LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Agen, 30 mai 2011), que par acte sous seing privé du 23 novembre 2006, le comité central de l'unité économique et sociale composée par la Société générale et la Société générale Asset management (le CCUES), a signé, au profit de la société civile immobilière Cèdre (la SCI), une promesse de vente d'un ensemble immobilier à usage de centre de vacances sous diverses conditions suspensives, dont l'obtention par l'acquéreur d'un prêt au plus tard le 31 janvier 2007, que la signature de l'acte authentique devait intervenir au plus tard le 23 mars 2007, que par un avenant du 27 juin 2007, les parties ont décidé que le prix serait payé par un versement de 300 000 euros au comptant, puis par un crédit vendeur, contre intérêts de 2, 5 % l'an, de cinq versements au 1er juillet de chaque année de 2008 à 2012 ; qu'ayant refusé, le 20 mars 2008, de signer l'acte authentique préparé par le notaire du CCUES, la SCI a assigné ce dernier pour obtenir sa condamnation à procéder à la réalisation de la vente à son profit, après diminution du prix selon l'arbitrage de l'expert à désigner, en raison des vices cachés affectant le bien ;
Sur le premier moyen :
Vu l'article 16 du code de procédure civile ;
Attendu que le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction ;
Attendu que pour rejeter l'action estimatoire de la SCI, l'arrêt retient que la clause n° 12 de la promesse intitulée " conditions générales " dispose que la vente aura lieu aux conditions ordinaires et de droit et notamment, sous celles suivantes auxquelles l'acquéreur sera tenu de prendre le bien dans l'état où il se trouvera au moment de la réitération de la vente, sans garantie pour quelque cause que ce soit et notamment : de l'état des bâtiments, du sol, du sous-sol, des vices mêmes cachés (...) sauf dispositions législatives ou réglementaires contraires analysées le cas échéant aux présentes, de l'état parasitaire du bien vendu, notamment concernant les termites et autres insectes xylophages et ennemis des matériaux, sauf ce qui peut être indiqué le cas échéant ci-après à ce sujet, que la SCI ayant la qualité de professionnelle de l'immobilier, la clause de non-garantie doit être déclarée valable et opposable sauf dans les hypothèses où elle aurait été expressément écartée ;
Qu'en statuant ainsi, sans inviter les parties à s'expliquer sur les conditions d'application de cette clause, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;
Et sur le deuxième moyen :
Vu l'article 624 du code de procédure civile ;
Attendu que la cassation sur le premier moyen entraîne la cassation par voie de conséquence de la disposition qui est critiquée par ce moyen ;
Sur le troisième moyen, ci-après annexé :
Attendu que la cassation sur le premier moyen n'entraînant pas par voie de conséquence celle du chef de dispositif critiqué, le moyen doit être rejeté ;
PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il a débouté la société civile immobilière Cèdre de l'ensemble de ses prétentions, l'arrêt rendu le 30 mai 2011, entre les parties, par la cour d'appel d'Agen ; remet, en conséquence, sur ce point, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Toulouse ;
Condamne le comité central de l'unité économique et sociale composée par la Société générale et la Société générale Asset management (CCUES SG SGAM) aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne le CCUES SG SGAM à payer à la société civile immobilière Cèdre la somme de 2 500 euros ; rejette la demande du CCUES SG SGAM ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du six novembre deux mille douze.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits par la SCP Fabiani et Luc-Thaler, avocat aux Conseils, pour la SCI Cèdre.
