LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Donne acte à la Caisse des dépôts et consignations (la CDC) du désistement de son pourvoi en ce qu'il est dirigé contre l'association syndicale libre de l'Espace Colbert et contre Mme X..., liquidatrice judiciaire de la société ABT ;
Dit n'y avoir lieu de mettre hors de cause M. Y..., architecte, et la Mutuelle des architectes français (la MAF) ;
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 6 mai 2011), que la société Foncière Anatole France, aux droits de laquelle vient la CDC, propriétaire d'un immeuble de bureaux, a, au motif que des désordres de la toiture rendaient impossible l'occupation normale des locaux situés au dernier étage du bâtiment, assigné après expertise les constructeurs et leurs assureurs en paiement des travaux de réparation et indemnisation d'une perte de loyers ; qu'en cours d'instance, par acte du 12 mai 2006, la CDC a vendu l'immeuble ;
Sur le premier moyen :
Vu les articles 31 du code de procédure civile, ensemble les articles 1134 et 1792 du code civil ;
Attendu que pour déclarer irrecevable la demande de paiement des travaux de reprise, l'arrêt retient que, par acte notarié en date du 12 mai 2006, la CDC a vendu le bien litigieux à la société Epargne foncière ;
Qu'en statuant ainsi, sans rechercher, comme il le lui était demandé, si l'acte de vente ne contenait pas une clause réservant au vendeur le soin de poursuivre l'action engagée en réparation des désordres, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision ;
Et sur le second moyen :
Vu l'article 1792 du code civil ;
Attendu que pour débouter la CDC de sa demande en réparation d'un préjudice locatif, l'arrêt retient que celle-ci ne produit ni document justifiant de la rupture de baux par les locataires initiaux, rupture qui aurait été provoquée par les désordres, ni documents attestant de démarches effectuées auprès de diverses agences immobilières en vue de louer ou relouer les locaux qui seraient demeurées infructueuses et relève que si les locaux litigieux devaient être loués, des annonces auraient dû obligatoirement être passées ou un mandat aurait dû être convenu avec un agent immobilier pour ce faire et que tel n'est pas le cas ;
Qu'en statuant ainsi, sans rechercher, comme il le lui était demandé, si l'impropriété des locaux à leur destination ne rendait pas impossible toute location, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision ;
PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 6 mai 2011, entre les parties, par la cour d'appel d'Aix-en-Provence ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel d'Aix-en-Provence, autrement composée ;
Condamne M. Y..., architecte, et la MAF, la société Campenon Bernard Sud-Est venant aux droits de la société Campenon Bernard Méditerranée, la SMABTP et la société Socotec, la société Generali assurances IARD, venant aux droits de la société Zurich assurances, aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne M. Y..., architecte, et la MAF, la société Campenon Bernard Sud-Est venant aux droits de la société Campenon Bernard Méditérranée, la SMABTP et la société Socotec, la société Generali assurances IARD, venant aux droits de la société Zurich assurances, à payer à la CDC la somme globale de 2 500 euros ; rejette les autres demandes ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix octobre deux mille douze.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits par la SCP Rocheteau et Uzan-Sarano, avocat aux Conseils, pour la Caisse des dépôts et consignations (CDC).
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'AVOIR déclaré la Caisse des dépôts et consignations irrecevable à demander la condamnation des intimés au paiement des travaux de reprise d'un bien dont elle n'est plus propriétaire ;
AUX MOTIFS QUE Sur la réparation des dommages matériels : Attendu qu'il convient de noter que l'expert Z... a demandé à la Caisse des dépôts et consignations de lui transmettre l'intégralité des factures correspondant aux travaux que celle-ci a fait exécuter pour mettre fin aux désordres litigieux ; que n'ayant pu obtenir lesdites pièces, l'expert a été dans l'obligation de déposer un rapport en l'état ; que pour autant, la Caisse des dépôts et consignations soutient qu'elle est fondée à obtenir la condamnation des intimés à lui verser la somme de 125.983,53 euros au titre de la réparation du préjudice matériel subi ; mais attendu que les parties ont découvert au cours des opérations d'expertise que par acte notarié en date du 12 mai 2006, la Caisse des dépôts et consignations a vendu le bien litigieux à la société Epargne foncière ; que la caisse des dépôts et consignations est irrecevable à demander la condamnation des intimés au paiement des travaux de reprise d'un bien dont elle n'est plus propriétaire ;
