LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur les deux moyens, réunis :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 24 mars 2011), que par acte authentique du 7 septembre 2007, la Confédération nationale des glaciers de France (la CNGF) a promis de vendre à la société Patrimoine 2000 (la société), des locaux à usage de bureaux et deux caves dépendant d'un immeuble en copropriété, la réalisation de la vente devant intervenir au plus tard le 6 décembre 2007 ; que le 7 décembre 2007, la CNGF a sommé la société de comparaître pour régulariser la vente ; que le 17 décembre 2007, le notaire a établi un procès-verbal de carence et constaté la caducité de la promesse ; qu'à cette même date, la société a sommé la CNGF de se présenter sur les lieux de l'immeuble pour constater l'achèvement des travaux à sa charge ; que par acte du 4 juin 2008, la CNGF a assigné la société en paiement du montant de l'indemnité d'immobilisation ; que par acte du 21 juin 2008, la société Patrimoine 2000 a assigné la CNGF en vente forcée ;
Attendu que la société fait grief à l'arrêt de rejeter sa demande en constatation de la caducité de la promesse de vente pour défaut de délivrance de locaux achevés à la date de signature de l'acte de vente et de la condamner à payer à la CNGF le montant de l'indemnité d'immobilisation, alors, selon le moyen :
1°/ qu'il résulte de la promesse unilatérale de vente du 7 septembre 2007, qu'à défaut de justification par la Confédération nationale des glaciers de France, promettante, de l'exécution de son obligation d'achever la rénovation et l'aménagement des parties communes du bien vendu à la date du 6 décembre 2007, la société Patrimoine, bénéficiaire, avait la faculté soit d'abandonner la promesse sans indemnité de part et d'autre, soit de bénéficier d'une prorogation de plein droit de son échéance jusqu'à l'accomplissement des conditions et obligations dont s'agit ; qu'en décidant que pour que cette société puisse invoquer à son profit la caducité de la promesse et la restitution de l'indemnité d'immobilisation en raison de la non-exécution de cette obligation, elle devait, antérieurement au 6 décembre 2007, soit manifester son intention d'abandonner la promesse, soit réclamer, pour ce motif, la prorogation de l'échéance jusqu'à l'accomplissement de ladite obligation, la cour d'appel a dénaturé cette clause claire et précise et, par suite, a violé l'article 1134 du code civil ;
2°/ qu'il résulte de la clause intitulée « Indemnité d'immobilisation » que cette indemnité est restituée à la société Patrimoine, bénéficiaire, en cas de défaillance de l'une des conditions suspensives ou de non réalisation par le promettant de l'une des obligations qui lui sont imputables en vertu des dispositions de la promesse de vente ; qu'en décidant que pour que cette société puisse invoquer à son profit la caducité de la promesse et la restitution de l'indemnité d'immobilisation en raison de la non-exécution de cette obligation, elle devait, antérieurement au 6 décembre 2007, soit manifester son intention d'abandonner la promesse, soit réclamer, pour ce motif, la prorogation de l'échéance jusqu'à l'accomplissement de ladite obligation, la cour d'appel a derechef dénaturé cette clause claire et précise et par suite a violé l'article 1134 du code civil ;
3°/ que si la règle selon laquelle les conventions doivent être exécutées de bonne foi permet au juge de sanctionner l'usage déloyal d'une prérogative contractuelle, elle ne l'autorise pas à porter atteinte à la substance même des droits et obligations légalement convenus entre les parties ; que dans ses conclusions d'appel, la société Patrimoine 2000 avait soutenu que la date de réalisation des actes définitifs avait été fixée au 6 décembre 2007 sous la condition que soient réalisées à cette date les conditions suspensives affectant la promesse de vente et justifié l'accomplissement des obligations mises à la charge du promettant, s'agissant notamment de celle de livrer « achevés » des parties communes ; que la partie venderesse n'a jamais été en mesure de délivrer l'objet convenu dans la promesse de vente; qu'en décidant, alors qu'il était constant que les travaux des parties communes avaient fait l'objet d'une réception par le syndic le 18 décembre 2007, que la société Patrimoine 2000 doit être déboutée de sa demande parce qu'elle n'était pas faite avec la bonne foi qui doit présider à l'exécution des conventions dès lors que cette société n'a pas réalisé la vente, non en raison de l'inexécution par la Confédération nationale des glaciers de France, promettante, de ses obligations, mais faute de disposer des fonds nécessaires au paiement du prix, la cour d'appel a violé l'article 1134, alinéa 1er et 3 du code civil ;
