LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique ci-après annexé :
Attendu qu'ayant relevé, par motifs propres et adoptés, qu'après la révision cadastrale de 1955, les auteurs des parties avaient signé des bulletins de propriété partageant entre eux la propriété de la bande de terrain litigieuse, qu'aucune contestation n'avait été élevée depuis plus de trente ans sur ces nouvelles limites de propriété matérialisées par des bornes et que Mme X... avait posé sa canalisation sur la partie du terrain dont elle se considérait propriétaire en vertu de l'accord résultant de ces bulletins, la cour d'appel qui a pu en déduire que chacune des parties avait possédé à titre de propriétaire, publiquement, paisiblement et sans équivoque et que Mme X... avait acquis la partie de la bande de terrain allant du mur de son immeuble jusqu'à la ligne matérialisé par les bornes, a, par ces seuls motifs, légalement justifié sa décision ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne les consorts Y... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile et l'article 37 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1991, condamne les consorts Y... à payer à la SCP Alain-François Roger et Anne Sevaux la somme de 2 500 euros ; rejette les autres demandes ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du treize novembre deux mille douze.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen produit par la SCP Fabiani et Luc-Thaler, avocat aux Conseils, pour les consorts Y...
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR débouté les exposants de leur demande tendant à la revendication de la propriété d'une bande de terrain dénommée schlupf ;
AUX MOTIFS QUE s'agissant des revendications respectives de propriété à savoir de la totalité de la bande de terrain litigieuse par les appelants et s'agissant de Madame X... de la partie de cette parcelle sur une largeur de 55 cm et toute la longueur correspondant à l'espace situé sous le débord du toit de son immeuble d'habitation, n'est pas critiquée l'appréciation du premier juge ayant retenu que l'accord conclu le 5 août 1922 entre les auteurs respectifs des parties s'analysait comme une acte déclaratif – et non translatif – de propriété, ne devant en tant que tel pas être publié au Livre Foncier, dont il résultait une consécration, au moins jusqu'en 1955, du droit de propriété des auteurs des consorts Y... sur la totalité de la bande de terrain litigieuse, et du bénéfice d'une servitude d'égout de toi et d'écoulement au profit de l'auteur de Madame X... ; que par suite le jugement doit être confirmé sur ce point ; qu'à compter de 1955, date à laquelle est intervenue une révision cadastrale, les parties s'opposent sur les effets des actes qui ont été établis à l'occasion de cette réforme ainsi que sur la prescription acquisitive trentenaire dont elles pourraient respectivement de prévaloir ; qu'au vu de la teneur des bulletins de propriété signés respectivement les 24 et 18 mars 1954 par M. Charles Y... – père des appelants – et par M. Pierre X... – auteur de Madame X..., puis publiés au Livre Foncier, le premier juge a exactement considéré que de l'accord des propriétaires de l'époque, la propriété de la bande litigieuse avait été partagée entre eux, la limite étant matérialisée par la pose de bornes, M. X... acquérant ainsi la propriété de la bande d'une largeur de 55 cm revendiquée par Madame X... ; qu'il est pertinemment ajouté que faute de contestations de ces nouvelles limites de propriété depuis plus de 30 ans, chacun avait possédé, à titre de propriétaire publiquement, paisiblement et sans équivoque, la partie considérée de la bande de terrain dont s'agit ; qu'il échet d'ajouter que M. Charles Y... s'était abstenu d'émettre des contestations ou observations sur les mentions dudit bulletin alors que les modalités d'exercice d'un tel recours y étaient clairement énoncées et qu'il était expressément prévu dans ce document – comportant à la fois une version en langue française et allemande- : « les lignes de démarcation non contestées des parcelles portées sur la carte acquièrent à la