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
Le moyen fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir rejeté l'action estimatoire en garantie des vices cachés formée par la SCI CEDRE, et d'avoir en conséquence jugé que la SCI CEDRE devait verser la totalité du prix de vente stipulé dans la promesse de vente conclue le 23 novembre 2006 au COMITE CENTRAL DE L'UNITE ECONOMIQUE ET SOCIALE, composée par la SOCIETE GENERALE et la SOCIETE GENERALE ASSET MANAGMENT ;
Aux motifs que « la clause n° 12 de la promesse intitulée " conditions générales " dispose que la vente (...) aura lieu aux conditions ordinaires et de droit, et notamment, sous celles suivantes auxquelles l'acquéreur sera tenu de prendre le bien dans l'état où il se trouvera au moment de la réitération de la vente, sans garantie pour quelque cause que ce soit et notamment : de l'état des bâtiments, du sol, du sous-sol, des vices mêmes cachés (...) sauf dispositions législatives ou réglementaires contraires analysées le cas échéant aux présentes ; de l'état parasitaire du bien vendu, notamment concernant les termites et autres insectes xylophages et ennemis des matériaux, sauf ce qui peut être indiqué le cas échéant ci-après à ce sujet (...) ; que l'appelante conteste que cette clause d'exclusion générale de la garantie des vices cachés lui soit opposable en soutenant à cette fin qu'elle ne peut être considérée comme un professionnel de l'immobilier ; que cette argumentation doit être écartée pour trois raisons : la première est la présence parmi les associés de la Société civile immobilière CEDRE d'une autre SCI, ce qui rend douteuse sa thèse selon laquelle elle ne serait qu'une simple structure de gestion patrimoniale ; que la seconde résulte de l'objet social qu'elle s'est assignée à elle-même, à savoir " l'acquisition et la vente de tous immeubles et terrains, l'administration par bail (...), la disposition ou éventuellement l'aliénation de tous biens immobiliers que la société pourrait acquérir ou qui pourrait lui être apportés (...) " ; que la troisième tient à l'aveu même de l'appelante tel qu'il se déduit de la clause n° 42 de la promesse de vente intitulée " absence de faculté de rétractation " dans laquelle il est dit que l'acquéreur ne bénéficie pas de la faculté de rétractation faute de remplir les conditions cumulativement exigées par l'article L. 271-1 du Code de la construction, à savoir que l'immeuble soit à usage d'habitation et que l'acquéreur ne soit pas un professionnel de l'immobilier ; qu'or, il est constant que le bien était destiné à l'habitation de sorte qu'a contrario, l'appelante se reconnaît nécessairement comme un intervenant professionnel en pareille matière ; que la clause de non-garantie doit donc être déclarée valable et opposable à l'appelante, sauf dans les hypothèses où elle aurait été expressément écartée ; qu'elle n'est pas spécialement écartée à propos de la présence d'insectes xylophages ; qu'au demeurant, les motifs retenus sur le fond en première instance concernant cette question peuvent parfaitement être confirmés, même si cela est à titre superfétatoire ; qu'elle ne l'est pas plus en ce qui concerne la clause n° 18 du compromis intitulé " assainissement " ; qu'il est certes vrai que, contrairement à ce qui est indiqué dans cette clause, l'immeuble cédé n'était pas raccordé à l'assainissement communal et ne pouvait l'être faute de réseau municipal ; que cela étant, il s'évince des pièces produites aux débats que la station d'épuration est " en parfait état de fonctionnement ", qu'elle est " autonome ", que " les eaux rejetées au milieu naturel sont sans effet sur l'exécutoire " et que " le dispositif ne présente aucun risque sanitaire dans le milieu " ; qu'elle ne l'est toujours pas plus pour ce qui est de la fourniture d'un diagnostic de performance énergétiqu0e ; que sur ce point, les attendus retenus par les premiers juges doivent