LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Donne acte à M. X... du désistement de son pourvoi en ce qu'il est dirigé contre la société Realone invest ;
Joint les pourvois n° T 11-23.612 et A 11-24.355 ;
Sur le premier moyen du pourvoi n° T 11-23.612, ci-après annexé :
Attendu qu'ayant, par motifs propres et adoptés, relevé qu'au moment de la signature du "compromis de vente", M. X... n'avait pas disposé du document relatif à l'état des risques naturels mais aussi que le jour de la signature de l'acte authentique, le notaire avait présenté un projet d'acte notarié faisant apparaître la parcelle comme se situant partiellement en zone d'aléa moyen et partiellement en zone d'aléa fort, contrairement aux stipulations du "compromis", la cour d'appel, qui, répondant au conclusions, a souverainement retenu que M. X... ne pouvait avoir aucune certitude quant à une probable révision du plan de prévention des risques naturels, le rapport n'impliquant pas à lui seul une modification du plan, a pu en déduire que son refus de régulariser la vente était légitime ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
Sur le moyen unique du pourvoi n° A 11-24.355, ci-après annexé :
Attendu qu'ayant constaté que la clause pénale ne pouvait recevoir application que si l'une des parties était en défaut et souverainement retenu qu'aucune faute imputable aux époux Y... n'était démontrée, la cour d'appel en a justement déduit que la demande de dommages et intérêt formée à leur encontre ne pouvait être accueillie ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
Mais sur le second moyen du pourvoi n° T 11-23.612 :
Vu les articles 1147, 1991 et 1992 du code civil ;
Attendu que pour rejeter la demande de dommages-intérêts des époux Y... dirigée contrat la SARL Realone invest, l'arrêt attaqué (Saint-Denis, 20 mai 2011), retient que ni l'erreur initiale commise sur l'identification de la parcelle, ni l'absence du document relatif à l'état des risques naturels ne lui sont exclusivement imputables, les parties étant en mesure de vérifier sur le plan le positionnement exact de la parcelle et que le document sur les risques naturels était bien annexé au compromis ;
Qu'en statuant ainsi, alors qu'elle avait constaté que l'acte litigieux avait été signé par l'intermédiaire de la SARL Realone invest, professionnel de l'immobilier, qui était tenue d'une obligation de renseignement et de conseil et devait s'assurer que se trouvaient réunies toutes les conditions nécessaires à l'efficacité juridique de la convention, la cour d'appel a violé les textes susvisés ;
PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il a débouté les époux Y... de leur demande de dommages-intérêts formée à l'encontre de la SARL Realone invest, l'arrêt rendu le 20 mai 2011, entre les parties, par la cour d'appel de Saint-Denis ; remet, en conséquence, sur ce point, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Saint-Denis, autrement composée ;
Condamne la société Realone invest aux dépens des pourvois ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt novembre deux mille douze.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits au pourvoi n° T 11-23.612 par la SCP Bénabent, avocat aux Conseils, pour les époux Y....
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir déclaré justifié le refus de M. X... de régulariser la vente par acte authentique, ordonné la restitution du dépôt de garantie de 63.600 euros à celui-ci et débouté en conséquence Monsieur et Madame Y... de leur demande de dommages-intérêts à l'encontre de Monsieur X... ;
