LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le premier moyen :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 12 mai 2011), que, par acte du 9 mars 1993, Mme Marie-Claire X... a donné à bail un appartement à M. et Mme Y... à compter du 1er avril 1993 pour une durée de six ans ; que le 27 septembre 2007, MM. Bruno et Jean-Louis X..., Mmes Martine, Christiane, Isabelle, Caroline, Catherine, Sylvie, Odile et Nicole X..., venant aux droits de Mme Marie-Claire X..., ont délivré aux locataires un congé avec offre de vente puis ont assigné M. Y..., qui s'était maintenu dans les lieux, afin de l'entendre déclarer occupant sans droit ni titre ;
Attendu que M. Y... fait grief à l'arrêt de rejeter sa demande reconventionnelle en nullité du congé, alors, selon le moyen, que lorsqu'il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et faire connaître les conditions de la vente projetée ; que la cour d'appel qui, pour rejeter la demande en nullité du congé délivré le 27 septembre 2007, s'est bornée à constater que ce congé rappelait bien le bail, sa date, son objet consistant en la location d'un appartement, le bâtiment, l'étage, qu'il précisait bien que l'offre portait sur les biens et droits compris dans la location et qu'une comparaison des règlements de copropriété et de l'état descriptif de division permettait de s'assurer que le lot 25 et le lot 125 étaient les mêmes, sans rechercher si M. Y... avait, au moment du congé, eu communication de ces règlements de copropriété qui, seuls, permettaient de s'assurer que le lot 25, mentionné dans le bail, et le lot 125, visé dans le congé, étaient les mêmes, et par conséquent si le bailleur avait ainsi fait connaître à M. Y... les conditions de la vente, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 15 II de la loi du 6 juillet 1989 ;
Mais attendu qu'ayant relevé, d'une part, que le congé visait le bail, sa date, l'appartement loué, le bâtiment, l'étage et précisait que l'offre portait sur les biens et droits compris dans la location, d'autre part, qu'une comparaison des règlements de copropriété et de l'état descriptif de division permettait de s'assurer que les lots 25 et 125 étaient les mêmes, la cour d'appel en a exactement déduit que M. Y..., qui avait été informé des conditions de la vente, les bailleurs n'étant pas tenus de lui communiquer le règlement de copropriété et l'état descriptif de division, ne rapportait pas la preuve d'un grief et que le congé devait être validé ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
Mais sur le second moyen :
Vu l'article 10, alinéa 3, de la loi du 6 juillet 1989, ensemble l'article 1134 du code civil ;
Attendu que, pour débouter M. Y... de sa demande tendant à faire juger que le bail avait été tacitement renouvelé pour six ans et que les effets du congé devaient être différés au 31 mars 2011, l'arrêt retient que la durée du bail tacitement reconduit doit être fixée selon la législation applicable à la date de la reconduction du bail, que la modification de la loi est applicable aux baux en cours et qu'en application de l'article 10 de la loi du 6 juillet 1989, le contrat a été reconduit pour trois années, le bailleur étant une personne physique ;
Qu'en statuant ainsi, après avoir relevé que le contrat stipulait que le renouvellement par tacite reconduction se ferait aux conditions antérieures pour une durée égale à celle du contrat initial, supérieure à la durée minimale légale, la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé les textes susvisés ;
PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il a dit que M. Y... était occupant sans droit ni titre à compter du 1er avril 2008, l'arrêt rendu le 12 mai 2011, entre les parties, par la cour d'appel de Paris ; remet, en conséquence, sur ce point, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Paris, autrement composée ;
Laisse à chacune des parties la charge de ses dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-huit novembre deux mille douze.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits par la SCP Potier de La Varde et Buk-Lament, avocat aux Conseils, pour M. Y...