être entièrement adoptés ; qu'il doit en revanche être admis que la question de l'amiante a été exclue de la non-garantie, compte tenu de la rédaction de la clause n° 14 intitulée " réglementation sur l'amiante " dans laquelle est au surplus reproduit le texte intégral des articles 1641, 1644, 1645 et 1648 du Code civil ; que la volonté des parties était bien de convenir que, sur ce point au moins, la garantie des vices cachés était due, nonobstant les dispositions inverses érigées en principe général de la clause n° 12 précitée ; qu'ici encore, il y a lieu d'adopter purement et simplement les attendus des premiers juges sans qu'il soit utile de rien y ajouter ; que les éléments mis en lumière dans les deux rapports-de Laurence X... et du Cabinet DAC-ne se contredisent pas et n'établissent pas que les bâtiments en cause ne seraient pas conformes à l'usage auquel ils sont destinés, usage que l'acquéreur a formellement déclaré ne pas vouloir modifier ; que dans ces circonstances, il doit être constaté que les conditions de mise en oeuvre de la garantie des vices cachés due par le vendeur à l'acheteur ne sont pas réunies » ;
Et aux motifs adoptés des premiers juges que « en vertu de l'article 13-9 de l'annexe de la 1ère partie concernant le programme de repérage de l'article R. 1334-26 du Code de la santé publique les parties du composant à vérifier son : 1) les parties verticales intérieures et enduits, 2) les planchers, plafonds et faux plafonds, 3) les conduits, canalisation et équipements, 4) les ascenseurs et monte-charges ; que ces textes n'étant applicables qu'à compter du 1er novembre 2007, le Comité central de l'UES n'avait donc pas l'obligation de remettre à la SCI CEDRE le 23 novembre 2006, date de la signature de la promesse de vente, des diagnostics sur l'amiante ; que contrairement à ce que soutient la SCI CEDRE les conclusions de Laurence X..., mandatée par le Comité central de l'UES, sont confirmées par celles du Cabinet DAC : que le Cabinet DAC a d'ailleurs précisé dans son courrier électronique en date du 3 avril 2008 : " lors du rendez-vous d'expertise contradictoire qui a eu lieu à la demande et par consentement mutuel des parties (acheteur et vendeur) le jeudi 27 mars 2007 à Montcabrier, nous avons ensemble constaté que les rapports " amiante ", si, disposés d'une manière différente ont fait néanmoins ressortir la même chose, c'est-à-dire que le constat d'amiante est biens sur la totalité des bâtiments pour une seule couverture sur certains bâtiments et pour une double couverture sur les autres bâtiments " ; qu'il résulte de ces éléments que la fiche technique et les rapports établis par Laurence X... ne sont pas contraires à ceux établis par le Cabinet DAC et sont conformes aux articles précités du Code de la santé publique ; qu'en outre tant Laurence X..., que le Cabinet DAC, mandaté par la SCI CEDRE, précisent que les éléments comportant de l'amiante sont en bon état d'usage et que seules des précautions sont à prendre en cas de travaux ; qu'étant observé que dans la promesse de vente la SCI CEDRE a déclaré " ne pas vouloir modifier l'affectation des lieux " ; qu'il ressort des conclusions des parties et de la lettre de Me Y..., Notaire de la SCI CEDRE, que la SCI CEDRE a eu connaissance des conclusions de Laurence X..., avant la date de la signature de l'acte authentique, tacitement reportée au 20 mars 2008, étant observé que le Comité central de l'UES ne se prévaut pas de la caducité de la promesse de vente pour non-respect de la date de signature initialement fixée au 29 mars 2007 ; que sont dès lors sans effet d'une part la circonstance que les rapports de repérage des matériaux et produits contenant de l'amiante aient été réalisés antérieurement à la signature de la promesse de vente mais communiquées à la SCI CEDRE postérieurement à cette signature et d'autre part la circonstance qu'il était indiqué dans la promesse de vente