LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Lyon, 8 mars 2011), que M. X...a signé un " compromis " de vente portant sur quatre parcelles, sur lesquelles il exploitait un garage, avec la société JFP participations, en vue de la construction d'un immeuble collectif à usage d'habitation d'une surface hors oeuvre nette de 3 610 m ² ; que l'acquéreur s'est obligé, à peine de caducité de la promesse, à faire établir un rapport d'expertise sur l'état des sols pour s'assurer de l'absence de pollution avant le 31 octobre 2005, et à déposer avant le 31 décembre 2005 une demande de permis de construire correspondant au projet décrit dans l'acte ; que l'acte a prévu, à titre de conditions suspensives, l'obtention d'un permis de construire conforme au projet et la production par l'acquéreur d'un diagnostic de pollution négatif avant le 31 octobre 2005 ; que par acte séparé, la société JFP participations s'est engagée à verser une indemnité d'immobilisation avec la caution de la société Compagnie européenne de garanties immobilières (la société CEGI) ; que, reprochant à la société JFP participations de ne pas avoir respecté ses obligations, M. X...l'a assignée, ainsi que la société CEGI, pour obtenir le versement de l'indemnité d'immobilisation et la réparation de son préjudice ;
Sur le premier moyen du pourvoi principal et sur le moyen unique du pourvoi incident, réunis :
Attendu que la société JFP participations et la société CEGI font grief à l'arrêt de les condamner à payer l'indemnité d'immobilisation à M. X..., alors, selon le moyen :
1°/ qu'en mettant à la charge de la société JFP participations une obligation de « production » d'un diagnostic pollution du sol à une certaine date, quand la promesse ne mettait à la charge de l'acquéreur qu'une obligation d'« établissement » d'une expertise du sol et de production d'un diagnostic « négatif » de pollution du sol, la cour d'appel en a dénaturé les stipulations claires et précises et violé l'article 1134 du code civil ;
2°/ qu'en toute hypothèse, pour que la condition soit réputée accomplie, il faut que le débiteur en ait, par son fait fautif, empêché l'accomplissement ; qu'en faisant application de la sanction prévue par l'article 1178 du code civil en se bornant à relever que l'acquéreur s'était abstenu de produire dans le délai imparti le rapport d'analyse des sols, sans prendre en considération, comme elle y avait été invitée, le fait que ce rapport et les études ultérieures faisaient apparaître une pollution effective du sol, ce qui était une cause objective de défaillance de la condition suspensive, la cour d'appel, qui n'a pas caractérisé un fait fautif ayant empêché la réalisation de la condition suspensive de l'absence de pollution du sol, a privé sa décision de base légale au regard du texte susvisé ;
3°/ qu'en énonçant, pour en déduire que la défaillance de la condition suspensive d'obtention d'un permis de construire était imputable à l'exposante, que « l'arrêté municipal du 23 octobre 2006 refusant le permis de construire reproche principalement à la société JFP participations le caractère massif et trop dense de son projet dans un secteur de petites maisons individuelles, ce qui permet d'affirmer, comme les premiers juges, qu'un projet de plus petite taille aurait été accepté », la cour d'appel s'est déterminée par voie de pure affirmation et a violé l'article 455 du code de procédure civile ;
4°/ qu'en écartant comme inopérante la circonstance que l'arrêté municipal refusant le permis de construire ait été annulé, pour erreur d'appréciation, par jugement, devenu définitif, du tribunal administratif de Lyon du 2 avril 2009, quand cette circonstance constituait un élément d'appréciation déterminant de la faute reprochée à l'exposante, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1178 du code civil ;