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir rejeté la demande de M. Y... en nullité du congé délivré par les consorts X... le 27 septembre 2007 ;
AUX MOTIFS QUE le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée et une obligation contractuelle doit avoir pour objet une chose au moins déterminée quant à son espèce. ; que le bail mentionne que les locaux consistaient en un appartement de cinq pièces principales lot 25 2ème étage, bât A, le bail mentionne que les locaux consistaient en un appartement de cinq pièces principales de 150 m2 environ comprenant entrée, cuisine, deux salles de bain, WC, cinq pièces ; que le congé pour vendre indique que « les locataires bénéficient d'un bail à loyer en date du 9 mars 1993 concernant un appartement à usage d'habitation située…, bât A, 2ème étage, s'agissant du lot n° 125 représentant les 88 tantièmes des parties communes de l'immeuble » ; qu'il est légalement précisé que « le présent congé vaut pour vous, offre de vente des biens et droits compris dans la location » ; que le nouveau règlement de copropriété établi le 28 octobre 1993 mentionne au titre de l'ancien règlement établi le 15 juin 1960 (également au dossier) pour l' « escalier sur rue » le lot 25 : un appartement situé au 2ème étage, porte face composé de entrée, salon, salle à manger, trois chambres, cuisine, salle de bains, water closet et les 80/986èmes des parties communes générales ; que ce même acte précise pour le nouveau règlement, lot 125 : 2ème étage, escalier R, porte face et escalier C, porte droite, un appartement et les 88 millièmes des parties communes ; que l'état descriptif de division établi le 28 octobre 1993 mentionne que des lots ont subi des modifications, certains ayant été divisés, un récapitulatif précis des changements pour chaque appartement, est mentionné dans le document ; que le lot 125 ne fait pas parti de ceux ayant subi des modifications ; que les plans concernant le nouvel état et celui ancien portent sur le même descriptif en ce qui concerne l'appartement occupé par M. Y... ; que le tableau récapitulatif annexé en fin de règlement de copropriété mentionne que l'ancien n° de lot 25 est devenu 125 et qu'il s'agit d'un appartement au deuxième étage portant les anciens tantièmes pour 80 millièmes et les nouveaux pour 88 millièmes ; que le lot 25 correspond bien à celui initial mentionné dans le règlement de copropriété du 15 juin 1960 et celui modificatif du 28 octobre 1993 ; qu'en conséquence, le congé rappelle bien le bail, sa date, son objet consistant en la location d'un appartement, le bâtiment, l'étage et précise bien que l'offre porte « sur les biens et droits compris dans la location »; qu'enfin une comparaison des règlements de copropriété et de l'état descriptif de division permet de s'assurer que le lot 25 et le lot 125 sont les mêmes ; qu'il n'en résulte aucun grief pour M. Y... et que le congé doit être validé ;
ALORS QUE lorsqu'il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et faire connaître les conditions de la vente projetée ; que la cour d'appel qui, pour rejeter la demande en nullité du congé délivré le 27 septembre 2007, s'est bornée à constater que ce congé rappelait bien le bail, sa date, son objet consistant en la location d'un appartement, le bâtiment, l'étage, qu'il précisait bien que l'offre portait sur les biens et droits compris dans la location et qu'une comparaison des règlements de copropriété et de l'état descriptif de division permettait de s'assurer que le lot 25 et le lot 125 étaient les mêmes, sans rechercher si M. Y... avait, au moment du congé, eu communication de ces règlements de copropriété qui, seuls, permettaient de s'assurer que le lot 25, mentionné dans le bail, et le lot 125, visé dans le congé, étaient les mêmes, et par conséquent si le bailleur avait ainsi fait connaître à M. Y... les conditions de la vente, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 15 II de la loi du 6 juillet 1989.
SECOND MOYEN DE CASSATION :
(subsidiaire)M. Y... fait grief à l'arrêt attaqué de l'avoir débouté de sa demande tendant à faire juger que le congé délivré le 27 septembre 2007 verrait ses effets différés à la date d'expiration de la dernière tacite reconduction, c'est-à-dire le 31 mars 2011 ;
AUX MOTIFS QUE M. Y... soutient que le bail a été initialement contracté pour une durée de six années et qu'à défaut de renouvellement, il devait être reconduit aux conditions antérieures pour une durée égale au contrat initial soit six années et donc jusqu'au 31 mars 2011 ; que conformément à l'article 10 de la loi du 6 juillet 1989, en cas de reconduction tacite, la durée du bail est de trois années pour les personnes physiques et de six années pour les bailleurs personnes morales ; que la durée du bail tacitement reconduit doit être fixée selon la législation applicable à la date de la reconduction ; qu'en l'espèce, si le contrat mentionne que le renouvellement par tacite reconduction du contrat se fera aux conditions antérieures pour une durée égale à celle du contrat initial, il n'en demeure pas moins qu'en application de l'article sus visé applicable lors des renouvellements tacites, la modification est applicable aux baux en cours et que le renouvellement s'est reconduit pour trois années s'agissant de bailleur personne physique ; que ce moyen, doit être rejeté ;
ALORS QUE les parties à un contrat de bail d'habitation sont libres de stipuler qu'à défaut de congé donné par l'une d'elles, le contrat sera reconduit tacitement pour une durée égale à celle du contrat initial; qu'en énonçant, pour débouter M. Y... de sa demande tendant à faire juger que le congé délivré le 27 septembre 2007 verrait ses effets différés au 31 mars 2011, que la durée du bail tacitement reconduit devait être fixée selon la législation applicable, à la date de la reconduction, que la modification de la loi était applicable aux baux en cours et que le renouvellement s'est reconduit pour trois années s'agissant d'un bailleur personne physique, après avoir pourtant relevé que le contrat mentionnait que le renouvellement par tacite reconduction du contrat se ferait aux conditions antérieures pour une durée égale au contrat initial, en l'occurrence six ans, ce dont il résultait que les parties avaient ainsi entendu déroger aux dispositions supplétives alors applicables, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations et a violé les articles 1134 du code civil et 10 alinéa 3 de la loi du 6 juillet 1989.