4°/ que la convention doit être exécutée de bonne foi par les deux parties ; qu'en décidant que la défaillance de la société Patrimoine la privait du droit d'invoquer la non réalisation par la Confédération nationale des glaciers de France de son obligation d'achever à la date du 6 décembre 2007 la rénovation et l'aménagement des parties communes du bien vendu, pour obtenir la restitution totale ou partielle de l'indemnité d'immobilisation, la cour d'appel a violé par fausse interprétation l'article 1134, alinéa 3, du code civil ;
Mais attendu qu'ayant retenu, par une interprétation souveraine exclusive de dénaturation, que l'ambiguïté des clauses de la promesse de vente rendait nécessaire, que pour que le bénéficiaire puisse invoquer à son profit la caducité de la promesse et la restitution de l'indemnité d'immobilisation en raison de la non-exécution par la promettante de son obligation d'achever les parties communes du bien, elle devait, antérieurement au 6 décembre 2007, soit manifester son intention d'abandonner la promesse, soit réclamer, pour ce motif, la prorogation de l'échéance jusqu'à l'accomplissement de ladite obligation, et relevé, par motifs propres et adoptés, que la réception des travaux avait eu lieu le 18 décembre 2007, que le bénéficiaire n'avait jamais levé l'option dans les conditions et délais et que s'il n'avait pas réalisé la vente, ce n'était pas en raison de l'inexécution par la promettante de ses obligations, mais faute de disposer des fonds nécessaires au paiement du prix, la cour d'appel a pu en déduire que le bénéficiaire n'avait pas réalisé la promesse dans le délai et les conditions convenus et qu'il devait être condamné au paiement du montant de l'indemnité d'immobilisation ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne la société Patrimoine 2000 aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la société Patrimoine 2000 à payer la somme de 2 500 euros à la Confédération nationale des glaciers de France ; rejette la demande de la société Patrimoine 2000 ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-trois octobre deux mille douze.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits par la SCP Lyon-Caen et Thiriez, avocat aux Conseils, pour la société Patrimoine 2000
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
Le moyen fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir débouté la Société Patrimoine 2000 de sa demande en constatation de la caducité de la promesse de vente pour défaut de délivrance de locaux achevés à la date de signature de l'acte de vente et en conséquence d'avoir condamné la société Patrimoine 2000 au paiement de l'indemnité d'immobilisation ;
Aux motifs adoptés des premiers juges que certes, la désignation des locaux, dans la promesse, à la rubrique "engagement du promettant" est peu claire : "locaux envisagés en leur état futur de locaux rénovés, aménagés et achevés à l'usage de bureau ( pour les parties communes seulement)" ; que le bénéficiaire ne peut cependant pas valablement prétendre que l'achèvement des travaux dans les parties communes était une condition suspensive, car seuls le droit de préemption de la ville de PARIS ou une inscription hypothécaire faisaient l'objet d'une condition suspensive ; que la rubrique "conditions et délai de réalisation" stipule certes, que "La promesse est consentie pour une durée devant expirer au plus tard le 6 décembre 2007 à 18 H, mais sous la condition que soient réalisées à cette date les conditions suspensives … et justifié l'accomplissement des obligations mises à la charge du promettant" ; "A défaut le bénéficiaire aura la faculté, soit d'abandonner la promesse soit de bénéficier d'une prorogation de plein droit de son échéance jusqu'à l'accomplissement des conditions et obligations" ; mais