5°/ qu'en énonçant « qu'il n'est pas démontré par des documents incontestables émanant de la mairie de Caluire que cette superficie lui aurait été imposée, notamment au regard des orientations d'aménagement dans le secteur en cause » et que « l'attestation de l'architecte Z... communiquée devant la cour est à cet égard insuffisante », sans examiner au moins sommairement le compte-rendu de réunion à la mairie de Caluire-et-Cuire du 21 juillet 2006 invoqué par l'exposante dont il résultait que son projet de construction avec une surface hors d'oeuvre nette d'environ 7 700 m ² avait reçu l'aval de la mairie, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile ;
Mais attendu qu'ayant retenu, par une interprétation souveraine, exclusive de dénaturation, que l'ambiguïté des termes de la promesse de vente rendait nécessaire, que la société JFP participations était tenue de produire un diagnostic de pollution des sols avant une date prévue par cet acte, constaté que ce diagnostic avait été produit hors délai, et relevé que la demande de permis de construire n'était pas conforme au projet décrit dans la promesse de vente, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de procéder à des recherches que ces constatations rendaient inopérantes, a pu, abstraction faite d'un motif surabondant relatif à l'acceptation d'un projet de moindre taille, en déduire que la défaillance des conditions suspensives était imputable à la société JFP participations ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
Sur le second moyen du pourvoi principal, ci-après annexé :
Attendu que la société JFP participations n'ayant pas soutenu devant les juges du fond que la société CEGI ne pouvait bénéficier d'un recours subrogatoire faute de paiement préalable, le moyen est nouveau, mélangé de fait et de droit, et, partant, irrecevable ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE les pourvois ;
Condamne la société JFP participations aux dépens des pourvois ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la société JFP participations à verser à la société CEGC la somme de 2 500 euros ; rejette la demande de la société JFP participations ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt et un novembre deux mille douze.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits par la SCP de Chaisemartin et Courjon, avocat aux Conseils, pour la société JFP participations, demanderesse au pourvoi principal.
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
Il est f ait grief à l'arrêt confirmatif attaqué d'avoir condamné la Société JFP PARTICIPATIONS, avec la Société Compagnie Européenne de Garanties Immobilières CEGI, prise en sa qualité de caution, à payer la somme de 210. 000 € à Monsieur X...;
AUX MOTIFS PROPRES QUE le compromis de vente conclu entre les parties était soumis à la condition de l'établissement par l'acquéreur d'un diagnostic pollution avant le 31 décembre 2005 et par la production par l'acquéreur d'un diagnostic amiante, plomb et pollution du sol avant cette même date ; que les pièces produites devant la cour révèlent que la société JFP PARTICIPATIONS a fait établir par la société FONDASOL un diagnostic environnemental de la qualité des sols le 30 novembre 2005 mais que ce rapport n'a été déposé que le 13 janvier 2006, soit hors délai ainsi qu'il ressort du courrier de maître Y..., notaire chargé de la vente ; que le compromis était également conditionné par le dépôt d'une demande de permis de construire à l'initiative de l'acquéreur, correspondant au projet décrit, ce avant le 31 janvier 2006 ; qu'il ressort des pièces versées aux débats que la société JFP PARTICIPATIONS a déposé à la mairie de Caluire le 31 janvier 2006 une demande de permis de construire pour une surface hors d'oeuvre nette de 6. 