suite du dépôt à l'égard des propriétaires d'immeubles inscrits dans les livres cadastraux, la même valeur en ce qui concerne la possession ou la propriété que si elles avaient été fixées d'un commun accord entre eux … ; à défaut de réclamation le contenu du présent bulletin sera considéré comme exact », étant observé que la signature du propriétaire concerne était précédée de la mention : « je soussigné, propriétaire des immeubles inscrits sur le présent bulletin, déclare que je n'ai pas à présenter de réclamation contre le contenu du bulletin » ; qu'il appert du libellé de ces dispositions exempt de la moindre équivoque que l'auteur des appelants n'a pas pu se méprendre sur les effets de l'acte qu'il signait ; que la circonstance invoquée par les consorts Y... selon laquelle leur père et M. X... n'ont signé de concert aucun plan et carte comportant la limite séparative matérialisée par les bornes s'avère sans emport alors qu'il résulte encore des termes clairs des bulletins de propriété que cet arpentage figurait sur les cartes déposées entre les 15 et 29 mars 1954 à la mairie d'HARTMANNSWILLER et que les intéressés étaient invités à consulter avant de signer ou de contester les bulletins considérés, de sorte que la signature sans réserve par les propriétaires du bulletin emporte simultanément approbation des cartes qui y sont visées ; que toujours en vertu des mentions précitées des bulletins, qui n'avaient pour objet que de fixer les limites de propriété et pas d'autres droits réels comme des servitudes, c'est vainement que les appelants soutiennent que les bornes ne tendaient qu'à délimiter l'assiette d'une servitude de surplomb ou de débord de toit ; qu'ainsi que le relève l'intimée, ce n'est pas sans audace, recourant à un énoncé incomplet d'une clause du bulletin de propriété dont ils entendent se prévaloir, que les appelants prétendent qu'aucune présomption de propriété n'aurait été créée par les bulletins ; qu'à cette fin ils relèvent que la clause du bulletin dispose « l'empiètement ne donne pas droit à propriété ni à prescription » mais ils omettent partie du libellé ainsi rédigé « les empiètements en dehors des limites indiquées sur les cartes ne peuvent créer aucun titre à la possession ou à la prescription » ; que cette disposition, comparée à celles précédemment analysées, confirme que le sens de l'acte entier que constituent les bulletins était bien de fixer d'un commun accord entre les propriétaires les limites de leurs fonds, et Madame X... n'émet aucune revendication d'une bande de terrain qui se situerait en dehors desdites limites ; que les effets sus-analysés des bulletins de propriété, au regard des informations qu'ils contenaient, propres à éclairer complètement les propriétaires sur la portée d'une signature sans réserve, privent de toute incidence la circonstance que l'indication de la contenance des fonds n'avait pas été modifiée ; que du tout il résulte que doit être écarté le moyen selon lequel Madame X... serait de mauvaise foi au motif qu'elle aurait malicieusement dissimulé aux appelants l'existence de l'acte du 5 août 1922, qui ne leur aurait été révélée qu'après le décès de leur mère survenu en 2003 ; que d'abord ils n'établissent pas autrement cette allégation qu'au moyen de leurs propres affirmations qui sont dépourvues de valeur probante ; qu'au surplus, la question de la date à laquelle les appelants auraient découvert l'accord du 5 août 1922 se trouve inopérante, dès lors que celui-ci a cessé de produire effet à compter de la fixation des nouvelles limites de propriété telles qu'elles résultent de la procédure de rénovation cadastrale et de l'accord de leur auteur ; que de même il est vainement soutenu que Madame X... en se prévalant en cours de procédure dans ses écritures des termes de l'accord du 5 août 1922 aurait passé l'aveu qu'elle n'était pas propriétaire de la bande de terrain, celui-ci confirmé par le fait qu'en 2002 elle avait sollicité leur autorisation pour poser la canalisation de gaz litigieuse, et qu'à tout le moins elle avait interrompu la prescription acquisitive ; que d'abord il s'agirait