LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Rouen, 12 mai 2011), que, par acte du 16 février 2007, M. X... s'est porté caution solidaire de Mme Y... pour les obligations résultant du contrat de location consenti à celle-ci le 27 février 2007 par les époux Z... ; que, par acte du 21 janvier 2010, les bailleurs ont assigné Mme Y... et M. X... en paiement de l'arriéré locatif et de la clause pénale, en résiliation du bail, en expulsion et en paiement d'une indemnité d'occupation ;
Sur le second moyen, pris en ses deuxième et troisième branches, ci-après annexé :
Attendu que M. X..., qui, bien que représenté, n'a pas conclu devant la cour d'appel, n'ayant pas soutenu que son engagement de caution ne portait pas sur les charges et la clause pénale, le moyen est nouveau de ce chef, mélangé de fait et de droit, et partant irrecevable ;
Sur le second moyen, pris en sa cinquième branche, ci-après annexé :
Attendu que la cour d'appel n'était pas tenue de procéder à une recherche sur le respect par les bailleurs de l'obligation d'information de la caution de la délivrance d'un commandement de payer, qui ne lui était pas demandée ;
Sur le second moyen, pris en sa quatrième branche, ci-après annexé :
Attendu qu'ayant retenu, par motifs propres et adoptés, qu'il ressortait des pièces produites que M. X..., par acte du 16 février 2007, s'était porté caution solidaire de Mme Y... pour les obligations résultant du contrat de location, que l'attestation manuscrite versée aux débats établissait que son engagement de caution portait sur le paiement des loyers, des intérêts ainsi que sur tous les frais, qu'au vu des pièces produites, l'arrêté définitif des comptes entre les parties pouvait être fait, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de procéder à une recherche qui ne lui était pas demandée sur le respect par les bailleurs de leur obligation d'informer la caution de la délivrance d'un commandement de payer, a ainsi motivé sa décision ;
Mais sur le second moyen, pris en sa première branche :
Vu les articles 1134 et 2292 du code civil, ensemble l'article 22-1 de loi du 6 juillet 1989 ;
Attendu que pour condamner M. X..., solidairement avec Mme Y..., au paiement de certaines sommes, l'arrêt retient que M. X... n'a pas conclu au soutien de son appel, que la résiliation du bail au 10 novembre 2009 doit être confirmée et qu'en sa qualité de caution solidaire, il doit être condamné au titre des loyers et charges dus jusqu'à cette date et au titre d'une indemnité d'occupation pour la période postérieure jusqu'au 30 septembre 2010 ;
Qu'en statuant ainsi, alors qu'elle constatait que M. X... était caution solidaire pour les obligations résultant du contrat de location et qu'elle confirmait le prononcé la résiliation du bail à la date du 10 novembre 2009, la cour d'appel, qui a étendu les effets du cautionnement au-delà des limites temporelles contractuellement fixées, a violé les textes susvisés ;
Et attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer sur le premier moyen du pourvoi qui ne serait pas de nature à permettre son admission ;
PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il a condamné M. X... à payer aux époux Z... une certaine somme au titre des indemnités d'occupation, l'arrêt rendu le 12 mai 2011, entre les parties, par la cour d'appel de Rouen ; remet, en conséquence, sur ce point, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Rouen, autrement composée ;
Condamne les époux Z... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du trente octobre deux mille douze.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits par la SCP Ancel, Couturier-Heller et Meier-Bourdeau, avocat aux Conseils, pour M. X...