AUX MOTIFS QU' « au jour de la signature du compromis de vente le 13 février 2007, il apparaissait au vu d'un plan joint que la parcelle vendue dont la localisation était alors erronée se trouvait intégralement en zone d'aléa moyen. Il était mentionné au compromis qu'était annexé un document intitulé « état des risques naturels et technologiques » alors qu'il est établi que ce document ne sera fourni qu'ultérieurement le 6 mars 2007. Le 1er juin 2007, le jour de la signature de l'acte de vente, le notaire présentait un projet de l'acte notarié dressé notamment à partir d'un certificat d'urbanisme et d'un plan faisant apparaître la parcelle DI 547 à son véritable emplacement comme se situant partiellement en zone d'aléa moyen et partiellement en zone d'aléa fort. Par courrier du 3 juin 2007, M. X... demandait des explications au notaire en soulignant que le projet d'acte de vente n'était pas conforme au compromis puisque son terrain y avait changé de localisation et se trouvait en zone d'aléa mixte. Par e-mail du 4 juin 2007, le notaire répondait à M. X... qu'il résultait du certificat d'urbanisme reçu le vendredi précédent que le terrain était situé sur la cartographie partiellement en zone d'aléa fort. Il précisait notamment qu'il lui était impossible d'établir un acte de vente strictement conforme au compromis. Devant cet état de fait, M. X... écrivait le 6 juin 2007 qu'il refusait de signer l'acte de vente et qu'il mettait en demeure les époux Y... et l'agence immobilière LAFORET (REALONE INVEST) de lui restituer le dépôt de garantie d'un montant de 63.600 euros. Afin de résoudre la difficulté, les époux Y... faisaient réaliser un relevé altimétrique de la parcelle qu'ils soumettaient au cabinet conseil de la DDE dont les conclusions étaient que la localisation réelle de la parcelle DI 547 justifiait un zonage intégral en aléa moyen. Cette information a été communiquée à M. X... le 18 juin 2007 comme il en est justifié au dossier. Il résulte de la chronologie des faits en premier lieu que M. X... n'a pas disposé du document relatif à l'état des risques naturels au moment de la signature du compromis malgré les énonciations de cet acte, et en second lieu qu'au jour de la régularisation par acte authentique, il lui était proposé par le notaire la vente d'un terrain situé en zone d'aléa mixte au lieu d'être intégralement en zone d'aléa moyen. Nonobstant les démarches légitimes des époux Y... pour restituer à la parcelle DI 547 une localisation intégrale en zone d'aléa moyen, M. X... ne pouvait avoir aucune certitude quant à une probable révision du plan de prévention des risques naturels, outre le fait que sa parcelle avait changé de localisation entre le compromis et la régularisation par acte authentique. Il pouvait encore légitimement invoquer l'absence du document relatif à l'état des risques naturels au jour de la signature du compromis contrairement aux énonciations de l'acte. Le refus de M. X... de régulariser la vente par signature de l'acte authentique était donc légitime, et il y a lieu de confirmer la décision entreprise sur ce point, ainsi en ce qu'elle a ordonné la restitution du dépôt de garantie de 63.600 euros » ;
1°/ ALORS QUE les conclusions de Monsieur et Madame Y... faisaient valoir que le terrain devant être vendu à Monsieur X... avait en réalité toujours été localisé en zone d'aléa moyen, comme l'indiquait l'état des risques naturels et technologiques remis à l'acheteur le 13 mars 2007 et comme le confirmait la DDE et le rapport du 21 juin 2007 de la SOGREAH, cabinet conseil de celle-ci ; qu'en se bornant à énoncer, pour juger légitime le refus réitéré de Monsieur X... de régulariser la vente, qu'il n'existait aucune certitude quant à une probable révision du plan de prévention des risques naturels, sans rechercher, ainsi qu'elle y était expressément invitée par les écritures d'appel des exposants, si le fait que l'erreur grossière de localisation du terrain ait été reconnue et confirmée par la DDE ne suffisait pas à rendre illégitime le refus de Monsieur X... de régulariser la vente, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1134 du Code civil ;
2°/ ALORS QUE, comme la Cour d'appel l'a elle-même relevé, le document relatif à l'état des risques naturels, visé dans le compromis de vente du 13 février 2007, avait bien été remis à Monsieur X... le 7 mars suivant, ce dont il découlait que celui-ci ne pouvait invoquer son absence pour refuser de régulariser la vente par acte authentique au mois de juin 2007 ; qu'en retenant cependant que l'absence de ce document au jour de la signature du compromis rendait légitime le refus de Monsieur X... de conclure la vente par acte authentique, la Cour d'appel a méconnu les conséquences légales qui s'évinçaient de ses propres constatations et violé l'article 1134 du Code civil.
