LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Donne acte à M. X... de sa reprise d'instance en qualité de liquidateur judiciaire de la société CB hôtellerie ;
Sur les deux moyens réunis ci-après annexés :
Attendu, d'une part, qu'ayant constaté que le bail prévoyait à la charge du preneur le paiement d'une indemnité d'occupation journalière de un pour cent du loyer en cas de "non-délaissement des locaux après résiliation de plein droit ou judiciaire ou expiration du bail sans droit au renouvellement" et que la clause résolutoire était stipulée en cas de "défaut de paiement d'un seul terme de loyer ou accessoire à son échéance, ou d'inexécution d'une seule des clauses et conditions du bail", un mois après une mise en demeure restée infructueuse, la cour d'appel en a exactement déduit que le commandement de payer visant le défaut de paiement des termes de l'indemnité d'occupation était valable et que la société CB hôtellerie, qui n'avait pas régularisé sa situation dans le mois de cet acte, devait être expulsée ;
Et attendu, d'autre part, qu'ayant relevé que le montant du loyer n'était pas contesté par la société CB hôtellerie et correspondait à la valeur locative évaluée par expert, la cour d'appel, répondant aux conclusions dont elle était saisie, a souverainement fixé le montant de l'indemnité d'occupation ;
D'où il suit que les moyens ne sont pas fondés ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne M. X..., ès qualités de liquidateur judiciaire de la société CB hôtellerie aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne M. X..., ès qualités de liquidateur judiciaire de la société CB hôtellerie à payer à la société Du Bourg la somme de 2 500 euros ; rejette la demande de M. X..., ès qualités de liquidateur judiciaire de la société CB hôtellerie ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-sept novembre deux mille douze.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits par la SCP Potier de La Varde et Buk-Lament, avocat aux Conseils, pour M. X..., ès qualités de liquidateur judiciaire la société CB hôtellerie.
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
La société CB Hôtellerie fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir constaté l'acquisition des effets de la clause résolutoire contenue au bail du 2 janvier 1990, de lui avoir ordonné, sous astreinte, de libérer les lieux qu'elle occupait, d'avoir autorisé la Sci du Bourg à la faire expulser et de l'avoir condamnée à payer à cette dernière les sommes provisionnelles de 71.369,46 euros TTC au titre des indemnités d'occupation dues entre le 11 octobre 2009 et le 10 avril 2011 et de 3.964,97 euros TTC par mois à compter du 11 avril 2011 à titre d'indemnité d'occupation ;
AUX MOTIFS QUE le bail du 2 janvier 1990, qui a été cédé à l'appelante le 1er juillet 2008, contenait une clause résolutoire ainsi rédigée : "Il est expressément stipulé qu'à défaut de paiement d'un seul terme de loyer ou accessoires à son échéance, ou d'inexécution d'une seule des clauses et conditions du bail, et un mois après une mise en demeure restée infructueuse, le bail sera résilié de plein droit, même dans le cas de paiement ou d'exécution postérieure à l'expiration des délais ci-dessus" ; que cette clause comprenait un dernier paragraphe ainsi rédigé "L'indemnité d'occupation à la charge du preneur en cas de non-délaissement des locaux après résiliation de plein droit ou judiciaire ou expiration du bail sans droit au renouvellement sera établie sur la base journalière de un pour cent du loyer, constituant au besoin une pénalité forfaitaire" ; que le 21janvier 2009, la bailleresse a fait délivrer à sa locataire un congé avec refus de renouvellement et offre d'indemnité d'éviction à effet du 30 septembre 2009 ; qu'à compter de cette date, et conformément aux dispositions de l'article L. 145-28 du code de commerce, la société CB HOTELLERIE avait droit au maintien dans les lieux "aux conditions et clauses du contrat de bail expiré" jusqu'au paiement de l'indemnité d'éviction ; qu'ainsi, conformément aux dispositions du bail initial, la société CB HOTELLERIE devait payer à compter du 1er octobre 2009 une indemnité d'occupation égale à un pour cent du loyer annuel par jour (soit 397 euros HT par jour), puisque le