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
Le moyen reproche à l'arrêt attaqué d'avoir condamné M. X..., solidairement avec Mme Y..., à payer aux époux Z... les sommes de 5. 794, 50 € au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation échus au 30 septembre 2010, 839, 88 € au titre de la facture d'eau impayée et 200 € au titre de la clause pénale ;
AUX MOTIFS QUE au soutien de son appel, Monsieur X... n'a produit aucune écriture et Madame Y... n'a pas interjeté appel de la décision ; qu'il convient dès lors de confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a prononcé la résiliation du bail à la date du 10 novembre 2009, et qu'il y a lieu d'actualiser les sommes dues en raison du départ de la locataire en septembre 2010, l'arrêt définitif des comptes entre les parties pouvant être fait ;
Qu'au vu des pièces produites, il apparait que Madame Y... et Monsieur X... en sa qualité de caution solidaire doivent être condamnés au titre des loyers et charges dus jusqu'au 10 novembre 2009 et de l'indemnité d'occupation à compter de cette date jusqu'au 30 septembre 2010, soit au paiement de la somme totale de 5. 794, 50 € ;
Que les époux Z... justifient que Madame Y... n'a pas réglé avant son départ sa consommation d'eau et que celle-ci s'élève à la somme de 839, 88 € ; qu'il convient de prononcer la condamnation solidaire des consorts Y...-X...au paiement de cette somme ;
Qu'enfin dans le bail était insérée la clause selon laquelle à défaut de paiement à son échéance exacte d'un terme de loyer et de ses accessoires, les sommes dues seront majorées de plein droit de 10 % à titre de clause pénale, cette majoration ne constituant en aucun cas une amende mais la réparation du préjudice subi par le bailleur, sans que cette stipulation puisse lui faire perdre le droit de demander l'application de la clause résolutoire contenue au bail ; mais qu'attendu que cette clause pénale se révèle excessive et qu'il convient de la ramener à une plus juste proportion en fixant cette pénalité à la somme de 200 € ;
ALORS QUE la personne qui se porte caution fait précéder sa signature de la reproduction manuscrite du montant du loyer et des conditions de sa révision tels qu'ils figurent au contrat de location, de la mention manuscrite exprimant de façon explicite et non équivoque la connaissance qu'elle a de la nature et de l'étendue de l'obligation qu'elle contracte et de la reproduction manuscrite de l'alinéa précédent ; que le bailleur remet à la caution un exemplaire du contrat de location ; que ces formalités sont prescrites à peine de nullité du cautionnement ;
De sorte qu'en condamnant la caution au paiement de diverses sommes, sans constater que l'acte de cautionnement comportait la reproduction manuscrite des conditions de révision du loyer telles qu'elles figuraient au contrat de location, prescrite à peine de nullité du cautionnement, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision au regard de l'article 22-1, dernier alinéa, de la loi du 6 juillet 1989 ;
ALORS QU'EN OUTRE la personne qui se porte caution fait précéder sa signature de la reproduction manuscrite du montant du loyer et des conditions de sa révision tels qu'ils figurent au contrat de location, de la mention manuscrite exprimant de façon explicite et non équivoque la connaissance qu'elle a de la nature et de l'étendue de l'obligation qu'elle contracte et de la reproduction manuscrite de l'alinéa précédent. Le bailleur remet à la caution un exemplaire du contrat de location. Ces formalités sont prescrites à peine de nullité du cautionnement ;
D'où il suit qu'en condamnant la caution au paiement de diverses sommes, sans constater que la caution, dont l'engagement jusqu'à « l'arrêt de la location » présentait un caractère indéterminé, avait fait précédé sa signature de la reproduction manuscrite du sixième alinéa de l'article 22-1 relatif aux modalités et effets de la résiliation, prescrite à peine de nullité du cautionnement, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision au regard de l'article 22-1, dernier alinéa, de la loi du 6 juillet 1989 ;
SECOND MOYEN DE CASSATION :
Le moyen reproche à l'arrêt attaqué d'avoir condamné M. X..., solidairement avec Mme Y..., à payer aux époux Z... les sommes de 5. 794, 50 € au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation échus au 30 septembre 2010, 839, 88 € au titre de la facture d'eau impayée et 200 € au titre de la clause pénale ;