qu'il ressort des pièces produites que c'est en raison de ses difficultés de financement que la société PATRIMOINE 2000 a demandé le report des rendez-vous de signature au delà du délai d'expiration de la promesse et qu'elle ne s'est pas non plus présentée le 17 décembre 2007 malgré la sommation délivrée, qui indiquait pourtant qu'a défaut "les locaux seront remis en vente et elle (la CNGF) conservera le dépôt de garantie" ; qu'elle n'a invoqué un constat d'état d'achèvement des parties communes, qu'à compter de sa sommation du 17 décembre d'aller sur place ; que le 20 décembre 2007, le conseil de la CNGF a d'ailleurs répondu que la réception des travaux des parties communes avait été prononcée par le syndic de l'immeuble le 18 décembre 2008, et a adressé une attestation de l'architecte ; qu'en conséquence, la Société PATRIMOINE 2000, même si elle avait pu solliciter la prorogation de la promesse jusqu'au 18 décembre, n'a jamais levé l'option dans ce délai, qu'elle prétend même qu'elle l'aurait levée, le 2 juin 2008 ;
Aux motifs encore adoptés des premiers juges que la promesse prévoyait une date distincte de signature de l'acte authentique et de livraison, qu'en effet toujours au même paragraphe p 8 de la promesse, il est prévu : "la réalisation interviendra par la signature, à l'échéance, de l'acte de vente en l'état futur d'achèvement, constatant le paiement de la partie exigible du prix … Passé ce délai sans que le bénéficiaire ait manifesté sa décision d'acquérir par la signature de l'acte authentique et le paiement des sommes alors exigibles, il sera déchu du droit d'exiger cette réalisation, la présente promesse étant caduque de plein droit et non avenue sans aucune formalité ni mise en demeure, par la seule survenance du terme, sauf s'il y a lieu, les effets de l'indemnité d'immobilisation" ; que dès lors, il est incontestable que le bénéficiaire n'a jamais levé l'option dans les conditions et délais ci-dessus rappelés, qu'en effet, après réception des travaux des parties communes, à défaut de signature d'acte authentique et de paiement, la CNGF n'avait plus à réserver le bien à la société Patrimoine 2000, et que dès lors il convient de rejeter la demande de vente à son profit ; que la CNGF qui n'était plus engagée à l'égard de la société Patrimoine 2000 et qui lui avait fait signifier, le 20 décembre 2007, la caducité de la promesse constatée par le notaire, dans sou procès verbal de carence, n'a pas commis d'abus et qu'en conséquence la demande en dommages et intérêts sera aussi rejetée ;
Et aux motifs propres qu'il sera ajouté à ces motifs adoptés des premiers juges que la promesse unilatérale du 7 septembre 2007 prévoit qu'elle "est consentie et acceptée pour une durée devant expirer au plus tard le 6 décembre 2007 à dix huit heures, mais sous la condition que soient réalisées à cette date les conditions suspensives affectant la présente promesse, ci-après stipulées, et justifié l'accomplissement des obligations mises à la charge du promettant ainsi qu 'il est dit ci-dessus. A défaut le bénéficiaire aura la faculté soit d'abandonner la promesse sans indemnité de part et d'autre, soit de bénéficier d'une prorogation de plein droit de son échéance jusqu'à l'accomplissement des conditions et obligations dont s'agit. La réalisation interviendra par la signature, à l'échéance, de l'acte de vente en l'état futur d'achèvement, constatant le paiement de la partie exigible du prix et des frais et honoraires d'acte. Passé ce délai sans que le bénéficiaire ait manifesté sa décision d'acquérir par la signature de l'acte authentique et le paiement des sommes exigibles, il sera déchu du droit d'exiger cette réalisation, la présente promesse étant caduque que plein droit et non avenue sans aucune formalité ni mise en demeure, par la survenance de son terme, sauf, s'il y a lieu, les effets de l'indemnité d'immobilisation ci-après stipulée" ; qu'au chapitre "Indemnité d'immobilisation", la convention stipule que cette indemnité resterait acquise au promettant si le bénéficiaire ne réalisait pas la promesse dans le délai et les conditions convenues et qu'elle serait restituée au bénéficiaire en cas de défaillance de l'une des conditions suspensives ou de non-réalisation par le promettant de l'une de ses