SECOND MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt attaqué, infirmatif de ce chef, d'avoir débouté Monsieur et Madame Y... de leur demande de dommages-intérêts à l'encontre de la société REALONE INVEST ;
AUX MOTIFS QUE « les demandes de dommages et intérêts dirigées contre la SARL REALONE INVEST supposent pour prospérer que soit établie une faute qui lui soit imputable. Or, ni l'erreur initiale commise sur l'identification de la parcelle, ni l'absence du document relatif à l'état des risques naturels ne lui sont exclusivement imputables : en effet, les parties étaient en mesure de vérifier sur plan le positionnement exact de la parcelle précédemment repérée sur le terrain et, s'agissant du document sur les risques naturels, il leur appartenait de vérifier qu'il était bien annexé au compromis et dans la négative de reporter la signature à une date ultérieure pour avoir communication de ce document » ;
1°/ ALORS QUE l'intermédiaire professionnel, qui prête son concours à la rédaction d'un acte, après avoir été mandaté par l'une des parties, est tenu de s'assurer que se trouvent réunies toutes les conditions nécessaires à l'efficacité juridique de la convention ; qu'il s'ensuit que sa responsabilité contractuelle est engagée dès lors que la finalité recherchée n'a pas été atteinte par l'acte qu'il a rédigé et fait signer, sans que le mandant ait à prouver l'existence d'une faute de sa part, la seule inefficacité de l'acte juridique suffisant ; qu'en décidant cependant en l'espèce que « les demandes de dommages-intérêts dirigées contre la SARL REALONE INVEST supposent pour prospérer que soit établie une faute qui lui soit imputable », la Cour d'appel a méconnu la spécificité des obligations pesant sur l'agent immobilier en sa qualité de rédacteur d'actes et violé les articles 1147, 1991 et 1992 du Code civil ;
2°/ ALORS QUE, subsidiairement, une obligation d'information et de conseil pèse en tout état de cause sur l'intermédiaire professionnel qui lui impose d'informer son client sur les risques d'une opération juridique et sur la façon de les éviter ; qu'en l'espèce, il appartenait en conséquence à la société REALONE INVEST de déconseiller à ses mandants de signer le compromis de vente auquel n'était pas joint, contrairement à ce qui y était indiqué, le document relatif à l'état des risques naturels et technologiques, ou à tout le moins, de les informer sur les risques d'une signature en l'état ; qu'en retenant cependant, pour décider que la société REALONE INVEST n'avait pas commis de faute de nature à engager sa responsabilité contractuelle à l'égard de Monsieur et Madame Y..., qu'il appartenait à ceux-ci de vérifier le positionnement du terrain sur le plan, comme la présence effective du document relatif à l'état des risques naturels en annexe du compromis et dans la négative, de reporter la signature de celui-ci, la Cour d'appel a violé les articles 1147, 1991 et 1992 du Code civil ;
3°/ ALORS QUE, plus subsidiairement encore, la faute du mandant, sauf si elle présente les caractères de la force majeure, n'est pas, en tout état de cause, de nature à exonérer totalement le mandataire de sa responsabilité envers lui ; qu'en décidant en l'espèce que le fait que l'erreur commise sur l'identification de la parcelle et l'absence du document relatif à l'état des risques naturels ne soient pas « exclusivement imputables » à la société REALONE INVEST suffisait à exonérer celle-ci de toute responsabilité envers ses mandants, Monsieur et Madame Y..., la Cour d'appel a violé les articles 1147, 1991 et 1992 du Code civil.
Moyen produit au pourvoi n° A 11-24.355 par la SCP Gatineau et Fattaccini, avocat aux Conseils pour M. X....
IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'AVOIR débouté Monsieur X... de sa demande de dommages et intérêts dirigée contre Monsieur et Madame Y...
AUX MOTIFS QUE « Sur le défaut de régularisation de la vente Au jour de la signature du compromis de vente le 13 février 2007, il apparaissait au vu d'un plan joint que la parcelle vendue dont la localisation était alors erronée se trouvait intégralement en zone d'alea moyen. Il était mentionné au compromis qu'était annexé un document intitulé « état des risques naturels et technologiques» alors qu'il est établi que ce document ne sera fourni qu'ultérieurement le 6 mars 2007.Le 1er juin 2007, le jour de la signature de l'acte de vente, le notaire présentait un projet de l'acte notarié dressé notamment à partir d'un certificat d'urbanisme et d'un plan faisant apparaître la parcelle D1 547 à son véritable emplacement comme se situant partiellement en zone d'alea moyen et partiellement en zone d'alea fort. Par courrier du 3 juin 2007, M. X... demandait des explications au notaire en soulignant que le projet d'acte de vente n'était pas conforme au compromis puisque son terrain y avait changé de localisation et se trouvait en zone d'alea mixte.Par e-mail du 4 juin 2007, le notaire répondait à M. X... qu'il résultait du certificat d'urbanisme reçu le vendredi précédent que le terrain était situé sur la cartographie partiellement