AUX MOTIFS QUE au soutien de son appel, Monsieur X... n'a produit aucune écriture et Madame Y... n'a pas interjeté appel de la décision ; qu'il convient dès lors de confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a prononcé la résiliation du bail à la date du 10 novembre 2009, et qu'il y a lieu d'actualiser les sommes dues en raison du départ de la locataire en septembre 2010, l'arrêt définitif des comptes entre les parties pouvant être fait ;
Qu'au vu des pièces produites, il apparait que Madame Y... et Monsieur X... en sa qualité de caution solidaire doivent être condamnés au titre des loyers et charges dus jusqu'au 10 novembre 2009 et de l'indemnité d'occupation à compter de cette date jusqu'au 30 septembre 2010, soit au paiement de la somme totale de 5. 794, 50 € ;
Que les époux Z... justifient que Madame Y... n'a pas réglé avant son départ sa consommation d'eau et que celle-ci s'élève à la somme de 839, 88 € ; qu'il convient de prononcer la condamnation solidaire des consorts Y...-X...au paiement de cette somme ;
Qu'enfin dans le bail était insérée la clause selon laquelle à défaut de paiement à son échéance exacte d'un terme de loyer et de ses accessoires, les sommes dues seront majorées de plein droit de 10 % à titre de clause pénale, cette majoration ne constituant en aucun cas une amende mais la réparation du préjudice subi par le bailleur, sans que cette stipulation puisse lui faire perdre le droit de demander l'application de la clause résolutoire contenue au bail ; mais qu'attendu que cette clause pénale se révèle excessive et qu'il convient de la ramener à une plus juste proportion en fixant cette pénalité à la somme de 200 € ;
ALORS QUE PREMIEREMENT un cautionnement ne peut être étendu au-delà des limites dans lesquelles il a été contracté ;
D'où il suit qu'en condamnant solidairement M. X... au paiement des indemnités d'occupation, lorsque son engagement de caution prenait fin « à l'arrêt de la location », qui est intervenu avec la résiliation de plein droit du bail à la date du 11 novembre 2009, la cour d'appel a violé les articles 1134 et 2292 du code civil, ensemble l'article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989 ;
ALORS QUE DEUXIEMEMENT un cautionnement ne peut être étendu au-delà des limites dans lesquelles il a été contracté ;
De sorte qu'en condamnant solidairement M. X... au paiement des charges, qui n'entraient pas dans le champ du cautionnement souscrit pour le paiement des seuls loyers, intérêts et frais, la cour d'appel a violé les articles 1134 et 2292 du code civil, ensemble l'article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989 ;
ALORS QUE TROISIEMEMENT un cautionnement ne peut être étendu au-delà des limites dans lesquelles il a été contracté ;
Que dès lors, en condamnant solidairement M. X... au paiement de la clause pénale, qui n'entrait pas dans le champ du cautionnement souscrit pour le paiement des seuls loyers, intérêts et frais, la cour d'appel a violé les articles 1134 et 2292 du code civil, ensemble l'article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989 ;
ALORS QU'EN TOUT ETAT le jugement doit être motivé ; de sorte qu'en condamnant M. X... au paiement de diverses sommes en sa qualité de caution solidaire, au seul visa des pièces produites, sans analyser même sommairement le contenu de l'engagement de caution qu'elle opposait à M. X..., la cour d'appel a méconnu les exigences de l'article 455 du code de procédure civile ;
ALORS QU'ENFIN lorsque les obligations résultant d'un contrat de location conclu en application du présent titre sont garanties par un cautionnement, le commandement de payer est signifié à la caution dans un délai de quinze jours à compter de la signification du commandement au locataire ; qu'à défaut, la caution ne peut être tenue au paiement des pénalités ou indemnités de retard ;
De sorte qu'en condamnant la caution solidaire au paiement de divers sommes au profit des bailleurs, sans vérifier que ces derniers avaient bien respecté leur obligation d'information à l'égard de la caution, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision au regard de l'article 24 alinéa 6 de la loi du 6 juillet 1989 ;
