LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Nîmes, 7 septembre 2010), que le 8 décembre 2004, M. et Mme X... et leur fils (les consorts X...) ont signé avec la société civile de construction-vente L'Abondance (la société l'Abondance) un contrat de réservation pour l'acquisition en l'état futur d'achèvement d'un appartement, comportant notamment, selon le plan qui leur a été remis, deux chambres et une cuisine ; que les consorts X... ont refusé de signer le projet d'acte de vente daté du 2 août 2005 portant sur un " local à usage de bureau " comprenant notamment deux bureaux et un coin café, qui ne correspondait pas au descriptif du contrat préliminaire, ont annulé leur réservation, et, après restitution du dépôt de garantie, ont assigné la société L'Abondance pour obtenir réparation de leurs préjudices découlant de l'inexécution de ses obligations à leur égard ;
Attendu que la société l'Abondance fait grief à l'arrêt de lui imputer la rupture du contrat de vente et de la condamner à verser des dommages-intérêts aux époux X..., alors, selon le moyen :
1°/ que le contrat préliminaire est par essence prévisionnel et les mentions qu'il comporte peuvent n'être qu'approximatives ; qu'en condamnant la SCI L'Abondance à payer des dommages-intérêts au prétexte que le bien que les époux X... ont refusé d'acheter ne correspondait pas au bien initialement décrit dans le contrat préliminaire, cependant que ce contrat préliminaire pouvait, de par sa nature, être sans faute l'objet de modifications ultérieures dès lors qu'elles ne remettaient pas en cause la vente, la cour d'appel a violé les articles L. 261-10 et R. 261-25 du code de la construction et de l'habitation ;
2°/ que le réservant a l'obligation d'exécuter de bonne foi le contrat préliminaire, toute modification substantielle du projet pouvant être justifiée par un motif sérieux et légitime ; qu'en retenant que la SCI L'Abondance avait commis une faute en modifiant les mentions du contrat préliminaire s'agissant de la destination des lieux, sans rechercher si elle avait été de mauvaise foi ni si elle n'avait pas eu un motif légitime et sérieux de proposer cette mention modificative, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles L. 261-10 et R. 261-25 du code de la construction et de l'habitation ;
3°/ que le juge ne peut dénaturer le contenu des écrits qui sont soumis à son examen ; qu'en retenant que « les locaux réservés étaient mentionnés comme étant destinés à usage de bureau, tant dans le permis de construire délivré par le maire de Carpentras que dans le règlement de copropriété – état descriptif de division Résidence Les Tilleuls établi par acte authentique du 26 juillet 2004 » cependant que ledit règlement de copropriété – Etat descriptif de division Résidence « Les Tilleuls » du 26 juillet 2004 indiquait au contraire que « DESTINATION DE L'IMMEUBLE, L'immeuble est destiné exclusivement à l'usage d'habitation. Toutefois, les lots TROIS au rez-de-chaussée et CINQ et SIX au premier étage exclusivement pourront être utilisées à usage professionnel sous les réserves énoncées ci-après » ce dont il résultait que le changement d'affectation à usage de bureaux n'était qu'une possibilité soumise à condition, la cour d'appel a dénaturé le contenu clair et précis de ce document et a violé l'article 1134 du code civil ;
Mais attendu qu'ayant constaté que le projet d'acte de vente du 2 août 2005 mentionnait une destination du bien à usage de bureaux ne correspondant pas à celle du contrat préliminaire du 8 décembre 2004 qui portait sur un appartement individualisé par des plans et un descriptif remis aux consorts X... et relevé que, malgré les mentions du permis de construire du 28 janvier 2003 autorisant la construction d'un immeuble comportant six logements et trois bureaux, les réservataires n'avaient été informés de cette modification des conditions du contrat que par la remise de ce projet d'acte de vente et étaient fondés à refuser de le signer, la cour d'appel a pu en déduire, abstraction faite d'un motif erroné mais surabondant relatif au descriptif de division de l'immeuble, que la rupture du contrat était imputable à la société L'Abondance qui avait commis une faute et devait les indemniser de leurs préjudices ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne la société L'Abondance aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la société L'Abondance à verser aux consorts X... la somme de 2 500 euros ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-quatre octobre deux mille douze.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen produit par la SCP Bénabent, avocat aux Conseils, pour la société L'Abondance
Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir dit que la rupture du contrat de vente était imputable à la faute de la SCI L'ABONDANCE et d'avoir condamné cette dernière à payer à Monsieur Raymond X... et son épouse Micheline Z... la somme de 15. 000 euros à titre de dommages et intérêts ;
AUX MOTIFS QUE « l'acte de réservation du 8 décembre 2004 portait sur un appartement bien individualisé par les plans et le descriptif remis aux consorts X... ; que ceux-ci ont convenu avec la SCI L'ABONDANCE de la réalisation de certains aménagements complémentaires concernant la cuisine et la salle de bains ; que cependant les locaux réservés étaient mentionnés comme étant destinés à usage de bureau, tant dans le permis de construire délivré par le Maire de CARPENTRAS que dans le règlement de copropriété état descriptif de division Résidence Les Tilleuls » établi par un acte authentique du 26 juillet 2004, ce qui n'a pas été porté à la connaissance des consorts X..., qui ne l'ont découvert qu'à la lecture du projet d'acte d'acquisition qui leur a été envoyé le 2 août 2005 par Maître Bernard Y..., notaire qui avait reçu l'acte authentique du 26 juillet 2004 ; que les consorts X... étaient parfaitement en droit de refuser de signer un acte de vente qui ne correspondait pas au bien qu'ils achetaient ; qu'il importe peu qu'une éventuelle régularisation concernant l'affectation des locaux puisse intervenir ultérieurement (avec une modification du permis de construire et de l'état descriptif de division) ; que la rupture du contrat de vente est donc imputable à une faute de la SCI L'ABONDANCE, qui doit indemniser ses cocontractants pour le préjudice qu'elle leur a occasionné ; » ;
1°/ ALORS QUE le contrat préliminaire est par essence prévisionnel et les mentions qu'il comporte peuvent n'être qu'approximatives ; qu'en condamnant la SCI L'ABONDANCE à payer des dommages et intérêts au prétexte que le bien que les époux X... ont refusé d'acheter ne correspondait pas au bien initialement décrit dans le contrat préliminaire, cependant que ce contrat préliminaire pouvait, de par sa nature, être sans faute l'objet de modifications ultérieures dès lors qu'elles ne remettaient pas en cause la vente, la Cour d'appel a violé les articles L. 261-10 et R. 261-25 du Code de la construction et de l'habitation ;
2°/ ALORS QUE ET EN TOUT ETAT DE CAUSE le réservant a l'obligation d'exécuter de bonne foi le contrat préliminaire, toute modification substantielle du projet pouvant être justifiée par un motif sérieux et légitime ; qu'en retenant que la SCI L'ABONDANCE avait commis une faute en modifiant les mentions du contrat préliminaire s'agissant de la destination des lieux, sans rechercher si elle avait été de mauvaise foi ni si elle n'avait pas eu un motif légitime et sérieux de proposer cette mention modificative, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles L. 261-10 et R. 261-25 du Code de la construction et de l'habitation ;
3°/ ALORS QUE le juge ne peut dénaturer le contenu des écrits qui sont soumis à son examen ; qu'en retenant que « les locaux réservés étaient mentionnés comme étant destinés à usage de bureau, tant dans le permis de construire délivré par le Maire de CARPENTRAS que dans le règlement de copropriété – état descriptif de division Résidence Les Tilleuls établi par acte authentique du 26 juillet 2004 » (page 5 § 2 des motifs de l'arrêt) cependant que ledit règlement de copropriété – Etat descriptif de division Résidence « Les tilleuls » du 26 juillet 2004 indiquait au contraire que « DESTINATION DE L'IMMEUBLE, L'immeuble est destiné exclusivement à l'usage d'habitation. Toutefois, les lots TROIS au rez-de chaussée et CINQ et SIX au premier étage exclusivement pourront être utilisées à usage professionnel sous les réserves énoncées ci-après » (page 29 de l'acte) ce dont il résultait que le changement d'affectation à usage de bureaux n'était qu'une possibilité soumise à condition, la Cour d'appel a dénaturé le contenu clair et précis de ce document et a violé l'article 1134 du Code civil.
