LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique :
Vu l'article 1184 du code civil, ensemble l'article 1719 du même code ;
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Toulouse, 10 mai 2011), que le 27 avril 2006, la société Les Vergers de Matras a consenti un bail à effet au 1er décembre 2006 sur des locaux formant le lot n° 6 d'un immeuble en cours de construction à la société Pharmacie moderne, qui, par arrêté préfectoral du 19 juillet 2006, modifié le 4 septembre 2006 et pris au vu du projet de construction, a été autorisée à y transférer, au plus tard le 14 septembre 2007, l'officine de pharmacie qu'elle exploitait ; que des travaux modificatifs nécessitant un nouveau permis de construire ayant été réalisés, le certificat de conformité de l'immeuble n'a été délivré que le 9 mai 2007 ; que le 10 mai 2007, la société Pharmacie moderne, estimant ne plus disposer d'un délai suffisant pour aménager les locaux livrés bruts de décoffrage, a dénoncé le bail ; que , par acte du 14 mars 2008, la société Les Vergers de Matras a assigné la société Pharmacie moderne en dommages-intérêts ;
Attendu que pour accueillir cette demande, l'arrêt retient que la société Pharmacie moderne ne peut prétendre qu'elle n'était pas au courant de la nécessité pour le bailleur de solliciter un permis modificatif dont fait état un courrier de son architecte du 20 septembre 2006, que quoi qu'il en soit de l'immeuble réalisé, un permis modificatif aurait été nécessaire pour les ouvertures de fenêtres de la pharmacie, que la société locataire ne pouvait ignorer que l'exploitation ne pourrait commencer le 1er décembre 2006 compte tenu des travaux modificatifs de l'immeuble requérant un nouveau permis de construire et des travaux d'aménagement qu'elle devait réaliser avant l'ouverture au public, qu'en proposant de repousser le début du bail au 1er mars 2007, le bailleur a tenté d'exécuter de bonne foi les stipulations contractuelles dans des conditions compatibles avec les délais d'obtention des autorisations administratives et de réalisation des travaux nécessaires , ce que n'a pas fait le locataire en dénonçant le bail au moment où la situation était régularisée, alors qu'il disposait encore de quatre mois pour réaliser les travaux d'aménagement ;
Qu'en statuant ainsi, tout en relevant qu'à la date contractuelle d'effet du bail, le certificat de conformité des locaux donnés en location n'était pas délivré, la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations , a violé le texte susvisé ;
PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE, en toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 10 mai 2011, entre les parties, par la cour d'appel de Toulouse ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Bordeaux ;
Condamne la société Les Vergers de Matras aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la société Les Vergers de Matras à payer à la société Pharmacie moderne la somme de 2 500 euros ; rejette la demande de la société Les Vergers de Matras ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix-sept octobre deux mille douze.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen produit par la SCP Yves et Blaise Capron, avocat aux Conseils, pour la société Pharmacie moderne.
Le pourvoi fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué D'AVOIR condamné la société Pharmacie moderne à payer à la société les Vergers de Matras une somme de 27 556 € 62, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 14 mars 2008 ;
AUX MOTIFS QUE la société Pharmacie moderne « soutient que le bailleur n'a pas exécuté son obligation de fournir un local conforme aux stipulations contractuelles » (cf. arrêt attaqué, p. 5, 1er alinéa) ; que « la cour relève cependant que le bail conclu le 27 avril 2006 faisait référence à un immeuble en cours de construction "compte tenu du projet de construction tel qu'il a été élaboré par les soins de M. X..., architecte…" et de locaux "à livrer bruts de décoffrage" ; que le local était désigné comme "le lot n° 6 tel qu'il figure sur le plan joint en annexe" et qu' il n'est pas contesté que le plan est exact » (cf. arrêt attaqué, p. 5, 2e alinéa) ; que « l'autorisation de transfert a été accordée en considération de ce que le projet présentait les garanties minimales d'installation préconisées par les articles L. 5125-3, R. 5215-9 et R. 5125-10 du code de la santé publique » (cf. arrêt attaqué, p. 5, 3e alinéa) ; que « la sarl Pharmacie moderne ne peut prétendre qu'elle n'était pas au courant de la nécessité pour le bailleur de solliciter un permis modificatif puisque le courrier de son architecte en date du 20 septembre 2006 fait référence à ce permis modificatif et propose d'intégrer les ouvertures nécessaires à la pharmacie et l'emprise de l'étage dans le permis modificatif ; que, quoi qu'il en soit de l'immeuble réalisé, un permis modificatif aurait été nécessaire pour ouvrir les fenêtres qui