d'un aveu de droit et non de fait qui n'est donc pas susceptible d'être opposé à Madame X... en vue de prouver la propriété des appelants ; qu'enfin, alors que les échanges ayant eu lieu en 2002 entre les parties concernant l'installation de chauffage au gaz n'ont été que verbaux – la circonstance que Madame X... a fait poser la canalisation sur la partie du terrain dont elle considère être propriétaire en vertu de l'accord résultant des bulletins signés lors de la rénovation cadastrale établit suffisamment en l'absence d'éléments de preuve autres que les affirmations des appelants, qu'ainsi qu'elle l'allègue sa demande d'autorisation ne tendait qu'à pouvoir licitement pénétrer sur la partie de la bande de terrain appartenant aux consorts Y... pour les besoins de la réalisation des travaux et à installer un dispositif d'alimentation en air et d'évacuation des produits de combustion, puisque ceux-ci à l'évidence étaient susceptibles de se diffuser dans tout l'espace séparatif entre les propriétés ; que la décision du tribunal – que la cour confirme – afférente aux effets juridiques déjà décrits des bulletins de propriété dispense Madame X... de prouver qu'elle se serait comportée comme propriétaire de la parcelle qu'elle revendique pour se prévaloir de la prescription acquisitive qu'elle n'invoque qu'à titre subsidiaire, alors qu'elle approuve par ailleurs le premier juge qui a conféré valeur de bornage aux bulletins de propriété ; que si les appelants peuvent fonder leur revendication de propriété sur l'exercice d'une possession acquisitive trentenaire postérieure à la rénovation cadastrale, ils supportent en revanche eux la charge de prouver la réalité de celle-ci ; qu'à cet égard, ainsi que cela a déjà été observé, se trouvent sans emport les carences dans l'administration de la preuve qu'ils prétendent imputer à Madame X... ; que ce n'est encore qu'au moyen de leurs propres affirmations exclusives de tout autre élément de preuve qu'ils allèguent qu'ils auraient depuis 1955 seuls entretenu la totalité du « schlupf » dont s'agit ; qu'ils font à tort valoir qu'ils se seraient comportés, sans que Madame X... ne proteste, en propriétaires de toute la bande de terrain en la clôturant sur toute la largeur ouvrant sur la voie publique ; qu'en effet, ainsi que l'observe Madame X..., il apparaît des photos produites par les appelants eux-mêmes que le long de la rue, pour clôturer sa propriété, le père de ces derniers avait érigé un muret surmonté d'un grillage jusqu'à la limite séparative instaurée par les bulletins de propriété de 1954 et sur laquelle sont posées les bornes – ce qui confirme de plus fort l'approbation qu'il avait émise sur cette nouvelle délimitation – et que sur la largeur de la bande de 55 cms appartenant à Madame X..., seul un grillage sommairement fixé par des crochets et tiges métalliques permettant une ouverture aisée avait été mis en place ; que ce dispositif amovible ne participait pas d'un acte de M. Charles Y... de se comporter comme propriétaire du tout et de clore complètement son fonds mais ne caractérisait que l'exécution d'une mesure approuvée par Madame X... en vue d'éviter des intrusions ; que les appelants n'établissent pas, pour contredire utilement cette appréciation, que la gouttière et le regard dépendant de l'immeuble de Madame X... aurait empêché un constructeur de poursuivre le muret – si telle avait été la volonté de leur auteur – sans mettre en péril les équipements d'écoulement des eaux ; que l'ensemble de cette analyse commande de confirmer le jugement en ce qu'il a rejeté la revendication de la propriété des consorts Y... ; que par voie de conséquence nécessaire – ainsi que l'a aussi à bon droit décidé le tribunal – la prétention des consorts Y... visant à obtenir la condamnation de Madame X... à supprimer la canalisation et la bouche d'évacuation de gaz ne peut être fondée que sur l'existence du fait de cette installation d'un trouble anormal de voisinage imputable à l'intimée dont il leur incombe de rapporter la preuve ; que dans ses motifs que la cour adopte, le tribunal, après avoir décrit et analysé