que le Comité central de l'UES n'avait pas fait établir d'état relatif à la présence d'amiante ; que dans ces conditions la SCI CEDRE ne peut pas plus se prévaloir de la clause du projet de l'acte authentique selon laquelle " la SCI CEDRE fera son affaire personnelle de la situation sur l'amiante " pour refuser de signer cet acte ou obtenir une réduction du prix de vente ; que le constat d'état parasitaire réalisé en conformité avec la loi 99-471 du 8 juin 1999 et le décret 2000-613 du 3 juillet 2000 peut être utilité pendant six mois dans le cadre de transaction immobilière ; qu'il résulte d'un examen visuel des parties visibles et accessibles et un sondage mécanique sans destruction, sauf si les parties sont déjà altérées ou dégradées ; que dans son rapport de constat de l'état parasitaire de l'immeuble en date du 15 octobre 2007 Laurence X... conclut qu'il n'y a pas d'infestation visible des termites (mais que d'autres agents de dégradation du bois ont été repérés sur quelques éléments résineux (infestation de capricorne, champignons lignivores et insectes à larves xylophages, vrillettes ; que la SCI CEDRE a bien eu connaissance de ce diagnostic puisqu'elle s'en prévaut au soutien de sa demande en réduction du prix de vente ; que conformément à la législation le diagnostic est réalisé sur l'état visible et visitable, sans démontage ; que la SCI CEDRE ne se prévaut pas des dispositions de l'article 16 de la de la promesse de vente selon lesquelles " si cet état révèle la présence de termites ou autres insectes xylophages, l'acquéreur aura la faculté de renoncer aux présentes et ce sans indemnité " » ;
Alors que, de première part, les juges du fond ne peuvent fonder leur décision sur une stipulation contractuelle non invoquée par les parties à l'appui de leurs prétentions sans inviter ces dernières à débattre contradictoirement de son incidence sur la solution du litige ; qu'en faisant application de la clause n° 12 du compromis de vente du 23 novembre 2006 indiquant que l'acquéreur sera tenu de prendre le bien dans l'état où il se trouvera au moment de la réitération de la vente, sans garantie pour quelque cause que ce soit, et notamment " des vices mêmes cachés ", pour rejeter l'action estimatoire en garantie des vices cachés formée par la SCI CEDRE, la Cour d'appel, qui a fondé sa décision sur une stipulation contractuelle qu'elle a relevée d'office, sans que les parties, qui ne l'avaient pas spécialement invoquée, aient été mises en mesure d'en débattre contradictoirement, a violé les articles 7, alinéa 2 et 16 du Code de procédure civile ;
Alors que, de deuxième part, les juges ne peuvent dénaturer les termes clairs et précis des écritures des parties ; qu'en énonçant que la SCI CEDRE " conteste que la clause d'exclusion générale de la garantie des vices cachés stipulée dans le compromis de vente du 23 novembre 2006 lui soit opposable en soutenant à cette fin qu'elle ne peut être considérée comme un professionnel de l'immobilier ", alors que la SCI se contentait de répondre au moyen du COMITE CENTRAL DE L'UNITE ECONOMIQUE ET SOCIALE reposant sur la présomption de connaissance du vice par l'acheteur professionnel en faisant valoir que " la qualité de professionnel de l'immobilier ne saurait s'inférer de la seule forme sociale de SCI, simple modalité de gestion patrimoniale " et qu'" en conséquence de sa forme, la SCI CEDRE n'avait par définition aucune activité commerciale et ne pouvait donc être considérée comme un professionnel de l'immobilier ", la Cour d'appel a dénaturé les termes clairs et précis des écritures de la SCI CEDRE en violation de l'article 4 du Code de procédure civile ;