étaient nécessaires à la pharmacie ; qu' aucun manquement à l'obligation de délivrance ne peut donc être retenu en l'espèce, encore moins un dol » (cf. arrêt attaqué, p. 5, 4e alinéa) ; que « ce n'est que le 13 octobre 2006 puis le 21 novembre 2006 que la sàrl Pharmacie moderne rappelle à son bailleur la nécessité d'obtenir un permis modificatif suivi d'un certificat de conformité ; qu' elle a été informée le 9 mai 2007 de ce que le certificat de conformité était délivré et qu'ainsi l'immeuble était en parfaite conformité au regard de la réglementation administrative, ce qui ne l'a pas empêchée de dénoncer le bail le lendemain » (cf. arrêt attaqué, p. 5, 5e alinéa) ; que « le premier juge a considéré que l'immeuble réalisé n'était pas conforme car démuni du certificat de conformité à la date du 1er décembre 2006, date du début du bail selon l'article 3 du contrat ; que cette motivation n'est pas pertinente en l'espèce car, compte tenu d'une part des travaux modificatifs de l'immeuble qui nécessitaient un nouveau permis de construire, d'autre part des travaux d'aménagement des locaux livrés "bruts de décoffrage" qui devaient être réalisés antérieurement à l'ouverture au public de la pharmacie, le locataire ne pouvait ignorer que l'exploitation ne pourrait commencer le 1er décembre 2006 » (cf. arrêt attaqué, p. 6, 1er alinéa) ; qu'« en proposant de repousser le début du bail, et donc le versement des loyers au 1er mars 2007 au lieu du 1er décembre 2006, le bailleur a tenté d'exécuter de bonne foi les stipulations contractuelles dans des conditions compatibles avec les délais d'obtention des autorisations administratives et de réalisation des travaux nécessaires, ce que n'a pas fait le locataire en dénonçant le bail au moment où la situation était régularisée alors qu'il disposait encore de quatre mois pour réaliser les travaux d'aménagement » (cf. arrêt attaqué, p. 6, 2e alinéa) ; que « la résolution sera donc ordonnée aux torts de la sarl Pharmacie moderne » (cf. arrêt attaqué, p. 6, 3e alinéa) ;
1. ALORS QUE le bailleur est tenu de délivrer au preneur une chose conforme à celle qu'il lui a promise ; que la cour d'appel constate qu'à la date à compter de laquelle le bail stipulait qu'il prendrait effet, soit le 1er décembre 2006, l'immeuble loué n'était pas conforme à réglementation administrative et qu'il n'y est devenu conforme que le 9 mai 2007, de sorte que, le 1er décembre 2006, la société les Vergers de Matras se trouvait dans l'incapacité d'exécuter son obligation de délivrance ; qu'en énonçant, dans ces conditions, que la société Vergers de Matras n'a pas manqué à son obligation de délivrance et que le contrat doit être résilié aux torts de la société Pharmacie moderne, la cour d'appel, qui ne tire pas les conséquences légales de ses propres constatations, a violé les articles 1184 et 1719 du code civil ;
2. ALORS QUE le bailleur est tenu de délivrer au preneur une chose conforme à celle qu'il lui a promise ; qu'en relevant, pour considérer que l'impossibilité de délivrer, le 1er décembre 2006, un immeuble conforme à la réglementation administrative n'est pas constitutive d'un manquement de la société les Vergers de Matras à son obligation de délivrance, que la société Pharmacie moderne ne pouvait pas ignorer, depuis le mois de septembre 2006, cette impossibilité, la cour d'appel, qui déduit un motif impropre à justifier l'inexécution contractuelle qu'elle constate, a violé les articles 1184 et 1719 du code civil ;
3. ALORS QUE la société Pharmacie moderne faisait valoir, dans sa signification du 23 février 2011, p. 7, 3e, 4e et 9e alinéas, que «l'engagement contacté le 27 avril 2006 par la sarl les Vergers de Matras de délivrer un local conforme consistait en la délivrance d'un bâtiment apte, à la fois matériellement et juridiquement, à supporter la réalisation des travaux d'aménagement nécessaires à son occupation commerciale», qu'«il est avéré, et non contesté par le bailleur, que cette obligation n'a été satisfaite que début mai 2007, par la délivrance du certificat de conformité», et que «le bailleur ne peut prétendre obtenir l'exécution du bail alors qu'il n'exécute pas sa propre obligation première : délivrer les locaux dont il prétend obtenir les loyers» ; qu'en ne s'expliquant pas sur ce point, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile ;
4. ALORS QU'en l'état du principe de la liberté contractuelle, la partie qui a souscrit un contrat n'est pas obligée de consentir à l'avenant que son cocontractant lui propose pour remédier aux conséquences de l'inexécution de son obligation ; qu'en reprochant à la société Pharmacie moderne de ne pas avoir accepté de repousser au 1er mars 2007, comme le proposait la société les Vergers de Matras, l'entrée en vigueur du bail et l'exécution de l'obligation de délivrer une chose conforme, la cour d'appel a violé l'article 1134 du code civil, ensemble le principe de la liberté contractuelle.