1) ALORS QUE la vente de l'immeuble n'emporte pas de plein droit cession au profit de l'acquéreur du droit à indemnisation né dans le patrimoine du vendeur en raison des dommages affectant l'immeuble antérieurement à la vente ; qu'il est constant, en l'espèce, que les désordres ayant affecté les toitures de l'immeuble appartenant à la Caisse des dépôts et consignations sont survenus avant que celle-ci ne cède l'immeuble par acte du 12 mai 2006 ; qu'en déclarant pourtant la Caisse irrecevable à demander la réparation du dommage subi par l'immeuble au moment où elle en était propriétaire, la cour d'appel a violé les articles 1134 et 1792 du Code civil ;
2) ALORS en tout état de cause QUE le vendeur d'un immeuble demeure recevable à agir en réparation des dommages subis par l'immeuble dès lors qu'il est en mesure d'invoquer un préjudice personnel lui conférant un intérêt direct et certain à agir ; que la cour d'appel a constaté que la Caisse des dépôts et consignations avait fait exécuter les travaux nécessaires à la réparation des désordres litigieux, ce dont il se déduisait qu'elle conservait un intérêt direct et certain à agir en remboursement de ces travaux, nonobstant le fait qu'elle ait ensuite vendu l'immeuble ; qu'en ne tirant pas les conséquences légales de ses constatations, la cour d'appel a violé l'article 31 du Code de procédure civile, ensemble l'article 1792 du Code civil ;
3) ALORS en tout état de cause QUE le vendeur d'un immeuble demeure recevable à agir en réparation des dommages subis par l'immeuble dès lors qu'il est en mesure d'invoquer un préjudice personnel lui conférant un intérêt direct et certain à agir ; que pour déclarer la Caisse des dépôts et consignations irrecevable à agir en réparation des dommages subis par le bien, la cour d'appel a relevé que la demanderesse avait vendu l'immeuble ; qu'en statuant ainsi, sans rechercher, comme elle y était invitée, si l'acte de vente ne contenait pas une clause réservant au vendeur le soin de poursuivre l'action en réparation des désordres, conservant à ce dernier un intérêt direct et certain à agir, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 31 du Code de procédure civile, ensemble les articles 1134 et 1792 du Code civil.
SECOND MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'AVOIR débouté la Caisse des dépôts et consignations de sa demande en réparation d'un préjudice locatif ;
AUX MOTIFS QUE Sur la réparation des dommages immatériels : Attendu que la Caisse des dépôts et consignations réclame la somme de 161.992,33 et non 191.992,33 comme indiqué par erreur euros au titre d'un préjudice locatif consécutif à l'impossibilité de louer son bien entre le 1er janvier 1993 et le 31 mars 2001, prétention à laquelle le premier juge a fait droit intégralement. Attendu que la caisse des dépôts et consignations ne produit ni document justifiant la rupture de baux par les locataires initiaux, rupture qui aurait été provoquée par les désordres, ni documents attestant de démarches effectuées auprès de diverses agences immobilières en vue de louer ou relouer les locaux qui seraient demeurées infructueuses. Que si les locaux litigieux devaient être loués, des annonces auraient dû obligatoirement être passées ou un mandat aurait dû être convenu avec un agent immobilier pour ce faire. Que tel n'est pas le cas. Qu'il convient en conséquence d'infirmer le jugement sur ce point et de débouter la Caisse des dépôts et consignations de sa demande en réparation d'un préjudice locatif ;
1) ALORS QUE la présomption de responsabilité posée à l'article 1792 du Code civil, qui s'applique tant aux dommages matériels qu'aux dommages immatériels consécutifs, impose au constructeur assigné en garantie de rapporter la preuve de l'absence de tout lien de causalité entre le fait générateur de responsabilité et les dommages immatériels subis par le propriétaire de l'immeuble ; que la cour d'appel, pour écarter toute indemnisation au titre des pertes de loyers consécutives aux désordres ayant affecté les toitures de l'immeuble appartenant à la Caisse des dépôts et consignations, a retenu que ces pertes de loyers étaient imputables au fait du maître de l'ouvrage, lequel ne rapportait pas la preuve des démarches qu'il aurait effectuées en vue de louer ou de relouer les locaux ; qu'en statuant ainsi, la cour d'appel a inversé la charge de la preuve et violé l'article 1792 du Code civil ;
2) ALORS, en tout état de cause, QUE le lien de causalité n'est pas rompu par le fait postérieur de la victime lorsque celui-ci n'est que la conséquence du fait générateur de responsabilité ; que pour écarter tout lien de causalité entre les désordres affectant la toiture de l'immeuble et la perte de loyers liée à l'impossibilité de louer un local sinistré, la cour d'appel a relevé que la Caisse des dépôts et consignation n'avait pas accompli de démarches en vue d'une location ; qu'en statuant ainsi, sans rechercher, comme elle y était invitée, si l'impropriété des locaux à leur destination ne rendait pas impossible toute mise en location, ce qui était de nature à établir l'existence d'un lien de causalité entre les désordres et les pertes de loyers, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1147 du Code civil.