Alors que, de troisième part, les clauses d'exclusion de la garantie légale des vices cachés ne sont valables qu'entre professionnels de même spécialité ; qu'en énonçant, pour retenir que la clause d'exclusion de la garantie des vices cachés stipulée dans le compromis de vente du 23 novembre 2006 était « valable et opposable » à la SCI CEDRE, sans rechercher si le vendeur, le COMITE CENTRAL DE L'UNITE ECONOMIQUE ET SOCIALE, et l'acquéreur, la SCI CEDRE, étaient des professionnels de même spécialité, la Cour d'appel a privé sa décision de toute base légale au regard de l'article 1643 du Code civil ;
Alors que, de quatrième part, une clause d'exclusion de la garantie légale des vices cachés ne peut être opposée à un acquéreur non professionnel ; que pour retenir que la clause d'exclusion de garantie des vices cachés stipulée dans le compromis de vente du 23 novembre 2006 était valable et opposable à la SCI CEDRE, l'arrêt relève qu'une société civile immobilière figurait parmi les associés de la SCI CEDRE, ce dont il résultait qu'elle était un professionnel de l'immobilier ; qu'en statuant ainsi, par un motif impropre à caractériser la qualité de professionnel de l'immobilier de la SCI CEDRE, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1643 du Code civil ;
Alors que, de cinquième part, les motifs dubitatifs ou hypothétiques équivalent à une absence de motifs ; qu'en énonçant, pour retenir que la SCI CEDRE était un professionnel de l'immobilier, et ainsi conclure la clause d'exclusion de garantie des vices cachés stipulée dans le compromis de vente du 23 novembre 2006 était valable et lui était opposable, que le fait qu'une société civile immobilière figurait parmi les associés de la SCI CEDRE " rendait douteuse la thèse de cette dernière selon laquelle elle ne serait qu'une simple structure de gestion patrimoniale ", la Cour d'appel, qui statué sur la base d'un motif dubitatif, a violé l'article 455 du Code civil ;
Alors que, de sixième part, une clause d'exclusion de la garantie légale des vices cachés ne peut être opposée à un acquéreur non professionnel ; qu'en se bornant à énoncer, pour retenir la qualité de professionnel de l'immobilier de la SCI CEDRE, que son objet social consistait notamment dans " l'acquisition et la vente de tous immeubles et terrains ", ce sans rechercher si cette activité statutaire était ou non en pratique une activité habituelle de la SCI CEDRE, la Cour d'appel, qui a statué sur la base d'un motif impropre à établir la qualité de professionnel de l'immobilier de l'acheteuse, a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1643 du Code civil ;
Alors que, de septième part, les juges du fond ne peuvent fonder leur décision sur une stipulation contractuelle non invoquée par les parties à l'appui de leurs prétentions sans inviter ces dernières à débattre contradictoirement de son incidence sur la solution du litige ; qu'en inférant la qualité de professionnel de l'immobilier de la SCI CEDRE de " l'aveu même de cette dernière tel qu'il se déduit de la clause n° 42 de la promesse de vente intitulée " absence de faculté de rétractation " dans laquelle il est dit que l'acquéreur ne bénéficie pas de la faculté de rétractation faute de remplir les conditions cumulativement exigées par l'article L. 271-1 du Code de la construction, à savoir que l'immeuble soit à usage d'habitation et que l'acquéreur ne soit pas un professionnel de l'immobilier ", au motif que la SCI CEDRE " se reconnaît nécessairement comme un intervenant professionnel en pareille matière " dès lors qu'" il est constant que le bien était destiné à l'habitation ", la Cour d'appel, qui a fondé sa décision sur une stipulation contractuelle qu'elle a relevée d'office, sans que les parties, qui ne l'avaient pas spécialement invoquée, aient été mises en mesure d'en débattre contradictoirement, a violé les articles 7, alinéa 2 et 16 du Code de procédure civile ;