sans les dénaturer les attestations de témoins qui lui étaient soumises par les demandeurs, a avec pertinence retenu que l'anormalité du trouble allégué s'avérait insuffisamment établie ; que les moyens de preuve nouveaux dont excipent devant la Cour les appelants ne se trouvent pas davantage convaincants ; qu'ainsi, dans le constat qu'il a effectué à leur requête le 14 novembre 2008, à l'instar des témoins dont les déclarations sont dépourvues de valeur probante suffisante, Maître Z..., huissier, a relaté que la ventouse de la chaudière rejette de la vapeur mais il ne caractérise pas une odeur nauséabonde, ni un effet nocif pour la santé des occupants de cette émanation ; que s'il indique que le ronflement de la chaudière de Madame A... demeure « audible » dans la maison de ses requérants même après la fermeture des fenêtres, l'imprécision de la mesure de ce niveau sonore exclut son caractère anormal, de surcroît dans un secteur urbanisé où les maisons déjà anciennes sont très près les unes des autres, tel que cela apparaît de toutes les photos produites aux débats ; que l'expertise non judiciaire, effectuée sur initiative unilatérale des appelants s'avère inopérante ; que Madame X... en relève avec pertinence d'abord le caractère techniquement non fiable dès lors que l'expert n'a émis ses avis qu'au terme d'un examen extérieur de l'installation puisqu'il est constant que celui-là, à savoir M. B..., architecte, n'a pas pénétré dans sa maison d'habitation, ni sur la bande de terrain dont les consorts Y... ont vainement revendiqué la propriété ; que M. B... ne s'est aucunement prononcé sur l'intensité du bruit qui proviendrait de l'installation de chauffage litigieuse ; que s'il a considéré que ladite installation ne se trouvait pas conforme aux règles de l'art, c'est d'une part en émettant des suppositions sur le système de ventilation à l'intérieur de la maison de Madame X..., puisqu'il n'y a pas pénétré, et de deuxième part s'agissant des gaines, raccordement et profondeur d'installation de la canalisation, c'est au terme d'un examen dont les conditions sommaires ont été ci-avant soulignées et sans émettre de motifs techniques de nature à contredire le certificat de conformité délivré le 19 septembre 2002 à Madame X... par le service du gaz de la ville de GUEBWILLER ; qu'au surplus, M. B... ne conclut pas que ces non conformités causent un trouble de voisinage et les appelants ne soutiennent d'ailleurs rien de tel, leur seul grief étant – au-delà du bruit anormal non établi – le caractère toxique des produits rejetés par la ventouse de la chaudière ; que sur ce point, M. B... se borne à affirmer que sont justifiés « les désagréments revendiqués par Messieurs Y... » du fait que 1m3 de gaz brûlé rejette 11m 3 de produits de combustion ; que cette observation n'est pas de nature à remettre en cause les conclusions de l'expertise effectuée le 24 septembre 2002 par COPROGAZ – spécialiste des installations de gaz – à la demande du service du gaz de la ville de GUEBWILLER, requis à cette fin par les consorts Y... eux-mêmes, et en présence de Madame X... qui a autorisé l'accès à sa propriété ; qu'au terme d'un examen ayant expressément pour objet le « débouché d'une ventouse » sur la propriété des appelants, COPROGAZ, après avoir rappelé la réglementation et vérifié que celle-ci était totalement respectée, a conclu que les appelants n'ont « aucune inquiétude à avoir concernant la nature des produits de combustion et leur mode d'évacuation » ; que M. B... ne remet pas en cause cet avis et ce n'est qu'au motif que COPROGAZ seulement consulté sur la ventouse ne s'est pas prononcé sur les non conformités aux règles de l'art qu'il a cru pouvoir déceler – et dont l'absence d'incidence sur le litige a déjà été relevée – qu'il considère cette expertise comme incomplète ; que M. B..., comme COPROGAZ, n'a d'ailleurs pas fait état de non conformités de la vente et de ses distances d'installation par rapport aux immeubles voisins, ni de caractère toxique des produits rejetés ; qu'il appert là encore du tout que le jugement dont être confirmé en ce qu'il a rejeté toutes les prétentions afférents au trouble anormal de voisinage, de sorte que, par voie de conséquence nécessaire, la demande additionnelle des appelants concernant le toit de l'appentis – qui en application de l'article 566 du Code de procédure civile bien que nouvelle est recevable car elle tendait aussi à faire cesser le trouble de voisinage allégué – sera écartée, ledit trouble n'étant pas caractérisé (arrêt, pages 3 à 7) ;