428, 65 m ², soit une superficie nettement supérieure à celle prévue au compromis ; qu'il n'est pas démontré par des documents incontestables émanant de la mairie de Caluire que cette superficie lui aurait été imposée, notamment en regard des orientations d'aménagement dans le secteur en cause ; que l'attestation de l'architecte Z... communiquée devant la cour est à cet égard insuffisante ; que bien plus, l'arrêté municipal du 23 octobre 2006 refusant le permis de construire reproche principalement à la société JFP PARTICIPATIONS le caractère massif et trop dense de son projet dans un secteur de petites maisons individuelles, ce qui permet d'affirmer, comme les premiers juges, qu'un projet de plus petite taille aurait été accepté ; que l'annulation ultérieure par le tribunal administratif de Lyon de la décision de refus du permis de construire est une circonstance inopérante ; qu'en conséquence, la défaillance des conditions suspensives relatives tant au dépôt du rapport de pollution qu'au dépôt de la demande du permis de construire est imputable à la société JFP PARTICIPATIONS ; qu'en application des dispositions du compromis la somme prévue au titre de l'indemnité d'immobilisation restera acquise au vendeur à titre d'indemnité forfaitaire et qu'il y a lieu de confirmer le jugement en ce qu'il a condamné solidairement la société JFP PARTICIPATIONS et la société CEGC en qualité de caution à payer ladite somme à monsieur X...avec intérêts au taux légal à compter de la décision ;
ET AUX MOTIFS ADOPTES QU'aux termes de l'article 1178 du code civil, la condition suspensive est réputée accomplie lorsque c'est le débiteur, obligé sous cette condition qui en a empêché l'accomplissement ; que l'imputabilité de la défaillance d'une condition suspensive s'apprécie au regard des diligences imposées par le contrat au bénéficiaire de la condition ; que le compromis de vente, objet du présent litige, était conditionné à la réalisation d'une condition suspensive relative à l'obtention par l'acquéreur des arrêtés de permis de démolir et de construire de l'ensemble immobilier dont les caractéristiques sont décrites à l'acte : construction d'un immeuble collectif à usage d'habitation pour une Surface Hors Œ uvre Nette de 3. 610 m ² ; que l'acquéreur devait déposer une demande de permis de construire correspondant au projet décrit avant le 31/ 12/ 2005 ; qu'il résulte des pièces du dossier (pièce 4 des demandeurs : courrier du 6/ 12/ 2005) que Mr X...avait accepté que la date limite du dépôt du permis de construire soit prorogée au 31/ 6/ 2006 ; que le 31/ 1/ 2006, la société JFP a déposé à la mairie de Caluire une demande de permis de construire pour une surface hors oeuvre nette de 6. 429, 65 m ², soit pour une surface nettement supérieure à celle prévue au compromis ; que la société JFP ne rapporte pas la preuve que cette demande, non conforme aux caractéristiques décrites au compromis, lui ait été imposée par la municipalité comme elle l'allègue ; qu'au contraire il résulte de la motivation du refus du permis de construire que la mairie reproche à la société JFP la densité et le caractère massif de son projet consistant en un bâtiment linéaire sur 5 niveaux dans un secteur de maisons individuelles, qu'a contrario un projet de plus petite taille aurait été accepté ; que par conséquent la défaillance de la condition suspensive relative à l'obtention du permis de construire est imputable à l'acquéreur ; que le compromis était conditionné par la production par l'acquéreur au plus tard le 31/ 10/ 2005 d'un diagnostic amiante, plomb et pollution du sol négatif ; que cette condition suspensive était, selon les termes du compromis, prévue dans l'intérêt des deux parties ; qu'il résulte de la pièce 4 des demandeurs et 10 de la société JFP que Mr X...avait accepté que le délai de dépôt du rapport soit repoussé au 31/ 11/ 2005 mais a refusé expressément toute prorogation postérieure ; qu'il résulte de la pièce 5 des demandeurs que le premier rapport sur la pollution, qui n'est pas produit aux débats, n'a été déposé que le 13/ 12/ 2005 soit hors délai ; que le défaut de production avant le 31/ 11/ 2005 d'un rapport de pollution négatif entraîne la perte pour l'acquéreur du droit de se prévaloir de la non-réalisation de la condition suspensive relative à la pollution ; que par conséquent la réalisation de la vente n'étant pas intervenue alors que la défaillance des conditions suspensives est imputable à l'acquéreur, la somme prévue au compromis à titre de dépôt de garantie est acquise au vendeur à titre d'indemnité forfaitaire ;