obligations ; qu'il ressort de ces clauses que, pour que la bénéficiaire puisse invoquer à son profit la caducité de la promesse et la restitution de l'indemnité d'immobilisation en raison de la non-exécution par la promettante de son obligation d'achever les parties communes du bien, elle devait, antérieurement au 6 décembre 2007, soit manifester son intention d'abandonner la promesse, soit réclamer, pour ce motif, la prorogation de l'échéance jusqu'à l'accomplissement de ladite obligation ; qu'antérieurement au 6 décembre 2007, les échanges téléphoniques et par télécopies du 28 novembre 2007 entre les notaires des parties montrent que la date du 5 décembre avait été convenue pour la réalisation de la vente par acte authentique ; que, cependant, par lettre du 4 décembre 2007, Madame X... de l'étude de Monsieur Y..., notaire de la société Patrimoine 2000, a indiqué à M. Z..., notaire de la CNGF, que la société Patrimoine 2000 ne pourrait honorer le rendez-vous de signature du 5 décembre 2007, le mode de financement nécessaire à cette acquisition n'étant pas en place, précisant qu'un nouveau rendez-vous de signature lui serait proposé dès que les fonds du prêt seraient mis à la disposition de sa cliente ; que l'obtention d'un prêt par la bénéficiaire n'étant pas une condition suspensive de la vente, la CNGF était en droit, comme elle l'a fait le 7 décembre 2007, de sommer la société Patrimoine 2000 de se présenter le 17 décembre 2007 en l'étude du notaire pour signer l'acte authentique de vente ; que, c'est tardivement le 17 décembre 2007, que la société Patrimoine 2000, en réponse à cette sommation, a fait elle-même sommation à la CNGF de se présenter le 31 décembre 2007 sur les lieux pour procéder au constat de l'achèvement des travaux sur les parties communes, étant observé, qu'outre sa tardiveté, cette demande n'était pas faite avec la bonne foi qui doit présider à l'exécution des conventions dès lors qu'il vient d'être dit que la bénéficiaire n'a pas réalisé la vente, non en raison de l'inexécution par la promettante de ses obligations, mais faute de disposer des fonds nécessaires au paiement du prix ; qu'en conséquence, la société Patrimoine 2000 doit être déboutée de ses demandes, le jugement entrepris étant confirmé en toutes ses dispositions ;
Alors que, d'une part, il résulte de la promesse unilatérale de vente du 7 septembre 2007, qu'à défaut de justification par la Confédération nationale des glaciers de France, promettante, de l'exécution de son obligation d'achever la rénovation et l'aménagement des parties communes du bien vendu à la date du 6 décembre 2007, la Société Patrimoine, bénéficiaire, avait la faculté soit d'abandonner la promesse sans indemnité de part et d'autre, soit de bénéficier d'une prorogation de plein droit de son échéance jusqu'à l'accomplissement des conditions et obligations dont s'agit ; qu'en décidant que pour que cette société puisse invoquer à son profit la caducité de la promesse et la restitution de l'indemnité d'immobilisation en raison de la non-exécution de cette obligation, elle devait, antérieurement au 6 décembre 2007, soit manifester son intention d'abandonner la promesse, soit réclamer, pour ce motif, la prorogation de l'échéance jusqu'à l'accomplissement de ladite obligation, la Cour d'appel a dénaturé cette clause claire et précise et, par suite, a violé l'article 1134 du Code civil ;
Alors que, d'autre part, il résulte de la clause intitulée « Indemnité d'immobilisation » que cette indemnité est restituée à la Société Patrimoine, bénéficiaire, en cas de défaillance de l'une des conditions suspensives ou de non réalisation par le promettant de l'une des obligations qui lui sont imputables en vertu des dispositions de la promesse de vente ; qu'en décidant que pour que cette société puisse invoquer à son profit la caducité de la promesse et la restitution de l'indemnité d'immobilisation en raison de la non-exécution de cette obligation, elle devait, antérieurement au 6 décembre 2007, soit manifester son intention d'abandonner la promesse, soit réclamer, pour ce motif, la prorogation de l'échéance jusqu'à l'accomplissement de ladite obligation, la Cour d'appel a derechef dénaturé cette clause claire et précise et par suite a violé l'article 1134 du Code civil.