en zone d'alea fort. Il précisait notamment qu'il lui était impossible d'établir un acte de vente strictement conforme au compromis.Devant cet état de fait, M. X... écrivait le 6 juin 2007 qu'il refusait de signer l'acte de vente et qu'il mettait en demeure les époux Y... et l'Agence Immobilière Laforêt (Realone Invest) de lui restituer le dépôt de garantie d'un montant de 63.600€.Afin de résoudre la difficulté, les époux Y... faisaient réaliser un relevé altimétrique de la parcelle qu'ils soumettaient au cabinet conseil de la DDE dont les conclusions étaient que la localisation réelle de la parcelle DI 547 justifiait un zonage intégral en alea moyen. Cette information a été communiquée à M. X... le 18 juin 2007 comme il en est justifié au dossier. Il résulte de la chronologie des faits en premier lieu que M. X... n'a pas disposé du document relatif à l'état des risques naturels au moment de la signature du compromis malgré les énonciations de cet acte, et en second lieu qu'au jour de la régularisation par acte authentique, il lui était proposé par le notaire la vente d'un terrain situé en zone d'alea mixte au lieu d'être intégralement en zone d'alea moyen.Nonobstant les démarches légitimes des époux Y... pour restituer à la parcelle DI 547 une localisation intégrale en zone d'alea moyen, M. X... ne pouvait avoir aucune certitude quant à une probable révision du plan de prévention des risques naturels, outre le fait que sa parcelle avait changé de localisation entre le compromis et la régularisation par acte authentique.Il pouvait encore légitimement invoquer l'absence du document relatif à l'état des risques naturels au jour de la signature du compromis contrairement aux énonciations de cet acte.Le refus de M. X... de régulariser la vente par signature de l'acte authentique était donc légitime, et il y a lieu de confirmer la décision entreprise sur ce point, ainsi qu'en ce qu'elle a ordonné la restitution du dépôt de garantie de 63.600 €. La vente n'ayant pas été régularisée par acte authentique, il y a lieu de constater la caducité du compromis (et non sa résolution) compte tenu de ce qu'aucune des parties ne demande la régularisation par voie judiciaire.Sur les dommages-intérêts réclamés par M. X...
M. X... demande la condamnation des époux Y... à lui verser la somme de 20000€ à titre de dommages et intérêts au titre de la clause pénale du compromis de vente qui dispose que la partie qui n'est pas en défaut pourra à son choix prendre acte du refus de son cocontractant et invoquer la résolution du contrat; il est expressément convenu que la partie qui n'est pas en défaut percevra de l'autre partie la somme de 63.600 € à titre d'indemnisation forfaitaire de son préjudice. Cependant, la clause pénale ne peut recevoir application que si l'une des parties est "en défaut", et donc en l'espèce que les époux Y... ont commis une faute qui soit en relation avec la non réitération du compromis. Or, ni le positionnement erroné de la parcelle DI 547 sur la cartographie jointe au compromis, ni l'absence du document relatif à l'état des risques naturels ne peut leur être imputé à faute dans la mesure où appartenait aux deux parties de vérifier ces points au jour de la signature, et éventuellement de la reporter.La volonté de fraude ou de dissimulation concertée que M. Abdullah X... impute aux époux Y... et à la SARL Realone Invest est purement spéculative et ne repose sur aucun élément de preuve, d'autant qu'il paraît avéré au vu de l'étude topographique de la parcelle 01 547 qu'elle sera en fin de compte intégralement classée en zone d'alea moyen.A défaut de démonstration d'une faute imputable aux époux Y..., il y a lieu de rejeter la demande de dommages et intérêts de M. Abdullah X... par infirmation de la décision entreprise sur ce point »
ALORS QU'il appartient au vendeur en cas de vente d'un immeuble de fournir à l'acquéreur un diagnostic technique annexé à la promesse de vente, comprenant, dans les zones mentionnées au I de l'article L 125-5 du code de l'environnement, l'état des risques naturels et technologiques prévu au deuxième alinéa du I du même article ; qu'il résulte des propres constatations de l'arrêt que contrairement aux énonciations de l'acte, n'avait pas été annexé à la promesse de vente signée le 13 février 2007 l'état des risques naturels et technologiques de la parcelle D1 547 objet de la vente, mais uniquement un plan de prévention du risque inondation plaçant la parcelle en zone à aléa moyen, et que l'état des risques naturels et technologiques fourni postérieurement à la signature du compromis avait révélé que la parcelle se trouvait en réalité en partie en zone à aléa fort; qu'en jugeant néanmoins que les vendeurs n'avaient pas commis de faute à l'origine de la non réitération du compromis, au motif erroné qu'il appartenait aux deux parties de vérifier ces points au jour de la signature de la promesse, la Cour d'appel a violé les articles L 271-4 du Code de la construction et de l'habitation, L 125-5 du Code de l'environnement, ensemble les articles 1134 et 1147 du Code civil.