bail était arrivé à expiration sans droit au renouvellement ; que la SCI DU BOURG était donc parfaitement en droit de lui réclamer une indemnité d'occupation d'un montant inférieur à celui prévu au bail initial, précisément d'une somme égale au montant du dernier loyer (soit 3.315,19 euros HT par mois) ; qu'elle pouvait légitimement lui délivrer un commandement de payer portant sur les indemnités restant dues depuis le mois d'octobre 2009, puisque la société CB HOTELLERIE avait cessé tout paiement à compter de cette date ; que dès lors, le commandement de payer qui a été délivré le 14 juin 2010 était parfaitement régulier et doit produire ses effets puisqu'il n'a pas été suivi de paiement dans le mois de sa délivrance ;
ALORS QUE la résiliation de plein droit d'un bail commercial par application de la clause résolutoire suppose un manquement aux obligations expressément visées dans ce bail ; que la cour d'appel qui, après avoir constaté que la société CB Hôtellerie s'était maintenue dans les lieux loués conformément aux dispositions de l'article L.145-28 du code de commerce, ce dont il résultait que l'indemnité d'occupation qu'elle devait verser avait une source légale et non pas contractuelle, a néanmoins jugé que le commandement, visant la clause résolutoire, de payer cette indemnité devait produire ses effets, n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, et a ainsi violé les articles L. 145-28 et L. 145-41 du code de commerce ;
ALORS QUE, en tout état de cause, la résiliation de plein droit d'un bail commercial par application de la clause résolutoire implique que cette clause vise l'obligation méconnue par le preneur ; que la cour d'appel qui, après avoir constaté que la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant la société CB Hôtellerie, preneuse, et la Sci du Bourg, bailleresse, visait uniquement le défaut de paiement du loyer et de ses accessoires, a néanmoins jugé que devait produire ses effets le commandement, visant cette clause, de payer l'indemnité d'occupation due à la suite de la délivrance d'un congé sans renouvellement avec offre d'indemnité d'éviction, n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, et a ainsi violé les articles 1134 du code civil, L. 145-28 et L. 145-41 du code de commerce.
SECOND MOYEN DE CASSATION :
(subsidiaire)La société CB Hôtellerie fait grief à l'arrêt attaqué de l'avoir condamnée à payer à cette dernière les sommes provisionnelles de 71.369,46 euros TTC au titre des indemnités d'occupation dues entre le 11 octobre 2009 et le 10 avril 2011 et de 3.964,97 euros TTC par mois à compter du 11 avril 2011 à titre d'indemnité d'occupation ;
AUX MOTIFS QUE concernant le montant de l'indemnité d'occupation, il peut raisonnablement être fixé au montant du dernier loyer, comme le demande l'intimée, car la valeur locative de l'immeuble a été évaluée par l'expert judiciaire Mr Y... à la somme de 44.231 euros par an dans une note du 17 janvier 2011 ; que ce montant n'avait d'ailleurs pas été contesté par la société CB HOTELLERIE, qui, dans un courrier du 16 janvier 2009, avait expressément accepté le montant du loyer fixé à 39.782,32 euros HT par an ; qu'elle avait également accepté de reprendre le fonds de commerce en toute connaissance de cause, malgré le mauvais état de l'immeuble et le coût des travaux nécessaires à sa mise aux normes ;qu'elle ne peut prétendre désormais échapper au paiement de l'indemnité d'occupation ou faire baisser son montant, dans la mesure où l'immeuble se trouve dans le même état qu'au moment où le fonds de commerce lui avait été cédé en 2008 ; que par conséquent, la société CB HOTELLERIE doit être condamnée à titre provisionnel au paiement des sommes de : 11.894,91 x 6 = 71.369,46 euros TTC pour la période du 11 octobre 2009 au 10 avril 2011, 3.964,97 euros TTC par mois à compter du 11 avril 2011 ;
ALORS QUE dans ses conclusions d'appel (p. 5 pénultième §), la société CB Hôtellerie faisait valoir que, pour fixer l'indemnité d'occupation, un abattement pour précarité devait être appliqué sur la valeur locative ; qu'en ne répondant pas à ce moyen, de nature à limiter le montant des sommes dues par la preneuse, la cour d'appel a privé sa décision de motifs et ainsi violé l'article 455 du code de procédure civile.