SECOND MOYEN DE CASSATION :
Le moyen fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir débouté la Société Patrimoine 2000 de sa demande en constatation de la caducité de la promesse de vente pour défaut de délivrance de locaux achevés à la date de signature de l'acte de vente et en conséquence d'avoir condamné la société Patrimoine 2000 au paiement de l'indemnité d'immobilisation ;
Aux motifs qu'antérieurement au 6 décembre 2007, les échanges téléphoniques et par télécopies du 28 novembre 2007 entre les notaires des parties montrent que la date du 5 décembre avait été convenue pour la réalisation de la vente par acte authentique ; que, cependant, par lettre du 4 décembre 2007, Madame X... de l'étude de Monsieur Y..., notaire de la société Patrimoine 2000, a indiqué à M. Z..., notaire de la CNGF, que la société Patrimoine 2000 ne pourrait honorer le rendez-vous de signature du 5 décembre 2007, le mode de financement nécessaire à cette acquisition n'étant pas en place, précisant qu'un nouveau rendez-vous de signature lui serait proposé dès que les fonds du prêt seraient mis à la disposition de sa cliente ; que l'obtention d'un prêt par la bénéficiaire n'étant pas une condition suspensive de la vente, la CNGF était en droit, comme elle l'a fait le 7 décembre 2007, de sommer la société Patrimoine 2000 de se présenter le 17 décembre 2007 en l'étude du notaire pour signer l'acte authentique de vente ; que, c'est tardivement le 17 décembre 2007, que la société Patrimoine 2000, en réponse à cette sommation, a fait elle-même sommation à la CNGF de se présenter le 31 décembre 2007 sur les lieux pour procéder au constat de l'achèvement des travaux sur les parties communes, étant observé, qu'outre sa tardiveté, cette demande n'était pas faite avec la bonne foi qui doit présider à l'exécution des conventions dès lors qu'il vient d'être dit que la bénéficiaire n'a pas réalisé la vente, non en raison de l'inexécution par la promettante de ses obligations, mais faute de disposer des fonds nécessaires au paiement du prix ; qu'en conséquence, la société Patrimoine 2000 doit être déboutée de ses demandes, le jugement entrepris étant confirmé en toutes ses dispositions ;
Alors que, d'une part, si la règle selon laquelle les conventions doivent être exécutées de bonne foi permet au juge de sanctionner l'usage déloyal d'une prérogative contractuelle, elle ne l'autorise pas à porter atteinte à la substance même des droits et obligations légalement convenus entre les parties ; que dans ses conclusions d'appel, la Société Patrimoine 2000 avait soutenu que la date de réalisation des actes définitifs avait été fixée au 6 décembre 2007 sous la condition que soient réalisées à cette date les conditions suspensives affectant la promesse de vente et justifié l'accomplissement des obligations mises à la charge du Promettant, s'agissant notamment de celle de livrer « achevés » des parties communes ; que la partie venderesse n'a jamais été en mesure de délivrer l'objet convenu dans la promesse de vente (Concl. d'appel, p. 3, n° 3 et suiv.) ; qu'en décidant, alors qu'il était constant que les travaux des parties communes avaient fait l'objet d'une réception par le syndic le 18 décembre 2007, que la société Patrimoine 2000 doit être déboutée de sa demande parce qu'elle n'était pas faite avec la bonne foi qui doit présider à l'exécution des conventions dès lors que cette société n'a pas réalisé la vente, non en raison de l'inexécution par la Confédération nationale des glaciers de France, promettante, de ses obligations, mais faute de disposer des fonds nécessaires au paiement du prix, la Cour d'appel a violé l'article 1134, alinéa 1er et 3 du Code civil ;
Alors que, d'autre part, la convention doit être exécutée de bonne foi par les deux parties ; qu'en décidant que la défaillance de la Société Patrimoine la privait du droit d'invoquer la non réalisation par la Confédération Nationale des Glaciers de France de son obligation d'achever à la date du 6 décembre 2007 la rénovation et l'aménagement des parties communes du bien vendu, pour obtenir la restitution totale ou partielle de l'indemnité d'immobilisation, la Cour d'appel a violé par fausse interprétation l'article 1134, alinéa 3 du Code civil.