ET AUX MOTIFS, A LES SUPPOSER ADOPTES, DU PREMIER JUGE, QUE les nouvelles limites de propriété n'ayant pas été contestées depuis plus de trente ans, et Madame Marcelline X... revendiquant la propriété de la bande de terrain se trouvant à l'aplomb de son toit, les règles de la prescription acquisitive doivent trouver application, les conditions de possession continue, paisible, publique, non équivoque et à titre de propriétaire édictées par l'article 2229 du Code civil étant réunies au bénéfice de Madame Marcelline X... (jugement, page 7, al. 3) ;
1°/ ALORS QUE les juges du fond ne peuvent méconnaître les termes du litige, déterminés par les prétentions respectives des parties ; qu'en l'espèce, loin de se prévaloir, à titre principal, d'un titre de propriété qui serait constitué par les bulletins de propriété signés dans le cadre de la rénovation cadastrale, Madame X... a expressément fait valoir, à titre principal, dans ses conclusions d'appel récapitulatives (page 7) que « le jugement de première instance mérite donc confirmation en ce qu'il a reconnu la prescription acquisitive depuis la révision cadastrale de 1955 » ; que, dès lors, en estimant au contraire que cette prescription acquisitive n'aurait été invoquée par Madame X... qu'à titre subsidiaire, pour en déduire que l'intéressée, dont la propriété résulterait suffisamment des bulletins de propriété signés en 1954, n'est pas tenue en outre de prouver qu'elle s'est comportée comme propriétaire de la parcelle pendant trente ans, la Cour d'appel, qui méconnaît les termes du litige, a violé l'article 4 du Code de procédure civile ;
2°/ ALORS QUE pour faire droit aux prétentions de Madame X..., le tribunal s'est déterminé par la seule circonstance que « les nouvelles limites de propriété n'ayant pas été contestées depuis plus de trente ans, et Madame Marcelline X... revendiquant la propriété de la bande de terrain se trouvant à l'aplomb de son toit, les règles de la prescription acquisitive doivent trouver application, les conditions de possession continue, paisible, publique, non équivoque et à titre de propriétaire édictées par l'article 2229 du Code civil étant réunies au bénéfice de Madame Marcelline X... » (jugement, page 7, al. 3) ; que, dès lors, en relevant, pour confirmer le jugement, d'une part que « le premier juge a exactement considéré que de l'accord des propriétaires de l'époque, la propriété de la bande litigieuse avait été partagée entre eux, la limite étant matérialisée par la pose de bornes, M. X... acquérant ainsi la propriété de la bande d'une largeur de 55 cm revendiquée par Madame X... », d'autre part que « la décision du tribunal – que la cour confirme – afférente aux effets juridiques déjà décrits des bulletins de propriété dispense Madame X... de prouver qu'elle se serait comportée comme propriétaire de la parcelle qu'elle revendique pour se prévaloir de la prescription acquisitive », quand il résulte au contraire des mentions du jugement que pour faire droit aux prétentions de Madame X..., le tribunal ne s'est fondé que sur la prescription acquisitive trentenaire, la Cour d'appel qui dénature ledit jugement, a violé l'article 1134 du Code civil ;