Alors que, de huitième part, une clause d'exclusion de la garantie légale des vices cachés ne peut être opposée à un acquéreur non professionnel ; que l'arrêt infère la qualité de professionnel de l'immobilier de la SCI CEDRE de " l'aveu même de cette dernière tel qu'il se déduit de la clause n° 42 de la promesse de vente intitulée " absence de faculté de rétractation " dans laquelle il est dit que l'acquéreur ne bénéficie pas de la faculté de rétractation faute de remplir les conditions cumulativement exigées par l'article L. 271-1 du Code de la construction, à savoir que l'immeuble soit à usage d'habitation et que l'acquéreur ne soit pas un professionnel de l'immobilier ", au motif que la SCI CEDRE " se reconnaît nécessairement comme un intervenant professionnel en pareille matière " dès lors qu'" il est constant que le bien était destiné à l'habitation " ; qu'en se fondant sur une simple clause de style du compromis de vente et sur un raisonnement a contrario dont il n'est pas possible d'inférer de manière certaine la qualité de professionnel de l'immobilier de la SCI CEDRE, la Cour d'appel, qui a statué par un motif impropre à établir cette qualité, a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1643 du Code civil ;
Alors que, de neuvième part, le vendeur est tenu de garantir l'acquéreur des vices cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine ; que dans ses écritures d'appel, la SCI CEDRE faisait valoir que l'ensemble immobilier vendu était affecté d'un vice caché au jour de la vente constitué par la colonisation de certains éléments en bois par des parasites, tels que capricornes, champignons lignivores, insectes à larves xylophages et vrillettes, qui diminuait l'usage de la chose vendue au point que si elle l'avait connu, elle n'aurait pas contracté ou aurait contracté à un prix bien inférieur ; que l'arrêt retient par des motifs expressément adoptés des premiers juges que le rapport établi le 15 octobre 2007 par Madame Laurence X... indiquait que des agents de dégradation du bois avaient été repérés (infestation de capricornes, champignons lignivores et insectes à larves xylophages, vrillettes) ; qu'en rejetant l'action estimatoire en garantie des vices cachés formée par la SCI CEDRE, ce sans rechercher, ainsi qu'elle y était invitée, si le vice ainsi constaté n'avait pas rendu la chose impropre à l'usage auquel l'acquéreur la destinait, au point que s'il l'avait connu il n'aurait pas contracté au prix convenu, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1641 du Code civil ;
Alors que, de dixième part, le vendeur est tenu de garantir l'acquéreur des vices cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine ; que dans ses écritures d'appel, la SCI CEDRE faisait valoir que l'ensemble immobilier vendu était affecté d'un vice caché au jour de la vente dès lors que la déclaration de raccordement au réseau communal contenue dans le compromis de vente du 23 novembre 2006 était inexacte dans la mesure où la Commune était dépourvue de réseau collectif d'évacuation des eaux usées, seul un système individuel d'évacuation étant praticable, et que l'épuration des eaux usées pour un centre de vacances destiné à accueillir simultanément plusieurs centaines de personnes ne pouvait être convenablement assuré que par un raccordement à un réseau collectif ; qu'en se bornant à énoncer pour rejeter l'action estimatoire formée par la SCI CEDRE, tout en reconnaissant qu'" il est vrai que, contrairement à ce qu'indique l'acte de vente, l'immeuble cédé n'était pas raccordé à l'assainissement communal et ne pouvait l'être faute de réseau municipal ", que " la station d'épuration était en parfait état de fonctionnement et était autonome, les eaux rejetées au milieu naturel étant de surcroît sans effet sur l'exécutoire et le dispositif ne présentant aucun risque sanitaire dans le milieu ", ce sans rechercher, ainsi qu'elle y était invitée, si le système individuel d'épuration permettait d'assurer le traitement d'un volume suffisant d'eaux usées compte tenu des besoins d'un centre de vacances de taille importante, la Cour d'appel a derechef privé sa décision de base légale au regard de l'article 1641 du Code civil ;