1) ALORS QU'en mettant à la charge de la Société JFP PARTICIPATIONS une obligation de « production » d'un diagnostic pollution du sol à une certaine date, quand la promesse ne mettait à la charge de l'acquéreur qu'une obligation d'« établissement » d'une expertise du sol et de production d'un diagnostic « négatif » de pollution du sol, la Cour d'appel en a dénaturé les stipulations claires et précises et violé l'article 1134 du Code civil ;
2) ALORS QU'en toute hypothèse, pour que la condition soit réputée accomplie, il faut que le débiteur en ait, par son fait fautif, empêché l'accomplissement ; qu'en faisant application de la sanction prévue par l'article 1178 du Code civil en se bornant à relever que l'acquéreur s'était abstenu de produire dans le délai imparti le rapport d'analyse des sols, sans prendre en considération, comme elle y avait été invitée, le fait que ce rapport et les études ultérieures faisaient apparaître une pollution effective du sol, ce qui était une cause objective de défaillance de la condition suspensive, la Cour d'appel, qui n'a pas caractérisé un fait fautif ayant empêché la réalisation de la condition suspensive de l'absence de pollution du sol, a privé sa décision de base légale au regard du texte susvisé ;
3) ALORS QU'en énonçant, pour en déduire que la défaillance de la condition suspensive d'obtention d'un permis de construire était imputable à l'exposante, que « l'arrêté municipal du 23 octobre 2006 refusant le permis de construire reproche principalement à la société JFP PARTICIPATIONS le caractère massif et trop dense de son projet dans un secteur de petites maisons individuelles, ce qui permet d'affirmer, comme les premiers juges, qu'un projet de plus petite taille aurait été accepté », la Cour d'appel s'est déterminée par voie de pure affirmation et a violé l'article 455 du Code de procédure civile ;
4) ALORS QU'en écartant comme inopérante la circonstance que l'arrêté municipal refusant le permis de construire ait été annulé, pour erreur d'appréciation, par jugement, devenu définitif, du Tribunal administratif de LYON du 2 avril 2009, quand cette circonstance constituait un élément d'appréciation déterminant de la faute reprochée à l'exposante, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1178 du Code civil ;
5) ALORS QU'en énonçant « qu'il n'est pas démontré par des documents incontestables émanant de la mairie de Caluire que cette superficie lui aurait été imposée, notamment au regard des orientations d'aménagement dans le secteur en cause » et que « l'attestation de l'architecte Z... communiquée devant la cour est à cet égard insuffisante », sans examiner au moins sommairement le compte-rendu de réunion à la Mairie de Caluire-et-Cuire du 21 juillet 2006 (pièce n° 19) invoqué par l'exposante dont il résultait que son projet de construction avec une surface hors d'oeuvre nette d'environ 7. 700 m ² avait reçu l'aval de la Mairie, la Cour d'appel a violé l'article 455 du Code de procédure civile.
SECOND MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir condamné la Société JFP PARTICIPATIONS à garantir la Compagnie Européenne de Garanties et de Cautions, CEGC, venant aux droits de la Compagnie Européenne de Garanties Immobilières, des condamnations mises à sa charge ;
AUX MOTIFS QUE la société CEGC bénéficie d'un recours contre la société JFP PARTICIPATIONS sur le fondement de l'article 2036 du code civil ; qu'il sera fait droit à sa demande de ce chef ;
ALORS QUE la subrogation suppose de la part de celui qui s'en prévaut un paiement préalable ; qu'en condamnant la Société JFP PARTICIPATIONS à garantir l'organisme qui s'était porté caution solidaire du paiement de 5 % du prix de vente des condamnations prononcées à son encontre en faveur du vendeur, sur le fondement du recours subrogatoire dont la caution dispose à l'encontre du débiteur principal, sans constater que cet organisme s'était acquitté de la dette, la Cour d'appel a violé l'article 2306 du Code civil.
Moyen produit par Me Bouthors, avocat aux Conseils, pour la société CEGC, demanderesse au pourvoi incident.
