de prêt conforme aux conditions du contrat, laquelle n'a pas été obtenue en l'espèce ; qu'il s'ensuit que les consorts Y...-Z... ont pu, sans faute de leur part, n'aviser les vendeurs de la non-obtention de leur prêt que le 29 février 2008, jour fixé pour la réitération de la vente, étant observé qu'ils ont poursuivi jusqu'à cette date leurs recherches aux fins d'obtention d'un prêt conforme aux stipulations du contrat ainsi qu'il ressort de l'échange de mail avec la BNP les 26 et 27 février 2008 ; que la négligence dont ils ont fait preuve en ne répondant que le 29 février 2008 aux lettres du notaire en date des 5, 8 et 20 février leur demandant de lui adresser l'offre de prêt n'est pas de nature à faire échec aux effets de la non-réalisation de la condition suspensive ; que conformément aux stipulations contractuelles et aux dispositions, d'ordre public des articles L 312-16 et suivants du code de la consommation, les consorts Y...-Z..., qui justifient que le prêt leur a été refusé, sont bien fondés demander le remboursement de la somme séquestrée entre les mains du notaire, les vendeurs ne rapportant pas la preuve que les acquéreurs sous condition suspensive auraient empêché l'accomplissement de la condition » ;
ALORS 1°) QUE : faute par le bénéficiaire d'une promesse de vente d'avoir demandé l'octroi d'un prêt conforme aux stipulations de celle-ci dans le délai imparti, la condition suspensive doit être réputée accomplie ; qu'en l'espèce, aux termes des stipulations relatives à la condition suspensive liée à l'obtention d'un crédit de l'acte de vente conditionnelle du 12 décembre 2007, les acquéreurs s'engageaient à déposer une demande de prêt d'un montant maximum de 150. 000 € remboursable sur une durée de 15 ans au taux d'intérêt maximum de 4, 60 % l'an hors assurances, dans un délai de 15 jours à compter de la date de rétractation (soit à compter du 19 décembre 2007), et à en justifier au vendeur à première demande, sous peine de voir le dépôt de garantie acquis de plein droit aux vendeurs, à titre d'indemnité de dommages-intérêts forfaitairement fixés (pages 6 et 8) ; que la cour d'appel, qui n'a pas constaté que les consorts Y...-Z... avaient bien déposé une demande de prêt conforme aux prévisions du contrat dans le délai de 15 jours stipulé à l'acte, soit au plus tard le 3 janvier 2008, a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1134 du code civil, ensemble de l'article 1178 du même code ;
ALORS 2°) QUE : il appartenait aux acquéreurs de démontrer qu'ils avaient bien sollicité un prêt conforme aux caractéristiques définies dans l'acte de vente conditionnelle dans le délai de 15 jours à compter de la date de rétractation ; que les consorts Y...-Z... n'établissaient pas avoir déposé de demande de financement conforme aux prévisions du contrat dans le délai qui leur était imparti pour le faire, soit au plus tard le 3 janvier 2008 ; qu'en retenant, pour faire droit aux prétentions des acquéreurs, que les vendeurs ne rapportaient pas la preuve de ce que ces derniers avaient empêché l'accomplissement de la condition suspensive, la cour d'appel a inversé la charge de la preuve et violé l'article 1315 du code civil ;
ALORS 3°) QUE : la cour d'appel a constaté qu'aux termes l'acte de vente conditionnelle du 12 décembre 2007, la vente était conclue sous la condition suspensive d'obtention par l'acquéreur d'un ou plusieurs prêts au taux d'intérêt maximum de 4, 60 % l'an hors assurances ; qu'elle a également relevé que par mail adressé à la BNP le 26 février 2008, Monsieur Y... avait présenté une demande de prêt à « un taux inférieur à 4, 60 % » ; que cette demande n'était dès lors pas conforme aux caractéristiques définies dans l'acte ; qu'en considérant que les consorts Y...-Z... justifiaient par les documents versés aux débats n'avoir pu obtenir un prêt dont le taux d'intérêt serait, au maximum, de 4, 60 % l'an ainsi que stipulé dans l'acte de vente conditionnelle, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations et ainsi violé l'article 1134 du code civil ;
ALORS 4°) QUE : dans son mail adressé à la BNP le 26 février 2008, Monsieur Y... écrivait : « Je dois transmettre à mon notaire les conditions définitives de mon prêt pour l'acquisition d'un appartement. Ma demande était d'obtenir un taux inférieur à 4, 60 % sur 15 ans pour 150. 000 €, ne pouvez vous pas reconsidérer votre position au regard de l'évolution des marchés financiers » ; qu'en considérant qu'il résultait de ce document que le taux de 4, 60 % constituait le maximum que Monsieur Y... pouvait accepter, la cour d'appel a également dénaturé les termes clairs et précis de ce mail en violation de l'article 1134 du code civil ;
ALORS 5°) QU': aux termes de la clause « CONDITION SUSPENSIVE LIEE A L'OBTENTION D'UN CREDIT » de l'acte de vente conditionnelle du 12 décembre 2007 (page 6), la condition suspensive devait se réaliser dans le délai de 45 jours à compter de la date de rétractation et les acquéreurs ne seraient redevables d'aucune indemnité s'ils justifiaient que le prêt leur avait été refusé dès lors qu'ils avaient respecté les conditions visées ci-dessus ; qu'aux termes de la clause « DEPOT DE GARANTIE » du même acte (page 8), faute par les acquéreurs d'avoir réalisé la promesse de vente dans les délais et conditions prévus, ceux-ci perdront la totalité du dépôt de garantie, lequel restera acquis de plein droit aux vendeurs, à titre d'indemnité de dommages-intérêts forfaitairement fixés ; qu'il appartenait dès lors aux acquéreurs, dans ce délai de 45 jours ou au plus tard le 29 février 2008, date prévue pour la réitération de la vente par acte authentique (page 15), de justifier du refus de leur demande de prêt conforme aux prévisions contractuelles ; que la cour d'appel a elle-même relevé que les acquéreurs avaient négligé de répondre aux demandes répétées du notaire en date des 5, 8 et 20 février 2008 ; qu'il était acquis aux débats que ceux-ci avaient attendu la présente procédure pour produire le moindre justificatif en ce sens ; que ce faisant, les acquéreurs ont manqué à leurs obligations contractuelles ; qu'en faisant néanmoins droit aux prétentions des acquéreurs, la cour d'appel a, encore en toute hypothèse, violé l'article 1134 du code civil.