Alors que, de onzième part, les juges du fond doivent analyser, fût-ce sommairement, les éléments de preuve qui leur sont soumis par les parties au soutien de leurs prétentions ; que dans ses écritures d'appel, la SCI CEDRE dénonçait l'inexactitude du compromis de vente du 23 novembre 2006 qui affirmait qu'aucun état relatif à la présence ou à l'absence d'amiante n'a été établi alors que les états qui lui ont été communiquées en 2007 avaient en réalité été réalisées entre février et mars 2006, et versait aux débats un courrier du 16 octobre 2007 de Maître Laurence Y..., Notaire, duquel il ressortait clairement qu'à la date du compromis de vente, la SCI CEDRE n'avait reçu aucun état constatant la présence ou l'absence de matériaux contenant de l'amiante ; qu'en énonçant, par motifs adoptés des premiers juges, que la SCI CEDRE avait eu connaissance des conclusions de Laurence X... sur la présence d'amiante avant la date de la signature de l'acte de vente, sans analyser ce courrier du 16 octobre 2007, fût-ce sommairement, la Cour d'appel a violé les articles 455 et 458 du Code de procédure civile ;
Alors que, de douzième part, le vendeur est tenu de garantir l'acquéreur des vices cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine ; que dans ses écritures d'appel, la SCI CEDRE faisait valoir que le vice lié à la présence d'amiante dans tous les bâtiments diminuait dans des proportions importantes l'usage de l'ensemble immobilier vendu, si bien que s'il l'avait connu, elle aurait contracté à un prix moindre, et évaluait, sur la base du rapport du Cabinet DAC établi le 3 avril 2008, qu'elle versait aux débats, les travaux nécessaires au traitement de l'amiante, à la somme de 299. 343 euros ; qu'en se bornant à énoncer par une formule générale et non circonstanciée, pour rejeter l'action en garantie des vices cachés formée par la SCI CEDRE, que « les éléments mis en lumière dans les deux rapports-de Laurence X... et du Cabinet DAC-ne se contredisent pas et n'établissent pas que les bâtiments en cause ne seraient pas conformes à l'usage auquel ils sont destinés », sans rechercher, ainsi qu'elle y était expressément invitée et alors qu'elle était saisie d'une action estimatoire, si les travaux de désamiantage évalué par le Cabinet DAC à la somme de 299. 343 euros ne diminuaient pas l'usage de la chose vendue dans une proportion justifiant une réduction du prix de vente dû par l'acquéreur, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1641 du Code civil.
DEUXIÈ
ME MOYEN DE CASSATION :
Le moyen fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir rejeté la demande de la SCI CEDRE tendant à voir le COMITE CENTRAL DE L'UNITE ECONOMIQUE ET SOCIALE, composée par la SOCIETE GENERALE et la SOCIETE GENERALE ASSET MANAGMENT, condamner à lui verser la somme de 200. 000 euros à titre de dommages-intérêts ;
Aux motifs qu'« il doit être constaté que les conditions de mise en oeuvre de la garantie des vices cachés due par le vendeur à l'acheteur ne sont pas réunies ; qu'il n'y a, dès lors, pas lieu de faire droit aux demandes de l'appelante tendant à l'organisation d'une mesure d'instruction ; qu'un même refus doit être opposé à sa demande en diminution du prix de vente de l'ensemble immobilier et en allocation de dommages et intérêts » ;
Alors que, en raison de l'indivisibilité ou de la dépendance nécessaire existant entre les chefs du dispositif de l'arrêt attaqué, la cassation qui ne manquera pas d'être prononcée sur le fondement du premier moyen de cassation critiquant le chef de l'arrêt ayant rejeté l'action estimatoire en garantie des vices cachés formée par la SCI CEDRE, entraînera, en application des articles 624 et 625 du Code de procédure civile, la cassation de l'arrêt en ce qu'il a débouté la SCI CEDRE de sa demande de condamnation du COMITE CENTRAL DE L'UNITE ECONOMIQUE ET SOCIALE à lui verser des dommages-intérêts.