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir condamné la société JFP Participations, avec la société Compagnie Européenne de Garanties immobilières, devenue compagnie européenne de garanties et cautions, prise en sa qualité de caution, à payer la somme de 210. 000 euros à M. X...;
aux motifs propres que « le compromis de vente conclu entre les parties était soumis à la condition de l'établissement par l'acquéreur d'un diagnostic pollution avant le 31 décembre 2005 et par la production par l'acquéreur d'un diagnostic amiante, plomb et pollution du sol avant cette même date ; que les pièces produites devant la cour révèlent que la société JFP PARTICIPATIONS a fait établir par la société FONDASOL un diagnostic environnemental de la qualité des sols le 30 novembre 2005 mais que ce rapport n'a été déposé que le 13 janvier 2006, soit hors délai ainsi qu'il ressort du courrier de maître Y..., notaire chargé de la vente ; que le compromis était également conditionné par le dépôt d'une demande de permis de construire à l'initiative de l'acquéreur, correspondant au projet décrit, ce avant le 31 janvier 2006 ; qu'il ressort des pièces versées aux débats que la société JFP PARTICIPATIONS a déposé à la mairie de Caluire le 31 janvier 2006 une demande de permis de construire pour une surface hors d'oeuvre nette de 6. 428, 65 m ², soit une superficie nettement supérieure à celle prévue au compromis ; qu'il n'est pas démontré par des documents incontestables émanant de la mairie de Caluire que cette superficie lui aurait été imposée, notamment en regard des orientations d'aménagement dans le secteur en cause ; que l'attestation de l'architecte Z... communiquée devant la cour est à cet égard insuffisante ; que bien plus, l'arrêté municipal du 23 octobre 2006 refusant le permis de construire reproche principalement à la société JFP PARTICIPATIONS le caractère massif et trop dense de son projet dans un secteur de petites maisons individuelles, ce qui permet d'affirmer, comme les premiers juges, qu'un projet de plus petite taille aurait été accepté ; que l'annulation ultérieure par le tribunal administratif de Lyon de la décision de refus du permis de construire est une circonstance inopérante ; qu'en conséquence, la défaillance des conditions suspensives relatives tant au dépôt du rapport de pollution qu'au dépôt de la demande du permis de construire est imputable à la société JFP PARTICIPATIONS ; qu'en application des dispositions du compromis la somme prévue au titre de l'indemnité d'immobilisation restera acquise au vendeur à titre d'indemnité forfaitaire et qu'il y a lieu de confirmer le jugement en ce qu'il a condamné solidairement la société JFP PARTICIPATIONS et la société CEGC en qualité de caution à payer ladite somme à monsieur X...avec intérêts au taux légal à compter de la décision » ;
et aux motifs adoptés que « aux termes de l'article 1178 du code civil, la condition suspensive est réputée accomplie lorsque c'est le débiteur, obligé sous cette condition qui en a empêché l'accomplissement ; que l'imputabilité de la défaillance d'une condition suspensive s'apprécie au regard des diligences imposées par le contrat au bénéficiaire de la condition ; que le compromis de vente, objet du présent litige, était conditionné à la réalisation d'une condition suspensive relative à l'obtention par l'acquéreur des arrêtés de permis de démolir et de construire de l'ensemble immobilier dont les caractéristiques sont décrites à l'acte : construction d'un immeuble collectif à usage d'habitation pour une Surface Hors Œ uvre Nette de 3. 610 m ² ; que l'acquéreur devait déposer une demande de permis de construire correspondant au projet décrit avant le 31/ 12/ 2005 ; qu'il résulte des pièces du dossier (pièce 4 des demandeurs : courrier du 6/ 12/ 2005) que Mr X...avait accepté que la date limite du dépôt du permis de construire soit prorogée au 31/ 6/ 2006 ; que le 31/ 1/ 2006, la société JFP a déposé à la mairie de Caluire une demande de permis de construire pour une surface hors oeuvre nette de 6. 