3°/ ALORS QUE le juge, tenu de trancher le litige conformément aux règles de droit qui lui sont applicables, doit préciser le fondement juridique de sa décision ; qu'en l'espèce, pour débouter les exposants de leur demande en revendication de propriété de la bande de terrain litigieuse dite « schlupf », la Cour d'appel a relevé d'une part que par l'effet des bulletins de propriété signés en 1954 dans le cadre de la révision cadastrale, Monsieur Pierre X... a acquis la propriété de la bande de terrain d'une largeur de 55 cms revendiquée par l'intimée (arrêt, page 3), d'autre part que cette propriété a été acquise par l'effet de la prescription acquisitive trentenaire de l'article 2229 ancien du Code civil (page 3), de troisième part que les mentions des bulletins de propriété susvisés avaient pour objet de fixer les limites de propriété (page 4, al. 3), de quatrième part que le sens de ces bulletins était bien de fixer d'un commun accord entre les propriétaires les limites de leurs fonds (page 4, al. 6), enfin que Madame X... se trouve dispensée de prouver qu'elle se serait comportée comme propriétaire de la parcelle qu'elle revendique pour se prévaloir de la prescription acquisitive (arrêt, page 5, al. 2) ; qu'en l'état de ces énonciations contradictoires, qui ne permettent pas de savoir si, pour faire droit aux prétentions de Madame X..., la Cour d'appel a entendu faire application des règles de la prescription acquisitive, sur le fondement de l'article 2229 ancien du Code civil, ou si elle a estimé que la propriété revendiquée par l'intéressée lui était acquise par le seul effet des bulletins de propriété signés en 1954, ce qui rendait inopérante toute recherche relative à la prescription, la Cour d'appel qui ne précise pas le fondement juridique de sa décision, a violé l'article 12 du Code de procédure civile ;
4°/ ALORS, SUBSIDIAIREMENT, QUE l'instance en bornage ne tranchant pas une question de propriété, l'accord sur l'implantation des bornes n'implique pas un accord des parties sur la propriété de la parcelle litigieuse ; qu'en l'espèce, les exposants ont expressément fait valoir, dans leurs conclusions d'appel (page 11) que la propriété de la bande de terrain litigieuse n'avait nullement été affectée par la pose de bornes lors de la révision cadastrale de 1955 ; que, dès lors, en estimant, pour débouter les exposants de leurs demandes, d'une part que par l'effet des bulletins de propriété signés en 1954 dans le cadre de la révision cadastrale, Monsieur Pierre X... a acquis la propriété de la bande de terrain d'une largeur de 55 cms revendiquée par l'intimée (arrêt, page 3), d'autre part que les mentions des bulletins de propriété susvisés avaient pour objet de fixer les limites de propriété (page 4, al. 3), de troisième part que le sens de ces bulletins était bien de fixer d'un commun accord entre les propriétaires les limites de leurs fonds (page 4, al. 6), et enfin que Madame X... se trouve, dans ces conditions, dispensée de prouver qu'elle se serait comportée comme propriétaire de la parcelle qu'elle revendique pour se prévaloir de la prescription acquisitive (arrêt, page 5, al. 2), quand la pose des bornes litigieuses, aurait-elle été acceptée par toutes les parties, ne préjugeait nullement de la propriété des parcelles ainsi délimitées, la Cour d'appel a violé, par fausse application, l'article 646 du Code civil, ensemble les articles 544 et 1134 du même code ;
5°/ ALORS, SUBSIDIAIREMENT, QUE la prescription acquisitive suppose, pour être établie, l'existence d'actes matériels de nature à caractériser la possession ; qu'en l'espèce, aux termes des motifs que la Cour énonce avoir adoptés, le tribunal s'est déterminé par la circonstance que « les nouvelles limites de propriété n'ayant pas été contestées depuis plus de trente ans, et Madame Marcelline X... revendiquant la propriété de la bande de terrain se trouvant à l'aplomb de son toit, les règles de la prescription acquisitive doivent trouver application, les conditions de possession continue, paisible, publique, non équivoque et à titre de propriétaire édictées par l'article 2229 du Code civil étant réunies au bénéfice de Madame Marcelline X... » ; qu'en statuant ainsi, aux termes d'une motivation d'ordre général, paraphrasant la loi, sans relever le moindre acte matériel susceptible de caractériser la possession, et alors que dans leurs conclusions d'appel, (pages 11 et 17), les exposants contestaient tant l'existence que le caractère non équivoque de cette possession, la Cour d'appel a privé sa décision de toute base légale au regard de l'article 2229 ancien du Code civil.