TROISIÈ
ME MOYEN DE CASSATION :
Le moyen fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir condamné la SCI CEDRE à verser au COMITE CENTRAL DE L'UNITE ECONOMIQUE ET SOCIALE, composée par la SOCIETE GENERALE et la SOCIETE GENERALE ASSET MANAGMENT, la somme de 50. 000 euros à titre de dommages-intérêts ;
Aux motifs que « si le jugement entrepris doit être réformé sur les différents points qui viennent d'être examinés, il doit au contraire être confirmé, exception faite de l'astreinte dont le prononcé n'est pas justifié, en sa condamnation de l'appelante à supporter des dommages-intérêts à hauteur de 50. 000 euros correspondant aux frais de maintenance et de sécurisation ainsi qu'aux charges de l'ensemble immobilier ; en effet, sous cet aspect du litige, il doit être tenu compte de la date à laquelle le transfert de propriété aurait dû avoir lieu-celle prévue dans le compromis puisque l'appelante, ainsi qu'elle le conclut, souhaite effectivement acquérir et n'invoque pas la faillite de certaines clauses résolutoires, notamment celle concernant le droit de préemption-et non de sa date réelle, qui est celle du prononcé de la présente décision ; (…) qu'en première instance, l'intimé s'est vu octroyer la somme de 50. 000 euros à titre de dommages et intérêts ; qu'en cause d'appel, il ne justifie, ni de préjudices nouveaux et distincts de ceux déjà réparés par l'allocation de cette somme, ni avoir dû exposer de nouvelles dépenses de maintenance et de charges en l'état de la convention d'occupation précaire souscrite avec un tiers ; qu'il doit en conséquence être considéré que l'intimé a été indemnisé par les premiers juges à suffisance » ;
Et aux motifs adoptés des premiers juges que « après expiration du délai d'obtention du prêt la SCI CEDRE a informé le Comité central de l'UES qu'elle ne disposait pas du financement nécessaire ; que le 23 mai 2007 elle a confirmé son intention d'acheter ; que le 27 juin 2007 sur proposition de la SCI CEDRE, a été signé par les parties l'avant précité sur les modalités de paiement, consistant à mettre en place un crédit-vendeur au profit de l'acquéreur pour la majeure partie du prix ; que ce n'est que le 16 octobre 2007, soit près d'un an après la signature de la promesse de vente que la SCI CEDRE a soulevé, par l'intermédiaire de son notaire, Laurence Y..., une éventuelle contestation sur la valeur du bien en raison de l'assainissement et de l'amiante ; que la SCI CEDRE n'a jamais émis la moindre proposition concernant le montant de la réduction du prix ; que le Comité central de l'UES subit un préjudice du fait de l'absence de paiement des échéances prévues au titre du crédit-vendeur accordé à la SCI CEDRE ; qu'en effet il a dû cesser les activités du centre de vacances tout en état dans l'obligation de supporter le coût de l'entretien et les charges ; que le coût des dépenses d'énergie s'élève ainsi selon le diagnostic énergie à 65. 461 euros ; que toutefois il n'est pas établi que l'établissement a été chauffé dans les conditions habituelles d'utilisation d'un centre de vacances puisque le Comité indique justement qu'il a dû cesser cette utilisation ; que le Comité ne produit aucune autre pièce permettant de justifier sa demande au-delà de 50. 000 euros, étant observé que le tableau intitulé " frais engagés pour maintenance " ne fait qu'énumérer le montant de différentes dépenses et ne peut dès lors constituer une preuve des dépenses réellement engagées ; qu'il y a lieu en conséquence de condamner la SCI CEDRE à payer au Comité central de l'UES la somme de 50. 000 euros à titre de dommages-intérêts » ;
Alors que, en raison de l'indivisibilité ou de la dépendance nécessaire existant entre les chefs du dispositif de l'arrêt attaqué, la cassation qui ne manquera pas d'être prononcée sur le fondement du premier moyen de cassation critiquant le chef de l'arrêt ayant rejeté l'action estimatoire en garantie des vices cachés formée par la SCI CEDRE, entraînera, en application des articles 624 et 625 du Code de procédure civile, la cassation de l'arrêt en ce qu'il a condamné la SCI CEDRE à payer à titre de dommages-intérêts la somme de 50. 000 euros au COMITE CENTRAL DE L'UNITE ECONOMIQUE ET SOCIALE.