429, 65 m ², soit pour une surface nettement supérieure à celle prévue au compromis ; que la société JFP ne rapporte pas la preuve que cette demande, non conforme aux caractéristiques décrites au compromis, lui ait été imposée par la municipalité comme elle l'allègue ; qu'au contraire il résulte de la motivation du refus du permis de construire que la mairie reproche à la société JFP la densité et le caractère massif de son projet consistant en un bâtiment linéaire sur 5 niveaux dans un secteur de maisons individuelles, qu'a contrario un projet de plus petite taille aurait été accepté ; que par conséquent la défaillance de la condition suspensive relative à l'obtention du permis de construire est imputable à l'acquéreur ; que le compromis était conditionné par la production par l'acquéreur au plus tard le 31/ 10/ 2005 d'un diagnostic amiante, plomb et pollution du sol négatif ; que cette condition suspensive était, selon les termes du compromis, prévue dans l'intérêt des deux parties ; qu'il résulte de la pièce 4 des demandeurs et 10 de la société JFP que Mr X...avait accepté que le délai de dépôt du rapport soit repoussé au 31/ 11/ 2005 mais a refusé expressément toute prorogation postérieure ; qu'il résulte de la pièce 5 des demandeurs que le premier rapport sur la pollution, qui n'est pas produit aux débats, n'a été déposé que le 13/ 12/ 2005 soit hors délai ; que le défaut de production avant le 31/ 11/ 2005 d'un rapport de pollution négatif entraîne la perte pour l'acquéreur du droit de se prévaloir de la non-réalisation de la condition suspensive relative à la pollution ; que par conséquent la réalisation de la vente n'étant pas intervenue alors que la défaillance des conditions suspensives est imputable à l'acquéreur, la somme prévue au compromis à titre de dépôt de garantie est acquise au vendeur à titre d'indemnité forfaitaire » ;
1°) alors qu'en mettant à la charge de la société JFP Participations une obligation de productions d'un diagnostic pollution du sol à une certaine date, quand la promesse ne mettait à la charge de l'acquéreur qu'une obligation d'établissement d'une expertise du sol et de production d'un diagnostic négatif de pollution du sol, la cour d'appel en a dénaturé les stipulations claires et précises et violé l'article 1134 du Code civil ;
2°) alors qu'en toute hypothèse, pour que la condition soit réputée accomplie, il faut que le débiteur en ait, par son fait fautif, empêché l'accomplissement ; qu'en faisant application de la sanction prévue par l'article 1178 du Code civil en se bornant à relever que l'acquéreur s'était abstenu de produire dans le délai imparti le rapport d'analyse des sols, sans prendre en considération, comme elle y avait été invitée, le fait que ce rapport et les études ultérieures faisaient apparaître une pollution effective du sol, ce qui était une cause objective de défaillance de la condition suspensive, la Cour d'appel, qui n'a pas caractérisé un fait fautif ayant empêché la réalisation de la condition suspensive de l'absence de pollution du sol, a privé sa décision de base légale au regard du texte susvisé ;
3°) alors qu'en énonçant, pour en déduire que la défaillance de la condition suspensive d'obtention d'un permis de construire était imputable à l'exposante, que « l'arrêté municipal du 23 octobre 2006 refusant le permis de construire reproche principalement à la société JFP PARTICIPATIONS le caractère massif et trop dense de son projet dans un secteur de petites maisons individuelles, ce qui permet d'affirmer, comme les premiers juges, qu'un projet de plus petite taille aurait été accepté », la Cour d'appel s'est déterminée par voie de pure affirmation et a violé l'article 455 du Code de procédure civile ;
4°) alors qu'écartant comme inopérante la circonstance que l'arrêté municipal refusant le permis de construire ait été annulé, pour erreur d'appréciation, par jugement, devenu définitif, du Tribunal administratif de LYON du 2 avril 2009, quand cette circonstance constituait un élément d'appréciation déterminant de la faute reprochée à l'exposante, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1178 du Code civil ;
5) alors qu'en énonçant « qu'il n'est pas démontré par des documents incontestables émanant de la mairie de Caluire que cette superficie lui aurait été imposée, notamment au regard des orientations d'aménagement dans le secteur en cause » et que « l'attestation de l'architecte Z... communiquée devant la cour est à cet égard insuffisante », sans examiner au moins sommairement le compte-rendu de réunion à la Mairie de Caluire-et-Cuire du 21 juillet 2006 (pièce n° 19) invoqué par l'exposante dont il résultait que son projet de construction avec une surface hors d'oeuvre nette d'environ 7. 700 m ² avait reçu l'aval de la Mairie, la Cour d'appel a violé l'article 455 du Code de procédure civile.
